договор аренды без свидетельства о праве собственности
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Какие документы проверить при аренде квартиры
Чтобы не остаться с вещами на улице
Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?
Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.
Чем отличается наем от аренды
В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.
Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.
Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.
Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.
К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.
Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.
Что может пойти не так
Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:
Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.
При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.
Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.
Какие документы проверять у наймодателя
До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.
Сначала читать, потом подписывать
Если у квартиры один собственник
Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.
Важно
C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.
Если у квартиры несколько собственников
Число собственников можно узнать из графы «Объект права».
Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:
Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.
Если квартира в ипотеке
Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.
Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:
Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.
Если квартира принадлежит супругам
Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.
Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор
Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:
Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:
Если договор подписывает представитель
Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.
Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.
И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.
Если вы никому не доверяете
Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.
Больше нет бумажных свидетельств
Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).
В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.
Нужна ли арендодателю собственность на предмет договора аренды?
С любезного разрешения редакции Журнала РШЧП выкладываю свою заметку из последнего номера журнала.
Нужна ли арендодателю собственность
на предмет договора аренды?
Постановление Пленума ВАС № 73, посвященное аренде, во многом примечательно. Оно окончательно закрепило возможность аренды части вещи[1], поставило точку в вопросе о значении государственной регистрации для договора аренды, и даже разрешило старый вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может в принципе рассматриваться как вещь.
Оно примечательно еще и тем, что – вопреки сложившейся в аппарате Высшего Арбитражного Суда традиции – разработчики этого постановления не подготовили развернутый комментарий к принятому судьями тексту, хотя по всем основным ключевым разъяснениям ВАС такие комментарии периодически готовились и публиковались (как правило, в Вестнике ВАС). Быть может, именно с этим связано то, что не все правовые идеи, заложенные в этом постановлении, получили такое широкое принятие и признание как правовые позиции из иных разъяснений, в отношении которых проводилась масштабная просветительная работа[2].
Во всяком случае, по состоянию умов в отечественном юридическом сообществе заметно, что идея о том, что для заключения (и даже для исполнения) договора аренды арендодателю вовсе не нужно быть собственником имущества, являющегося предметом договора аренды, далеко не всем известна. А если даже и известна – совершенно не очевидно, что российские юристы эту идею воспринимают как верную. Поэтому задачей этой небольшой заметки я вижу разъяснение и популяризацию идей, заложенных в п. 10 Пленума № 73.
Итак, начну издалека. Пункт 2 ст. 455 Кодекса устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть имущество как принадлежащее продавцу на праве собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.
Иными словами, законодатель в этой норме подтверждает, что российское право привержено принципу разъединения обязательственной сделки и распоряжения вещью: купля-продажа порождает обязательство продавца (но не переносит собственность) совершить распоряжение вещью; собственно распоряжение (передача движимости, регистрация перехода права на недвижимость по заявлению продавца) изменяет принадлежность вещи, она становится собственностью покупателя. Таким образом, для того чтобы заключить договор купли-продажи по действующему российскому праву, собственность продавцу не нужна. Она нужна ему только в момент, когда он изъявляет волю на передачу права собственности покупателю (то есть, когда он распоряжается вещью), в этот момент он должен быть собственником – ведь nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet.
Непонимание этих принципов устройства нашей купли-продажи приводит к выводам о ничтожности продажи чужой вещи, недопустимости заключения договора купли-продажи в ситуации отсутствия у продавца права собственности в момент заключения договора, и порождает сонмы юридических чудищ вроде договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных контрактов.
Переносимся в аренду.
Действует ли здесь такой же принцип, как и в купле-продаже? Ведь договор аренды – это (как и купля-продажа) консенсуальный договор, и если уж Кодекс прямо допускает возможность принятия несобственником на себя обязательства передать еще несуществующую или даже чужую вещь в собственность другому лицу, то, исходя из принципа a fortiori, принятие на себя несобственником обязательства передать вещь в пользование другого лица тем более должно быть допущено.
Однако все карты спутывает ст. 608 ГК, которая гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику». Из этого положения в течение длительного времени делался вывод о невозможности заключения договора аренды лицом, не обладающим правом собственности на предмет договора аренды в самый момент заключения договора. А раз в Кодексе это невозможно, то соответствующие сделки ничтожны по статье 168 ГК.
