вычет ндс с аренды

НДС у налогового агента и при аренде имущества

НДС один самых сложных налогов. Во-первых, иногда вы можете не быть плательщиком НДС, но у вас есть обязанности по его уплате и подаче деклараций, во-вторых, НДС тот налог, который активно отслеживается ФНС и вызывает больше всего вопросов в виде требований. В новом цикле статей мы ответим на вопросы о налоге на добавленную стоимость, которые волнуют наших читателей.

Вопрос 1: Как выглядит документ, подтверждающий факт уплаты НДС налоговым агентом, когда он предоставляется и на основании чего?

Факт уплаты НДС налоговым агентом подтверждается платежным поручением с отметкой банка о том что платеж проведен.

Исчисленный и удержанный НДС налоговый агент, приобретающий услуги (работы), должен перечислить в бюджет одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств при работе с иностранными партнерами.

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу указанных налогоплательщиков, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога (п.4 ст.174 НК РФ).

Платежное поручение с отметкой об оплате может запросить налоговая инспекция в рамках проведения как камеральной так и документальной проверок.

Вопрос 2: Организация арендует помещение у муниципального образования. За март оплатили 1 апреля. Чтобы начислить НДС, счет-фактуру себе выписать нужно мартом или от 1 апреля?

Счет-фактуру вы должны выставить в течение 5 календарных дней с момента перечисления арендной платы. В вашем случае с 1 апреля по 5 апреля.

Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@).

Вопрос 3: Унитарное предприятие (арендодатель) заключило договор возмещения коммунальных услуг и расходов по содержанию помещения с арендатором — ИП. В договоре порядок начисления и уплаты НДС не определен. Возникает ли у арендатора обязанность начислить и уплатить НДС? И вообще необходимо ли в данном случае начислять и уплачивать НДС?

По нашему мнению, такой обязанности не возникает.

Если арендодатель НЕ выставляет арендатору счета-фактуру на возмещение коммунальных платежей и расходов на содержание, у арендатора нет оснований исчислять НДС самостоятельно.

Арендатор, получив от арендодателя правильно оформленные счета-фактуры, вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленного со стоимости арендной платы, с суммы потребленных коммунальных услуг и со стоимости посреднического вознаграждения, но при условии выполнения обязательных требований пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

Особенности уплаты НДС, установленные п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления, на договоры аренды, где арендодателем выступают организации, не являющиеся органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления, не распространяются.

Источник

Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Совет № 4. Указывайте НДС

Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Источник

Арендные платежи: расходы и НДС-вычет

Арендные платежи можно учесть в базе по налогу на прибыль без ежемесячных актов оказанных услуг. А для принятия к вычету сумм НДС по услугам аренды нужен счет-фактура.

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых компаниями и ИП при осуществлении предпринимательской деятельности на территории России.

Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др.

Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает.

Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

К затратам арендатора на аренду помещений относятся, в частности, расходы на арендную плату. То есть, заключив договор аренды, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Арендные платежи – в расходы

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).

Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды

Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:

НДС-вычет

Итак, передача имущества в аренду признается услугой. Право на вычет НДС при наличии соответствующих первичных документов появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): принятие услуг к учету; участие предмета аренды в облагаемых НДС операциях; наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии НДС к вычету.

Арендные платежи в учете

Стоимость предмета аренды в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства” в оценке, установленной договором, на дату фактического получения объекта.

Затраты на аренду признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счетов учета затрат и кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”. При перечислении суммы делают запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 “Расчетные счета”.

Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признают в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств. Другими словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Источник

Новое в учете НДС, предъявленного арендатору

Рассматриваем вопросы* учета арендатором НДС по договорам операционной аренды, формирования записей в бухгалтерском учете и отражения в «1С:Бухгалтерии государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2.

