договор аренды нежилого помещения между юридическим лицом и самозанятым
Самозанятые: сдача в аренду нежилого помещения
Из статьи вы узнаете:
С введением в 2019 году в силу ФЗ № 422 россияне получили возможность узаконить свои доходы, получаемые от своей профессиональной деятельности, а именно, от определенных работ и услуг. Специальным налоговым режимом пользуются лица, занятые реализацией продукции собственного производства, перевозками грузов и пассажиров, строительными и ремонтными работами. В свою очередь, те кто владеет недвижимостью, также задаются вопросом, может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение с минимальной налоговой ставкой.
Вам также будет интересно:
Кто является самозанятым?
Если ранее арендодатели, парикмахеры, репетиторы и прочие лица предпочитали скрывать свои доходы и не выплачивать 13% или налог по УСН в государственную казну, то относительно низкий налог на профдеятельность фактически позволил вывести их из «тени».
Следует отметить, что обозначенные налоговые ставки самозанятых справедливы только для некоторых видов профессиональной деятельности.
| В частности, не допускается применение НПД, если лицо занимается работой или предоставлением услуг, обозначенных в ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ. Так, физическому лицу придется уплачивать налоги в соответствии с другими системами налогообложения, если оно занимается продажей объектов недвижимости, получает доход в рамках трудовых отношений и тому подобное. | Несмотря на то что в действующем законодательстве не предусмотрено четкого определения самозанятого, принимая во внимание ст. 2 закона № 422-ФЗ, можно сделать вывод, что таковым может являться как предприниматель, так и лицо без ИП, то есть обычный человек, решивший легализовать свой доход. При этом законодатель обозначил, что прибыль должна быть результатом личного труда, без найма рабочих, а также при использовании личного имущества. Если же при этом самозанятый имеет основную официальную работу, то он должен уплачивать 13% НДФЛ, а его работодатель отчислять соответствующие страховые взносы. |
Можно ли сдавать помещение?
Таким образом, допускается получение дохода от сдачи жилых помещений квартиросъемщикам с уплатой налога по специальной ставке.
В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.
Использование офисов, помещений под кафе, магазины, склады или площадей под организацию производства, оказание определенных услуг зачастую требуют оформления предпринимательской деятельности, поскольку возникает необходимость в получении одобрения контрольно-надзорных органов, таких как СЭС, пожарная инспекция, Ространснадзор, Роспотребнадзор и прочее.
Кроме того, по мнению Минфина, изложенному в Письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020 г., предоставление гражданам возможности использования НПД касательно доходов от сдачи в аренду нежилых объектов, приведет к повышению числа плательщиков с минимальной налоговой нагрузкой, что в итоге отрицательно скажется на финансовых поступлениях в бюджет РФ.
Вам также будет интересно:
Можно ли совмещать самозанятость и ИП?
Некоторые граждане интересуются, можно ли с прибыли от сдачи квартиры отчислять 4% НПД как самозанятому, а с доходов от сдачи в аренду нежилого помещения уплачивать 6% по ставке УСН или же 15% за вычетом расходов.
Следует отметить, что не допускается совмещение самозанятости и сдачи нежилого объекта в аренду с уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Это объясняется тем, что закон № 422-ФЗ попросту не позволяет сочетать разные налоговые режимы, например, НПД и УСН, ОСН и тому подобное.
Сдавать жилое и нежилое помещение можно и самозанятому. При этом в первом случае он сможет уплачивать налог в 4%, если арендатор является физлицом или 6%, если юрлицом.
В случае с нежилым объектом налог на профессиональный доход не уплачивается. В связи с чем арендодателю, сдающему помещение юр лицу или ИП, придется отчислять налог как обычному физлицу, то есть 13% НДФЛ. Важно, что при этом статусом ИП собственник жилья при этом обладать не может.
Таким образом, лицо вполне может сдавать нежилое помещение в аренду, но при этом оно не вправе использовать НПД как самозанятый. С дохода, полученного от сдачи арендатору от такого объекта недвижимости ему придется уплачивать стандартный НДФЛ в 13%.
Договор с самозанятым физлицом: образец
Договор с самозанятым в 2019 году — нужно ли его заключать и как он выглядит? На эти вопросы мы ответим в данной статье. Здесь вы найдете все нюансы заключения договора с самозанятым гражданином: условия, образец, налоги, риски.
Чтобы узнать, как грамотно оформлять договоры с самозанятыми в 2021-2022 году, посмотрите видеозапись вебинара «Как работать с самозанятыми и избежать проблем с налоговой»
Нюансы договора с самозанятым лицом
Режим совсем новый, и вполне естественно, что у организаций (или предпринимателей), собирающихся пользоваться услугами самозанятых, возникает много вопросов. В том числе — как оформлять договорные отношения, да и нужно ли вообще это делать?
