дает ли сбербанк ипотеку на переуступку

Переуступка ипотеки на квартиру

Дмитрий Алексеев

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

При оформлении ипотеки покупаемая квартира или другой объект недвижимости фактически пребывает в обладании гражданина-заемщика, но жилплощадь при этом передается в залог банку-кредитору.

Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.

Что это за сделка и кому выгодна

Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.

Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.

Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.

Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:

Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.

С чего начать

Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.

При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.

В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.

Переуступка квартиры по ипотеке

Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.

Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.

Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.

Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.

Сделанная физическим лицом

В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.

При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.

Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:

При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.

Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.

Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.

По инициативе банка

Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.

Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.

Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.

Уведомление должника должно включать в себя сведения:

При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.

В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.

Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.

В новостройке

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.

С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.

Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.

Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.

Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.

Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.

Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.

Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.

Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.

Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.

Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.

Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:

Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.

Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.

Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.

Порядок оформления

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Обязанность уплаты налогов

Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.

После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.

Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.

Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.

Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.

При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.

О переуступке прав аренды на земельный участок, читайте тут.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Источник

Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Федеральный закон №214 (ст. 11) и ГК РФ (ст. 424 скачать) регулируют процедуру и этапы покупки квартиры по переуступке в ипотеку. Дольщик вправе совершить такую сделку с момента внесения сведений о ДДУ в единый реестр и до подписания акта о приеме квартиры. По сути, будущий владелец жилья уступает собственное право требования на квадратные метры лицу, ранее не участвующему в сделке.

О переуступке подробно

Допускается два варианта ипотеки по переуступке прав:

В обоих случаях дольщик рассчитался с застройщиком, но во второй ситуации он еще должен деньги кредитору, у которого оформлял жилищную ссуду.

Однако ипотека по договору переуступки возможна и при наличии задолженности перед строительной компанией, когда заемщик напрямую приобретал имущество у нее в рассрочку (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 47 (скачать)). В законе не сказано, что требуется согласие застройщика на совершение сделки по уступке прав, но иногда его нужно получать. Зачастую строители указывают данный пункт в соглашении с покупателем.

А вот с банком переуступку по ДДУ при ипотеке придется согласовывать (ГК РФ, ст. 388 (скачать)). Разрешение кредитора необходимо получить, если жильё приобреталось на средства, предоставленные финансовой организацией. Важно соблюсти и другие условия:

Без соблюдения данных правил не получится оформить цессию. Дополнительно потребуется известить строителей о появлении нового дольщика. Продажа по переуступке в ипотеку – это длительный процесс, требующий знания законов и подводных камней. В результате меняется участник соглашения, в рамках ДДУ. Появляется еще один договор (скачать пример в word), заключенный дольщиком и новым покупателем. В него заносят все положения сделки. И такое соглашение одобрят далеко не все кредиторы.

Можно ли приобрести жилплощадь по уступке от физ. лица в ипотеку

Если выбрать правильный банк, то переуступка возможна по ипотеке. Начинать надо с кредиторов, давших аккредитацию строительной компании, у которой была приобретена квартира. Такие организации охотнее выдают ссуды на приобретение жилья по договору цессии. Либо отправляйтесь напрямую к лидерам в данной области: ВТБ и Сбербанк. Однако придется соблюдать условия банков, чтобы соглашение одобрили.

В случае с ВТБ, ипотека по переуступке от физического лица оформляется после тщательного изучения условий заемщика, указанных в договоре цессии. Если что-то не устроит представителей банка, они предложат объект из собственной базы недвижимости. Либо на подпись дается их собственный договор, где прописаны подходящие для этой компании условия. Но придется отдать процент за услуги.

В Сбербанке тоже допускается ипотека по переуступке от физического лица. Но заемщику придется открыть два депозита, куда заносят остаток по кредиту. Также необходимо снять обременение предыдущего залогодержателя (по завершении сделки), чтобы была возможность зарегистрировать бумаги в Росреестре. Сама переуступка прав тоже регистрируется в данном ведомстве. И в Сбербанке также берут процент за проведение операции.

Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления

Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.

Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:

Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.

Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:

Однако не забывайте, что по ипотеке на переуступку прав Сбербанк идет крайне неохотно, если нет достаточных оснований для заключения такой сделки. Поэтому придется тщательно подготовиться к процедуре, либо попытать удачу в других банках.

Переуступка – оформление через ВТБ

Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.

Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:

Однако список предоставляемых новым заемщиком бумаг может быть расширен в зависимости от ситуации. При недостаточном уровне дохода потребуется поручитель или обеспечение. Договор цессии придется регистрировать в Росреестре.

Жилищное кредитование военнослужащих по переуступке

Главная проблема подобной сделки – это запрет на нее, накладываемый Росвоенипотекой. Поэтому, военная ипотека по переуступке возможна, но с рядом существенных ограничений (117-ФЗ от 20 августа 2004, ст. 14 (скачать)). И основное препятствие – наличие аккредитации у объекта. Гораздо быстрее и проще будет оформить жильё напрямую у строительной компании.

Трудности связаны с понятием целевого займа, который можно оформить только на приобретение квадратных метров. Перед выдачей военной ипотеки на переуступку прав, следует провести тщательную подготовку. Оптимальный вариант – заручиться поддержкой профильного юриста или брокера.

