договор аренды безвозмездного пользования с инвестиционными обязательствами
Договор аренды безвозмездного пользования с инвестиционными обязательствами
Статья 10.1. Особенности договоров аренды земельного участка, заключаемых в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений
(введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
2. Существенными условиями указанного в пункте 1 настоящей статьи договора аренды земельного участка помимо установленных законодательством Российской Федерации для соответствующего вида договора являются:
1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным подпунктом 3 настоящего пункта, максимальный срок выполнения такого обязательства;
2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта;
3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения таким лицом разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);
4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта;
5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в подпункте 3 настоящего пункта, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
По договору безвозмездного пользования нежилым помещением одна сторона передает другой стороне временное право пользования объектом недвижимости на безвозмездной основе.
Субъектами по соглашению являются Ссудодатель – лицо, предоставившее во временное пользование объект недвижимости, и Ссудополучатель – лицо, которое пользуется таким объектом в рамках правил, установленных договором на безвозмездной основе.
В качестве субъектов договора безвозмездного пользования жилым помещением могут выступать как физические, так и юридические лица. Особая польза при заключении такого вида соглашения приносится индивидуальным предпринимателям.
Данный документ нуждается в письменном оформлении, так как есть необходимость закрепить обязанности Сторон по договору. Поэтому ниже, на примере договора безвозмездного пользования магазинным помещением, мы поэтапно разберем, как оформить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Преамбула
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
В преамбулу договора традиционно входят:
Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:
Предмет
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение.
В разделе о предмете следует четко описать характеристики такого помещения, а именно:
Итак, пункт о предмете выглядит следующим образом:
Ссудодатель передает право пользования на безвозмездной основе Ссудополучателю нежилое помещение, расположенное по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова 72Б.
Общая площадь помещения составляет 50 (Пятьдесят) квадратных метров.
Согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации Арендодатель является собственником помещения.
Целевое назначение арендуемого помещения – розничная торговля товарами краткосрочного пользования (одежда).
Настоящий договор заключается на неопределенный срок.
Обязанности сторон
Обязанности сторон являются неотъемлемой составляющей документа. В данном разделе могут быть прописаны различные обязательства по взаимному согласию Сторон, мы же остановимся на основных формулировках. Итак, выглядит данный раздел следующим образом:
Ссудодатель обязуется:
Предоставить указанное в пунктах настоящего соглашения нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании нежилым помещением.
Обеспечить Ссудополучателю доступ в указанное помещение.
Ознакомить Ссудополучателя с правилами пользования нежилым помещением.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ссудополучатель обязуется:
Содержать магазинное помещение и содержащееся в нем оборудование в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции помещения без согласия Ссудодателя.
Использовать помещение строго по целевому назначению.
Соблюдать технику безопасности при пользовании нежилым помещением.
После прекращения действия договора возвратить нежилое помещение в технически исправном состоянии, в котором оно находилось при приеме-передаче (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными. Итак, в тексте документа пункты прописываются следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нанесения ущерба объекту, сданного ему в пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае использования помещения не по его целевому назначению.
Разрешение споров
В этом разделе указывается информация о порядке разрешения споров между сторонами. В рамках соглашения, Контрагенты могут указать различные условия, мы же выделим те, которые применяются чаще всего:
Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.
В конце документа ставятся подписи сторон, и договор считается заключенным.
Регистрация
Если сделка заключается между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, то она не нуждается в государственной регистрации.
Форма договора
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением оформляется в простой письменной форме.
3.7. Особенности девелоперской деятельности в рамках инвестиционных договоров с публичным субъектом
Заключение инвестиционных договоров между частным и публичным субъектами уже давно стало одним из наиболее распространённых способов привлечения инвестиций с вовлечением в оборот государственного имущества.
Наиболее популярными договорными схемами привлечения инвестора являются:
В этом случае договор аренды представляет собой смешанный договор, поскольку помимо обычных обязательств по аренде инвестор получает в качестве разрешённого использования право на строительство или реконструкцию объекта, и за ним закрепляется ряд обязанностей (взносы на инфраструктуру и т. п.).
