возврат после закрытия ипотеки
Досрочное погашение ипотеки
Заемщик может закрыть ипотеку досрочно, если у него появится такая возможность. Кредитор не имеет права отказать в перерасчете, однако необходимо соблюсти все тонкости.
Расчет суммы долга
Полное закрытие ипотеки досрочно требует уплаты остаточного долга. Рассчитать точную сумму самостоятельно тяжело, ошибка в 50 копеек приведет к порче истории кредитования, начислению процентов и проблемам с кредитной организацией. Лично обратитесь в банк либо позвоните ему на горячую линию. Сотрудники предоставят точные сведения об оставшейся сумме.
Подача заявления
По действующему законодательству заемщик обязан подать заявление не позднее, чем за 30 дней до совершения выплаты. Банк снижает данный срок по собственному желанию. Уточните минимальное количество дней до выплаты у сотрудников, на сайте банка или в договоре о предоставлении ипотеки. Составьте заявление о досрочном гашении в офисе банка или дистанционно, если такая услуга доступна. Ознакомьтесь с примером заполнения.
Закрытие ипотеки
Перечислите банку сумму долга в соответствии с тем, что указали в заявлении. Средства зачислятся на счет через некоторое время, точный срок уточните у сотрудников банка. Важно убедиться в полном погашении кредита и закрытии счета.
Получите от кредитной организации закладную, если она составлялась, и справку о полном погашении долга. Это должен быть правильно оформленный документ с подписью сотрудника банка и записью об отсутствии претензий. Иногда при закрытии ипотеки счет закрывается автоматически. Рекомендуется убедиться в этом, так как содержание счета предоставляется бесплатно только на время выплаты долга.
Возврат страховки
Практикуется обязательное страхование имущества на время выплаты ипотеки. Про досрочном закрытии вы можете потребовать возврата средств за остаток времени.
Необходимо составить заявление на возврат средств. В случае отказа попросите письменное свидетельство для последующего обращения в суд.
Снятие обременения
Обременение – дополнение к документу о владении имуществом, запрещающее распоряжаться им до выплаты ипотеки. При досрочном погашении обременение не снимается автоматически. Чтобы стать полноправным владельцем квартиры, необходимо обратиться в Росреестр, предоставив пакет документов.
За переоформление документов (составление свидетельства о собственности без печати о запрете операций с недвижимостью) взимается пошлина. Потребуется предоставить квитанцию об ее оплате.
Выгодно ли досрочное закрытие ипотеки?
Гашение ипотеки по графику происходит в течение длительного времени, но небольшими платежами. Такая система позволяет приобретать недвижимость и использовать до полной оплаты. Но если у вас появились свободные средства, лучше пораньше избавиться от долговых обязательств.
Банк накладывает серьезные проценты за предоставление денежных средств, вернуть придется значительно большую сумму. Платежи по кредиту необходимо вносить регулярно, что ставит серьезные ограничения на бюджет. Особенно тяжело людям с нестабильным заработком. Однако перед тем как закрыть ипотеку досрочно полностью, ознакомьтесь с видами платежей. Схема возврата кредита прописывается в договоре.
Дифференцированные выплаты – сумма, выделяемая банком, делится на срок до закрытия ипотеки. К платежу прибавляется процент от оставшегося долга. По такой схеме ежемесячные выплаты будут значительно уменьшаться по мере приближения к концу срока. Досрочное закрытие ипотеки при дифференцированных платежах освободит от части переплаты.
Аннуитетные выплаты – проценты, начисленные за полный срок кредита, сразу высчитываются и складываются с основной суммой. Ежемесячные платежи имеют одинаковый размер. Однако в начале срока доля начисленных процентов значительно выше. Первыми выплачиваются проценты, после – основная сумма. Досрочное закрытие на последних этапах не уменьшит переплату.
Преждевременный возврат денег выгоден для плательщика, но никак не для банка. Поэтому кредитные организации разными способами пытаются предотвратить досрочное погашение кредитов. Мы расскажем о подводных камнях ранней выплаты долга банку.
Можно ли досрочно погасить кредит?
Если клиент выплачивает деньги раньше времени, то банк лишается части прибыли. Поэтому раньше практически в каждом кредитном договоре прописывалось, что обладатель кредита должен будет заплатить какие-либо штрафные санкции при досрочном погашении. Таким образом банки страховали себя от финансовых рисков.
С 2011 года законодательно запрещено удерживать штраф с банковских клиентов. При этом нужно обязательно уведомить банковскую организацию за 30 дней до даты раннего погашения кредита. В договоре может быть установлен срок меньше, чем 30 суток.