Особенности оформления семейной ипотеки по уступке прав

Чтобы получить жилищную ссуду под льготный процент, необходимо соответствовать требованиям, указанным в законе относительно заемщика (Постановление 1711 от 30 декабря 2017г. (скачать)). Отдельные требования предъявляются к недвижимому имуществу. Так, под целевую программу господдержки, подпадают квартиры в строящихся домах или готовое жильё. В первом случае доступна семейная ипотека по переуступке или через заключение ДДУ.

Но одобрят не все виды уступки прав. Разрешение дается только на подписание договора с юридическим лицом – застройщиком или его представителем.

Получить ссуду по программе поддержки, оформив уступку прав от физического лица не получится. Хотя здесь есть два исключения. Льготная ипотека по переуступке с физ. лицом доступна, если:

В результате заемщику будет доступен кредит на жильё под 6% годовых. Разницу между этой ставкой и стандартным процентом банка покрывает государство.

Как продать новостройку в ипотеке по уступке

Процедура цессии может незначительно меняться в зависимости от ситуации. Она будет проходить не по стандартному сценарию, если недвижимость уже является предметом залога по жилищному кредиту.

Покупатель становится новым заемщиком по ипотеке

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке усложняется, ведь помимо застройщика и дольщика появляется третья сторона – банк. Оформление цессии в данном случае будет выглядеть следующим образом:

Долговые обязательства первого заемщика переоформляют на нового клиента. Поэтому от него потребуется:

Когда переуступка по договору долевого участия в ипотеку оформляется по первому сценарию, покупатель продолжает вносить средства по уже имеющемуся займу. Во втором случае кредит просто гасится единой сумой, а жилплощадь больше не является залогом.

Но будьте готовы, что перед оформлением сделки покупатель проверит размер долга по жилищной ссуде и попросит скидку, учитывая обременение, закрепленное за жилплощадью. Чтобы понять, можно ли купить по переуступке в ипотеку конкретные квадратные метры, будет изучаться не только ДДУ, но и соглашение с банком. А в нем могут быть препятствия к продаже:

Поэтому на практике начинать продажу нужно с изучения всех имеющихся документов. Это поможет понять, как купить квартиру по переуступке в ипотеку или продать такое жильё. В бумагах указаны иные ограничения или закреплена необходимость получать согласие третьих лиц (банка или застройщика) на договор цессии.

Если покупатель готов погасить остаток долга по ипотеке

При наличии указанных выше препятствий, перед реализацией квадратных метров придется их устранить (расплатиться с ссудой или подождать три года). Существует еще один вариант, когда новая ипотека по переуступке в банке не потребуется. Необходимо договориться с покупателем о погашении остатка долга, после чего вы снимите обременение и передадите жильё ему. Чтобы этот способ сработал, придется:

Но на такой шаг мало кто согласится, да и потребуются дополнительные согласования.

Проще всего будет обратиться в финансовую организацию, охотно оформляющую подобные сделки. Какие банки ипотеку по переуступке дают быстрее остальных, уже озвучено выше. Чтобы повысить шансы на положительное решение кредитора, необходимо:

Иногда за покупку квартиры по переуступке в ипотеку приходится платить комиссию. Большинство банков соглашается на цессию только на таких условиях. Об этом заемщику сообщают при подаче заявления, где тот изъявляет намерение заключить соглашение об уступке прав. К моменту подачи заявки желательно найти покупателя, готового на сделку.

От него же будут зависеть и условия оформления переуступки по договору долевого участия с ипотекой. Если покупатель готов погасить всю сумму долга одним платежом, следует:

Со строительной компанией не потребуется заключать новый ДДУ, достаточно будет переоформить старое соглашение, составленное на предыдущего дольщика.

Также следует учитывать, что не все банки используют ячейки для внесения средств. Иногда покупка квартиры по переуступке права в ипотеку совершается при помощи безотзывного аккредитива:

В данном случае используется один счет, куда новый дольщик вносит средства в полном объеме. А после переуступки прав по ДДУ с ипотекой (завершения сделки), часть денег уходит на погашение долга перед банком, а часть (если что-то остается) отправляется на счет заемщика.

Заключение соглашения

Какой бы вариант вы ни выбрали (жилищная ссуда на нового владельца или продажа без кредитования), потребуется заключить специальное соглашение (ГК РФ, ст. 388.1 (скачать)). Это договор переуступки ипотеки на квартиру, который заполняют по образцу, имеющемуся в офисе кредитора. Важно, чтобы такой документ содержал следующие сведения:

Если застройщик не дает разрешения на смену дольщика, новый приобретатель имущества теряет право требования неустойки со строительной компании. Если средства за недвижимость внесены до подписания соглашения о цессии, то нужно указать, что продавец подтверждает полную оплату по сделке. Однако все это уже должно быть занесено в договор ипотеки по переуступке прав, имеющийся в офисе банка.

Когда такое соглашение составляется самостоятельно, желательно привлечь нотариуса. Заверив договор, он убережет от юридических неточностей и негативных последствий в будущем. Иногда помощь оказывают представители банка. Переуступка прав собственности по ипотеке оформляется с предварительным погашением суммы долга (его гасит покупатель), после чего кредитор сам обращается за снятием обременения. Это своеобразная гарантия, что жильё точно передадут новому дольщику. Но за такую услугу придется доплатить.

Оптимальный вариант для всех сторон (включая финансовую организацию) – это ипотека по договору переуступки прав требования. В процессе:

Если новый кредит выдается тем же банком, он охотнее идет на совершение сделки. Таким образом переуступка квартиры в новостройке по ипотеке происходит практически без рисков. Да и времени на сделку тратится меньше.

Источник