для договора аренды здания или сооружения размер арендной платы будет являться
Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения
Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения
В отличие от общих правил, установленных для договоров аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ), размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения. Это правило применяется и к договору аренды нежилого помещения. Если стороны не согласовали такое условие в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правило п. 3 ст. 424 ГК РФ об оплате исполнения договора по обычно взимаемым ценам в случае, когда в самом договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, к договору аренды здания, сооружения, помещения не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Правила ГК РФ о договоре аренды здания (сооружения, помещения) не устанавливают определенной формы арендной платы, в частности, не требуют, чтобы арендная плата вносилась только в твердой сумме платежей. Стороны такого договора не лишены права предусмотреть в нем любую форму оплаты аренды или сочетание нескольких форм, как это установлено общими положениями ГК РФ об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако в связи с этим следует учитывать, что договор аренды по своей правовой природе является возмездным, то есть таким, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Поэтому договор аренды здания или сооружения не может предусматривать в качестве формы арендной платы оплату арендатором коммунальных и прочих целевых услуг. Ведь в этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущества (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Арендная плата может уплачиваться как в безналичной форме, так и наличными деньгами. Однако, если арендодателем и арендатором являются юридические лица (индивидуальные предприниматели), то общая сумма платежей наличными не может превышать 100 000 руб. (п. 6 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У). Причем это ограничение распространяется не на каждый платеж, а на общую сумму всех платежей по договору.
При этом наличные деньги для выплаты арендной платы должны быть сняты с банковского счёта организации (предпринимателя), уплачивать арендную плату за счет наличной выручки, поступившей в кассу, нельзя (п.п. 2, 4 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому судебная практика длительное время придерживалась мнения о том, что в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (см. например, постановления ФАС Московского округа от 08.12.2011 N Ф05-12612/11, от 29.08.2011 N Ф05-8413/11, от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10, ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 N Ф07-36/2010, ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/200 и др.). Однако в п. 21 постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум ВАС РФ конкретизировал этот вывод, отметив, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если закон или договор предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Момент возникновения обязанности по уплате арендной платы, а также момент прекращения такой обязанности по договору аренды, предметом которого является здание, сооружение или помещение, определяется по общим правилам ГК РФ об аренде, то есть как момент соответственно передачи имущества арендатору и его возврата арендодателю (ст.ст. 614, 622 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2008 N Ф08-724/08).
Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Статья 654 ГК РФ. Размер арендной платы (действующая редакция)
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Комментарий к ст. 654 ГК РФ
1. Обязательным условием для заключения договора аренды здания или сооружения является условие об арендной плате, а точнее, о его размере, поскольку договор аренды здания или сооружения является возмездным. Общих правил по определению размера арендной платы за здание или сооружение не существует. Однако можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования. Размер арендной платы может включать в себя также и сумму денежных средств, необходимых для уплаты коммунальных платежей, а также иных платежей, связанных с использованием здания или сооружения.
При этом в договоре аренды здания или сооружения должна быть указана твердая денежная сумма, эквивалентная условиям пользования зданием или сооружением, а также стоимости. Взиматься арендная плата в размере, обычно устанавливаемом для таких зданий или сооружений, по договору аренды здания или сооружения не может.
Размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения включает в себя также и размер платы за использование земельного участка под зданием или сооружением, так как арендатору вместе с передачей права владения или прав владения и пользования зданием или сооружением передается и право пользования земельным участком. Размер такой платы должен учитывать рыночную стоимость земельного участка, его целевое назначение, а также предполагаемые условия пользования им.
Размер арендной платы за здание или сооружение может быть установлен с учетом площади здания или сооружения, то есть конкретный размер за каждую единицу площади здания или сооружения, то есть, например, определенная денежная сумма за каждый квадратный метр здания. Также такой размер может учитывать и иной показатель размера здания или сооружения, например, только площадь кухни, если это жилое помещение, так как кухня, как одно из основных помещений в жилом помещении является показателем размера, а также состояния жилого помещения. В этом случае арендная плата должна учитывать в целом также весь размер здания или сооружения, то есть всю его площадь либо иной показатель его размера.
2. Судебная практика:
— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.06.2014 N Ф04-4379/14 по делу N А75-7185/2013;
— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 N 20АП-2329/12;
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 N 05АП-621/2009;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.07.2006 N Ф03-А73/06-1/2205;
— Постановление ФАС Московского округа от 13.04.1998 N КА-А40/615-98;
— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 N 07АП-782/13;
— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 N 08АП-3875/12.
Договор аренды здания
Под договором аренды здания следует понимать соглашение между контрагентами, по которому Арендодатель передает право пользования объектом недвижимости Арендатору за оговоренную плату.
Сущность данного соглашения заключается в том, что Арендатор в коммерческих или иных целях приобретает право пользования объектом недвижимости, дабы не осуществлять его покупку целиком. Стороны по такому виду сделки являются взаимно обязанными. Обычно, здания арендуют с целью использования его для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности.
Такой договор считается заключенным, только если он оформлен в письменной форме.
Ниже мы рассмотрим, как правильно составить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание.
Преамбула договора
Договор аренды здания
Павлов Вячеслав Виссарионович, 15.03.2001 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 15.03.2019 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Кирилл Петрович, 20.02.2002 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2020 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
Существенными условиями такого вида сделки являются:
Предмет
Информация о предмете такого договора прописывается в начальном пункте документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно само здание. Выглядит это следующим образом:
Важным моментом является право пользования земельным участком, на котором расположено такое сооружение. Такой участок может принадлежать по праву собственности Арендодателю или же иному лицу. В случае если этот участок принадлежит не Контрагенту, важно соблюсти правила пользования участком, которые не причиняют неудобств его Владельцу.
Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.
Цена договора
Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества квадратных метров в здании, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется данный пункт следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 55 000 (Пятьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Обязанности сторон
Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать здание в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции здания без согласия Арендодателя.
После окончания действия договора возвратить здание в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Регистрация
Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.
Форма договора
Договор аренды здания составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Статья 654 ГК РФ. Размер арендной платы
1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Комментарии к ст. 654 ГК РФ
1. Комментируемая статья делает акцент на цене договора аренды здания или сооружения как на существенном его условии. Если размер арендной платы в договоре не предусмотрен, договор считается незаключенным. Принцип, установленный пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, гласит, что при невозможности определения цены договора она приравнивается к цене, которая взимается при аналогичных обстоятельствах.
2. По общему правилу размер арендной платы должен включать в себя стоимость пользования зданием или сооружением и стоимость пользования земельным участком. Впрочем, стороны могут договориться о том, что цена пользования этими объектами будет рассчитана раздельно. Законом также может быть предусмотрена отдельная тарификация за пользование земельным участком и арендованным заданием или сооружением, которое расположено на этом участке. Размер арендной платы может быть поставлен в зависимость от стоимости единицы площади. На этот случай пункт 3 устанавливает правило, согласно которому арендная плата за здание или сооружение целиком определяется исходя из его фактического размера.