Но при этом за банками сохранилась возможность отказать клиенту в досрочном погашении. Либо ограничить сумму, которую можно выплатить единовременно. Обращайте внимание на этот пункт при заключении договора с банком.
Можно полностью погасить долг, а можно выплатить части кредита. При частичном погашении можно уменьшить ежемесячную сумму или сократить сроки кредитования. Если зарплата небольшая, лучше уменьшать сумму, а если клиент стабильно получает крупные вознаграждения, то целесообразнее будет сократить срок выплат.
Условия досрочного погашения в банках
Банки выставляют разные условия в отношении досрочного платежа.
Может произойти и обратная ситуация. Банк вправе потребовать выплатить долг досрочно. Но только в тех случаях, когда были большие опоздания с платежами. Иногда даже при одноразовой задержке банк может выставить такое требование, если в этот период у банка есть финансовые проблемы.
В этом случае можно предоставить документы, которые доказывают Ваши денежные трудности. То есть документально оправдаться за просрочку платежей.
Возврат процентов по кредиту при досрочном погашении
Если кредит выплачивался аннуитетными платежами, а не дифференцированными, то при досрочном погашении кредита есть шанс вернуть часть уплаченных процентов.
При аннуитете долг платится равными частями за весь срок кредита. В этом случае в первое время больше выплачиваются проценты, чем основная сумма задолженности.
Проценты – это вознаграждение банка за то, что он предоставил возможность пользоваться своими средствами. Получается, что при досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами человек выплачивает вознаграждение за весь срок, но пользуется деньгами гораздо меньше.
Появляются излишне уплаченные проценты при досрочном погашении кредита. И вернуть их можно, но только при обращении в суд. Просто так банк проценты не вернет.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Ничего сложного в процедуре погашения нет, но есть несколько важных нюансов, про которые нужно помнить.
Итак, чтобы выплатить банковский долг досрочно:
Не всегда досрочное погашение – выгодное действие. Если есть необходимая крупная сумма, ее можно положить на депозитный счет в банке.
В условиях кризиса в стране и отсутствия стабильности тоже не стоит спешить с досрочным погашением, ведь есть вероятность, что кредит снова понадобится в ближайшее время.
В интернете есть множество кредитных калькуляторов. Воспользуйтесь ими, чтобы просчитать максимальную выгоду: в какой срок лучше погасить долг. Ведь в любом случае, если выплатить кредит заранее – не нужно будет переплачивать банку проценты.
Возврат страховки при досрочном погашении кредита
Во многих случаях банки обязывают клиентов заключать также и страховые договоры. Таким образом кредитные организации пытаются обезопасить себя от возможных рисков
При досрочном погашении возможны два сценария:
Все зависит от первоначальных условий, которые обговаривались при подписании соглашения.
Возврат части страховой премии тоже зависит от того, что написано в документах. Если договором предусмотрен возврат премии при досрочном погашении, то можно обращаться в страховую компанию.
Бывают случаи, когда даже при наличии такого пункта страховые агентства отказываются платить. Выход один – обращаться в суд. Закон будет на стороне клиента.
Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?
— Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке при досрочном погашении (аннуитетные платежи)? Банк ВТБ24.
Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:
В 2016 году Верховный Суд РФ впервые создал прецедент, по которому гражданин, досрочно погасивший свой долг перед банком, смог потребовать от банка возвращения ему уплаченных процентов. Данный спор рассматривался в одном из регионов РФ, и суды отказывали гражданину в удовлетворении его исковых требований. Дело дошло до коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Судьи Верховного Суда РФ, рассмотрев данное гражданское дело, пришли выводу, что суды нижестоящих инстанций нарушили право гражданина, и вынесли решение, в котором определили следующее:
Данное решение имеет революционное значение, потому что хоть в России и нет прецедентного права, но суды в РФ при решении споров ориентируются на решения Верховного Суда. Именно Верховный Суд РФ обобщает и распространяет судебную практику на территории РФ. Этот случай будет способствовать тому, что граждане активнее станут выплачивать свои кредиты и при этом не потеряют средства при досрочном погашении.
Обновлено Domofond.ru:
14 февраля 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда по подобному делу определила отменить решение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, которая годом ранее постановила удовлетворить требования истца (заемщика ВТБ24) частично. Дело направлено на новое рассмотрение.
Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
При досрочном погашении кредита переплаченные проценты можно вернуть в случае, если банк использует систему аннуитетных платежей. То есть когда в первую очередь выплачиваются проценты, а только потом сам долг. Проценты уплачиваются за пользование денежными средствами на срок договора, а так как при досрочном погашении кредита проценты уплачены за период, превышающий реальное пользование денежными средствами, то такие проценты являются излишне уплаченными.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:
В случае переплаты по ипотеке вернуть деньги можно. Причем как в досудебном, так и в судебном порядке. Для начала необходимо получить в банке выписку о погашении долга. Далее обратиться в организацию, где был оформлен кредит, с просьбой вернуть ранее уплаченную сумму. Нелишним будет захватить с собой и имеющийся договор.
Если со стороны банковских сотрудников Вы получите отказ, придется оформлять официальную претензию, отправлять ее заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения. А также обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если и в этом случае банк не пойдет навстречу, следует подать в суд иск о возврате неосновательного обогащения.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Снятие обременения по ипотеке
Что такое обременение по ипотеке?
Обременение по банковской ипотеке – это наложенные в силу договора ограничения на право собственности.
Ограничения определяются Гражданским кодексом, ФЗ№ 102 и условиями соглашения с банком. Недвижимость, находящуюся под залогом, нельзя обменивать, дарить, продавать и, в некоторых случаях, сдавать в найм без официального согласия залогодержателя.
Обременение банк накладывает после покупки клиентом жилья на кредитные средства. Основанием для этого является договор. Приобретаемый объект, по условиям документа, на весь срок выплаты долга передается в залог банку в качестве обеспечения клиентом его финансовых обязательств.
Данные о том, что объект находится под ограничениями, заносятся в единую базу недвижимости Росреестра. Обычно процедуру регистрации ипотеки проводят сразу в день заключения соглашения с финансовым учреждением.
Когда можно снять обременение с квартиры по ипотеке?
Освободить объект недвижимости от ограничений можно только в том случае, когда банк не имеет финансовых претензий к собственнику жилплощади. Иными словами, снятие обременения с квартиры по ипотеке возможно лишь после возврата кредита с процентам в полном объеме. Причем внесение последнего платежа может быть как по графику, так и досрочно.
Росреестр погашает запись о наложении ограничений на основании одного из предоставленных документов:
В случае отсутствия каких-либо претензий и судебных разбирательств документом, на основании которого собственник может погасить запись о залоге, является заявление, написанное лично им и представителем банка, и закладная. Начать процедуру можно уже на следующий день после внесения последнего платежа.
Условия снятия обременения по ипотеке
Для снятия обременения с залогового жилья существует стандартная процедура. Предусмотрена возможность оформления документов с помощью местного МФЦ, и, тем не менее, отдельные сложность все же иногда возникают.
Случается, что проценты (особенно при досрочном погашении долга) рассчитываются неправильно и на кредитном счете остается минимальная сумма долга. Постепенно на эту небольшую сумму начисляются пени и штрафы, в результате чего добросовестный плательщик превращается в должника.
Банковское учреждение должно передать заемщику официальные бумаги, которые подтвердят то, что кредитополучатель оплатил всю сумму ипотеки и договор закрыт. Эта справка нужна для того, чтобы МФЦ передал бумаги о снятии обременения, нужный для внесения записи в ЕГРП.
Срок снятия обременения по ипотеке
В соответствии со ст. 25 ФЗ №264, снятие обременения по ипотеке Росреестр проводит в течение 3 рабочих дней с момента подачи собственником документов.
Если бумаги подавались через МФЦ, то процесс может затянуться на 1-2 дня, так как центру потребуется дополнительное время на пересылку документов.
Срок увеличится до 5 рабочих дней, если собственник хочет снять обременение по ипотеке на объект, приобретенный по долевому строительству.
Некоторые финансовые учреждения самостоятельно проводят данную процедуру. Но в этом случае сроки будут затянуты до 3-4 недель.
Какие нужны документы для снятия обременения?
После внесения последнего платежа по ипотечному кредиту, гражданин должен обратиться в банк, для получения документа подтверждающего полную выплату долга. Специалист по ипотечному кредитованию консультирует по процедуре снятия обременения.
Требуется собрать документы, согласно следующему перечню:
Чтобы получить письмо из банка, нужно подать следующее заявление:
Образец заявления на снятие обременения
Заявление
Что потребуется указать:
Образец заявления в Росеестр на снятие обременения
Бланк заявления можно запросить в банке или в регистрирующем органе. Документ должен быть заверен финансовым учреждением. Если у квартиры несколько собственников, то заявление должен написать каждый из них.
Заявление может не потребоваться, если банком была оформлена закладная. В этом случае в качестве документа-основания в Росеестр можно подать закладную с печатью банка и отметкой о том, что кредит погашен и финансовое учреждение не имеет финансовых претензий к заемщику.