Я хорошо помню рассказ одной из судей первой инстанции (который она поведала мне в рамках курсов по повышению квалификации судей арбитражных судов) о целой серии дел по взысканию арендной платы по договору аренды секций в торговом центре, который на момент заключения соответствующих договоров еще строился, в итоге был построен и передан арендаторам, платившим некоторое время арендную плату вполне аккуратно, но потом ставшим допускать просрочки. Она рассказала, что взыскала и арендную плату, и неустойку за просрочку, отвергнув аргумент ответчиков (арендаторов) о ничтожности договоров по ст.ст. 168 и 608 Кодекса. Ее аргумент был таков: несмотря на то, что на момент заключения договоров аренды арендодатель еще не был собственником предмета, сделки (ведь право на торговый центр еще не было зарегистрировано за арендодателем в реестре), этот дефект сделки не должен приниматься во внимание, ведь впоследствии арендатор все же собственником торгового центра стал. Однако апелляция ее не поддержала, признав все сделки ничтожными и отказав в исках (кажется, судья, которая рассказывала мне об этой истории, больше расстраивалась о том, что получила плохую статистику из-за большого количества отмен, но не из-за того, что арендодатель не смог получить защиту в суде).
Понятно, что истории, подобные этой – это та тяжкая плата, которую мы все несем из-за неправильного понимания положений ст. 608 Кодекса. В идеале, было бы лучше, если бы она была сформулирована в том же ключе, что и п. 2 ст. 455 ГК: предметом договора аренды может быть как имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности, так и имущество, которое будет создано либо приобретено им в будущем.
Это было бы очень разумно с точки зрения того, что представляет собой договор аренды как обязательственная сделка: заключая договор аренды, арендодатель принимает на себя обязательство предоставить предмет в аренду, а арендатор принимает на себя обязательство взять его в аренду, пользоваться им надлежащим образом и уплачивать арендную плату. Как и в случае с куплей, для того чтобы принять на себя обязательство передать предмет договора контрагенту, право собственности стороне такого договора (арендодателю), в общем-то, не нужно. Достаточно лишь, чтобы такое обязательство было не запрещено законом, не было объективно невозможным, и чтобы обязывающийся юридически имел возможность принимать на себя такие обязательства (например, был дееспособным и проч.).
Еще раз повторюсь: я отказываюсь понимать, чем обязательство передать в собственность покупателю вещь, которая в момент принятия продавцом на себя такого обязательства, отличается от обязательства передать в аренду вещь, которая в момент заключения договора аренды не принадлежит арендодателю. Но! Как я уже упомянул, для купли-продажи принципиально, чтобы в момент, когда продавец совершает действие, влекущее за собой переход права собственности на предмет купли-продажи (то есть собственно распоряжается ею), продавец был собственником этой вещи. Может быть, и для аренды важно лишь, чтобы в момент передачи вещи арендатору, арендодатель был её собственником…
Можно ли увидеть в положениях статьи 608 ГК именно такой смысл? Кажется, при определенных усилиях это вполне возможно. Кодекс говорит о праве сдачи имущества в аренду. Обращает на себя внимание употребленное законодателем слово «сдача», которое вполне родственно слово «передача». Кажется, вполне можно интерпретировать эту норму так: право передавать вещь в аренду принадлежит собственнику. Но передача вещи в аренду – это физическое вручение вещи арендатору; мы же обсуждаем сейчас вопрос о возможности принять на себя обязательство передать вещь в аренду в будущем!
Таким образом, если понимать положения ст. 608 ГК в том смысле, что они требуют, чтобы в момент передачи вещи арендатору арендодатель был собственником вещи, то искомое толкование обнаруживает себя: оказывается, закон вовсе не запрещает договор аренды будущей вещи, устанавливая лишь, что в норме арендодатель должен быть собственником соответствующего имущества.
Именно об этом и идет речь в п. 10 постановления № 73:
«Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору»
Однако ВАС пошел еще дальше:
«Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию».
Иными словами, с точки зрения юриспруденции ВАС РФ, даже собственность, в общем-то арендодателю особо не нужна: для того, чтобы исполнить договор аренды, достаточно простого владения.
Почему так? Потому что аренда (по крайней мере, такая, при которой арендатор рассматривается лишь как простой пользователь вещи, но не ее владелец) это договор, устанавливающий обязательственные отношения, но не порождающий ограниченное вещное право. Но ведь, как известно, именно для того, чтобы установить ограниченное вещное право, лицо, устанавливающее такое право, должно обладать более полным вещным правом (собственностью). Несобственник же не может установить ипотеку, сервитут, право застройки[3]. Но заключить обязательственный договор, по которому лицо примет на себя обязательство обеспечить другому лицу спокойное пользование вещью, может и тот, кто не является собственником соответствующей вещи. И при этом совершенно не важно, почему вдруг арендатор полагает, что арендодатель сможет исполнить обязательство и обеспечить такое пользование.
