договор аренды фотостудии на час
Договор аренды фотостудии на час
1.Предмет Договора
1.1.Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное пользование фотостудию по адресу ул. Локомотивный проезд 21 стр.5 (3 этаж) офис 305 для осуществления фотосъемки на период времени с ____________ до ___________ «______» ________________ 201___ года.
1.2.Арендуя фотостудию Арендатор обязуется соблюдать правила аренды, а также нормы этики и общественной морали. 1.3.Договор вступает в силу с момента его подписания.
2.Время аренды
2.1.Началом аренды студии считается забронированное время. 2.2. В случае опоздания Арендатора, забронированное время не ПРОДЛЕВАЕТСЯ. Полученная предоплата не возвращается. 2.3. Если после забронированного времени студия свободна, вы можете продлить съемочное время. (уточните эту возможность у администратора студии до начала съемки) 2.4.После окончания съемки, все участники фотосессии или мероприятия должны покинуть помещение. Арендатор, подписавший договор, приводит студию в порядок и остается в студии до завершения ее проверки администратором. Съемка оканчивается за 5 минут до окончания бронируемого времени. 2.5. Окончанием аренды студии считается время, когда Арендодатель проверит работоспособность арендованного оборудования и реквизита. 2.6 Задержка арендаторов в зале более 10 минут оплачивается как за съемочный час.
3. Правила работы
3.1. В студии запрещено:
• Курение в студии и распитие спиртных напитков.
• Нахождение без сменной обуви.
• Самостоятельно передвижение крупногабаритных предметов по полу. (ванная, камин, кресла, стол и подобное)
6. Другие условия
6.1 По окончании съёмки оборудование в обязательном порядке проверяется администратором.
6.2 При передвижении студийного оборудования и инвентаря необходимо полностью его поднимать, запрещено толкать мебель и двигать предметы, не оторвав их от пола.
6.3 Вы несете полную ответственность за поступки и действия ваших детей.
6.4. Запрещается, мусорить, бегать, шуметь выносить имущество студии за ее пределы, причинять ущерб имуществу, нарушать общественный порядок и спокойствие других арендаторов и посетителей в ГРИМЕРНОЙ КОМНАТЕ И ЗАЛЕ.
6.5. За примерку вещей, предоставленных для аренды в гримерной комнате (без разрешения администрации) взымается ШТРАФ 1000р.
Договор аренды фотостудии на час
г. Москва _______________ 20__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «Файн Арт», в лице генерального директора Селезнёва Владимира Викторовича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и ______________________________________ (фамилия, имя, отчество (при наличии)), именуемый(-ая) в дальнейшем «Заказчик» (по отдельности именуемые далее «Сторона», совместно – далее «Стороны») с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Исполнитель оказывает Заказчику услуги по предоставлению во временное пользование помещений, декораций, оборудования, находящихся в помещениях по адресу г. Москва, Петровский переулок, дом 5, строение 8 на период с ___:___ по ___:___ ______________________ 20___ г.
2. Права и обязанности исполнителя
2.1. Исполнитель обязан предоставить Заказчику в пользование надлежащее помещение, декорации и оборудование при условии получения от Заказчика 100% оплаты услуг.
2.2. Исполнитель не несет ответственность за имущество Заказчика и не отвечает за его сохранность, а также не несет ответственность за действия третьих лиц в отношении данного имущества, как в период оказания услуг, так и по их окончанию. Исполнитель также не отвечает за качество проведенной Заказчиком самостоятельно видео/фото съемки и уведомляет настоящим Заказчика, что не может гарантировать возможность записи «чистого звука». Помещения Исполнителя не оснащены звукоизоляцией.
2.3. Исполнитель вправе отказать в оказании услуг следующим лицам: находящимся в наркотическом или алкогольном опьянении; нецензурно выражающихся и нарушающих правила внутреннего распорядка; лицам, чье поведением задевает честь и достоинство сотрудников ООО «Файн Арт» и других гостей; нанесших имущественный урон Исполнителю; находящихся в имущественном или интеллектуальном споре с Исполнителем, а также лицам, имеющим финансовую задолженности перед Исполнителем.
3. Права и обязанности заказчика
3.1. Заказчик обязан оплатить услуги Исполнителя в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.2. Заказчик обязан исключить возможность повреждения и загрязнения переданного ему имущества. Заказчик обязан возвратить Исполнителю помещение, декорации, оборудование в надлежащем состоянии и в срок, указанный в пункте 1.1.
3.3. Заказчику запрещается изменения положения мебели в помещении.
3.4. Заказчику запрещается использование фейерверков и конфетти, а также приклеивать на стены скотч и другие предметы, сверлить стены, забивать в них гвозди, саморезы или иной крепеж.
3.5. Заказчик обязан предпринять все меры к сохранности переданного ему в пользование имущества, обеспечить соблюдение правил техники безопасности, пожарной безопасности, общественного порядка в переданных помещениях. В переданных помещениях запрещается курение, разжигание открытого огня, распитие алкогольных напитков и нахождение в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. В случае установления подобных фактов Исполнитель имеет право отказаться от оказания услуг с удержанием полной стоимости залога, а Заказчик обязан покинуть помещения Исполнителя незамедлительно.
3.6. Заказчик отвечает за любые действия третьих лиц (фотографов, визажистов, моделей и др.), присутствующих при использовании помещения, как за свои собственные.