Особенностью такой схемы является фактическое разделение в самостоятельные правовые конструкции отношений по аренде и собственно инвестиционных обязательств, исполнение которых порождает право инвестора на распределение прав на созданный в результате реконструкции объект.
Необходимо отметить, что законом РФ от 23.06.2014 № 171-ФЗ был установлен запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, каких-либо требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).
Полагаем, что данной нормой федеральный законодатель дал понять, что всяческие платежи на развитие инфраструктуры, обязанности застройщика возвести школу или детский сад неподалёку от возводимого многоквартирного дома и другие условия договоров, дополнительно обязывающие застройщиков, не могут включаться в договор аренды (не связаны с предметом аренды). Однако в ряде регионов РФ органы исполнительной власти трактуют этот пункт весьма произвольно и считают, что инвестиционные отчисления – это лишь элемент «иного договора», который делает аренду на инвестиционных условиях смешанным договором, который, в свою очередь, не подпадает под регулирование ЗК РФ. Полагаем, что такой подход прямо противоречит императивному запрету ЗК РФ, а для инвестиционных отчислений может быть найдено место только в заключаемом одновременно с арендой участка инвестиционном договоре.
Правовая природа инвестиционного договора и инвестиционных отчислений
Строительство на государственных землях, как правило, сопряжено для инвесторов с необходимостью несения дополнительных расходов, не связанных именно с выполнением строительных работ, а связанных с возложением на инвестора обязанности по так называемым вопросам инвестиционных отчислений.
В силу сложной экономической ситуации приходится констатировать, что общий объём таких инвестиционных отчислений с каждым годом возрастает, и государство последовательно возлагает расходы на инфраструктуру, социальную обеспеченность и т. п. на инвестора.
Судебная практика по-разному оценивает правовую природу таких «инвестиционных отчислений». Как правило, суды, видимо, руководствуясь прежде всего необходимостью защитить бюджеты различных уровней от возможного взыскания, делают вывод о том, что такие отчисления являются «платежами в общеполезных целях», не порождают каких-либо дополнительных обязательств публичного субъекта и во всех случаях не подлежат возврату инвестору (например, позиция ВАС РФ по делу № А32-24023/2011 [2] ). В ряде случаев судом всё же осуществлялось взыскание таких инвестиционных отчислений в качестве неосновательного обогащения (например, дело № А32-45562/2009-32/843 [3] ), однако это стало результатом вывода о незаключённости инвестиционного договора.
Вопросы «инвестирования» урегулированы законом РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – закон № 39-ФЗ). К сожалению, данный закон написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. В результате указанные в нём гарантии воспринимаются судебной практикой и разъяснениями высших судов как декларативные нормы, не имеющие судебной защиты.
П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума № 54) указал, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу отношений сторон, исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд, простое товарищество и т. п.).
В соответствии с п. 4 Постановления № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное.
Наибольший переполох создало разъяснение ВАС РФ, данное в п. 6 Постановления № 54: в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ). При квалификации отношений сторон как строительного подряда в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведён, с момента регистрации его права в ЕГРН. В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а в случае уклонения от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустоек и может воспользоваться правом удержания (ст. 712 ГК РФ).
Очевидно, буквальное применение этих разъяснений к аренде на инвестиционных условиях у государства привело бы к коллапсу.
Необходимо признать, что правоприменительная практика, и прежде всего практика регистрации прав Росреестра, проигнорировала позицию ВАС РФ, и по-прежнему завершивший надлежащим образом строительство и выполнивший инвестиционные условия инвестор может зарегистрировать своё право собственности как первичное право (ну а в случае привлечения дольщиков – зарегистрировать их право собственности).
Привлечение инвестиций в отношении находящихся в собственности РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков
С учётом разграничения собственности, предусмотренного Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020‑1 [4] и ст. 3.1 закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Правительство РФ обладает полномочиями по определению порядка привлечения инвестиций в отношении федеральных объектов недвижимости.
П. 2 Постановления № 505 введено понятие «инвестиционный договор» – договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).
