договор аренды апартаментов турция
Особенности оформления договора аренды в Алании Турция
Ассаляму алейкум! Приветсвую тебя дорогой читатель! Мерхабалар (здравствуйте, по-турецки)))
Итак, опустим все вступления и перейдем строго к самому договору длительной аренды в Турции, как он оформляется, где, сколько все это стоит, кто оплачивает расходы и пр.
Очень желательно прийти на оформление договора аренды в Турции, уже со всем необходимым пакетом документов. Если у вас с собой скажем не оказалось ИНН местного турецкого – вас отправят его сделать (находится не далеко от офиса нотариуса).
ИНН – Верги нумарасы, по-турецки сделают бесплатно и достаточно быстро и без особой головной боли.
Какие документы будут нужны на оформление договора аренды
1. Паспорта (загран) того кто арендует и того кто сдает. Если собственников 2 – обязательное присутствие при заключении договора обоих, но договор могут заключить только от имени одного из собственников. Маленькая ремарка по поводу обязательности присудствия обоих собственников – вообще-то это не обязательно :-/ Как? Скажете вы, я же только что написала, что обязательно! А вот так, раз уж вы интересуетесь темой оформления договора аренды в Турции, значит собираетесь тут проживать и значит начинайте привыкать к особенностям местного менталитета и местной жизни Все зависит от настроения нотариуса, вообщем, как и везде в Турции (таможня, миграционная служба и пр.) Где-то могут потребовать какие-то документы а где-то нет.
2. Переводы на турецкий этих двух паспортов. Их сделают тут же у нотариуса, но если у вас уже он был (например, вы раньше уже сдавали вашу квартиру или арендовали), то лучше его найти и принести. Если вы его потеряли и помните, что делали давно именно у этого нотариуса, то есть вероятность, что они поднимут его со своих архивов.
3. Тапу – свидетельство собственности недвижимости – вообще, по логике оно нужно, просто необходимо, причем оригинал, ну хотя бы копию. Но! Здесь оно не нужно. Вот так, верят на слово, что вы собственник и оформляют. Но по-любому, если окажется что вы заключили договор не с собственником, в дальнейшем при оформлении ВНЖ будут проблемы. Поэтому, если вы заключаете договор аренды, убедитесь заранее, что Тапу именно на того человека оформлено с кем вы заключаете договор аренды. Копия Тапу понадобится арендатору, тому кто арендует в последующем, когда он пойдет на оформление ВНЖ, в пакет документов на рандеву в Миграционную службу (Гёч идареси по-турецки)
4. ИНН (верги нумарасы по-турецки) обоих сторон заключающих договор. Верги делается в Верги дайреси. Это учреждение находится в Алании в районе улицы которая называется «25 метров», рядом с нотариусом №4 которого я рекомендую и у которого сама заключала сделки уже несколько раз. Геоточка этого нотариуса по ссылке ниже:
4. Notary Alanya
Şekerhane, Hacet Cd., 07400 Alanya/Antalya, Турция
+90 242 512 06 18
https://maps.app.goo.gl/kXjocvWem9ZVcCsJ6
У них есть русский специалист – Татьяна – очень приятная, адекватная женщина. За эту рекламу мне никто не платит, это просто моя рекомендация для вас )))
5. Если у собственника есть ВНЖ, то нужно будет предоставить и его.
Важно! Если собственник сам оформлял для себя ВНЖ по Тапу именно на эту квартиру, которую сейчас хочет сдать, он в обязательном порядке должен быть прописан в другой квартире, не в этой.
Если вы арендуете, то обязательно уточните этот момент, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Возможно, потребуется справка о его прописке. Ее сейчас в Нуфус (что-то на подобии ЗАГСа) уже не выдают. Эту справку можно взять самостоятельно на сайте. К сожалению я забыла название сайта. Это гос сайт. В Нуфусе вам его назовут. Я как вспомню и уточню – внесу поправки в статью.
6. Если арендует супружеская пара, у которых брак зарегистрирован, можно заключить договор только одному из супругов а второй идет по апостилированному свидетельству о браке – которое вы до этого уже перевели на турецкий. Об этом я писала в статье про ВНЖ.