Госпошлина
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Способы подачи заявления
Существует несколько вариантов подачи бумаг и заявления.
Через регистрационную палату
В Росреестр можно обратиться как лично, так и дистанционно, отправив документы по почте. Порядок прохождения процедуры следующий:
Возврат страховки по ипотеке
Благодаря ипотеке многие наконец-то могут исполнить свою заветную мечту и приобрести собственное жилье. Оценка возможностей, поиск подходящей квартиры или добросовестного застройщика отнимает большое количество времени и сил. На стадии оформления документов для получения ипотечного кредита часто возникают вопросы относительно страховки: нужно ли её оформлять, можно ли вернуть, что будет со страховкой, если получится досрочно погасить ипотеку.
Оглавление:
Можно ли вернуть страховку по ипотеке
Ежегодно в Роспотребнадзор поступают тысячи заявлений от заемщиков, которые жалуются на навязывание страховых услуг при заключении кредитных договоров. Законодатель постепенно решает данную проблему. Так, с 1 сентября 2020 года в силу вступили поправки к Федеральному закону «О потребительском кредите (займе)» и к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Цель поправок – защитить заемщиков от навязанных услуг страхования, а также закрепить возможность возврата неиспользованной части страховки по кредиту.
Ипотека предполагает, что кредитор (т.е. банк), предоставляющий денежные средства заемщику, в качестве обеспечения обязательств по их возврату получает в залог недвижимость (квартиру, жилой дом, земельный участок). С заложенным имуществом за период выплаты кредита может случиться все что угодно, поэтому оно должно быть застраховано от рисков утраты и повреждения. Это единственный вид страхования при получении кредита, который по закону является обязательным (пункт 1 статьи 31 Закона об ипотеке).
Условия страхования заложенного имущества прописываются в договоре об ипотеке. По общему правилу заемщик обязан застраховать объект недвижимости за свой счёт в полной стоимости или не ниже суммы обеспеченного обязательства (кредита). Договор страхования заключается в пользу залогодержателя, то есть страховую выплату при наступлении страхового случая получит банк.
Если заемщик не исполнит обязанность по страхованию заложенного имущества, банк вправе:
Однако банк не может возлагать на заемщика обязанность заключить договор страхования еще до подписания кредитного договора.
При ипотеке применяются также другие виды страхования:
Отказаться от страхования залоговой недвижимости нельзя, но вот от договора личного или титульного страхования можно. Необходимо внимательно проверять документы и заявления, которые банк предоставляет на подпись. Обычное страхование на деле иногда оборачивается комплексным ипотечным страхованием, включающим в себя, помимо обязательного страхования недвижимого имущества, другие виды страховок, например страхование жизни и здоровья и титульное страхование.
В данном случае вы можете отказаться от такого договора, указав, что будете страховать лишь предмет залога (дом, квартиру). Навязывать услуги дополнительного страхования банк не вправе, как и принуждать клиентов заключать договор в конкретной страховой компании.
Судебная практика: Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, что фактически является условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Личное страхование жизни или здоровья не может быть возложено на гражданина в качестве обязательства, обуславливающего предоставление ипотечного кредита.
Такая же же ситуация и с навязыванием банком конкретной страховой компании – такое требование признается незаконным (пункт 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств).
Возврат страховки в «период охлаждения»
Если же вы все-таки заключили договор добровольного страхования при оформлении ипотеки, но передумали и хотите вернуть страховку, то закон это допускает. Исключением являются лишь страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора (статьи 7 и 11 Закона о потребительском кредите). Более того, в самом заявлении о предоставлении кредита должно быть указано право заемщика отказаться от страховых услуг. Сделать это можно в течение 14 дней со дня выражения согласия на оказание услуг (т.е. подписания заявления или договора). Двухнедельный «период охлаждения» действует не только для индивидуальных договоров страхования, но и для программ коллективного страхования (когда заемщик не получает отдельный страховой полис, а лишь присоединяется к страховой программе, получая соответствующий сертификат). Вернуть страховку можно, если в этот период отсутствовали события, имеющие признаки страхового случая.
В заявлении об отказе от страховки обычно указываются:
К заявлению необходимо приложить копию паспорта и подтверждение оплаты страховки. Заявление можно отправить по почте заказным письмом, передать в отделение банка (в некоторых банках можно загрузить через Личный кабинет на сайте).
Если заявление подано правильно и срок соблюден, то банк обязан возвратить заемщику уплаченную страховую премию в полном объеме или в порядке, установленном в договоре страхования. Срок возврата – 7 рабочих дней со дня получения заявления об отказе от страховки.