Универсального рецепта здесь нет, поскольку налог на профессиональный доход имеет несколько нюансов:
Можно ли вообще обойтись без заключения договора? Можно: соглашение между сторонами может быть и устным, если это их обеих устраивает, и для данной сделки не предусмотрена обязательная письменная форма договора (ст. 159 ГК РФ). Однако всегда нужно помнить, что договоренности, не закрепленные на бумаге, — это большие риски.
Заключаем договор с самозанятым ИП
Таким образом, в данном случае договор не будет иметь каких-либо особенностей по сравнению с тем договором, который вы заключаете с ИП, применяющим другой налоговый режим.
И еще нюанс — ГПХ-договор с ИП при определенных обстоятельствах могут признать трудовым. Последствия: доначисление НДФЛ, взносов во все фонды, а также административный штраф (п. 4, 5 ст. 5.27 КоАП).
Заключаем договор с самозанятым гражданином, не имеющим статуса ИП
Однако, помня о рисках, советуем включить в него положения:
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Инструкция: составляем договор между самозанятым и юрлицом
Договор с самозанятым — это соглашение, которое организация заключает с гражданином, использующим специальный налоговый режим. С 2020 года тестовых регионов станет 19, а работающих по самозанятости приравняют к МСП в закупках госкомпаний.
Может ли юрлицо сотрудничать с самозанятым
Самозанятыми называют граждан, которые используют особый налоговый режим — налог на профессиональный доход. Самозанятым вправе стать обычный гражданин и индивидуальный предприниматель, если род его деятельности не требует исключительно работы в качестве ИП. Правила, как самозанятому работать с юридическими лицами, описаны в Федеральном законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Самозанятый вправе оказывать услуги физическим лицам и работать с юридическими. Работая с компаниями, он платит налог в размере 6% от суммы дохода. Больше никаких платежей самозанятый осуществлять не обязан.
Для юридических лиц сотрудничество с самозанятыми удобно тем, что не нужно:
В 2020 году специальный налоговый режим для самозанятых проходит стадию эксперимента в четырех регионах страны: Москве, Московской области, республике Татарстан и Калужской области.
Что изменится с 2020 года
Законодатели запланировали сразу несколько масштабных изменений, которые повлияют и на работу бюджетников:
С 2020 года новые правила начнут действовать еще в 19 областях:
Тестирование продлится до 2028 года.
Дополнительно правительство одобрило поправки к 223-ФЗ, которыми самозанятые приравниваются к субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) в закупках госкомпаний. Это сделали, чтобы упростить им доступ к закупкам и дать преимущество, по сравнению с ООО и ИП. В первую очередь — по оплате.
Как строится сотрудничество с самозанятыми
Порядок того, как работать юр. лицам с самозанятыми, состоит из пяти шагов:
Шаг 1. Заключить гражданско-правовой договор.
Шаг 2. Выплатить аванс, если он предусмотрен.
Шаг 3. Дождаться, когда самозанятый окажет услуги или выполнит работы по заключенному соглашению.
Шаг 4. Принять и оплатить результаты.
Шаг 5. Получить от самозанятого чек, который тот формирует в специальном налоговом приложении.
Особенности работы с самозанятыми в бюджетных организациях
Не все организации свободны в выборе контрагентов: бюджетники обязаны все соглашения, в рамках которых предполагается расходование денежных средств, заключать либо на основании Федерального закона № 44-ФЗ, либо Федерального закона № 223-ФЗ, если учреждение расходует внебюджетные средства и в нем принято положение о закупке. Исключение — прямые контракты по 44 ФЗ. По сути, это закупка у единственного поставщика без проведения конкурсных процедур, в результате которой подпишут договор с самозанятым. Правила устанавливает статья 93 44-ФЗ. Предусмотрены два вида соглашений:
Сейчас самозанятые участвуют в госзакупках только как обычные физлица или ИП. Придется регистрироваться в ЕИС и работать на торговых площадках. Либо получать контракты в порядке закупок у единственного поставщика с учетом предусмотренных ограничений. Льгот или особенностей для самозанятых не предусмотрено, особый статус ничего не дает. Но Минфин уже предложил допустить самозанятых к тендерам по 223-ФЗ в особом статусе. Если это произойдет, они составят серьезную конкуренцию участникам с ИП и ООО, поскольку самозанятые платят меньше налогов и предложат низкие цены.
