действия после погашения ипотеки с использованием материнского капитала
«Детские доли»: выделение долей детям при использовании маткапитала
Маткапитал, несмотря на его «материнскую» прописку, является мерой поддержки всей семьи. Тем более, когда вы используете его на покупку квартиры – жилищные условия должны улучшиться не только у мамы. Для этого закон обязывает выделять в жилом помещении детские доли – мол, дети тоже должны быть собственниками купленного на маткапитал жилья. Игнорируете это требование? Будьте готовы вернуть деньги обратно в бюджет. Или того хуже – получить уголовную статью за мошенничество!
Рассказываем, как наделить детей долями после выплаты ипотеки и не стать фигурантом уголовного дела.
Зачем вообще выделять доли?
Это требование закона. Жилье, купленное с частичным или полным использованием средств государственной поддержки, должно поступить в общую долевую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Да, доли нужно выделить не только детям, но и мужу (жене, если квартира в собственности мужа).
Когда выделяется доля детям при ипотеке? Если квартиру купили с использованием ипотечного займа, сделать это нужно в 6-месячный срок после снятия ипотечного обременения (пп. ж п. 13 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Помните, вы оформляли у нотариуса соответствующее обязательство, чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом? Его оригинал точно у вас, а копия – в ПФР. Не теряйте его, оно понадобится вам при выделении долей.
Какие доли нужно выделить?
Закон не ограничивает семью в размере долей, которые будут выделены – в законе этот вопрос вообще не урегулирован. Теоретически каждому ребенку можно выделить даже по 1 кв. м, чтобы их потом нельзя было продать. А можно, наоборот, разделить квартиру «по справедливости» и выделить каждому члену семьи по ¼.
Ну, например. Представим, что вы купили квартиру за 4,5 млн руб. Средства маткапитала – 450 тыс. руб. или 10% от общей собственности. Вот эти 10% и являются общими для всей семьи и подлежат разделу. Остальная часть жилого помещения – общая собственность супругов и разделу не подлежит. Таким образом, каждому члену семьи нужно выделить минимум по 2,5% = 10% ÷ 4 (количество членов семьи).
При оформлении соглашения части каждого члена семьи рекомендуется определять в долях. Представим, что вы приобрели квартиру 60 кв. м, 10% от которых – 6 кв. м. Каждый член семьи должен получить в собственность доли, эквивалентные 1,5 кв. м (2,5%),то есть по 1/40 на каждого. По такой доле нужно выделить мужу, первому и второму ребенку (если у вас их двое, если трое – доли будут другими). У того же, кто оформлял ипотеку, должно остаться 37/40 доли в праве собственности.
Впрочем, супругу можно выделить и больше, чем 1/40 – семейное законодательство оставляет за ним право ровно на половину от 36/40 доли в праве собственности, не охваченных материнским капиталом!
Как оформить выделение долей детям после погашения ипотеки?
Мы уже рассказывали, как разделить общее имущество по соглашению. Теперь подробно остановимся на том, как это делать в случае с маткапиталом.
Но это работает, если доли выделяются только детям. Если в соглашении участвует еще и супруг, такая сделка признается разделом супружеского имущества. И потому она требует нотариального удостоверения – для составления соглашения придется посетить нотариуса (ст. 38 СК). На эти цели придется потратить 5-15 тыс. руб. в зависимости от региона и расценок конкретного нотариуса.
Но есть возможность сэкономить. Вы, скажем, можете указать в соглашении, что каждый из детей получает по 1/40 доле в праве собственности, а оставшиеся 38/40 поступают в общую собственность супругов. Раздела между супругами нет, а значит, можно обойтись без нотариуса. Правда, такой способ не сработает, если при оформлении ипотеки квартиру изначально оформили в долях на супругов – при сделках с долями нотариус обязателен (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Об исключениях из этого правила, мы тоже уже рассказывали.
Соглашение оформлено, что делать дальше?
А дальше, нужно зарегистрировать право собственности каждого члена семьи в Росреестре. С этим тоже ничего сложного – берем соглашение (3 экземпляра, по одному на каждого члена семьи, которому выделяются доли), прикладываем к нему:
и подаем их в Росреестр. Документы можно подать несколькими способами – лично, через ближайший МФЦ, через сайт Росреестра или по почте, выбирайте, как удобнее. В зависимости от способа подачи в течение 5-7 дней Росреестр зарегистрирует детские доли и выдаст вам выписку из ЕГРН, где это будет отражено. На этом выделение закончится.
А что, если доли не выделять?
На какие бы цели не был израсходован маткапитал – покупка квартиры по ДДУ, строительство, реконструкция или рефинансирование ипотеки, с выделением долей на детей затягивать не стоит. Пройдет полгода, и ваше обязательство будет считаться нарушенным. А это может повлечь уже совсем нежелательные последствия:
В общем, с этим лучше не шутить. Погасили ипотеку, сняли обременение, и не затягивайте – сразу оформляйте соглашение и идите в Росреестр. Это не дорого и можно сделать самостоятельно.
Как погасить ипотеку материнским капиталом?
Материнский капитал – денежная помощь от государства, которая выдается при рождении детей. Это целевая программа, которая ориентирована на некоторые важные действия. Среди них – погашение ипотеки материнским капиталом. Этими деньгами можно погасить первоначальный взнос или часть ипотеки. Как это сделать, разберем ниже.
Поиск ипотеки
Подробнее о материнском капитале
Программа материнского, или семейного капитала (сокращенно – МСК) действует с 2007 года. До начала 2020 года получить соответствующий сертификат могли родители двух или более детей, которые родились после 2007 года.
В 2020 году правила изменились. Теперь получить МСК могут родители даже 1 ребенка. Правда, сумма будет меньше, чем для семей с двумя и более детьми. Размер материнского капитала в 2021 году:
Если у пары родится второй ребенок, произойдет доплата в 155 550 рублей.
В таблице мы привели размеры материнского капитала в разные годы, чтобы можно было проследить динамику.
2015-2019 (количественных изменений не было)
466 617 (первый ребенок);
616 617 (последующие дети)
483 881,83 (первый ребенок);
639 431,83 (последующие дети)
Получить материнский капитал могут:
Программа действует также и в случае усыновления.
Важная информация о материнском капитале:
Как можно потратить материнский капитал?
На некоторые цели материнский капитал можно использовать сразу с момента рождения ребенка, не другие – с трехлетия.
Сразу после рождения:
Если говорить кратко, то материнский капитал предназначен для улучшения жилищных условий, для получения ребенком образования, для формирования у матери ребенка накопительной части пенсии.
Не обязательно все деньги тратить только на одну цель, можно воспользоваться материнским капиталом в разных направлениях.
Способы погашения ипотеки
Владельцы сертификата МСК могут уменьшить ипотечную нагрузку разными способами:
Во втором и третьих случаях кредитно-финансовая организация должна откорректировать график платежей и сократить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы – зависит от кредитного договора.
Материнский капитал может быть принят как в ипотеке на общих основаниях, так в льготной семейной ипотеке под 6%.
При погашении материнским капиталом первоначального взноса есть несколько нюансов. Лучше все-таки сделать часть взноса собственными деньгами. Банки хотят быть уверены в платежеспособности клиентов. И не доверяют тем, кто не имеет сбережений.
В кредитном договоре в момент его подписания деньги МСК не будут учитываться, только собственные взносы клиента. Дело в том, что Пенсионный фонд делает перевод на банковский счет в течение 1-2 месяцев. Так что перерасчет будет позже.
Как погасить ипотеку с помощью материнского капитала?
Первый шаг – оформление справки из банка о том, что клиент действительно оформляет ипотеку. Такой подтверждающий документ нужен Пенсионному фонду РФ. В справке обязательно должны быть указаны:
Как правило, в банках есть специальный бланк специально для Пенсионного фонда. Справка не выдается по требованию моментально в отделении банка. Она готовится несколько дней. Поэтому чтобы не ждать, лучше заказать ее заранее.
У нотариуса лучше сразу подготовить несколько копий документа, потому что он понадобится не только Пенсионному фонду.
