доп соглашение к договору аренды на установку кондиционера
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.
Можно ли внести изменения?
Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:
Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.
Какие изменения можно вносить?
Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:
Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.
Нужно ли обращаться в госорганы?
В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:
Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.
Образец
К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года
1 ноября 2020 года
ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:
1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.
4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).
Арендодатель:
Иванов И.Л.
ООО «Площадь»
Подпись
Арендатор:
Зайцев Д.Д.
ООО «Стройка»
Подпись
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений
При возникновении необходимости внести изменения в условия договора аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 450) предусмотрено 2 варианта решения проблемы:
Второй вариант намного предпочтительнее, но требует юридической подкованности, чтобы составить соглашение правильно. Для того, чтобы составить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.
Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения: содержание документа
Юридически грамотно составленный документ – гарантия отсутствия проблем в дальнейшем. Именно поэтому, при изменении условий аренды и внесении изменений необходимо учесть все пункты в дополнительном соглашении. А именно:
При внесении изменений в договор посредством дополнительного соглашения – все обязательства совершающих сделку должны оставаться в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК РФ).
Особенности дополнительного соглашения к договору аренды
В случае если изменилось назначение помещения: оно стало жилым, то тогда дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений будет считаться ничтожным. Необходимо будет перезаключить новый договор.
Еще одной особенностью считается участие нотариуса в сделке. Если сам договор подписан с присутствии нотариуса, то и дополнительное соглашение должно быть обязательно им заверено (статья 452 ГК РФ).
Можно ли внести изменения?
Для того, чтобы внести изменения в договор аренды нежилых помещений, необходимо составить допсоглашение. При этом законодательством не предусмотрены требования относительно содержания данного документа. Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений оформляется с учетом положений и норм ГК РФ.
Изменения в договор аренды могут быть внесены только при выполнении всех нижеперечисленных условий:
Что делать если одна из сторон не желает подписывать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения или у контрагентов возникли разногласия по поводу вносимых изменений? Такой конфликт интересов разрешается в судебном порядке.
Какие изменения можно вносить?
По согласованию сторон изменить можно практически любое из условий договора аренды. Особенно это касается договорных отношений, заключенных между представителями бизнес сегмента.
Чаще всего изменению подлежат следующие пункты:
Если у сторон возникла необходимость пролонгировать договор, подписание допсоглашения решает и этот вопрос.
Порядок подписания допсоглашения к договору аренды нежилого помещения
Расторжение заключенного соглашения производится только через суд.
Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Аренда нежилого помещения требуется в коммерческих целях. Договор аренды регулирует взаимоотношения сторон сделки, их ответственность и становится залогом правильного использования помещения. Поэтому данное соглашение необходимо заключать с учетом всех особенностей использования помещения. Вместе с договором составляется дополнительное соглашение, которое регулирует порядок эксплуатации оборудования и другого имущества, которое находится в помещении.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения является сопутствующим документом. Заключение и оформление дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения требуется для того, чтобы оговорить технические моменты использования помещения. Основные обстоятельства отражаются в договоре – ГК РФ статья 606. Чтобы не перегружать его второстепенными подробностями, составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: суть документа
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения может регулировать самые разные моменты. В любом случае, они имеют второстепенное значение и конкретизируют основной договор. Для лучшего понимания, особенности содержания соглашения следует представить подробнее:
Соглашения лучше всего составлять на типовом бланке. Заполнение бланка может выполняться произвольно. Главное, чтобы условия соглашения были четко выражены и не допускали двусмысленного толкования. Бланк заполнения вы можете скачать внизу данной страницы и заказать его заполнение у наших специалистов по цене, которую сами назначите. Форма находится под статьей.
Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения: особенности
Часто происходит расторжение договоров или оспаривание указанных документов, поэтому следует заверять их у нотариуса. Такой вариант исключит признание договора и приложения к нему недействительным. При обращении к нотариусу, он устанавливает личности сторон, проверяя их паспорта, разъясняет условия и ответственность. После завершения процедуры, каждый участник сделки получает собственный экземпляр документа.
Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей?
В Постановлении Правительства № 434 есть список, позволяющий требовать заключения дополнительного соглашения о снижении арендной платы для арендаторов, которые работают в местах, что больше всего пострадали от коронавируса. Правда, в законе нет четких требований, чтобы арендодатели обязательно шли на уступки своим арендаторам, даже если последние являются льготниками. Но все же есть надежда, что владельцы недвижимости все же предоставят более выгодные условия, опасаясь, что могут потерять клиентов.
Некоторые арендаторы могут вообще рассчитывать на отмену платежей, по крайней мере, за апрель-июнь. Но доп соглашение к договору аренды нежилого помещения об изменении арендной платы будет составлено при условии, что профессия арендатора входит в перечень, представленный в Постановлении № 434. Кроме того, арендуемое имущество должно быть федеральной собственностью. Составляется рассматриваемое допсоглашение в течение недели, начиная отсчет со дня получения письменного обращения арендатора. В рассматриваемом документе нужно зафиксировать оптимальные условия.
Какие условия включают в дополнительное соглашение о снижении арендной платы?
Допсоглашение к договору аренды нежилого помещения о снижении арендной платы помогает уладить множество спорных ситуаций, возникающих в жилищных вопросах. В частности:
Соглашение об освобождении от арендной платы в связи с COVID-19 (коронавирусом)
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом заключается как часть основного договора, но с указанием новых условий. В частности, с обозначением сроков действия каникул на аренду. Освобождение от аренды на период активности коронавируса стало эффективной мерой при снижении дохода граждан, организаций и предпринимателей на фоне невозможности платить полную сумму аренды.
Понятие «освобождение» подразумевает временные меры по снятию необходимости оплаты услуг по аренде помещения (использования имущества). В дополнительном соглашении к договору аренды нежилого помещения в связи с коронавирусом нужно обязательно указать сроки, в течение которых будет действовать освобождение. После подписания рассматриваемого договора арендодатель не сможет требовать, чтобы арендатор платил за использование арендуемого имущества. По крайней мере, пока действуют указанные в документе сроки. Чтобы документ имел юридическую силу, в нем должны быть учтены следующие пункты:
Дополнительное соглашение используется для работы с любым имуществом, но допсоглашение к договору аренды нежилого помещения в связи с Covid-19 фигурирует в юридической практике чаще всего.
Порядок подписания доп соглашения к договору аренды нежилых помещений
При подписании следует обратить внимание на даты подписания, указания места составления. Кроме того, бумаги подписываются сторонами вместе в присутствии каждого из участников сделки. При выполнении действий по доверенности об этом делается отдельная запись и приобщается копия данного документа.
Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.
Скачать в PDF Скачать В Word Печать Просмотр
Дополнительные соглашения
Договор – это документ, фиксирующий итоги соглашения между сторонами, права и обязанности. Заключается при оформлении сотрудника на работу, купле-продаже, поставках продукции. В документе фиксируются все ключевые условия, касающиеся сделки. Однако важные положения могут измениться уже после заключения договора. В этом случае и составляется дополнительное соглашение. Оно будет иметь ту же юридическую силу, что и сам договор.
Основные особенности
Договор часто имеет большой срок действия. За этот срок может многое измениться. Если какие-либо пункты документа не соответствуют действительности, требуется оформлять допсоглашение. Его функции:
Допсоглашение – это одновременно и договор, и сделка. К нему предъявляются требования, актуальные и для основного договора. Пункты соглашения должны устраивать всех участников. Обычно документ включает в себя эту информацию:
Документ приобретает юридическую силу только после подписания. Составляется он в нескольких экземплярах, число которых должно соответствовать числу участников сделки.
Какие соглашения нужно регистрировать?
Некоторые соглашения должны проходить государственную регистрацию. Только тогда они будут действительными. Не нуждаются в госрегистрации эти документы:
Почти во всех остальных случаях дополнительное соглашение нужно регистрировать.
Когда соглашение утрачивает свою действительность?
Соглашение утрачивает свою действительность в этих обстоятельствах:
Если договор необходимо заверять у нотариуса, то заверению подлежит и соглашение. Если оно отсутствует, то документ будет недействительным.
Разновидности
Допсоглашение подразделяется на виды в зависимости от вида базового договора.
К трудовому договору
Трудовой договор – это основной документ, на основании которого появляются правоотношения между сотрудником и работодателем. Отношения эти постоянно меняются. Наиболее распространенные изменения:
Все эти изменения должны быть задокументированы. Заключать трудовой договор заново, переписывать весь текст неудобно. Проще составить допсоглашение, в котором будет содержаться только актуальное положение. Документ нужно будет заверить у нотариуса в том случае, если его положения касаются работ с повышенной ответственностью.