3.7. По согласованию с Исполнителем Заказчик вправе продлить время пользования переданным имуществом, согласовав возможность продления не менее чем за 30 (Тридцать) минут и проведя дополнительную оплату, исходя из расценок Исполнителя.
3.8. Заказчик обязан освободить помещение Исполнителя, не позднее окончания времени съемки либо не позднее времени продления. В случае нарушения данного обязательства Заказчик оплачивает штраф в размере и по правилам, указанным в п.4.3. настоящего Договора.
3.9. В случае повреждения/загрязнения Заказчиком или присутствующими с ним третьими лицами помещения, декораций и/или оборудования составляется Акт, в котором прописываются все выявленные недостатки и повреждения в переданном имуществе, а также указывается сумма причиненного ущерба, исходя из стоимости имущества. Исполнитель на основании данного акта имеет право потребовать у Заказчика полного возмещения ущерба.
3.10. Если ущерб невозможно оценить на месте, а для его оценки требуется экспертиза строителей, декораторов или иных технических служб, то Исполнитель подписывает акт, в котором фиксируется порча имущества, а стоимость ее компенсации определяется позже, на основании экспертной оценки.
3.11. Заказчик обязан в момент получения Акта передачи зала, оборудования и реквизита в аренду подписать его и вернуть Исполнителю; в отсутствие письменных возражений Заказчика – Акт считается подписанным сторонами.
4. Стоимость услуг и порядок расчетов
4.1. Расчет стоимости производится исходя из действующих на момент подписания расценок, а именно:
При общем времени аренды от 2х часов:
1 час (60 мин) – 700 руб. (количество человек – не более 10),
1 час (60 мин) – 900 руб. (количество человек – от 11 до 15),
1 час (60 мин) – 1100 руб. (количество человек – от 16 до 20).
При общем времени аренды 1 час (60 мин) и менее – 1000 руб., не более 10 человек.
1 час (60 мин) – 500 руб. (количество человек – не более 10),
1 час (60 мин) – 700 руб. (количество человек – от 11 до 15).
4.2. Стоимость услуг Исполнителя НДС не облагается на основании ст. 346.11. Налогового кодекса Российской Федерации в связи с тем, что Исполнитель применяет упрощенную систему налогообложения.
4.3. В случае, если время присутствия Заказчика в арендуемом помещении превышает забронированное и Заказчик не согласовал время продления пользования декорациями и/или инвентарем, и в случае, если сразу после данной аренды Заказчика начинается другая аренда с другими клиентами (время окончания аренды первого арендатора является временем начала аренды второго), то за каждые 5 минут просрочки Исполнитель имеет право взимать штраф в размере 500 руб. В случае несвоевременного освобождения помещения Заказчиком и отсутствии других Заказчиков сразу после данной аренды Заказчик доплачивает за просроченное время по тарифам, обозначенным в п. 4.1., время задержки округляется до 30 минут.
4.4. В зависимости от степени загрязнения помещения, может взыматься плата за уборку (от 500 до 2000 руб.).
4.5. Оплате подлежит время пользования имуществом, независимо от фактического начала оказания услуг, до момента их фактического окончания, т.е. до момента полного освобождения помещения самим Заказчиком, его представителями или третьими лицами, а также имущества Заказчика
4.6. Расчеты между сторонами производятся в рублях.
4.7. Стороны признают денежные средства, поступившие Исполнителю до даты фактического исполнения обязательств – задатком. В случае отказа Заказчика от услуг Исполнителя/переносе времени или даты оказания услуг менее чем за 48 часов до согласованного Сторонами времени начала оказания услуг – задаток (50% от общей стоимости аренды) удерживается Исполнителем.
5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.2. Стороны освобождаются от ответственности в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Сторона, у которой возникли такие обстоятельства, должна оповестить о таких обстоятельствах другую сторону.
6. Порядок разрешения споров
6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров. При не достижении соглашения споры подлежат разрешению в суде по месту нахождения Исполнителя.
7. Заключительные положения.
7.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
7.4. Договор действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.
7.5. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами.
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
И какое помещение лучше не арендовать
В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.
У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.
В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.
Убедитесь, что помещение действительно подходит
Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.
«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».
Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?
Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.
Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:
Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.
Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.
Тщательно подойдите к выбору помещения
После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.
Договор аренды должен соответствовать закону
Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.
Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.
Что такое существенные условия договора и зачем они нужны
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.
Для любого договора существенными считаются условия:
Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:
Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Почему важно подробно описать объект аренды
Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.
Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.
Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Примеры из судебной практики
Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.
Решения АС г. Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-60674/16-60-521 PDF, 254 КБ
Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.
В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.
Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.
Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.
Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.
Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.
Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.
Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.
Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.
Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.
Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.
Какой срок аренды выбрать
Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.
Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.
В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.
Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.
Как зарегистрировать договор
Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.
Если все документы в порядке, примерно через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.
Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию. Это может занять еще несколько дней.
Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.
В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: договор с неопределенным сроком любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.
Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.
Зачем нужен акт приема и передачи помещения
В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.
Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.
Образец хорошего передаточного актаPDF, 53,4 КБ
Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.
Пример из судебной практики
Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.
Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.
Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.
В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.
Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге
Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.
Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.
Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.
Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.
Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.
Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.
Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:
Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.
В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.
В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.
Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.
Пример хорошей формулировки без разночтений:
«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Нужен ли юрист при заключении договора
Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.
Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.
Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.
Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения
