договор аренды долей земельного участка сельскохозяйственного назначения

Договор аренды долей земельного участка сельскохозяйственного назначения

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

(п. 8 введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

Источник

ВС обобщил практику предоставления земли КФХ и сельскохозяйственным организациям

23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.

Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями. «В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков. Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.

По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Содержание документа

В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.

Как следует из п. 1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций. В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.

Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах. «При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов. И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.

Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г., после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.

«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.

В п. 4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет. Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

В п. 5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.

Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.

В п. 7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость. «Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки. Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.

Как следует из п. 9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами

В п. 10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).

Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.

В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.

Источник

Министерство сельского хозяйства
Алтайского края

Суббота, 13 Ноября 04:38

Минсельхоз
Алтайского края

Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде

Арендатор по договору аренды использует земельный участок, поставленный на кадастровый учет и находящийся на праве общей долевой собственности граждан. Площадь земельного участка является существенным условием договора.

Действующее законодательство РФ допускает переход права собственности на земельные доли от одного лица к другому, но только в случаях, предусмотренных ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее Федеральный закон № 101-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошло изменение состава участников общей долевой собственности (в том числе, если некоторые из них выбыли, или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей), это не является основанием для расторжения такого договора как полностью, так и в части.

Федеральный закон N 101-ФЗ предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.

Возможность выделения земельных участков в счет долей из состава земельного участка, сданного в аренду, существует исключительно при соблюдении условий, определенных в п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

В случае если собственник земельной доли на общем собрании согласился с передачей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду, но впоследствии продал свою земельную долю иному лицу, новый собственник земельной доли не вправе выделить указанную земельную долю до окончания действия договора аренды.

В случае, если участник общей долевой собственности, голосовавший против заключения аренды, в дальнейшем приобрел дополнительные доли, выделить такие земельные доли в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, он может исключительно по истечении срока заключенного ранее договора аренды.

Не согласный с заключением договора аренды и голосовавший на собрании «против» такого заключения, собственник обязан заблаговременно известить арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной доли (земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не препятствовать арендатору земельного участка завершить все сельскохозяйственные работы на выделяемой части.

По истечении действия договора аренды должно проводиться общее собрание участников общей долевой собственности, на котором новый правообладатель земельной доли может заявить о своем несогласии с заключением договора аренды и осуществить выдел соответствующей земельной доли в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ. В противном случае арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка, из которого при выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). При этом, согласно ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (п.1 ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В случае же нарушения условий заключенного договора аренды должник обязан возместить убытки (ст. 393 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ). К тому же, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Соответственно, в случае выдела земельного участка до окончания срока действия договора аренды арендатор имеет право взыскать все причиненные ему убытки, в том числе упущенную выгоду.

Источник

Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения

от 19 марта 1992 г. N 177

аренды земель сельскохозяйственного назначения

» » _______________ 19 __ г.

(наименование местной администрации, юридического

его местонахождение или адрес местожительства)

в лице ___________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество, должность представителя Арендодателя)

с одной стороны и Арендатор ______________________________________

(наименование юридического лица или фамилия, имя, отчество

гражданина его местонахождение или адрес местожительства)

в лице ___________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество, должность представителя Арендатора)

с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду

(с правом или без права последующего выкупа)

земельные участки общей площадью ______________ гектаров, согласно

прилагаемой экспликации земель, для ______________________________

(указать вид использования

земельных участков, причину сдачи земель в аренду)

1.2. Настоящий Договор заключен сроком на ______________ лет

и вступает в силу с момента его регистрации в ____________________

(наименование местной администрации)

2.1. Общая сумма ежегодной платы за арендованные земельные

участки составляет ______________________________________ рублей.

2.2. Размер арендной платы установлен на срок _______ лет.

2.3. Арендная плата вносится Арендатором равными долями в

(наименование местной администрации)

____________________________ путем перечисления указанной в пункте

(сроки внесения платы)

2.1 суммы на счет N _____________ в _______________________ банке.

2.4. Арендатор освобождается от платы за переданные в аренду

для сельскохозяйственных целей нарушенные земли (требующие

рекультивации) на первые 10 лет.

2.5. При выполнении за счет средств Арендатора работ по

улучшению сельскохозяйственных угодий арендная плата не

2.6. Другие льготы, предоставляемые Арендатору _______________

В 1992 году размер арендной платы устанавливается на один

год, в дальнейшем он может пересматриваться по требованию одной из

сторон, но не чаще, чем один раз в два года.