Как видно из определения, инвестиционный договор в понимании федерального законодателя – это договор практически любой правовой природы, опосредующий отношения «по инвестированию внебюджетных средств». В свою очередь, вопросы инвестирования и инвестиций отражены в законе № 39-ФЗ.
Планировалось, что инвестиционный договор с инвестором будет заключаться на основании обязательной рыночной оценки прав и по результатам аукциона.
Однако Постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее – Постановление № 234) установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, либо расположенными на них объектами, а также запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении указанных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ранее срок действия такого запрета был ограничен 01.01.2021, однако в настоящий момент срок действия запрета не установлен [7] ), которые:
При этом п. 4 Постановления № 234 установлены исключения из установленного моратория на распоряжение объектами недвижимости, расположенными в федеральной собственности, либо привлечение инвестиций:
a) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления № 234:
b) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включённого в программу приватизации федерального имущества;
c) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;
d) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральными законами действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
Также Постановлением № 234 установлен запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закреплённым за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, за исключением:
Кроме того, согласно п.п. 4.1, 4.2 Постановления № 234 установленные таким Постановлением запреты не распространяются на случаи распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и расположенным за пределами Российской Федерации, а также не распространяются на случаи проведения аукционов по привлечению инвестиций в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и расположенного за пределами Российской Федерации.
С учётом бессрочно установленного моратория не стоит ожидать существенного вовлечения федеральных объектов в инвестиционный процесс. Возможности частных инвестиций в эту сферу по-прежнему ограничены.
Привлечение инвестиций в отношении находящихся в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ объектов недвижимого имущества и земельных участков
С учётом скудного федерального регулирования вопросов инвестирования субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно определяют порядок вовлечения принадлежащих им объектов недвижимости в инвестиционную деятельность.
Несомненно, вопросы предоставления земельных участков во многом урегулированы ЗК РФ, а вопросы предоставления объектов недвижимости решаются с учётом требований закона РФ «О защите конкуренции», однако за пределами этих ограничений в законодательстве каждого субъекта РФ или муниципального образования существует свой нормативно-правовой акт, регулирующий, прежде всего, вопросы установления инвестиционных условий и целевого предоставления объектов.
В предыдущих разделах последовательно раскрывались особенности оформления разрешительной документации применительно к публичным землям, предоставленным на инвестиционных условиях. В частности, речь идёт об ограничении целевого использования участка только ВРИ, указанным в договоре аренды (без права выбора иных основных ВРИ без согласия публичного собственника), различия в сроках аренды и сроках в разрешении на строительство и т. п.
Характеризуя вопросы инвестиционных договоров с публичными субъектами РФ, нельзя не упомянуть про особые права субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга – на внесудебное расторжение ими инвестиционных договоров, заключённых до 01.01.2011, в одностороннем порядке (п.п. 3, 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ) с компенсацией документально подтверждённых прямых затрат на исполнение обязательств по нему, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ. Основанием для такого расторжения может быть существенное нарушение условий данного договора и (или) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Необходимо отметить, что формулировка п. 4 ст. 18 закона № 39-ФЗ устанавливает значительное число ограничений для удовлетворения требования о компенсации прямых затрат инвестора, а именно:
Такой порядок позволяет существенно снизить нагрузку на арбитражные суды, так как предоставляет возможность для инвестора компенсировать свои затраты без обращения в суд.
Приказ Минэкономразвития РФ от 6 марта 2008 г. N 61 «Об утверждении типовой формы инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (с изменениями и дополнениями)
Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 6 марта 2008 г. N 61
«Об утверждении типовой формы инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества»
С изменениями и дополнениями от:
Во исполнение пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 г. N 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, N 34, ст. 4239) приказываю:
Утвердить прилагаемую типовую форму инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.
Зарегистрировано в Минюсте РФ 26 марта 2008 г.
Регистрационный N 11417
Информация об изменениях:
Приказом Минэкономразвития России от 30 июля 2009 г. N 309 в настоящую Типовую форму внесены изменения
Типовая форма
инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества
С изменениями и дополнениями от:
«__» ______________ 200_ г.