К договору купли-продажи
Договор купли-продажи заключается при покупке каких-либо крупных объектов: авто, недвижимость. Участниками сделки могут быть как ФЛ, так и ЮЛ. Все ключевые условия сделки прописываются в договоре. Однако некоторые положения могут изменяться уже после подписания документа. К примеру, при передаче объекта покупателю последний может обнаружить какие-либо дефекты. В этом случае в дополнительном соглашении прописывается новый порядок действий, учитывающий наличие дефекта:
В допсоглашении отражается изменение сроков, новые обязательства продавца, снижение цены.
К договору аренды
Аренда – это, как правило, долговременное мероприятие. На протяжении срока аренды многое может поменяться. Все изменения отражаются в дополнительном соглашении. К примеру, это могут быть следующие корректировки:
Соглашение может аннулировать какие-либо пункты основного договора.
Пандемия коронавируса как основание для изменения договора аренды недвижимости
Среди «противовирусных» мер, в авральном порядке принимаемых государством, почти незамеченными остались нормы, нацеленные на защиту прав арендаторов недвижимого имущества (причем не только государственного и муниципального имущества, но и, исходя из текста рассматриваемой нормы, также имущества, находящегося в частной собственности).
Итак, 01.04.2020 был принят и сразу же вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В указанном законопроекте, помимо вызвавшего широкий резонанс «моратория на банкротство», а также ряда иных мер налогового и административного характера, имеется статья 19 следующего содержания:
«1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ
«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».
До перехода непосредственно к анализу изложенных норм следует обратить внимание, что данные положения, исходя из их буквального толкования, касаются любых договоров аренды недвижимого имущества, в том числе: а) как недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так и имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам и юридическим лицам; б) как зданий, сооружений, помещений, иных объектов капитального строительства и их частей, так и земельных участков, лесных участков, участок недр, иных недвижимостей «природного характера». Очевидно, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ данные правила применяются также к договорам субаренды объектов недвижимости.
Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.
Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности (в Москве – это 05.03.2020г. в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ, в Московской области – 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020г. № 108-ПГ), и не распространяется на аренду жилых помещений.
Правом на получение отсрочки наделены не всех арендаторы (как это может показаться из формулировки закона), а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:
— Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1);
— Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);
— Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);
— Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);
— Гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);
— Общественное питание (ОКВЭД 56);
— Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);
— Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);
— Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02)
Вместе с тем, полагаем, что организации и ИП, которые фактически осуществляли указанные виды деятельности в качестве основной (например, предоставляли гостиничные услуги, услуги общественного питания, бытового обслуживания населения и т.д.), вправе ставить перед судом вопрос о предоставлении им аналогичной отсрочки, исходя из принципа конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (ст. 19 Конституции РФ, ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Ситуация, при которой в ЕГРЮЛ или ЕГРИП внесены недостоверные или неактуальные сведения, может являться основанием для привлечения предпринимателей к административной ответственности в форме разового штрафа (ч. 4 ст. 14.25 КоАП РФ – штраф от 5 до 10 тыс. руб.), однако не может являться поводом для отказа в применении мер поддержки, предусмотренных законодательством, при наличии доказательств осуществления такой деятельности как основной. Полагаем, что имеются хорошие перспективы для обоснования указанной позиции в рамках потенциального судебного спора.
Условия рассрочки установлены следующим образом:
Во избежание огромного вала судебных споров о понуждении к заключению дополнительных соглашений (которые еще неизвестно когда будут рассматриваться) законодателю следовало предусмотреть право арендатора на одностороннее изменение договора в соответствии с установленными Правительством РФ условиями и сроками отсрочки либо предусмотреть «автоматическое» изменение условий договоров. Необходимость судебного спора в условиях, когда арендодатель безусловно обязан подписать такое дополнительное соглашение (и ему фактически нечем возражать в суде, если условия и срок отсрочки соответствуют установленным требованиям), напрочь отсутствует.
Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период (в том числе, в период спора и до подписания дополнительного соглашения) будет являться незаконным.
Пункт 2 – устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год.