Шаг второй – подача заявления в Пенсионный фонд о переводе средств. Способов подачи есть несколько:
Вместе с заявлением в Пенсионный фонд нужно отправить необходимые документы.
Шаг четвертый – рассмотрение заявление от ПФР. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период 10 рабочих дней.
Последний шаг – обращение в банк с просьбой засчитать материнский капитал. Для этого нужно написать заявление, после чего банк сделает перерасчет. Если сумма с помощью сертификата погашается полностью, то нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.
Необходимые документы для Пенсионного фонда
Для ПФР потребуется:
Как погасить ипотеку электронным материнским капиталом?
В 2020 году упростились правила получения сертификата материнского капитала, а также процедура погашения ипотеки с его помощью.
Если у клиента есть электронный сертификат, то можно не пользоваться схемой, написанной выше. Не нужно обращаться в две организации – банк и ПФР. Можно ограничиться только общением с банком. Для этого нужно:
Воспользоваться упрощенной процедурой можно с 1 июня 2020 года. Новый порядок обращения существенно сократит период выплат материнского капитала банку.
Причины отказа
Самая популярная причина – ошибки в подготовке документов. Нужно выяснить у работников ПФР, в чем конкретно проблема, и устранить ее. Затем нужно снова обратиться в фонд с исправленными документами. Повторный ответ должен прийти в течение 5 дней. Распространенные ошибки такого рода – неправильно заполненное заявление, нехватка важного документа из перечня.
Как использовать материнский капитал на погашение ипотеки
В нашем материале рассказываем, как выгоднее использовать материнский капитал, что стоит учесть, если вы решили направить эти средства на оплату ипотеки
В 2020 году в государственную программу поддержки семей, в которых есть дети, были внесены изменения, позволившие большему числу россиян получать материнский (семейный) капитал (или МСК).
Теперь сертификат выдается при появлении первого ребенка. Несмотря на название, в ряде случаев претендуют на госпомощь не только матери, но и отцы, и даже дети.
Чтобы не тратить время на оформление сертификата, лучше заранее позаботиться о регистрации и подтверждении учетной записи на портале госуслуг – тогда он будет оформлен автоматически и направлен в ваш личный кабинет. Если по каким-то причинам этого не случилось, обратитесь в Пенсионный фонд РФ (можно онлайн).
Один из первых вопросов, который возникает после (или даже до) получения документа – как превратить его во что-то стоящее.
На что можно потратить материнский капитал?
К сожалению, обменивать, обналичивать или продавать сертификат запрещено – просто смиритесь с этим. Государство и без того дает вполне приличный выбор.
Постройка или приобретение жилья, переустройство и обновление частного дома или оплата долга по ипотеке, даже если она оформлена еще до рождения ребенка.
Детский сад, школа или вуз, проживание в студенческом общежитии – все это требует немалых финансовых вложений. Хорошо, когда в запасе есть дополнительные средства.
Подробная информация есть на сайте ПФР.
При этом до достижения возраста выхода на пенсию можно передумать и вернуть деньги, чтобы потратить их любым разрешенным альтернативным способом.
Подходит тем, кто хочет обеспечить семье небольшую регулярную поддержку.
Все доступные целевые траты перечислены в статье 7 Федерального закона № 256-ФЗ. Выбирайте только одну цель или сразу несколько, распределив сумму между ними.
Чаще всего с помощью маткапитала семьи улучшают условия проживания (около 60%), в том числе тратят на ипотеку.
Именно этот вариант рассматривали и мои друзья Алина и Саша, с пятимесячным ребенком и двухлетней ипотекой. А я решила помочь молодым родителям и взялась за изучение данного вопроса.
Если вы только задумываетесь о покупке жилья в ипотеку, ознакомьтесь с доступными программами на сайте Совкомбанка. Там можно подобрать и подходящую недвижимость, подав онлайн-заявку.
Сокращение долга по ипотеке с помощью материнского капитала
Начну с того, что маткапиталом можно значительно облегчить долговую нагрузку по ипотеке, даже если кредит брали еще до появления ребенка на свет. В отличие от других целей, не придется ждать, когда ему исполнится 3 года.