Но что же тогда означает ст. 608 Кодекса? Неужели это просто ошибочная норма, которую ВАС своей практикой просто дезавуировал. Нет, это не так. Значение статьи 608 ГК раскрывается в делах, в которых собственник истребует свое имущество из чужого незаконного владения третьих лиц, причем это имущество находится в аренде. Соответчиками по такому иску будут арендодатель и арендатор. В случае если иск собственника будет удовлетворен, возникает вопрос: вправе ли собственник на основании ст. 303 ГК взыскать с арендатора, которому имущество было передано в аренду несобственником и который исправно вносил арендную плату арендодателю, плату за пользование истребованной вещью?
Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Это связано с тем, что пользование вещью не осуществлялось арендатором за счет собственника (ведь арендатор платил арендную плату), оно не было экономически неосновательным. Не было оно и юридически неосновательным (основанием для пользования был договор аренды). Но кто тогда должен возмещать собственнику, истребовавшему вещь, неполученные доходы? Разумеется, это будет арендодатель. И обоснованием такого решения (помимо собственно общих положений ст. 303 Кодекса) будет ст. 608 ГК о том, что именно собственник вправе извлекать выгоду из сдачи своего имущества в аренду, но никто более.
Оборотной стороной такого подхода является то, что арендатор, который пользовался вещью, в случае возникновения спора между ним и арендодателем из-за неуплаты арендной платы, не может ссылаться на то, что арендодатель не обладает правом собственности на вещь, ведь последний свои обязательства перед арендатором исполнил, обеспечив тому спокойное пользование.
Именно такой подход и занял ВАС в п. 12 постановления № 73 (абз. 3 – 6):
«При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ)»
Таким образом, кажется, все встает на свои места. Заключать и даже исполнять договор аренды может любой, кто готов обеспечить спокойное пользование вещью; арендатор должен платить арендодателю не потому что тот – собственник, а потому что арендодатель исполнил свои обязательства по обеспечению спокойного пользования. Если же выяснится, что собственником вещи является иное (чем арендодатель) лицо и оно истребует вещь, то арендодатель должен возместить собственнику все, полученное от арендатора; последний же не должен оплачивать пользование второй раз, так как он платил арендодателю по действительному договору.
Теперь мне осталось рассмотреть, как эти принципы были реализованы Президиумом ВАС в конкретных делах.
Президиум ВАС впервые столкнулся с проблемой квалификации договора аренды, заключенного арендодателем, не являющимся собственником предмета аренды, в 2009 г. в деле ИКЕА МОС против общества Премьер[4]. В этом деле нижестоящие суды признали ничтожным договор, поименованный сторонами как «предварительный договор аренды недвижимости», по той причине, что его сторона – будущий арендодатель – в момент подписания договора не обладал правом собственности на предмет договора:
«Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)» не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору».
Совершенно очевидно, что это рассуждение не основано ни на догме, ни на действующем законе, ни даже на здравом смысле. Президиум ВАС, отменяя судебные акты по делу, отметил:
«Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора».
Очевидно, что договор, заключенный сторонами в этом деле, не является предварительным договором. Он был назван ими так в связи с тем, что в период его заключения (2004 год) господствовал взгляд на регистрацию договора аренды как на конститутивный акт, который порождает действительный договор (доктрина непротивопоставимости третьим лицам незарегистированного договора аренды начала складываться лишь в 2011 году), а в отсутствии права собственности у арендодателя на предмет сделки зарегистрировать такой договор совершенно невозможно. Выходя из этого юридического тупика, участники соответствующих сделок были вынуждены оформлять свои договоренности об обязанности передачи в аренду будущей вещи соглашениями, именуемыми ими «предварительные договоры»[5].
Но, так или иначе, возможность принятия несобственником на себя обязательства передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена им в будущем, была признана высшей судебной инстанцией.
Следующий шаг был сделан ВАС РФ в деле Галиуллин против Автошколы Всероссийского общества автомобилистов[6]. В этом деле нижестоящие суды посчитали ничтожным договор аренды, в момент подписания которого арендодатель не был собственником предмета аренды; впоследствии (к моменту государственной регистрации договора аренды) арендодатель приобрел собственность на недвижимость, переданную впоследствии в аренду. Любопытно, что в этом деле арендодатель взыскивал с неисправного арендатора арендную плату и неустойку за просрочку, а аргумент о ничтожности договора был защитой арендатора против предъявленного договора. В постановлении по делу Президиум ВАС обратил внимание на то, что к моменту государственной регистрации договора аренды арендодатель был зарегистрированным собственником предмета сделки, поэтому сделка не может быть признана ничтожной по причине несоответствия ее положениям ст. 608 ГК.
Кажется, в этом постановлении аргументация Президиума ВАС не так хороша, как могла бы быть. В частности, Президиум явно намекает на то, что до государственной регистрации договора аренды нет, поэтому нет и нарушения ст. 608 Кодекса. Понятно, что сегодня такая аргументация выглядит устаревшей, после того как идея о том, что государственная регистрация договора аренды нужна лишь для того, чтобы противопоставлять права арендатора третьим лицам, окончательно закрепилась в российской юриспруденции. Но в 2010 году правовая позиция по этому делу выглядела вполне себе прогрессивно.