Необходимо помнить, что банк вправе включить в кредитный договор условие о повышении процентной ставки по кредиту (ипотеке) в том случае, если заемщик откажется от страхования и в течение месяца не исполнит обязанность застраховать имущество. В законе урегулирован порядок повышения ставки, он не должен быть дискриминационным (например, суды признавали дискриминационным повышение ставки по автокредиту с 14% до 23,75% при отсутствии страховки).
Поэтому при расчете полной стоимости ипотечного кредита следует выяснить у кредитора, на сколько будет повышен процент при отказе от страховки. Отказываться от полиса будет выгодно, если тариф по страхованию выше, чем повышающий ставку по кредиту коэффициент.
Если у вас возникли дополнительные вопросы по порядку подготовки и процедуре подачи заявления, то вы можете воспользоваться пошаговой Инструкцией «Вернуть деньги за страховку по кредиту», которую подготовили наши юристы.
В случае, если банк (страховая) отказывают вам в рассмотрении/удовлетворении заявления об отказе от страховки, вы можете направить жалобу в Центральный банк РФ (в 2021 году это удобнее всего сделать онлайн через электронную приёмную) или в Роспотребнадзор (тоже через Интернет в электронном виде).
Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки
Заемщик может вернуть ипотечный кредит досрочно при условии, что он заранее уведомил об этом банк. Просто положить деньги на счет будет недостаточно. Если вы не подали уведомление, то деньги будут списываться согласно графику платежей, а проценты будут продолжать начисляться. По закону срок уведомления о досрочном закрытии ипотеки должен составлять не менее 30 дней. Правила досрочного погашения долга содержатся в кредитном договоре, в котором может быть установлен более короткий срок для уведомления и иные требования. После досрочного погашения ипотеки необходимо запросить в банке соответствующую справку, подтверждающую полное исполнение обязательств по кредитному договору. Эта справка пригодится для того, чтобы вернуть обратно часть страховой премии.
До 1 сентября 2020 года с возвратом страховки при досрочном погашении ипотеки возникали некоторые проблемы. Многое зависело от условий конкретного договора, позиции кредитной организации и страховой компании. Судебная практика была противоречивой.
Судебная практика: Если обязательным условием выплаты страхового возмещения было наличие долга по кредиту, а сумма страховой премии сокращалась пропорционально сумме долга перед банком, то при досрочном закрытии ипотечного кредита заемщик был вправе требовать возврата части уплаченной страховой премии. Если же выплата страхового возмещения не была обусловлена наличием долга по кредиту, то это значило, что досрочная выплата кредита не прекращает существования страхового риска, а значит, и возврат части страховой премии невозможен (позиция Верховного суда, Определение ВС от 05.03.2019 № 16-КГ18-55).
Теперь новые правила позволяют каждому заемщику, который досрочно и полностью погасил ипотеку, вернуть назад часть денежных средств за страховку (пункты 10-13 статьи 11 Закона о потребительском кредите). Если договор страхования заключен после 1 сентября 2020 года, то неважно, была ли сумма страховых взносов связана с суммой долга или нет.
Перед тем как направить заявление о возврате страховки в банк (страховую компанию), необходимо уточнить, есть ли в организации образцы заявлений (специальная форма). Если вы составляете заявление самостоятельно, то не забудьте указать реквизиты кредитного договора, страхового полиса, дату досрочного погашения ипотеки, а также банковские реквизиты счета, на который банк должен будет перечислить стоимость неиспользованной страховки. Некоторые банки принимают заявления не только по почте или через офис, но и онлайн (через личный кабинет или приложение). К заявлению обычно прилагаются:
На основании заявления заемщика о возврате страховки (или об исключении из списка застрахованных лиц при коллективном страховании) банк обязан вернуть страховую премию за вычетом суммы за период, когда действовал договор страхования. Возвращать часть страховки банк вправе лишь при отсутствии события, имеющего признаки страхового случая. Срок возврата – 7 рабочих дней со дня получения заявления заемщика.
Аналогичный алгоритм действий возможен и при рефинансировании ипотеки. В данном случае происходит досрочное закрытие ипотечного кредита в банке и получение другого (в этом же или другом банке, часто под более низкую ставку). После рефинансирования вы можете обратиться в банк/страховую с заявлением о возврате части страховой премии, ссылаясь на досрочное погашение обязательств по первоначальному кредитному договору. Однако не забывайте, что при заключении нового договора объект недвижимости необходимо будет снова застраховать.