Статья 1. Предмет Договора
1.1. Предметом настоящего Договора является реализация Инвестиционного проекта по осуществлению Сторонами деятельности по инвестированию внебюджетных средств для ________________ (строительства, реконструкции, реставрации) объекта недвижимого имущества, создаваемого в результате реализации Инвестиционного проекта, характеристики которого указаны в пункте 1.2. настоящего Договора.
1.2. Характеристики объекта, создаваемого в результате реализации
целевое назначение: ______________________;
планируемая общая (жилая) площадь ______________________;
иные технические характеристики: ______________________;
Статья 2. Характеристики объекта недвижимого имущества*(2)
2.1. Характеристики объекта недвижимого имущества, вовлекаемого в инвестиционный процесс (согласно документам государственного кадастрового учета недвижимого имущества с указанием их реквизитов):
этажность (иные особенности конструкции) ______________________;
находится ____________________ (лицо) на праве ___________________ (вид права);
дата и номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав: ______________________;
существующие обременения (ограничения) права ______________________
(вид, содержание, реквизиты документов, в том числе данные о государственной регистрации обременений (ограничений);
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости ______________________;
описание местоположения объекта на земельном участке ______________;
балансовая стоимость ______________ рублей на дату _______________;
охранное обязательство _______________ номер _____ дата выдачи ____________ срок действия ______________________(для объекта культурного наследия);
иные уникальные характеристики ______________________.
2.2. Характеристики земельного участка, на котором осуществляется реализация Инвестиционного проекта (по строительству, реконструкции, реставрации) (согласно документам государственного кадастрового учета недвижимого имущества с указанием их реквизитов):
адрес (местоположение): ______________________;
предоставлен ___________________ (лицо) на праве __________________
(вид права) ______________________;
дата и номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав: ______________________;
существующие обременения (ограничения) права ______________________
(вид, содержание, реквизиты документов, в том числе данные о государственной регистрации обременений (ограничений) ______________________;
кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости ______________________;
вид разрешенного использования: ______________________;
кадастровая стоимость ______________________;
иные уникальные характеристики ______________________.
2.3. Рыночная стоимость имущества, указанного в пункте ___________ Договора в соответствии с отчетом об оценке, произведенной______, составляет _____________ рублей.
Рыночная стоимость права на заключение настоящего Договора в соответствии с отчетом об оценке, произведенной______, составляет _______________ рублей.
Статья 3. Срок действия Договора
3.1. Договор вступает в силу после подписания Сторонами.
3.2. Договор заключается на срок реализации Инвестиционного проекта, определенный Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 1). Договор считается исполненным после утверждения Федеральным агентством по управлению государственным имуществом Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта.
Статья 4. Условия использования земельного участка в период реализации и после завершения Договора
4.1. В период реализации Инвестиционного проекта земельный участок находится в собственности Российской Федерации и предоставляется ______________ (используется) на праве ______________ (вид права) (на основании договора аренды (указать реквизиты).
4.2. После реализации Инвестиционного проекта и государственной регистрации права на Результат реализации проекта Стороны оформляют права на земельный участок в порядке и на условиях, определенных действующим земельным законодательством Российской Федерации.
Статья 5. Объем имущественных прав Сторон Договора на результаты реализации Инвестиционного проекта
5.1. Результат реализации проекта распределяется между Сторонами следующим образом:
Инициатор проекта приобретает (в оперативное управление, хозяйственное ведение): ______________ (количественные и качественные характеристики Результата реализации проекта)*(3), что в процентном отношении должно составлять не менее _____ процентов от общей площади Результата реализации проекта).
5.2. Инвестор проекта:
— приобретает в собственность ______________ (количественные и качественные характеристики Результата реализации проекта)*(4), что в процентном отношении должно составлять не менее _____ процентов от общей площади Результата реализации проекта;
— использует на условиях долгосрочной аренды (на срок до 49 лет) ______________ (количественные и качественные характеристики Результата реализации проекта) сроком _____ по ставке арендной платы за пользование _____________, определяемой по результатам независимой оценки*(5).
