добросовестный приобретатель по договору дарения верховный суд

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

— проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены

Источник

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Квартирный вопрос

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Источник

ВС рассказал, какой покупатель добросовестный

Ушло по цепочке

В сентябре 2015-го общество «Влад ДВ» признали банкротом, конкурсный управляющий Василий Седов решил вернуть дорогостоящую недвижимость (дело № А40-204589/2017). Сначала он потребовал признать недействительным первоначальный договор купли-продажи, который должник заключил с «Доминантой». Сперва он получал отказы, но продолжал судиться.

А в это время актив, принадлежавший когда-то должнику, опять перепродали. В июне 2017-го его купило «Калипсо» за 530 млн руб. Новый владелец разделил одно большое помещение на 16 маленьких. Некоторые из них сдал в аренду, а оставшуюся часть продал двоим предпринимателям — Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич за 28 и 31 млн руб.

Вернуть актив в конкурсную массу

Тогда управляющий Седов обратился с иском к «Калипсо», предпринимателям Панкрушиной и Вольневич об истребовании из их владения спорного помещения. Он решил, что их нельзя признать добросовестными покупателями, так как они не установили, законно ли владеет активом «2КОМ-Сети». А «Калипсо» еще и знало о судебном споре перед сделкой. Якобы общество хотело купить помещение еще в 2016-м, но ждало год. А когда суды отказали управляющему на первом круге рассмотрения, заключило договор купли-продажи.

АСГМ не увидел доказательств аффилированности между «Калипсо» и «Влад ДВ». То есть «Калипсо» — обычный покупатель, он и дальнейшие приобретатели не знали, что управляющий пытается оспорить сделку. «Калипсо» купило объект в июне 2017-го, а договор с банкротом признали ничтожным только марте 2018-го. Поэтому первая инстанция отказала в иске. Она прислушалась к доводам покупателей, которые говорили, что проверяли все документы и осматривали помещение перед сделкой.

Апелляция оказалась другого мнения. Она указала, что ИП покупали помещения, уже когда суды признали первоначальную сделку недействительной, и при должной осмотрительности они бы узнали об этом из картотеки арбитражных дел. А еще суд обратил внимание на сумму сделки между «2КОМ-Сети» и «Калипсо» — на 18,6% ниже его рыночной стоимости.

Значительная скидка должна вызвать у добросовестного покупателя сомнения, что продавец имеет право распоряжаться объектом, отметила апелляция.

Поэтому 9-й ААС удовлетворил иск конкурсного управляющего, это решение позже поддержала и кассация. Тогда «Калипсо», «2КОМ-Сети», предприниматели Панкрушина и Вольневич пожаловались в Верховный суд.

28 сентября спор рассмотрела «тройка» судей ВС под предательством Владимира Попова. На заседании в ВС представитель «Калипсо» Татьяна Пырегова объяснила, что общество занимается покупкой коммерческой недвижимости для дальнейшей сдачи ее в аренду или перепродажи. Поэтому покупка помещения в «Москва-Сити» — это обычная хозяйственная деятельность. Более того, перед заключением договора с «2КОМ-Сети» покупатель проверил объект, в том числе документы о собственности и справку из ЕГРН. «В юридической чистоте сделки у «Калипсо» не было сомнений», — заключила юрист. С полной уверенностью, по их словам, объект покупали у «Калипсо» и двое других предпринимателей. «Если по-простому сказать, то ничего не предвещало беды», — сказал Александр Коробанов, который представлял интересы Панкрушиной. Весь репортаж можно прочитать здесь: «Досталось по цепочке: должен ли новый владелец вернуть актив банкрота».

Что должен сделать осмотрительный покупатель

ВС прислушался к аргументам новых собственников помещения и в мотивировочной части напомнил, что должен сделать любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимости:

Панкрушина и Вольневич утверждали, что перед заключением договора они проверяли юридическую чистоту сделок: запрашивали все необходимые документы у продавца, проверяли ЕГРН и даже лично осматривали помещение. В итоге у них не возникло сомнений в том, что «Калипсо» имеет право продавать актив. Но апелляция никак не оценила их доводы. То есть выводы нижестоящих инстанций об их недобросовестности сделаны на неполно исследованных обстоятельствах.

Это касается и «Калипсо», ведь конкурсный управляющий указывал, что общество хотело купить актив еще в 2016 году, но зачем-то ждало год. АУ связывает это с тем, что как раз в то время он оспаривал первоначальную сделку «на первом круге». Когда суды ему отказали, общество выкупило помещение. А значит, оно знало о судебном споре. ВС указал, что в этом случае судам нужно было запросить «Калипсо» дополнительные документы и проверить информацию. Нужно было понять, что сподвигло к приобретению спорного имущества, более подробно исследовать отношения между участниками сделки, установить конечных бенефициаров общества «Калипсо» и проверить их связь с выгодоприобретателями «Влада ДВ».