Учет НДС в связи с применением Стандарта «Аренда»

С 01.01.2018 подлежит применению Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н. Стандарт внес существенные изменения в порядок учета аренды как арендодателем, так и арендатором. Соответствующие поправки внесены в инструкции по учету приказами Минфина России от 31.03.2018:

В приказах Минфина России от 31.03.2018 № 65н, № 66н, № 67н нет корреспонденций по отражению в учете входящего НДС по договорам операционной аренды арендатором согласно положениям Стандарта «Аренда». Бухгалтерские записи по отражению в учете НДС, предъявленного арендатору по приобретенным услугам при операционной аренде имущества, не приведены и в Методических указаниях по применению Стандарта «Аренда», доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464.

По этой причине в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 реализована схема бухгалтерских записей с минимальными отличиями от того порядка учета, который применялся до вступления в силу Стандарта «Аренда».

Порядок отражения арендатором операционной аренды в бухгалтерском учете, если арендатор и арендодатель являются плательщиками НДС, рассмотрим на следующем примере.

Пример

Имущество поступило в аренду на 12 месяцев, арендные платежи составляют 118 000 руб. в месяц (100 000 руб. — стоимость без учета налога и 18 000 руб. — НДС по ставке 18 %). За весь срок пользования арендатор должен уплатить 1 416 000 руб. с учетом НДС.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на установленные данной статьей налоговые вычеты.

Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ.

На сумму арендной платы арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). НДС с арендной платы принимается к вычету на последнее число каждого месяца аренды на основании счета-фактуры арендодателя (п. 1 ст. 172 НК РФ, письмо Минфина России от 05.06.2018 № 03-07-09/38397).

До вступления в силу Стандарта «Аренда» арендатор по мере предъявления счетов-фактур арендодателем (ежемесячно или с другой периодичностью, закрепленной в договоре аренды) отражал в бухгалтерском учете следующие записи:

Дебет 2 109 ХХ 224 Кредит 2 302 24 730
— отнесена на расходы сумма арендной платы без НДС в размере 100 000 руб. (п. 128 Инструкции № 174н).

Дебет 2 210 12 560 Кредит 2 302 24 730
— выделен НДС по ставке 18 % от суммы арендной платы, «предъявленный учреждению поставщиками (подрядчиками) по приобретенным нефинансовым активам, выполненным работам, оказанным услугам» в размере 18 000 руб. (п. 112 Инструкции № 174н).

С вступлением в силу Стандарта «Аренда» вся сумма арендных платежей, включая НДС, за весь срок пользования имуществом отражается по дебету счета 111 40 «Права пользования нефинансовыми активами» и кредиту счета 302 24 «Расчеты по арендной плате за пользование имуществом» (302 29 «Расчеты по арендной плате за пользование земельными участками и другими обособленными природными объектами») при первоначальном признании объекта учета операционной аренды — права пользования активом (п. 20 Стандарта «Аренда», п. 67.3 Инструкции № 174н). Затем ежемесячно осуществляется начисление амортизации права пользования (признание текущих расходов в сумме начисленной амортизации) в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате (п. 21 Стандарта «Аренда», п. 26 Инструкции № 174н).

В момент принятия к учету права пользования имуществом и кредиторской задолженности арендатора в сумме договора аренды некорректно принимать к вычету НДС со стоимости договора аренды, поскольку услуги аренды еще не оказаны, НДС не предъявлен арендодателем. Поэтому согласно части III.1 и пункту 2 части III.2 Методических указаний по применению Стандарта «Аренда» на счете 111 40 право пользования активом отражается с учетом НДС.

Согласно пункту 21 Стандарта «Аренда» начисление амортизации — признание текущих расходов в сумме начисленной амортизации, — осуществляется ежемесячно в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате.

В программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2 начисление амортизации на права пользования активами отражается регламентным документом Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА:

Документ Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА проводится последним днем месяца и отражает отнесение на расходы фактически потребленных услуг аренды.

Признание оказания услуги в расходах, отражение НДС, исчисленного от суммы ежемесячного арендного платежа, отражается при проведении документа следующими записями:

Дебет 2 109 ХХ 224 Кредит 2 104 40 450
— отнесена на расходы сумма амортизации права пользования (сумма месячной арендной платы) без НДС в размере 100 000 руб. (п. 128 Инструкции № 174н).