5.3. Увеличение размера капитальных вложений Инвестора проекта в рамках настоящего Договора не является основанием для уменьшения объема имущественных прав Инициатора проекта.
5.4. После завершения реализации Инвестиционного проекта (этапов реализации Инвестиционного проекта) распределение имущественных прав Сторон на Результат реализации проекта уточняется по результатам кадастрового учета объекта(-ов), осуществленного после получения разрешения на ввод объекта (здания, строения, сооружения) в эксплуатацию. Результаты распределения оформляются Актом реализации инвестиционного договора, подписываемым Сторонами и утверждаемым Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.
5.6. Оформление имущественных прав Сторон осуществляется после выполнения Сторонами обязательств по Договору и получения разрешения на ввод объекта (здания, строения, сооружения) в эксплуатацию на основании Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) в порядке и сроки, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Статья 6. График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами
Порядок и сроки выполнения работ по реализации Инвестиционного проекта определены в Графике реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1).
Статья 7. Суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации Инвестиционного проекта
Суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации Инвестиционного проекта, составляет ______________ рублей (сумма прописью), в том числе: ______________ рублей (сумма прописью) (указывается общий размер рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, вовлекаемых в инвестиционный процесс);
______________ рублей (сумма прописью) (указывается объем иных капитальных вложений Инициатора проекта);
______________ рублей (сумма прописью) (указывается объем капитальных вложений Инвестора проекта).
Статья 8. График финансирования инвестиционного проекта
8.1. Порядок и сроки перечисления денежных средств, направляемых на финансирование работ в рамках реализации Инвестиционного проекта, определены Графиком финансирования инвестиционного проекта, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение N 2).
8.2. Риск увеличения объема капитальных вложений сверх объема, указанного в статье 7 настоящего Договора, принимает на себя Инвестор проекта.
Статья 9. Порядок и сроки перечисления Инвестором проекта денежных средств, общий объем которых определяется по результатам аукциона
9.1. Стоимость права на заключение Договора, уплачиваемая Инвестором проекта по итогам проведенного аукциона за право заключения настоящего Договора в соответствии с протоколом о результатах аукциона N _____ от _____ г., составляет ______________ рублей.
9.2. Указанные в пункте 9.1. настоящей статьи денежные средства уплачены Инвестором проекта в полном объеме, что подтверждается ______________.
Статья 10. Банковские гарантии, предоставляемые Инвестором проекта перед заключением Договора
Надлежащее исполнение обязательств Инвестором проекта по настоящему Договору и предусмотренных Графиком финансирования инвестиционного проекта (приложение N 2), перед Инициатором проекта обеспечивается банковской гарантией N _____ от _____ г., выданной ______________ (наименование банка полностью с указанием организационно-правовой формы) на сумму (прописью) рублей сроком до _____ г.
Указанная банковская гарантия передана Инвестором проекта Инициатору проекта при подписании настоящего Договора. Копия банковской гарантии является приложением к Договору (приложение N 3).
Статья 11. Условия страхования рисков, связанных с реализацией Договора
11.1. Инициатор проекта обязуется застраховать ______________ (виды рисков) в срок ______________ на сумму ______________ (сумма прописью) рублей.
11.2. Инвестор проекта обязуется застраховать ______________ (виды рисков) в срок ______________ на сумму ______________ (сумма прописью) рублей.
Статья 12. Охранные обязательства, если предметом Договора является объект культурного наследия*(6)
12.1. Каждая из Сторон обязуется в ходе реализации Инвестиционного проекта соблюдать требования охранного обязательства __________________________________.
(номер, дата выдачи и срок действия Охранного обязательства)
12.2. После реализации Инвестиционного проекта каждая из Сторон самостоятельно обращается за оформлением охранного обязательства на приобретенный объект культурного наследия.
Статья 13. Требования к порядку привлечения строительных организаций
13.1. Стороны привлекают на договорной основе строительные организации для осуществления функций заказчика, проектировщика, генподрядчика, иных функций в соответствии с требованиями стандартов в области строительства, архитектуры и градостроительства.
