дадут ли ипотеку под долевую собственность
Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих
Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.
Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.
Содержание
Что такое ипотека с созаемщиками
Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.
Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.
Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.
Требования банков к созаемщикам
Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.
Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.
Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».
Поручитель и созаемщик
Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.
Права созаемщика
Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:
Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
1. Поиск лучших предложений по ипотеке.
2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,
3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:
4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).
5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.
Ипотека на долю в квартире или комнату
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
Можно ли оформить ½ доли в ипотечной квартире в собственность?
– Я проживаю в квартире своего молодого человека, которую он купил год назад в ипотеку. Официально брак не оформлен и не планируется. У меня в собственности есть квартира, деньги за продажу которой могут погасить ипотеку мужчины. В связи с чем возможно ли оформить ½ части квартиры, в которой мы сейчас проживаем, в мою собственность? Если да, каков порядок действий и куда нужно обращаться?
Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:
В соответствии с гражданским законодательством, ипотечная квартира находится в залоге, а совершать какие-либо действия по распоряжению залоговым имуществом разрешено только с разрешения залогодержателя. Соответственно, переоформление ½ доли на вас возможно только с согласия банка (как залогодержателя).
Для начала вам необходимо обратится в банк, в котором оформляли ипотеку, для получения их письменного согласия на отчуждение доли квартиры. Аргументируйте тем, что вы собираетесь погасить кредит своими денежными средствами. После этого вам необходимо составить нотариально заверенный договор дарения или купли-продажи доли этой квартиры, для чего нужно пойти к нотариусу для заверения данной сделки. Далее следует оформить переход права собственности на долю квартиры в Росреестре.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Пока квартира в залоге у банка, оформить ½ доли в праве собственности на это жилье не получится. Оформление ½ доли в вашу собственность может произойти только после снятия обременения – ипотеки.
Мой совет – не стоит вам продавать вашу квартиру для погашения ипотеки, тем более, если брак не оформлен, и вы не планируете его заключать.
Если же очень хочется это сделать – тогда вам с вашим мужчиной нужно пойти к нотариусу, оформить договор займа денежных средств, а в качестве возврата средств указать, что сожитель переоформит на вас ½ доли в праве собственности в принадлежащей ему квартире в течение одного рабочего дня после снятия в Россрестре обременения.
Отвечает адвокат Светлана Будникова:
Поскольку квартира в ипотеке, переход права собственности на нее (доли в праве общей долевой собственности в том числе) невозможен. В вашей ситуации есть 2 выхода:
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Пока сумма ипотечного долга не выплачена, необходимо понимать, что квартира находится под залогом у банка-залогодержателя. Поэтому ваш молодой человек без согласия залогодержателя не вправе отчуждать предмет залога – объект недвижимости.
Какие действия необходимо предпринять?
Вам вместе с вашим молодым человеком следует обратиться в банк с предложением изменить условия действующего ипотечного договора – включить вас непосредственно как созаемщика, что позволит вам на законных основаниях вносить кредитные платежи и закрыть оставшуюся часть ипотечного долга.
Кроме того, вам необходимо заключить с вашим молодым человеком предварительный договор купли-продажи доли в квартире, который обязует стороны в дальнейшем заключить основной договор.
Срок заключения основного договора определяется вами – в вашем случае им будет являться дата полного погашение ипотечного долга за квартиру и прекращение каких-либо обязательств перед залогодержателем.
В силу ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, поэтому в нем вам необходимо определить стоимость и размер приобретаемой вами доли, а также размер внесенных вами платежей по ипотечному договору.
Для того, чтобы обезопасить себя, вам следует включить в предварительный договор купли-продажи доли квартиры условия возврата внесенных вами платежей в стоимость кредита в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Как оформить квартиру в ипотеку на двоих человек?
«Интересует возможность покупки квартиры в ипотеку на двоих человек. Пока не понимаю, как это делают, если первоначальный платеж 33% (2,3 млн) вношу именно я от продажи своей квартиры. Второй человек (девушка с ребенком) не участвует в первоначальном взносе.
Остается выплатить банку 67%. Как это разделить между двумя людьми и как разделить доли собственности? Я понимаю, что схема, где у каждого по ½ доли, тут не подходит, так как из 50% (½) я уже вношу 33%».
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Насколько я понимаю, у вас брак в органах ЗАГС не зарегистрирован. Банку будет выплачивать кредит только один человек — заемщик, которым, по всей вероятности, будете вы. При отсутствии официального брака вряд ли банк разрешит вам оформлять с кем-то долевую собственность, если это не созаемщик.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Автор вопроса не сообщил, состоят ли покупатели квартиры в браке.
Если да, то независимо от внесенных сумм каждый приобретает право на ½ квартиры (если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).
Если они в браке не состоят, то могут выступать как обычные созаемщики и составить договор, в котором будут обозначены все условия — вносимые сторонами суммы и приобретаемая доля квартиры.
Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Максим Копейкин:
Вопрос интересный и встречающийся довольно часто. Единственное, вы не уточнили — в каких отношениях вы состоите с вышеупомянутой девушкой. Если вы не в браке, все довольно просто.