Дебет 2 210 12 560 Кредит 2 104 40 450
— выделен НДС по ставке 18 % от суммы ежемесячного платежа — сумма налога, предъявленная учреждению поставщиками (подрядчиками) по приобретенным нефинансовым активам, выполненным работам, оказанным услугам, не включаемая в стоимость таких нефинансовых активов, в размере 18 000 руб. (п. 112 Инструкции № 174н).

Таким образом, при отражении бухгалтерских записей в учете изменяется только кредитовая сторона — вместо начисления кредиторской задолженности по кредиту счета 302 20 начисляется амортизация права пользования по кредиту счета 104 40. То есть на расходы, как прежде, относится сумма арендной платы без НДС. По нашему мнению, это наиболее правильный и простой вариант ведения учета НДС по приобретенным услугам при операционной аренде имущества в условиях отсутствия методических указаний Минфина России по данному вопросу.

Обратите внимание, что бухгалтерская запись по выделению НДС от суммы ежемесячного платежа по договору аренды формируется, только если в строке документа Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА установлен флаг Принять к вычету.

Полная схема бухгалтерских записей по отражению арендатором операционной аренды в бухгалтерском учете, если арендатор и арендодатель являются плательщиками НДС, приведена в таблице.

Источник

Вычет НДС по неотделимым улучшениям: позиция Пленума ВАС

Если арендатор планирует проводить работы по улучшению арендованного объекта, в первую очередь ему нужно выяснить, согласен ли на них арендодатель. Если да, то в договор аренды (либо дополнительное соглашение к нему, если договор аренды уже составлен) рекомендуется включить:

Не так давно на этом заострил внимание Пленум ВАС в Постановлении от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость». Выводы, сделанные в п. 26 этого документа, сегодня в центре нашего внимания.

Итак, вычет «входного» НДС по неотделимым улучшениям будет зависеть от условий договора. В пункте 26 Постановления № 33 Пленум ВАС рассмотрел три возможных ситуации:

Арендодатель компенсирует стоимость неотделимых улучшений

Арендатор в этом случае начисляет на стоимость улучшений (без НДС) налог по ставке 18% (см. также письма Минфина России от 25.02.2013 № 03‑07‑05/5259, ФНС России от 30.12.2010 № КЕ-37-3/19032), составляет счет-фактуру, второй экземпляр которого передает арендодателю.

К сведению

С 01.10.2014 арендатор вправе не составлять счет-фактуру в случае передачи неотделимых улучшений (результатов выполненных работ) арендодателю, не являющемуся плательщиком НДС или освобожденному от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. Для этого требуется письменное согласие сторон сделки о несоставлении счетов-фактур (пп. 1 п. 3 ст. 169НКРФ в редакции Федерального закона № 238‑ФЗ).

Поскольку речь идет об облагаемой НДС операции, арендатор вправе рассчитывать на налоговые вычеты «входного» НДС, выставленного поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при создании неотделимых улучшений.

Стоит отметить, в арбитражной практике периода, предшествующего появлению разъяснений Пленума ВАС, среди прочего, есть примеры, когда судьи приходили к выводу, что при подобных обстоятельствах реализации нет. Вот один из них – Постановление ФАС МО от 28.01.2014 по делу № А40-45990/13‑116‑97. В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не определено договором аренды.

Из изложенного следует, что в соответствии с законодательством право собственности у арендатора возникает только на отделимые улучшения.

Относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим – возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения. При этом право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое – неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), имеющую собственника – арендодателя.

Учитывая обстоятельства, установленные по спорному эпизоду, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что спорные неотделимые улучшения, произведенные заявителем в период действия договоров аренды, не могли быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ, и следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект обложения НДС; исполнение арендатором обязательства, возложенного на него договором аренды и законодательством РФ по возврату имущества арендодателю, не может приравниваться к понятию «реализация имущества».