13.2. Порядок привлечения подрядных организаций:
— ______________ (для каждой функции указать право одной из Сторон привлечь указанные организации либо совместно на конкурсной (безконкурсной) основе либо осуществить функции самостоятельно).
13.3. Привлекаемые подрядные организации должны соответствовать следующим критериям (квалификация, опыт работы, наличие лицензии и др.): ______________.
Статья 14. Права и обязанности Сторон*(7)
14.1. Инициатор проекта обязуется:
14.1.1. Предоставить Инвестору проекта в целях реализации Инвестиционного проекта объект недвижимого имущества для осуществления ______________ (строительства, реконструкции, реставрации).
14.1.2. Передать Инвестору проекта проектную и иную имеющуюся у него документацию, необходимую для осуществления финансирования и строительства (реконструкции, реставрации).
14.1.3. Обеспечить доступ Инвестора проекта на земельный участок, указанный в пункте 2.2. настоящего Договора.
14.1.4. Не осуществлять передачу объекта недвижимости в аренду третьим лицам или иным образом обременять права на объект.
14.1.5. Информировать письменно Инвестора проекта о заключении им договоров с третьими лицами, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору.
14.1.6.*(8) Заключить договор аренды с Инвестором проекта в течение 6 месяцев (или иного срока по соглашению Сторон) с момента реализации настоящего Договора и государственной регистрации права Инициатора проекта на следующих условиях:
объект аренды: ______________ ;
срок аренды: ______________ ;
14.2. Инициатор проекта имеет право осуществлять проверку и контроль реализации Инвестиционного проекта.
14.3. Инвестор проекта обязуется:
14.3.1. Обеспечить финансирование Инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с условиями настоящего Договора.
14.3.2. Информировать письменно Инициатора проекта о заключении им договоров с третьими лицами, связанных с исполнением обязательств по настоящему Договору.
14.3.3. Уступать свои права по договору третьему лицу только с согласия Инициатора проекта и Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
14.4. Инвестор проекта имеет право осуществлять проверку и контроль реализации Инвестиционного проекта.
14.5. Стороны обязуются:
— совместно принимать участие в работе по приемке построенного (реконструированного, реставрированного) объекта недвижимого имущества, созданного в результате реализации Инвестиционного проекта;
— в течение 20 (двадцати) дней с момента подписания Сторонами Акта реализации инвестиционного договора (этапа инвестиционного договора) представить его на утверждение в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом;
— по письменной просьбе одной из Сторон предоставлять запросившей Стороне копии имеющихся документов, необходимых для реализации настоящего Договора;
— выполнить в полном объеме иные свои обязательства, предусмотренные условиями настоящего Договора;
— ежеквартально до 5 числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставлять в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом Отчет об исполнении договора;
— подписать Акт реализации инвестиционного договора (этапа реализации инвестиционного договора) в срок __________ (указать дату) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, являющегося Результатом реализации проекта, и постановки его на кадастровый учет.
Статья 15. Ответственность Сторон за неисполнение условий Договора
15.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в том числе нарушения сроков выполнения работ или финансирования работ, предусмотренных Графиком реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами и (или) Графиком финансирования работ на срок более 30 календарных дней, виновная Сторона выплачивает другой Стороне пеню в размере 0,1% от суммы просроченных платежей (невыполненных работ) за каждый день просрочки, но не более 5% от суммы просроченной задолженности (стоимости невыполненных работ).
15.2. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему Договору, возмещает другой Стороне причиненные этим нарушением убытки в части, не покрытой неустойкой, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы или вины другой Стороны.
15.3. Ни одна из Сторон не несет ответственности за полное или частичное невыполнение обязанностей, если невыполнение является следствием таких обстоятельств, как наводнение, пожар, землетрясение и другие явления природы, война, военные действия, блокада и других обстоятельств, находящихся вне контроля Сторон и возникших после заключения Договора, при условии, что возникшее обстоятельство отнесено действующим законодательством Российской Федерации к обстоятельствам непреодолимой силы.
