дают ли ипотеку на хрущевку
Что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках?
В феврале мэр Москвы Сергей Собянин рассказал о планах по сносу 8 тысяч пятиэтажных домов. Законопроект о новых полномочиях городских властей уже внесен в Госдуму и, как ожидается, будет принят до летних каникул депутатов. Столичные власти уже определились с первыми сериями пятиэтажек под снос, а к осени появится весь список. Пока подготовка к масштабной реновации жилого фонда набирает обороты, The Village выяснил, как банки отреагировали на предстоящие планы властей и можно ли теперь получить ипотеку на квартиру в хрущевках.
Выдают ли сейчас ипотеку на квартиры в пятиэтажках?
Займы под залог квартир в хрущевках выдают не все московские банки. Например, в ЮниКредит Банке и банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. Сбербанк выдает кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей. Главным критерием является рыночная стоимость объекта и заключение оценочной компании по нему. Среди таких объектов у банка есть и хрущевки.
В ипотечном банке «ДельтаКредит» условия по ипотеке на пятиэтажки такие же, как для других объектов. В портфеле залогов банка около 22 % занимают именно комнаты и квартиры в пятиэтажках. Важное замечание — жилье, под которое выдается кредит, не должно стоять в перечне объектов на снос.
Банк ВТБ24 предоставляют ипотечные займы на квартиры в пятиэтажках советской постройки, если они не стоят в планах на снос и реконструкцию. В банке «Уралсиб», прежде чем выдать ипотеку, смотрят на состояние дома и год его постройки. Дом не должен находиться в аварийном состоянии и не стоять в очереди на капитальный ремонт. У здания должны отсутствовать деревянные перекрытия, а физический износ, согласно отчету об оценке, не должен превышать 70 %.
Планируют ли банки ужесточать правила выдачи кредитов на квартиры в хрущевках?
Сбербанк не планирует ужесточать правила кредитования такого жилья, так как, согласно законопроекту и реновации жилфонда в Москве, жилье планируется обменивать на новое. По договору о переходе права собственности на жилое помещение это означает автоматический перенос залога банка на новое жилье, равнозначное по количеству комнат и квадратных метров.
Специалисты банка «ДельтаКредит» отслеживают номера серий домов, которые планируются к сносу. Если список домов, которые планируется сносить, расширят, то это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов со стороны банка. Но превентивно политику в отношению пятиэтажек банк не изменял. О полном запрете ипотечных займов на жилье в хрущевках заявил только Банк жилищного финансирования.
Что происходит с ипотекой, если дом решат снести?
Если дом идет под снос, все стороны процесса руководствуются действующим законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке». В пункте 1 статьи 41 закона сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию). «То есть собственник просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банка — непрерывность залога. Снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредит». Если же клиент выбрал денежную компенсацию, банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита.
В законопроекте о реновации жилфонда в Москве органы государственной власти наделяются целым рядом полномочий. Так, они будут утверждать примерную форму договора между собственником жилого помещения в сносимом доме и фондом содействия реновации жилфонда. В договоре предусмотрены обязательства фонда предоставить в собственность равнозначное жилое помещение в обмен на жилье в сносимом доме. Возможно, в проекте такого договора будут урегулированы вопросы, связанные с переходом права собственности на ипотечное жилье.
«В любом случае замену предмета залога необходимо будет согласовывать с банком, так как в кредитных договорах с банками обычно устанавливается обязанность заемщика уведомить банк о необходимости замены предмета залога. Вероятнее всего, залогодержателю необходимо будет обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчет по оценке нового жилого помещения. На данный момент неясно, готов ли будет фонд содействия реновации жилищного фонда покрывать эти дополнительные расходы заемщиков, — говорит адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро „Казаков и партнеры“ Дмитрий Казаков. — Если между банком, заемщиком и фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве возникнет спор, то его необходимо будет решать в судебном порядке».
Что делать жильцу хрущевки с ипотекой?
В случае утраты права собственности на предмет ипотеки банки готовы заменить предмет ипотеки на новый. Как рассказали в ВТБ, им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая. При этом новая квартира должна соответствовать требованиям банка, быть не хуже изначальной по своим характеристикам (например, не являться ветхим строением, не иметь незарегистрированных перепланировок), быть по рыночной стоимости не ниже изначальной квартиры.