Наконец, наиболее примечательными выглядят рассуждения Президиума ВАС в деле РАМИРЕНТ против СтройИнвест-114[7]. В этом деле истец – арендодатель – предъявил иск о взыскании арендной платы и сумм санкций за нарушение договора аренды арендатором. Защищаясь против иска, ответчик выдвинул такой аргумент: истец не доказал, что он является собственником предмета аренды, потому договор является ничтожным на основании ст. 168 и 608 ГК. Суд первой инстанции счел, что материалами дела наличие права собственности у истца подтверждено; но с ним не согласились апелляционная и кассационная инстанции, который признали договор аренды ничтожным и отказали арендодателю в иске.
Президиум ВАС отменил постановления апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции, отметив, что ответчик
«сам не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях общество «РАМИРЕНТ» предоставило имущество в аренду. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо общества «РАМИРЕНТ» лицам, в деле отсутствуют».
Из этого высшая судебная инстанция делает по сути вывод о том, что обсуждение наличия или отсутствия права собственности на предмет аренды не входит в состав правовых интересов арендатора, который осуществлял спокойное пользование вещью в течение срока действия договора аренды.
В налоговом споре ИКЕА МОС против налоговой инспекции (о взыскании недоимки по налогу на прибыль, образовавшейся, по мнению налоговой инспекции, вследствие осуществления будущими арендаторами неотделимых улучшений в помещениях торгового центра, принадлежащего истцу; налоговая инспекция сочла договоры аренды будущей недвижимости ничтожными), рассмотренном Президиумом ВАС в 2013 году[8], высшая судебная инстанция признала, что
«договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке, – договор аренды будущей вещи – не противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Выводы налогового органа о наличии у собственника торгового центра внереализационного дохода были признаны не основанными на законе.
Наконец, в интереснейшем споре Министерства земельных и имущественных отношений Башкирии против общества Бизнес-ресурс[9]. Президиум ВАС окончательно закрепил идею о том, что договор аренды, заключенный не собственником, действителен в его отношениях с арендатором, даже несмотря на то что собственник может виндицировать предмет аренды из владения арендатора:
Верховный Суд также присоединился к выводу о том, что при заключении договора аренды арендодателю не обязательно обладать правом собственности на предмет сделки. Правда, этот вывод был сделан гражданской коллегией этого суда на основе … гражданского законодательства Украины. В деле № 12-КГ16-6 от 27.09.2016 коллегия признала, что по смыслу ст. 761 ГК Украины (которая аналогична ст. 608 нашего ГК)
«…отсутствие у арендодателя регистрации права собственности на объект аренды на момент подписания договора аренды само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным».
Подводя итог написанному, я хотел бы выразить уверенность в том, что очередная темная страница истории русского гражданского права окончательно перевернута, а неправильная и вредная идея о том, что договор аренды, заключенный несобственником, является ничтожным, отправилась на свалку истории, где ей самое место!
[1] См. об этом мою колонку в Журнале РШЧП, 2018, № 1.
[2] Это не касается разве что идеи о том, что незарегистрированный договор аренды недвижимости связывает стороны, подписавшие его. Но здесь исключительно важную роль сыграло то, что эта правовая позиция в 2015 году стала нормой закона (см. п. 3 ст. 433 ГК).
[3] Я бы хотел здесь оговориться: в связи с тем, что я рассматриваю строительную аренду как паллиатив права застройки, все мои рассуждения не применимы к договору аренды земельного участка для целей строительства. В связи с тем, что такой договор порождает у арендатора-застройщика право на горизонтальное разделение (юридическое отделение здания от земельного участка путем регистрации права собственности арендатора, возведшего здание на чужой земле, на это здание), стороной, передающей земельный участок под застройку, должен быть только собственник участка.
[4] Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09.
[5] Впоследствии возможность квалификации судом договора о будущей вещи, поименованнного как предварительный, в качестве соответствующего обязательственного договора была признана ВАС РФ в 2011 году в знаменитом постановлении Пленума № 54 о продаже будущей недвижимой вещи.
[6] Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10.
[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № 13898/11.
Кстати, не могу не обратить внимание читателей на то, что все три дела для пересмотра в Президиум ВАС передал судья А. М. Хачикян. Это наблюдение довольно много говорит о правовых взглядах этого судьи и его стремлении исправить ту несправедливость, к которой приводило господствовавшее в то время понимание ст. 608 ГК.
[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 3589/13.
[9] Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 5257/13.