7. Будет необходим точный адрес арендуемой квартиры. Казалось бы – что об этом писать – это один из наиболее легких и понятных пунктов. Но не для Турции. Здесь точного адреса вам даже капыджы (консъерж при доме) иногда, сказать не сможет. В Тапу тоже адрес не пишут. Вам придется найти старую платежку за воду или электричество по этой квартире (фатура по-турецки), вот на них прописан адрес.
Сколько стоит оформление договора аренды в Алании
Озвучиваю цены по состоянию на конец 2019
И в заключении хочу добавить, что если вы покупаете квартиру в Турции, то всей этой мороки с поиском квартиры в длительную аренду (а их сейчас не хватает, спрос превысил предложение), оформлением договора аренды (может быть не все в порядке с документами у собственника), с постоянным продлением (иногда нужно менять квартиру) – так вот, всей этой мороки у вас не будет.
Более того, если вы решите уехать из страны, вы всегда сможете сдавать свою квартиру. Если это длительная аренда, то цены от 1200 лир до 2500 лир в месяц. Если вы хотите сдавать только в сезон – 5-6 месяцев, то цены от 500 до 1200 евро в месяц.
Если вы ищете квартиру в длительную аренду, или хотите приобрести жилье напишите мне прямо сейчас, мои контакты здесь.
Аренда квартиры в Турции: «подводные камни», и как их избежать?
Портал Turk.Estate представляет, помимо прочего, недвижимость на продажу от самых надежных застройщиков. Так почему мы решили детально поговорить об аренде и, в частности, нюансах подписания договора?
Дело в том, что эта информация может очень пригодиться владельцу квартиры в целом ряде случаев.
Содержание статьи:
Во-вторых, многие из упомянутых ниже пунктов, озвученных аналитиками портала недвижимости Emlakkulisi, актуальны не только при аренде, но и в первую очередь – при покупке жилья. Потому что с квартиры, в которой обнаружились те или иные неприятные «сюрпризы» (освещение, водоснабжение, элементы конструкции, обслуживание дома), можно съехать за считанные недели, а то и дни, с минимальной потерей вложенных средств; с купленным же жильем процесс этот намного более затратен: продавать, потом покупать снова.
В-третьих, если собственник решит сдавать купленное жилье в аренду, то очень к месту будет посоветовать что-то из предложенного ниже списка ключевых пунктов потенциальным арендаторам. Подсказав им, на что обратить внимание – а заодно таким образом незаметно повысить к вам доверие как к порядочному и ответственному арендодателю. Уточняющему нюансы, которыми арендатор сам бы и не подумал поинтересоваться.
В-четвертых, если в ситуации со сдачей жилья в аренду арендатор окажется опытным и начнет задавать неудобные вопросы о нюансах принадлежащего вам жилья, которые, возможно, не являются его явными преимуществами (например, спальни сильно нагреваются от крыши), то вы будете к этому готовы и сможете заранее продумать аргументированные ответы. Объяснив ваш выбор цены либо предложив скидки.
А идею инвестиций в жилье с последующей сдачей в аренду в любом случае имеет смысл, держать в голове. Потому что мало кто из россиян покупает в Турции маленькую квартиру, беря кредиты и ипотеку; гораздо чаще вкладываются именно свободные средства. В этой ситуации, приобретая, например, одну квартиру – для себя, а вторую – под сдачу, вы «убиваете сразу двух зайцев»: оставляете себе возможность и проживания в Турции, и получения ВНЖ с последующим гражданством, и при этом быстрее окупаете вложения в обе квартиры за счет сдачи в аренду одной из них. И при этом можете в любой день проверить, все ли в порядке с арендуемой собственностью, – то есть, держать все под контролем. Чему, в частности, поможет и договор аренды, который тоже вкратце упомянем.
Напомним, что на сегодняшний день доходы от аренды – одна из немногих сфер, где ежемесячные денежные поступления не только не падают, а стабильно увеличиваются. После полутора лет пандемии – кризисного, казалось бы, явления – на рынке Турции сформировался катастрофический дефицит жилья в аренду: и иностранцы, и местные жители – особенно студенты и молодежь – «выстраиваются в очередь» даже за самыми непритязательными вариантами. А ведь именно учащиеся вузов – одна из самых «удобных» арендатору клиентских групп: это всегда долгосрочная аренда (годами), не зависящая от сезонности, погоды и политической ситуации.