В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении (предоставляемом взамен жилом помещении, денежной компенсации и прочем). В рамках замены залога в ВТБ24 и розничном бизнесе банка ВТБ меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, а новый кредит не выдается. Расходы на эту процедуру незначительны: они связаны с оплатой государственной регистрации сделки и оформлением нотариальных заявлений.
По условиям кредитного договора со Сбербанком заемщик должен получить согласие банка на замену обеспечения. «Сбербанк такие согласия будет выдавать без дополнительных требований. Залог будет оформлен автоматически при регистрации нового жилья на собственника по договору о переходе права собственности на жилое помещение», — рассказали в пресс-службе Сбербанка. Информацию о регистрации в Росреестре договора о переходе права собственности на жилое помещение и нового жилья Сбербанк планирует получать самостоятельно.
«Если новое жилье будет стоить дороже, это никак не ухудшает положение сторон по кредитному договору, так как требования по размеру возврата кредита не могут быть увеличены. Сколько денег взял в кредит заемщик и с учетом проведенных погашений — столько он и должен вернуть согласно условиям кредитного договора», — объяснили в Сбербанке.
Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя
Типовые планировки квартир, особенно в старом жилом фонде, не всегда удобны, а многие морально устарели. У хозяев, конечно, часто чешутся руки, чтобы что-то переделать, однако это может быть чревато для продавца, но особенно для покупателя. Сайт «РИА Недвижимость» решил выяснить, одобрит ли банк ипотеку на квартиру с перепланировкой.
Все зависит от оценщика
Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, где сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.
«О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства», — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения. Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит. Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.
При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают. «Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса «мокрых зон»), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита», — полагает эксперт.
Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.
Позиция банка
В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.
В банке «Уралсиб» отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом «мокрых точек» или установкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.
Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.
Памятка «перепланировщика»
Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают. Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни. Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.
На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.
Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.
При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.
Дают ли ипотеку на хрущевку
Для покупки квартиры в ипотеку нужно выбрать недвижимость, доказать банку свою платежеспособность и подать документы на рассмотрение. Если доход позволяет, и ежемесячный платеж не превышает 50% от общего дохода, заявку одобрят. Но банки предъявляют требования не только к платежеспособности клиента, но и самой квартире. Если квартира в старом доме, который признали аварийным или износ строения составляет более 65%, в выдаче ипотеки откажут.
Расскажем, по каким критериям банки оценивают квартиры. Еще узнаете, можно ли купить квартиру с перепланировкой.
Требования банков к ипотечным квартирам на вторичном рынке
В каждом банке предусмотрены свои требования к ипотечным объектам. И многие компании размещают информацию с требованиями по ипотеке на своих сайтах.
Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?
Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.
Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.
Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.
Ограничения по ипотеке при покупке квартиры на льготных условиях?
Купить недвижимость по льготной ипотеке по ставке 7% можно только в новых домах. Вторичные объекты недвижимости не входят в программу. Льготная ипотека позволяет покупателям купить недвижимость по низкой процентной ставке, а застройщикам позволяет быстрее распродать квартиры.
Правительство РФ считает, что поддерживать продавцов на вторичном рынке жилья необязательно. Но в программе всегда найдутся исключения. Например, по «Семейной ипотеке» жители Дальневосточного округа могут купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке недвижимости.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
лоджия объединена с комнатой;
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Если при перепланировке затронули несущие стены, банк откажет в оформлении ипотечного кредита. Но некоторые банки готовы рассмотреть объекты с незаконной планировкой. Это касается только тех квартир, в которых не демонтировали несущие стены. Например, продавец решил расширить коридор или объединил санузлы без использования площади жилых помещений. В этом случае некоторые банки готовы пойти на уступки и разрешить оформить ипотечный кредит.
Квартиры в ипотеку с долгами и обременениями
Банки сразу откажут в приобретении недвижимости, на которую наложили арест. Такие сделки проводить запрещается. Если продавец пытается продать недвижимость, но его признали банкротом, сделку отменят. Менеджеры банков проверяют юридическую чистоту квартир и отказывают в выдаче кредитов на объекты с долгами, арестами и иными видами обременений. Но это преимущество для покупателя, т. к. никто не захочет приобретать проблемные квартиры.
Кратко: какие квартиры нельзя купить в ипотеку?
На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.
Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.