Какой договор заключают с самозанятым
Чтобы применять специальный налоговый режим и иметь статус самозанятого, гражданин со своим заказчиком не должны состоять в трудовых отношениях. Единственно возможным вариантом, как заключить договор с самозанятым, является соглашение гражданско-правового характера — ГПХ. Конкретный вид зависит от предмета, например:
Законодатель не предусматривает жесткой обязанности заключать соглашение с самозанятым. Чтобы отношения сторон были более контролируемы, а стороны — защищены, рекомендуется все же оформлять отношения письменно.
Как правильно составить договор с самозанятым
Как любое другое гражданско-правовое соглашение, договор между юридическим лицом и самозанятым содержит значимые для взаимоотношений условия:
Расчетные условия и налоги в договоре с самозанятым лицом прописываются очень кратко: стоит указать, что контрагент компании является самозанятым и что он обязан выдавать компании чек по факту каждой оплаты в течение определенного количества дней с момента платежа. В интересах компании предусмотреть обязанность уведомлять об утрате им статуса самозанятого.
Образец договора с самозанятым
ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ № 123
ГБОУ ДОД СДЮСШОР «АЛЛЮР», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор (далее — Соглашение) о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги по разработке корпоративного сайта Заказчика.
1.2. Срок оказания услуг — до 30 сентября 2020 года.
1.3. Услуги считаются оказанными после подписания акта приема-передачи услуг Заказчиком.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Исполнитель обязан:
2.1.1. Оказать услуги надлежащего качества.
2.1.2. Оказать услуги в полном объеме в срок, указанный в п. 1.2 Соглашения.
2.1.3. Безвозмездно исправить по требованию Заказчика все выявленные недостатки.
2.2. Исполнитель имеет право:
2.2.1. Выполнить услуги досрочно.
2.2.2. Требовать своевременной и полной оплаты оказанных услуг.
2.3. Заказчик обязан оплатить услуги по цене, указанной в пункте 3.1 Соглашения в течение трех дней с момента подписания акта приема-передачи выполненных услуг.
2.4. Заказчик имеет право:
2.4.1. Проверить качество услуг, выполняемых Исполнителем.
2.4.2. Отказаться от исполнения Соглашения при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов.
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
3.1. Цена настоящего Соглашения составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек.
3.2. Сумму, указанную в п. 3.1, Заказчик перечисляет на карточный счет Исполнителя в срок, указанный в п. 2.3.
3.3. Заказчик вправе выплатить дополнительное вознаграждение Исполнителю.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За нарушение условий Соглашения стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
5.1. Споры и разногласия, которые возникнут при исполнении Соглашения, стороны по возможности будут разрешать путем переговоров.
5.2. Если споры невозможно разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.1. Стороны при заключении Соглашения исходили из того, что Исполнитель применяет специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
6.2. Исполнитель на каждую выплаченную ему Заказчиком сумму обязуется передать Заказчику чек, сформированный при расчете за услуги, указанные в п. 1.1 в течение 3 (трех) рабочих дней.
6.3. В случае невыдачи чека, указанного в п. 6.2, Исполнитель обязуется выплатить Заказчику штраф в размере 30% от суммы, на которую не выдан чек.
6.4. В случае снятия Исполнителя с учета в качестве плательщика налога на профессиональный доход, он обязуется сообщить об этом Заказчику письменно в течение 3 (трех) рабочих дней с даты снятия с такого учета.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Любые изменения и дополнения к Соглашению действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Приложения к Договору являются его неотъемлемой частью.
7.2. Соглашение составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра имеют равную юридическую силу. У каждой из сторон находится по одному экземпляру.
8. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Заказчик: ГБОУ ДОД СДЮСШОР «АЛЛЮР» Адрес: г. Москва, 3-й бюджетный проезд, д.1 ИНН 00000000, КПП 11111111 р/с 12345678987654 в ПАО «Сбербанк» к/с 12345678987654 БИК 3333333
________________ И.И. Иванов
Реквизиты: 1234 5678 9876 5432
________________ П.П. Петров
Особенности взаиморасчетов с самозанятым
Все расчеты с самозанятым проводятся через мобильное приложение, созданное специально для нужд самозанятых, «Мой налог».
Работа с приложением находится целиком в ведении гражданина. После получения каждого платежа, связанного с его деятельностью как самозанятого, он в ручном режиме вводит в приложение сумму дохода и указывает заказчика, который провел оплату. Приложение автоматически исчисляет сумму налога, формирует чек и отправляет его заказчику по электронному адресу.
Юридическое лицо платит самозанятому только сумму по договору, оно не заботится о своевременности и правильности уплаты налога — самозанятый сам перечисляет сумму налога в срок, который указан в приложении, после формирования чека.