Честно говоря, совершенно не вижу в данной норме правового содержания, поскольку и без нее понятно, что в силу ст. 450 ГК РФ стороны вправе изменять условия ранее заключенных ими договоров.
Скорее всего, это положение задумано как имеющее некую «мотивирующую» направленность (отражающее «мнение партии» в сложный период), поэтому реального регулирующего воздействия на хозяйствующих субъектов не окажет.
Пункт 3 – самый интересный, на мой взгляд, пункт, который предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.
Данная норма также представляет собой специальную норму по отношению к ст. 451 ГК РФ. Вообще, отдельного обсуждения заслуживает вопрос, а «останется» ли что-нибудь от статьи 451 ГК РФ применительно к арендным правоотношениям после принятия рассматриваемого законопроекта – то есть, можно ли, к примеру, требовать изменения иных условий договора аренды, не указанных в п. 1 и 3 ст. 19 законопроекта (полагаю, что, разумеется, вводимые новеллы должны рассматриваться как конкретизирующие положения ст. 451 ГК РФ, но не исчерпывающие ее содержание).
Поскольку каких-либо четких критериев «невозможности использования имущества» закон не определяет, именно по данному пункту следует ожидать наибольшее количество спорных ситуаций, которые неминуемо выльются в судебные разбирательства.
По факту, имеются два подхода к толкованию понятия «невозможность использования имущества» – буквальный и расширительный. В первом случае к такому имуществу следует относить лишь те объекты, которые вынуждены были закрыться в связи с прямым указанием в нормативных актах, регулирующих правовой режим «повышенной готовности» (напр., все объекты, обслуживающие граждан, кроме продовольственных магазинов, аптек и т.д.). Во втором случае к таким объектам следует относить и те, которые не обязаны были прекращать деятельность в связи с вводимыми ограничениями, однако фактически не смогли эксплуатироваться в условиях, когда остановилась работа контрагентов и т.д. (к примеру, строительство на арендуемом земельном участке временно заморожено в связи с переходом поставщиков и подрядчиков на «дистанционную работу,» либо случилось массовое заболевание среди рабочих и т.д.).
Также весьма любопытным является то, что закон напрямую не предусматривает размер снижения арендной платы, на который вправе претендовать арендатор. Здесь также возможны два толкования – например, можно исходить из того, что за период невозможности использования объекта арендная плата вовсе не должна вноситься (уверен, что именно таким образом норма и будет восприниматься на практике). Вместе с тем, полное устранение обязанности по внесению арендной платы тождественно ситуации, при которой арендатор приостанавливает исполнение обязательств в связи с неисполнением арендодателем встречного обязательства по передаче предмета аренды (ст. 328 ГК РФ). Представляется, что ситуация введения ограничений из-за коронавируса не может по степени тяжести последствий для арендодателя быть приравнена к его виновным действиям по непередаче предмета аренды (поскольку мы имеем смелость презюмировать, что арендодатель напрямую не имеет отношения к распространению коронавируса в Российской Федерации). Обстоятельства форс-мажора устраняют ответственность должника в виде неустоек и убытков (п. 3 ст. 401 ГК РФ), но не прекращают исполнение основного обязательства при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 416 и 417 ГК РФ (обязательство по внесению арендной платы к таким не относится).
Следовательно, речь может идти лишь о снижении размера арендной платы, однако до какого размера – это при отсутствии нормативного указания определить невозможно (теоретически, было бы возможно при широкой дискреции суда распределять риски между сторонами с учетом всех фактических обстоятельств и принципов разумности и справедливости, однако в нашем случае это нереально).
Наверно, именно по причине сложности определения условий измененного договора общим последствием «существенно изменившихся обстоятельств» является расторжение договора, а не его изменение, которое допускается лишь в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). В данных условиях, когда законодатель все-таки предоставил арендатору право требовать изменения договора, суды в рамках многочисленных споров, которые предвидятся по данному вопросу, будут, скорее всего, полностью отказывать во взыскании арендной платы за период вынужденного простоя.
Таким образом, рассматриваемый законопроект содержит ряд революционных положений в части регулирования прав и обязанностей сторон по договорам аренды недвижимости. Фактическое содержание принятых норм, с учетом высокой степени их неопределенности, будет зависеть от судебной практики, которой предстоит найти столь сложноосязаемое равновесие между интересами арендодателей и арендаторов.