3. Права и обязанности арендатора

3.1. Арендатор имеет право:

использовать землю в соответствии с условиями ее

собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур

использовать в установленном порядке для нужд хозяйства

имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные

ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные

возводить с соблюдением правил застройки: ___________________

(перечень жилых, производственных, культурно-бытовых

и иных строений и сооружений)

в установленном порядке проводить оросительные, осушительные,

культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и

иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями

использования земельных участков;

участвовать в решении вопросов мелиорации земельного участка;

на компенсацию затрат, вложенных на освоение земель и

улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на

по истечении срока настоящего Договора, если качество

сельскохозяйственных угодий за период их использования не

ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности;

на компенсацию затрат по строительству остающихся на земельном

участке жилых, производственных и иных строений и сооружений,

разрешенных Договором, в случае его расторжения;

на компенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии

земель для государственных и общественных нужд, а также

причиненных ему юридическими, должностными лицами и гражданами в

результате нарушения земельного и природоохранного

возобновления Договора аренды земли по истечении срока его

действия ( при согласии Арендодателя).

Другие права Арендатора ______________________________________

3.2. Арендатор обязан:

эффективно использовать полученный в аренду земельный участок

в соответствии с целевым назначением;

повышать плодородие почв и не допускать ухудшения

экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих

территориях в результате своей хозяйственной деятельности;

осуществлять комплекс мероприятий по рациональному

использованию и охране земель ____________________________________

(природоохранным технологиям производства, защите

почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.

соблюдать специально установленный режим использования земель;

не нарушать права других землепользователей и

своевременно вносить арендную плату за землю;

возводить указанные в пункте 3.1 настоящего Договора строения

и сооружения по согласованию с землеустроительными,

архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и

возмещать Арендодателю, смежным землепользователям убытки,

включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением

качества земель и экологической обстановки в результате своей

Другие обязанности Арендатора ________________________________

4. Права и обязанности Арендодателя

4.1. Арендодатель имеет право:

осуществлять контроль за использованием и охраной земель

досрочно прекращать право аренды при нерациональном

использовании или использовании земли не по целевому назначению, а

способами, приводящими к ее порче, при переводе Арендатором ценных

сельскохозяйственных угодий в менее ценные, при систематическом

невнесении арендной платы и в случаях нарушения других условий

на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель

и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности

изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы в

случаях изменения цен на материально-технические ресурсы,

продукцию, но не чаще, чем один раз в два года;

участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных,

рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений,

противоэрозионных и других объектов, сооружаемых на сданных в

Другие права Арендодателя ____________________________________

4.2. Арендодатель обязан:

передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем

условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная

характеристика приводятся в приложении N 2);

содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых

работ по землеустройству;

в случае смерти Арендатора до истечения срока аренды

перезаключать договор аренды с одним из его наследников при его

согласии стать Арендатором;

в соответствии с условиями Договора возмещать по истечению

срока аренды полностью или частично расходы, понесенные

Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных

содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая

упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и

Другие обязанности Арендодателя ______________________________

5. Ответственность сторон

Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение

допускаются в случае несоблюдения требований, определенных

пунктами 3 и 4 настоящего Договора по соглашению сторон.

За нарушение условий Договора стороны несут гражданскую,

административную и уголовную ответственность в соответствии с

6. Рассмотрение споров

Земельные и имущественные споры, возникающие в ходе реализации

настоящего Договора, разрешаются в соответствии с действующим

законодательством Советами народных депутатов, судом или

арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.

Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, из которых

первый выдан Арендатору __________________________________________

(наименование предприятия, учреждения

организации; фамилия, имя, отчество Арендатора)

второй хранится у Арендодателя ___________________________________

(наименование местной администрации,

юридического лица или фамилия, имя, отчество гражданина)

1. План земель, предоставленных в аренду.

2. Экспликация земель, предоставленных в аренду.

3. Список земельных участков с особым режимом использования,

предоставленных в аренду.

(наименование местной администрации,

юридического лица или фамилия, имя, отчество гражданина,

его паспортные данные: серия, номер, дата выдачи, кем выдан)

(подпись) (фамилия, имя, отчество Арендодателя

либо его представителя)

(наименование предприятия, организации,

учреждения или фамилия, имя, отчество гражданина, его

паспортные данные: серия, номер, дата выдачи, кем выдан)

(подпись) (фамилия, имя, отчество Арендатора

либо его представителя)

Договор N _____________ зарегистрирован ______________________

Источник