15.4. Сторона, для которой создалась невозможность выполнения своих обязательств, обязана в письменной форме известить другую Сторону о возникновении и о предполагаемом сроке действия вышеуказанных обстоятельств в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента их наступления и прекращения. Подобное уведомление должно содержать сведения о возникновении обстоятельств непреодолимой силы, их характере, их последствиях. В случае ненаправления или несвоевременного направления уведомления о возникновении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на возникновение таких обстоятельств, обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств.
15.5. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы будут длиться более двух месяцев, то Стороны должны совместно обсудить меры, которые необходимо принять, при необходимости внести изменения в настоящий Договор. Срок выполнения обязательств по Договору продлевается на время действия обстоятельств непреодолимой силы.
Статья 16. Изменение и расторжение Договора
16.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению Сторон при условии обязательного согласования с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом вносимых изменений. Все изменения оформляются в письменном виде дополнительным соглашением, подписываемым Сторонами, согласованным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.
16.2. Настоящий Договор расторгается:
— по соглашению Сторон, согласованному с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом;
— по решению Суда по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
16.3. Сторона, решившая досрочно расторгнуть настоящий Договор, обязана направить другой Стороне письменное предложение о расторжении Договора по соглашению Сторон с указанием оснований для расторжения.
16.4. При досрочном расторжении Договора по соглашению Сторон составляется акт о взаиморасчетах, подписываемый Сторонами и согласованный с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.
Статья 17. Разрешение споров
Статья 18. Заключительные положения
18.1. Информация о финансовом положении Сторон считается конфиденциальной и не подлежит разглашению без письменного разрешения Сторон.
Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
18.2. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны в течение 10 дней известить друг друга путем направления письменных уведомлений заказным письмом с уведомлением о вручении с момента наступления таких изменений. Действия Сторон, совершенные по старым адресам и счетам, до получения уведомлений об их изменениях, засчитываются во исполнение обязательств.
18.3. Настоящий Договор составлен на _____ листах в _____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из которых передаются отраслевому федеральному органу исполнительной власти, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, Инициатору проекта и Инвестору проекта и федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 19. Реквизиты и адреса Сторон
I. Перечень обязательных приложений:
График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со строительными нормами и правилами (приложение N 1).
График финансирования инвестиционного проекта (приложение N 2).
Копия банковской гарантии (приложение N 3).
Акт реализации инвестиционного договора (приложение N 4*(9)).
*(1) В случае, если Инвестиционным проектом предусматривается строительство (реконструкция, реставрация) нескольких объектов недвижимого имущества, то каждый Результат реализации проекта описывается в отдельном пункте настоящей статьи.
*(2) В случае, если Инвестиционным проектом предусматривается вовлечение в инвестиционный процесс нескольких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, каждый объект и земельный участок описывается в отдельном пункте настоящей статьи.
*(3) Дается полное описание зданий, строений, сооружений, которые будут построены (реконструированы, отреставрированы) в результате реализации Инвестиционного проекта, и земельных участков, на которых они расположены.
*(4) Дается полное описание зданий, строений, сооружений, которые будут построены (реконструированы, отреставрированы) в результате реализации Инвестиционного проекта, и земельных участков, на которых они расположены.
*(5) Включается в случае, если Инвестору проекта передаются в долгосрочную аренду помещения в объекте, являющемся Результатом реализации проекта.
*(6) В случае, если объект культурного наследия не является предметом Договора, Инициатор проекта представляет справку о непринадлежности вовлекаемого в инвестиционный процесс объекта недвижимости к объектам культурного наследия.
*(7) Иные права и обязанности Сторон могут быть установлены дополнительными соглашениями к Договору в соответствии с функциями, осуществляемыми Инвестором проекта и Инициатором проекта.
*(8) Включается в случае, если абзацем третьим пункта 5.2. предусмотрена передача Инвестору проекта в долгосрочную аренду помещений в объекте, являющемся Результатом реализации проекта.
*(9) Оформляется по форме, разработанной Сторонами Договора.
График реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии
со строительными нормами и правилами
Наименование этапа работ (содержание работ этапа)
Срок выполнения работ (дата начала/окончания)