В Стамбуле арендная плата за год повысилась на 30-40%, в некоторых районах – удвоилась. На курортах же прирост составляет до 60% и выше.
При аренде жилья необходимо учитывать множество факторов: от района/квартала и местоположения в нем и вплоть до соседей.
TOP-20 моментов, на которые следует обратить особое внимание
Особенно они важны при отсутствии опыта в этой сфере – и в этой конкретной стране.
Дополнительные нюансы
Договор аренды: о чем следует помнить
Перед сдачей жилья в аренду необходимо заключить договор аренды. По сути, это единственный документ, который обеспечит вам защиту в случае возникновения проблем. Хотя с некоторых пор суд начал учитывать и переписку в соцсетях; однако очень сильно на это рассчитывать не стоит.
С договором будьте предельно внимательны – и как арендатор, и как арендодатель – и обязательно проконсультируйтесь с юристом. Даже если вы сдаете квартиру через риэлторскую компанию, которая предоставляет свой типовой договор.
Что нужно обязательно проверить
Вносимый залог: его сумма и условия возвращения (либо невозвращения). Тут будьте внимательны: юристы уточняют, что если, допустим, при заезде в арендуемую квартиру жилец платил 1000 TL в месяц и столько же оставляли в качестве залога, то через несколько лет, когда квартплата выросла до 1500 TL, – при выезде жильца, предупредившего о расторжении договора в нужный срок, и отсутствии к нему претензий хозяину придется вернуть 1500 TL! А не 1000, сколько он получил изначально. Это – вариант «по умолчанию»; поэтому владельцу жилья имеет смысл включить дополнительный пункт в договор. В пункте должно быть указано, что залог возвращается в размере ХХХ TL – то есть ровно столько, сколько вносилось.
Потому что потерять по недосмотру 500 TL через пару лет аренды квартиры – это одно, а 10 000 TL спустя годы сдачи в аренду виллы – совсем другое.
Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
Зачем нужен договор
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Договор аренды апартаментов турция
Многие иностранцы, желающие получить ВНЖ вынуждены арендовать квартиру, виллу или дом в Турции. Найдутся и те, кто желает сдать в аренду собственную недвижимость в Турции. Арендодателем и Арендатором в Турции могут быть как физические, так и юридические лица. Данной статьёй мы начинаем серию публикаций, раскрывающих вопросы аренды недвижимости в Турции. В них мы детально ответим на часто задаваемые вопросы обращающихся в нашу компанию клиентов, а также обстоятельно отобразим важные нюансы, от заключения до расторжения договора аренды, права арендодателя и арендатора, и взыскания долгов за не оплаченные долги по договору аренды. В свою очередь читатель найдет ответ на многие правовые вопросы, с которыми сталкиваются иностранные арендаторы или арендодатели.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ «АРЕНДА ИМУЩЕСТВА» В ТУРЦИИ
Иностранные граждане, выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают что бы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. После данного замечания, изучив иностранное право, стало ясным что в Гражданском Кодексе бывшего союза и ряда других стран четко разделяет договор найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор коммерческой аренды (может быть и жилое помещения), который заключается между юридическими лицами. Следовательно, согласно Гражданского кодекса, например Украины, Беларуси, Казахстана или РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона наймодатель, предоставляет нанимателю (физическому лицу) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А под договором аренды подразумевается аренда жилого помещения, который заключается с юридическим лицом или аренда жилого и не жилого помещения где нанимателем является юридическое лицо.
Согласно Обязательственному Кодекса Турции, термин «наем» тождественно понятию «аренда». Следовательно в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма или аренды может лишь нести информативность между иностранными гражданами. Иными словами, согласно законам Турции использование термина «найма» или «аренды» связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных странах.
Если в статьях местами будут применены понятия «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда физическое лицо или компания сдает движимое имущество, жилье, офис или иные объекты (с крышами) другому в рамках договора аренды.
