для поднайма по договору социального найма согласие наймодателя
Как оформить договор поднайма
1. Кто может оформить договор поднайма?
Наниматель жилья, находящегося в муниципальной и государственной собственности, имеет право передать часть жилого помещения или все жилое помещение (в случае временного выезда) в поднаем. Для этого требуется согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи, а также согласие наймодателя (Департамента городского имущества города Москвы).
Чтобы передать в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире, нужно получить согласие всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
2. Какие условия нужно соблюсти для заключения договора поднайма?
Договор поднайма может быть заключен только при условии, что после его заключения общая площадь жилья на одного проживающего составит в отдельной квартире не менее 10 квадратных метров, а в коммунальной квартире — не менее 18 квадратных метров.
3. Какие нужны документы для заключения договора?
Для оформления договора потребуются:
4. Куда подавать документы?
Согласованием договоров поднайма занимается Департамент городского имущества города Москвы. Заявление и документы нужно подавать в службу «одного окна» Департамента. При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель жилья и вселяющийся гражданин (поднаниматель), а также все совершеннолетние жильцы и законные представители несовершеннолетних, если отсутствует их нотариально заверенное согласие.
5. Как долго действует договор поднайма?
Договор заключается на срок, определяемый по соглашению сторон, но не более чем на пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год.
Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментарии к ст. 76 ЖК РФ
2. Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.
В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.
См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).
3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.
Препятствием для заключения договора поднайма жилого помещения является проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.
Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).
Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.
Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).
4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.
См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.
По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в т.ч. в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.
Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.
Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).
6. В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в т.ч. договор поднайма жилого помещения.
В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК).
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
В статье 76 ЖК РФ говорится о праве нанимателя сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма.
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом по договору социального найма для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо согласие в письменной форме наймодателя и граждан, проживающих совместно с нанимателем.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В частности, он может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. При поднайме жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, размер платы устанавливается соглашением между нанимателем и поднанимателем.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. В случае отказа поднанимателя освободить занимаемые помещения по требованию нанимателя он подлежит выселению в судебном порядке.
Особые правила установлены для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. В этом случае для заключения договора поднайма жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Таким образом, устанавливая ограничение к заключению договора поднайма, законодатель создает условия для охраны прав других граждан, проживающих в коммунальных квартирах (соседей).
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Часть 4 статьи 76 Жилищного кодекса РФ устанавливаются условия, при которых передача помещения в поднаем не допускается: в случае если в данном жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Так, ч.1 ст. 76 ЖК содержит положение о соблюдении указанной в нем нормы площади жилого помещения на одного человека при заключении договора поднайма, а значит, заключение договора поднайма с нарушением указанной нормы также не допускается.
Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 685) содержит лишь одно требование — требование в отношении соблюдения нормы общей площади жилого помещения при заключении договора поднайма, но не содержит запрета на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также в нем не содержится и требования к согласию проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей (и собственников) и совместно с ними проживающих пользователей жилого помещения. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 100 ЖК РФ не допускается передача в поднаем специализированного жилого помещения.