Для оценки потенциальной экономии и целесообразности досрочного платежа рекомендуем предварительно обратиться в кредитную организацию, выдавшую заем.
Полное погашение
Если суммы сертификата достаточно, можно полностью погасить остаток долга. Вероятно, экономия получается несущественная, так как в большинстве случаев это удастся сделать уже на финальном сроке кредитования (учитывая размер капитала и высокую стоимость жилья в большинстве регионов).
Однако это возможность:
Уплата части долга
Здесь важно внимательно изучить условия договора. Ведь частичное досрочное погашение (ЧДГ) сокращает либо размер регулярного платежа, который вы каждый месяц перечисляете банку, либо срок кредитования, и так уменьшается переплата по ипотечному кредиту и финальный ценник недвижимости.
Мы с Алиной воспользовались онлайн-калькулятором и рассчитали, как изменится переплата в обоих случаях, а также, ради интереса, сравнили с результатами погашения на более поздних сроках кредитования.
Новые условия:
Целью Алины и Саши была экономия, поэтому самым выгодным вариантом оказалось сокращение периода кредитования. Причем, как видно из расчетов, чем раньше сделать ЧДГ, тем существеннее сократится переплата:
| Дата ЧДГ | 10.07.2021 | 10.08.2030 |
| Экономия при уменьшении срока, руб. | 857 122 | 160 544 |
| Экономия при уменьшении ЕП, руб. | 336 711 | 92 411 |
Увы, уменьшение срока кредитования за счет маткапитала в большинстве банков недоступно, но, к счастью, это не наш случай.
Уплата процентов или основного долга
Еще при частичном погашении можно выбрать между оплатой основного долга или начисленных процентов. Какой из вариантов выгоднее, зависит от схемы платежей и остатка срока жилищного займа.
При аннуитетной схеме (как у ребят) максимум процентов приходится на начало срока кредитования. Если большая часть выплачена, ощутимой разницы между погашением тела кредита и процентов нет.
Однако если ипотека оформлена недавно, средства МСК лучше использовать на частичную оплату основного долга. При этом уменьшатся срок кредитования и размер переплаты.
Выбирайте погашение процентов, если хотите снизить размер платежа и не планируете закрывать ипотеку раньше срока.
По займу с дифференцированной схемой ежемесячные платежи состоят из фиксированной суммы, направленной на покрытие как самого долга, так и процентов на остаток. Соответственно погашение тела кредита позволит существенно уменьшить платеж и – пусть и в меньшей степени – срок кредитования.
Сроки перечисления денег
Уведомить банк о своем желании внести платеж досрочно необходимо заранее. При подаче заявления определяется дата совершения операции и составляется новый график платежей.
Если планируете полностью погасить остаток долга, обязательно учтите, что размер платежа может увеличиться за счет процентов, начисленных за время рассмотрения заявки.
Принятие решения занимает до 1 месяца. При отказе заемщику непременно сообщат, почему сделать это невозможно. В случае одобрения деньги поступают на счет в течение 10 дней.
Как погасить ипотеку материнским капиталом: пошаговая инструкция
Изучая вопрос, я столкнулась с парой моментов, которые должны быть соблюдены заранее, иначе у вас ничего не выйдет:
Уточнила у молодых родителей, проходят ли они по требованиям, и, получив утвердительный ответ, составила для них подробную инструкцию.
Получение справки из банка
Первое, что нужно сделать, – обратиться в банк за справкой для ПФР, подтверждающей наличие ипотечного кредита. Сделать это лучше заранее, так как выдадут ее не сразу, а через несколько дней.
В справке указываются данные заемщика, номер договора кредитования, остаток долга и реквизиты банка для перечисления суммы материнского капитала.
Оформление нотариального обязательства
Поскольку до снятия обременения выделить доли в жилом помещении невозможно, то раньше, чтобы использовать сертификат, нужно было оформлять обязательство и тратить деньги на услуги нотариуса.