В иностранном праве (в частности бывшего союза) где выражение «аренда квартиры», не подразумевает сдачу её физическим лицом для проживания физическому лицу, т.е. такая формулировка за пределами Турции является ошибочной (так как на самом деле, аренда это термин, описывающий взаимоотношения с юридическим лицом), выражение «заключать договор аренды» подразумевает заключение договора аренды с юридическим лицом, физические же лица могут заключать между собой лишь договор найма. Повторюсь, в Турецком праве указанная разница не имеет никакого значения. Судья рассматривая споры об аренде недвижимости не будет рассматривать каким образом стороны назвали заключенный договор. Судья в турецком суде лишь обратит внимание на волеизъявление сторон и наличия существенных условий которые должны имеется в договоре аренды (найма).
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезным и ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ВАЖНОСТЬ ИЗУЧЕНИЕ ТОНКОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Отличие сделок с недвижимостью (договор аренды) от любых других сделок, которые мы совершаем ежедневно (будь то покупка булки хлеба или бензин для автомобиля), состоит в том, что правила для сделок с недвижимостью детально определены и прописаны в Обязательственном Кодексе Турции (далее ОКТ). Когда мы покупаем повседневные товары, то совершаем такую сделку в произвольной форме. Если же мы решились оформить сделку с недвижимостью, то обязаны следовать предписанной ОКТ норме закона, иначе заключенный договор может быть признана недействительной, а потерпевшая сторона «договора аренды» не в силах будет отстоять свои интересы в суде.
ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Договор аренды (найма) в Турции регламентируется Обязательственным кодексом Турции (ОКТ) под номером 6098 статьями 299 – 378 где описаны все детали обязательств и взаимоотношений между арендодателем и арендатором. Статья 299 ОКТ характеризуя его основные свойства определяет договор аренды следующим образом: «По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) вещь за плату в пользование.» По определению закона можно сделать вывод что данный договор имеет взаимообязывающий характер и в результате этого порождает полную обязанность для обеих сторон где основным признаком аренды является одно лицо (арендодатель, наймодателю) передающий другому лицу за определенную плату (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование.
Нужно заметить, находясь под влиянием индустриального века, нормы Обязательственного Кодекса Турции направлены на максимальную защиту арендатора, которому в прошлом веке требовалась усиленная защита прав перед владельцем имущества. Хотя, на сегодняшний день недвижимость в Турции уже не является дефицитным продуктом, однако ОКТ не изменил лояльное отношение к арендатору и продолжает бережно защищать права арендатора выраженное в таких статьях как 307 (право занижения наемной платы при наличии дефекта), ст. 327 и ст. 328 (автоматическое продление договора при отсутствии уведомления арендодателем о расторжении договора аренды и т.д.).
Немаловажный факт, ОКТ различает два основных вида аренды:
• первое это общие правила аренды имущества (вещи) и недвижимости,
• и аренда производительной вещи (аренда сада, фермы и тд).
Каждый из этих видов арендных отношений имеют свои особенности которые будут описаны в серии статей об арендном праве. Вместе с этим, нужно сделать ударение на очень важный момент. Рассматривая договор аренды недвижимого или движимого имущества законодатель установил:
• общие правила для аренды движимого или недвижимого имущества (земля или нежилое помещение без крыши),
• и специальные правила для аренды недвижимости с кровельным покрытием (жилое или производственное помещение имеющий крышу).
Т.е, в Турецком праве недвижимость разграничена на два вида, это недвижимость с крышей (офис, дома, вила и тд), и недвижимость без крыши (без кровельного покрытия). Для недвижимости без кровли применяются общие правила, а для аренды недвижимости с крышей имеются специальные положения. Разбирая темы будут рассмотрены общие понятия и правила регулирующие отношения между Арендатором и Арендодателем. Однако, когда в теме нужно будет показать различие жилого или производственного помещения имеющий крышу (квартира, офис, дом, завод и т.д.), буду отдельно акцентировать внимание на различие в условиях договора аренды.
СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Сторонами договора аренды являются Арендодатель (Kiraya veren) и Арендатор (Kiracı). Арендодателями могут быть собственники, а также лица, уполномоченные договором или законом Турции действовать от имени собственника или государства. К последним относятся лица, обладающие полномочиями распоряжаться государственным и муниципальным имуществом. Вместе с этим Арендодателем или Арендатором может выступать юридическое или физическое лицо.
Физические лица Арендодатель и Арендатор имеет право заключать договор аренды после исполнения совершеннолетия (18 лет). Несовершеннолетние лица подобные сделки могут заключать лишь с одобрения законных представителей.
Согласно п.1 ст. 186 Гражданского Кодекса Турции, супруги при заключения договора аренды квартиры (общее семейное имущество) должны совместно действовать, иными словами один из супругов не может самостоятельно заключать договор аренды общего семейного места жительства. Для этой цели если договор заключает один из супругов, второй супруг должен дать доверенность на заключение договора аренды недвижимости. Такое же положение применяется при расторжении договора аренды. Если один супругов самостоятельно заключил или расторгнул договор аренды второй супруг может подать исковое заявление в суд на расторжения договора.
СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
1. Договор Аренды Наделяет Обязательствами Обе Стороны Договора
Договор аренды относится к числу синаллагматических, подразумевающие возникновение прав и обязанностей у обеих сторон договора. Арендодатель может предоставить Арендатору только право самостоятельного или совместного пользования имуществом на определённый срок или бессрочно.
Основная обязанность Арендодателя по договору аренды это предоставления Арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии определенного срока в разумный отрезок времени. При невыполнении этой обязанности Арендодателем, Арендатор может выдвинуть право с требованием передать в свое пользование арендованное имущество и потребовать от Арендодателя возместить убытки, причиненные вследствие несвоевременной передачи предмета договора аренды.
Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору. Арендодатель также не несет ответственность за те недостатки, которые Арендатор обнаружил, но не возразил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в пользование.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
2. Достижение Сторонами Соглашения о Существенных Условиях
Существенные условия в договорах это такие условия, без прямого согласования которых договор не считается заключенным и не порождает правовые последствия. В случае отсутствия существенных условий, данный пробел в договоре аренды носит фатальный исход. Поэтому, договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача имущества Арендатору является обязательным исполнением заключенного договора аренды. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что только после согласованного в устной форме, или после подписания договора (если требуется его нотариального оформление), для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Следовательно, если стороны не согласовали, не выразили своё волеизъявление по существенным условиям договора, ни Арендодатель ни Арендатор не могут выдвигать требования передачи имущества в пользование или требовать оплату за пользование предметом договора аренды. В таких случаях, договор аренды без наличия существенных признаков, судом Турции может быть переквалифицировано в другой вид договора или признана полностью недействительной с момента его заключения.
3. Договор Аренды Имеет Возмездный Характер
Договор аренды является возмездным. В отличии, например, от такого договора, как ссуда, договор аренды всегда предполагает оплату. При этом следует помнить что, отсутствие в договоре информации о размере арендных платежей, может повлечь за собой признание такого договора недействительным.
Правда, в силу своей специфики недействительности, договор аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возвращения сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. В связи с этим договор должен быть признан недействительным и прекращает действие только на будущие события. Условно говоря, с юридической точки зрения, если договор будет признан недействительным, каждый останется при своем, Арендатор попользуется вещью а Арендодатель может пользоваться полученной оплатой за переданное имущество. Исключения составляют случаи, когда с требованием о взыскании налогов полученного по договору аренды обращаются налоговые органы которым абсолютно “фиолетово”[1] признан договор недействительным или нет, прибыль получена, заплати налоги и спи спокойно.
Стоимость аренды имущества в Турции должна быть согласованна между гражданами Турции в национальной валюте. Вместе с тем, иностранцы могут в договоре аренды указать сумму аренды в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, пшеницы и т.п.
В договоре аренды стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Если стоимость договора аренды согласована на условиях одна часть денежными единицами, а другая часть в виде рабочей силы, такой договор считается комбинированным. Бесплатным же договор аренды не бывает.