Арендодатель, в свою очередь, при наличии выставленного арендатором счета-фактуры, оформленного с учетом требований п. 1, 5 ст. 169 НК РФ, имеет право принять предъявленный арендатором НДС к вычету в общеустановленном порядке (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ) либо включить сумму налога в расходы при исчислении налога на прибыль (НДФЛ) на основании ст. 170 НК РФ.

В учете арендодателя – плательщика НДС при этом будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

Отражены затраты на неотделимые улучшения

Отражен НДС, предъявленный арендатором

Затраты на модернизацию отнесены на увеличение стоимости объекта*

Принят к вычету НДС

Компенсированы арендатору затраты на неотделимые улучшения

* Предъявить НДС к вычету можно на дату принятия к учету неотделимых улучшений.

Неотделимые улучшения = арендная плата

Смоделируем ситуацию. Допустим, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объект аренды, составила 100 000 руб. (без НДС).

Сумма арендной платы (без НДС) – 100 000 руб.

Договором аренды предусмотрен зачет произведенных неотделимых улучшений в счет арендной платы.

Арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру на арендную плату в сумме 118 000 руб. (в том числе НДС 18% – 18 000 руб.).

Исходя из разъяснений Пленума ВАС, можно сделать предположение, что именно этот («арендный») счет-фактура – основание для вычета «входного» НДС, предъявленного поставщиками товаров (работ, услуг), использованных при создании неотделимых улучшений.

Счет-фактуру, выставленный арендодателем, арендатор отразит в книге покупок.

А что насчет тех счетов-фактур, которые арендатор получал от поставщиков? Выходит, что регистрировать в книге покупок их не надо, нужно занести лишь в журнал учета счетов-фактур? Но этот НДС-регистр в скором времени вообще будет предназначен для ограниченного круга лиц.

К сведению

С 2015 года журнал учета счетов-фактур обязаны будут вести лишь посредники, в том числе «освобожденцы» (по ст. 145 НК РФ), «спецрежимники», в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика. Это установлено абз. 1 п. 3.1 ст. 169 НК РФ (в редакции Федерального закона № 238‑ФЗ).

Здесь же (абз. 2) уточнено: рассматриваемая норма применяется к налогоплательщикам, осуществляющим предпринимательскую деятельность на основе договоров транспортной экспедиции, в случае определения ими налоговой базы как суммы дохода, полученной в виде вознаграждения при исполнении данных договоров.

Для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность на основе договоров транспортной экспедиции, не являющихся плательщиками НДС либо являющихся налогоплательщиками, освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, положения абз. 1 п. 3.1 ст. 169 НК РФ применяются в случае, если при определении ими налоговой базы в порядке, установленном гл. 23, 25, 26.1 и 26.2 НК РФ, в составе доходов учитываются доходы в виде вознаграждения при исполнении данных договоров.

В журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур не подлежат регистрации счета-фактуры, выставленные на сумму дохода в виде вознаграждения при исполнении указанных договоров.

Однако подобные рассуждения, на наш взгляд, нарушают методологию учета.

По сути, в данном случае следует отразить погашение обязательства (по уплате арендной платы) зачетом при возникновении встречного требования (по уплате стоимости неотделимых улучшений).

Пример

Ежемесячная арендная плата составляет 59 000 руб. (в том числе НДС 18% – 9 000 руб.).

В договоре прописано, что арендатор в счет арендной платы проводит реконструкцию объекта аренды (здания), в ходе которой будут произведены неотделимые улучшения. С месяца, в котором начнутся работы, арендатор перестанет перечислять арендную плату арендодателю.

В октябре 2014 года арендатор начал проводить соответствующие работы, привлекая для этих целей подрядчиков. Следовательно, с этого месяца плата за аренду здания не вносится.

Декабрь 2014 года – месяц окончания работ, общая стоимость которых составила 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.). В этом же месяце арендатор и арендодатель подписали акт взаимозачета за период с октября по декабрь 2014 года включительно на сумму 177 000 руб. (59 000 руб. х 3 мес.).

В бухгалтерском учете арендодателя при этом будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

В октябре и ноябре 2014 года

Отражена в составе выручки сумма арендной платы

Начислен НДС с реализации

В декабре 2014 года

Отражена в составе выручки сумма арендной платы

Начислен НДС с реализации

Отражена стоимость полученных от арендатора неотделимых улучшений*

Отражен НДС по неотделимым улучшениям

НДС предъявлен к вычету

Произведен взаимозачет в счет арендной платы за IV квартал

Ежемесячно с января по июль 2015 года

Отражена арендная плата

Начислен НДС с реализации

Произведен взаимозачет в счет арендной платы

* Арендодатель при получении от арендатора неотделимых улучшений на основании п. 5, 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п. 42 Методических указаний по учету ОС либо учитывает их стоимость как отдельный объект ОС и начисляет по ним амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия неотделимых улучшений к учету (если срок полезного использования таких улучшений существенно отличается от СПИ переданного в аренду имущества), либо увеличивает на стоимость неотделимых улучшений первоначальную стоимость этого имущества и начисляет амортизацию уже исходя из его увеличенной стоимости.

В рассматриваемом случае произошла реконструкция объекта аренды (то есть стоимость улучшений увеличивает стоимость объекта аренды).

Арендатор, в свою очередь, сделает такие бухгалтерские записи:

В октябре и ноябре 2014 года

Списана на расходы арендная плата за месяц

Отражен «входной» НДС по арендной плате

Налог принят к вычету

В декабре 2014 года

Выполнены строительные работы по реконструкции здания

Отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиками

НДС принят к вычету

Оплачены работы подрядчика

Списана на расходы арендная плата за месяц

Отражен «входной» НДС по арендной плате

Налог предъявлен к вычету

Списана стоимость неотделимых улучшений, подлежащая зачету в счет арендной платы*

Начислен НДС по реализации арендодателю неотделимых улучшений (капвложений в арендованное здание)

Произведен взаимозачет

Ежемесячно с января по июль 2015 года

Списана на расходы арендная плата за месяц

Отражен «входной» НДС по арендной плате

Произведен взаимозачет

* В случае если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов (п. 35 Методических указаний по учету ОС).

Как видим, и арендатор, и арендодатель «остаются при вычете НДС».

Некомпенсируемые капитальные вложения сверх арендной платы

Стоит также обратить внимание на такой момент. По мнению компетентных органов, при возврате арендодателю объекта аренды по окончании договора вместе с ним передаются и неотделимые улучшения. При этом у арендатора возникает объект налогообложения, причем независимо от того, компенсирует арендодатель стоимость улучшений или нет (безвозмездная передача). Подтверждение тому находим в упомянутых выше письмах Минфина России № 03‑07‑05/5259, ФНС России № КЕ-37-3/19032.

Впрочем, суды демонстрируют такой же подход. В Определении ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13 по делу № А40-69829/12‑108‑55, например, указано следующее. Условиями договоров аренды нежилых помещений, заключенных между налогоплательщиком (арендатором) и арендодателем, не предусмотрено возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений по истечении срока аренды или при прекращении действия договоров. Учитывая, что безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого имущества в целях применения гл. 21 НК РФ признается реализацией, суд пришел к выводу: неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендодателю после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС.

В Постановлении ФАС ЗСО от 30.05.2014 по делу № А45-12766/2013 кассационная инстанция не согласилась с судами первой и апелляционной инстанций в том, что передача арендодателю неотделимых улучшений арендованного имущества при расторжении договора аренды не является объектом обложения НДС. По ее мнению, поскольку передаваемые арендодателю неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, определена их стоимость, которую выплатил арендодатель, их передача является реализацией и облагается НДС.

К сожалению, Пленум ВАС разъяснений на этот счет в Постановлении № 33 не дал.

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Источник