По поводу скидки, которую получило «Калипсо», ВС подчеркнул, что само по себе это не доказывает недобросовестность покупателя. Участники сделки перед оформлением бумаг провели оценку имущества. ВС не приводит суммы, в которую оценили помещение, но отмечает, что она не очень отличается от «продажной». Разница между стоимостью по договору и рыночной в 18,6% несущественная. А значит, апелляция и кассация не могли признавать недобросовестность «Калипсо» из-за этого обстоятельства. В итоге ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул в АСГМ.

Эксперты: когда покупателя признают недобросовестным

Мне кажется, что идея презумпции недобросовестности, которая фактически сейчас применяется в делах о банкротстве, заключает в себе серьезные риски: ведь сделка постфактум может стать сомнительной, если один из продавцов в цепочке ушел в банкротство.

Нина Боер, управляющий партнер АБ Адвокатское бюро «НБ» Адвокатское бюро «НБ» Региональный рейтинг. ×

Газдиев полагает, что в споре о продаже помещения в «Москва-Сити» экономколлегия не услышала от сторон убедительных и, главное, исчерпывающих аргументов, которые бы точно говорили о добросовестности покупателей. По его мнению, это не только недоработка нижестоящих инстанций, но и недостаточная вовлеченность самих участников дела. Суды не задают правильных вопросов, стороны не дают исчерпывающих ответов, поэтому в каждой следующий инстанции дело рассматривается будто «с чистого листа». Теперь спор отправили уже на третий круг. «Очень напоминает «День сурка», — признается Газдиев.

Источник

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»).

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им. Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется. Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается. На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника». Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)».

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность. По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца. Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»:

«Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда. В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор. Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность. Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова.

«При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица».

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру, государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона. Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации. Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения.

М-6987/2012, решение Черемушкинского районного суда от 10 февраля 2012 г. Москвы по делу № 2-283/2012, решение Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2011 г. по делу № 2-3760/2011).

Тем не менее, существует достаточно большое количество случаев, когда нижестоящие суды общей юрисдикции высказывают прямо противоположную позицию: сделка признается совершенной против воли собственника только на том основании, что она является недействительной. При этом тот факт, что договор об отчуждении имущества подписан государственным органом, который уполномочен на это собственником (государством), во внимание не принимается. В результате квартиры у добросовестных приобретателей изымаются.

Данный подход нашел свое отражение в решении Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решении Чертановского районного суда г. Москвы от 18 марта 2011 г. по делу № 2-681/2011, апелляционном определении Мосгорсуда от 18 августа 2014 г. по делу № 33-29536, решении Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решении Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013; решении Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2011 г. № 2-4557/2011).

Стоит также отметить, что ранее по делам такого рода слово в защиту добросовестных приобретателей жилья высказал ЕСПЧ. Суд отметил, что, определение условий и порядка отчуждения государственного имущества, контроль соблюдения этих условий – исключительная компетенция самого государства. При этом ничто не препятствует властям, ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию квартиры, установить подлинность документов до удовлетворения заявления о приватизации – ЕСПЧ отметил, что это можно сделать путем направления элементарных запросов (Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10).

В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции [каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. – Ред.] (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным. Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости. При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ:

«Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации [истребовании имущества из чужого незаконного владения – Ред.]. Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?».

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной

Президиум ВС РФ также разграничил основания применения ст. 301-302 ГК РФ и ст. 167-168 ГК РФ. Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной. Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила ст. 301-302 ГК РФ. При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения (ст. 301-302 ГК РФ) или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (ст. 167-168 ГК РФ), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167-168 ГК РФ должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании ст. 167-168 ГК РФ, например в целях последующего взыскания убытков с мошенника. Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют ст. 167-168 и ст. 301-302 ГК РФ, которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности

Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП (ст. 196 ГК РФ; п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий (Определение ВС РФ от 30 сентября 2014 г. № 5-КГПР14-86).

Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок. В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (ст. 304 ГК РФ). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще (ст. 208 ГК РФ).

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (решение Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013).

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Возникает парадокс: ст. 304 ГК РФ предоставляет собственникам защиту от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), на эти требования не распространяется срок исковой давности. И зачастую Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства города Москвы свои требования обосновывает и ст. 301 ГК РФ, и ст. 304 ГК РФ. Это абсолютный парадокс! Невозможно в одном процессе объединить ст. 304 ГК РФ и ст. 301-302 ГК РФ. Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются.

Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом слушаний в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов.

Источник