На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде платеже установленных в твердой денежной сумме. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных арендатором за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты. Плата за пользование имуществом по договору аренды вносится ежемесячно. Стороны в праве предусмотреть другую периодичность внесения платы за пользование предмета договора аренды.
Однако абстрактное указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, год) еще не может считаться согласованным сроком внесения платы за использование арендованного имущества. Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок в договоре. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование предмета аренды вносится ежегодно в начале или в конце года, такое указание можно считать установленным сроком внесения платы по договору.
4. Договор Аренды Является Срочным
Договор аренды является срочным, следовательно, имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть срок аренды перед заключением договора, или во время действия договора аренды. Если срок аренды (найма) не установлен, любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должна уведомить (лучше письменно для доказательства в суде) в срок, установленный договором или законом вторую сторону о намерении расторгнуть договор.
Для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательством, например, могут быть установлены ограничения максимального срока договора аренды. Например, срок действия договора аренды государственной земли в Турции определяется по соглашению сторон, но не может превышать 49 лет.
Опять же Арендодатель не может свободно передать квартиру Арендатору на сутки или на час. Для того что бы сдать в аренду квартиру на сутки, требуется получить специальную лицензию, позволяющую эксплуатировать предмет договора с целью сдачи в аренду на сутки.
Ограничение максимального или минимального сроков договора аренды является императивным требованием (требующий безусловного подчинения) законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, чем это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, который может быть допустимым (максимальным) по закону.
Если между сторонами был заключен договор аренды недвижимости на неопределенный срок, однако специальным законом установлено ограничение максимального срока договора аренды, то договор прекращается по истечении допустимых (максимальных) сроков законом.
В то же время ОКТ устанавливает правовые последствия продолжения Арендатором пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды. Так, договор аренды может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока арендного договора в Турции. В этом случае после наступившего нового срока, Арендодатель не вправе предъявить возражения против пройденного этапа невозврата. Если же у Арендодателя имеются возражения против пролонгации действия договора аренды, он обязан сообщить об этом Арендодателю в течение срока, указанного в законе. Следовательно, возражение к «пролонгация аренды» подразумевает отказ Арендодателем или Арендатором продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Стороны, продолжающие пользоваться имуществом по умолчанию продлят договор автоматически на срок, определенный в договоре. В случаях недвижимостей имеющий крышу, Арендодатель не может расторгнуть договор пока не будут явные причины, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке, или же пока не пройдет 10 лет с момента заключения договора аренды.
Из описанного выше можно сделать вывод, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений. Такое положение значительно упрощает задачу сторонам договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.
5. Правильное Определение Объекта (Предмета, Имущества) Договора
а) Вещь должна быть неупотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам можно отнести: земельные участки, квартиры, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, одежда, интернет сервер и т.д.;
б) Вещь должна быть индивидуально-определенной имеющие критерии определения предмета;
в) передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Предметом договора найма (аренды) может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (помещение, оборудование, автомобили). Законодательством Турции могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды (например, запрет на услуги суррогатной матери или аренда рабочей силы раба). В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью. Однако, еще раз необходимо подчеркнуть, в Турецком праве существует два вида аренды: аренда движимого и недвижимого имущества, и производственная аренда. Поэтому аренды лицензионных прав, торговой марки или право производства могут рассматриваться нормами регулирующие правилами аренды производительной вещи.
Если предмет договора состоит из нескольких предметов, в этом случае будут применяться правила установленные для комбинированных договоров.
Быть владельцем имущества Арендодателю не обязательно. Арендатор в рамках закона получив одобрение у Арендодателя (на правах субарендодателя) может передавать вещь субарендатору. Если Арендодатель не одобрит договор аренды, субарендодатель будет нести самостоятельную ответственность перед субарендатором.
[1] Скорее всего это выражение как ни странно пришло от юмористов-химиков. Индикатор кислотности лакмус в кислой среде становится красным а в щелочной-синим. Если же среда нейтральная (безразличная)то он остается фиолетовым. Вот так фиолетовый цвет стал ассоциироваться с безразличием или нейтралитетом.
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале , ФЕЙСБУКЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