В кредитном договоре финансовые обязательства будут разделены между созаемщиками в соответствии с договоренностями. В договоре купли-продажи квартиры также будут указаны доли в праве собственности на приобретаемое имущество, соответствующие финансовому участию каждого покупателя. В вашем случае не будет проблемой прописать в документах и факт того, что первоначальный взнос внесен за счет ваших личных средств, и есть неравномерное распределение долей в праве собственности.
Если же вы состоите в браке с этой девушкой, по закону все приобретенное в браке имущество будет являться вашей совместной собственностью. Впрочем, точно таким же образом, а именно пополам, распределяются и финансовые обязательства.
Соответственно, для того, чтобы выделить доли в праве собственности на приобретаемое имущество, а также разделить обязательства, вам сначала необходимо установить с женой раздельный режим имущества супругов. Сделать это можно, заключив брачный договор, в котором вы можете указать сразу конкретные доли в праве собственности на конкретное приобретаемое жилье. Либо же режим раздельной собственности на имущество супругов можно установить вообще на все имеющееся имущество, а также на имущество, которое будет приобретено в браке в дальнейшем.
Подчеркну, что, в соответствии с законодательством, для заключения брачного договора необходимо обратиться к нотариусу.
Хочу обратить ваше внимание, что у каждого банка могут быть свои нюансы в программе кредитования, и не все банки сразу идут на неравномерное распределение долей созаемщиков в праве собственности на имущество.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь
Ипотека на долю в квартире
В 2021 – 2022 году получить ипотеку на выкуп доли в квартире можно по ставке от 7,1% на срок от 1 года до 30 лет. На Выберу.ру представлено 6 предложений от 5 банков. Добавьте в сравнение понравившиеся ипотечные программы и выберите выгодный вариант кредитования.
Ипотека на долю в квартире. Доступно 6 предложений. Изменить
Оформите ипотеку на покупку жилья по низкой процентной ставке кредитования. Подтверждение дохода через Госуслуги
Информация о ставках и условиях ипотечных продуктов в России предоставлена банками или взята из открытых источников. Пожалуйста, уточняйте условия продуктов в отделениях банков или по телефонам справочных служб.
Помощник
Долевое имущество до сих пор является острой темой в стране, а покупка его затруднительна как для самих граждан, так и для банков, выдающих на нее кредиты. Но, к сожалению, низкий уровень заработка не позволяет многим купить даже часть жилья на свои собственные средства и сбережения. Поэтому государством была разработана ипотека на долю в квартире.
Однако кредит на долевое жилье может быть оформлен только в определенных случаях. Есть три ситуации, в которых заемщики обращаются в банк для оформления такого займа:
В целом такой вид ипотечного кредита не отличается от стандартного: необходим залог (приобретаемое жилье), соответствие стандартным требованиям банка, наличие первоначального взноса и т.д.
Какие банки предлагают такую ипотеку? Выберу.ру собрал их на одной странице, чтобы вы могли ознакомиться с ними за несколько минут. Процентные ставки, сроки и размер первоначального взноса – все это представлено в карточке каждого продукта. Сравните программы разных банков в 2021 – 2022 году и выберите лучшую, рассчитав предварительный график выплат. Однако стоит помнить, что каждый случай рассматривается банком индивидуально. Поэтому лучше выбрать несколько похожих вариантов и не останавливаться, если вам отказали.
Выберите ипотеку
Отзывы об ипотеке
Ужас просто какой то,продаем квартиру,покупателям нашей квартиры одобрили ипотеку,но вот уже месяц идёт оценка нашей квартиры.Можно подумать мы в замке проживаем!Время идёт,нам надо какое то жильё тоже подобрать.Сто раз уже пожалели что с Россельхозбанком связались,лучше бы в сбербанк пошли.У вас всё не для людей как то.
Отзыв полезен? 16 1 Комментарии 0 Пожаловаться на отзыв Ссылка на отзыв
Безответственный банк,решила подать заявку на ипотеку в офисе,девушка не грамотная в этом вопросе,ничего не знает,программа постоянно висла,заявку дополняла уже без меня самостоятельно,т.к я ушла на начальном этапе,даже не предупредив об этом,в итоге потом позвонили,сказав о том что заявка была отправлена без меня и будет ответ в течение трех дней,прошла неделя и ответа нет,пишут только смс что дозвониться не могут и просят перезвонить,перезваниваешь ответа дать не могут говорят анкета в обработке,в итоге с оператором подали заявку онлайн,и опять же тишина,все документы собрали,записали и пропали! Отвратительное отношения к клиентам. Не советую этот банк.
Отзыв полезен? 15 2 Комментарии 0 Пожаловаться на отзыв Ссылка на отзыв
Не я одна замечаю, что банк становится все лучше и лучше. Отдельное спасибо за хорошее отношение к своим клиентам.
Отзыв полезен? 3 13 Комментарии 1 Пожаловаться на отзыв Ссылка на отзыв