В 2020 году необходимость предоставления этого документа отменили – вместо него в законе №256-ФЗ о поддержке семей с детьми закрепили обязанность выделения долей в течение 6 месяцев после полной оплаты кредита (часть 4 статьи 10).
Теперь в тексте самого заявления в ПФР есть отдельная графа, заполнив которую заявитель возлагает на себя соответствующие обязательства.
Если сотрудник МФЦ или Пенсионного фонда потребует документ от нотариуса, ссылайтесь на отмену подпункта 4 пункта 1.1 статьи №256-ФЗ (именно в нем шла речь об оформлении обязательства).
Подача заявления в ПФР
Документы, которые вам понадобятся:
Если вы купили вторичное жилье, то пакет придется дополнить оригиналом или копией договора купли-продажи.
Если ваше будущее жилье еще только строится, то подготовьте копию договора долевого участия или разрешения на строительство дома.
Срок рассмотрения заявления – от 14 до 30 дней.
Подача заявления в банк
Как подать заявление
С организацией, предоставившей заем, нужно согласовать параметры досрочной выплаты. Для этого при подаче заявления нужно указать:
После одобрения заявки не забудьте посетить банк еще раз:
Почему могут отказать и что делать в таком случае
По закону кредитные организации не могут отказать в приеме МСК в счет оплаты задолженности по ипотечному займу. Однако заявка все же может быть отклонена в случае отсутствия согласования ПФР, из-за неполного пакета документов или при наличии в них ошибок.
Итог: Пенсионный фонд отказал. Почему это могло произойти?
Если вы не согласны с решением, то имеете полное право обжаловать его в суде или апеллировать к вышестоящему органу.
У Алины и Саши никаких проблем в процессе оформления документов не возникло, и 10 июля сумма маткапитала была зачислена в счет ЧДГ, благодаря чему ребята уменьшили срок кредитования на 3 года и в итоге сэкономят на покупке квартиры 857 122 рубля (а это, между прочим, чуть более 13%).
Снятие обременения, если ипотека закрыта полностью
Для моих друзей эта информация пока не актуальна, но вам может пригодиться – при полном закрытии ипотеки необходимо запросить у банка подтверждающую справку и обратиться в отделение Росреестра или МФЦ для снятия обременения с недвижимости.
Снятие обременения можно уточнить на сайте Росреестра через неделю после подачи заявления (примерно столько обновляется информация). Подробнее о том, как снять обременение, читайте здесь.
Выделение детских долей после закрытия кредита
После снятия обременения у вас будет полгода, чтобы выделить детям доли в приобретенной недвижимости.
Четких правил, устанавливающих размеры долей, нет. Но если они будут неоправданно малы, у собственников в будущем может возникнуть повод для обращения в суд по поводу их перераспределения.
Поэтому самый безопасный вариант – выделение долей пропорционально сумме сертификата, поделенной на количество членов семьи.
Исполнение данного обязательства контролируют пенсионный фонд, органы опеки и прокуратура. Нарушение может привести к серьезным последствиям, включая:
Какие есть риски
Материнский капитал – действительно хорошая мера поддержки. За счет сертификата можно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет и даже полностью закрыть кредит раньше срока.
Однако стоит оценивать не только экономию, но и возможные риски.
Сокращение суммы налогового вычета
Налоговый вычет 13% положен только с суммы личных затрат на покупку недвижимости, коими средства маткапитала не являются. Поэтому если вы уже оформили возврат, то проценты, полученные с суммы МСК, придется вернуть.
Сложности при продаже недвижимости
Продать жилье, в котором выделены доли детям, сложнее. Если в семье есть несовершеннолетние, то для заключения сделки потребуется согласие органа опеки. Если вы не сможете убедить чиновников, что дети получат как минимум равноценные доли в другом жилье, то о продаже придется забыть.
Сложности при рефинансировании кредита в другом банке
Рефинансирование в другой кредитной организации предполагает переход долга с одновременным снятием обременения и переоформлением договора. Это может повлиять на права детей, имеющих доли в недвижимости, и привести к аннулированию сделки. Поэтому большинство банков не готово рефинансировать такие кредиты.