Можно ли самозанятому работать по трудовому договору
Гражданин вправе одновременно работать по трудовому договору и являться самозанятым, но только у разных юридических лиц. Работать по двум договорам одновременно с одной и той же компанией нельзя.
Налог на профессиональный доход исчисляется только с того заработка, который получил гражданин в качестве самозанятого. Доход, полученный по трудовому договору, облагается стандартным НДФЛ в 13%. На каждого официального сотрудника работодатель обязан выплачивать страховые взносы.
Перейти из трудовых отношений в гражданско-правовые, оформив статус самозанятого, с тем же юридическим лицом можно, но не сразу. Между моментом расторжения трудового договора и моментом, когда стороны подпишут договор на оказание услуг с самозанятым лицом, должно пройти минимум два года. Законодатель страхуется от недобросовестных работодателей, стремящихся снизить налоговую нагрузку, — с доходов самозанятых они не должны платить страховых отчислений.
В 2011 году окончила УрГЮА (ИПиП), в 2013 — РАНХиГС по программе «Управление государственными и муниципальными закупками». С 2013 по 2018 года занималась юридическим сопровождением закупок бюджетных учреждений федерального и регионального уровней.
Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
Хочу инвестировать в коммерческую недвижимость — найти помещение в городе-миллионнике с долгосрочным арендатором и сдавать в аренду, то есть купить готовый бизнес. За счет этих вложений хочу создать себе безусловный базовый доход и накопления на старость.
Прошу ответить на несколько вопросов:
Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость — лучше зарегистрироваться как ИП. В договоре нужно подробно описать, что, кому, на сколько сдаете и как считается арендная плата. Регистрировать договор в Росреестре необязательно. Расскажу обо всем по порядку.
Как оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого
Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Чтобы ею заниматься, нужно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий налоговый режим: УСН или ПСН.
УСН — упрощенная система налогообложения — подойдет, если вы будете зарабатывать не больше 200 млн рублей в год.
Если не планируете больших расходов, за счет которых можно было бы уменьшать налоговую базу, выбирайте УСН с объектом «Доходы». Платить нужно будет 6% от общей суммы арендных платежей по итогам квартала.
Если ожидаются расходы — например, помещение куплено в кредит, и есть ежемесячный ипотечный платеж, — то вариант УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% может быть выгоднее.
Советую посчитать, когда сумма налога будет меньше:
ПСН — патентная система налогообложения — подойдет, если доход от сдачи недвижимости в аренду не превысит 60 млн рублей в год. По закону сдача в аренду нежилых помещений — один из видов деятельности, по которым может применяться патент.
В этой системе налоговая ставка тоже 6%, как при УСН «Доходы», но ставку умножают на потенциальный доход — тот, что может получить арендодатель, по мнению региональных властей.
Порядок оплаты патента зависит от срока его действия:
Если не регистрировать ИП и сдавать коммерческую недвижимость в статусе физлица, то можно нарваться на штрафы от налоговой. Так как сдача недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность, а о переходе на УСН или ПСН арендодатель не сообщал, то ему доначислят НДС по ставке 20/120 и пени за просрочку уплаты.
Поэтому оформлять договор с арендатором коммерческой недвижимости советую в статусе ИП на УСН или ПСН.
Как победить выгорание
Что прописать в договоре аренды
Кроме реквизитов арендодателя и арендатора в договоре аренды нужно подробно описать, что сдается, для чего, на какой срок, когда и как арендатор должен вносить платежи, когда договор может быть расторгнут досрочно.
Данные помещения, которое сдаете в аренду. В договоре нужно прописать, какое помещение сдается — торговый зал, офис, склад, — его кадастровый номер, площадь и адрес. Можно приложить технический план помещения.
Если в аренду сдается часть помещения, то к договору можно приложить выкопировку — копию, снятую с части от общего поэтажного плана. На копии можно маркером закрасить передаваемую в аренду часть помещения.
Размер арендной платы. Его можно прописывать как угодно:
Можно также вписать формулы, по которым будет рассчитываться арендная плата: например, 1% от кадастровой стоимости помещения.
Порядок изменения арендной платы. Здесь пишут, когда и как арендодатель может изменить размер арендной платы. Например: «Арендодатель может увеличивать арендную плату не более чем на 10% один раз в год».
Это очень важный момент: обычно вносить какие-то изменения в договор можно только с согласия обеих сторон через дополнительные соглашения, но в договорах аренды можно прописать, что арендодатель может в одностороннем порядке, без согласия арендатора, увеличивать арендную плату. По закону это можно делать не чаще одного раза в год.
Срок договора аренды. Стороны договариваются, на какой срок арендатор снимает помещение и что будет, когда срок истечет: договор пролонгируется, нужно будет его перезаключить или он перестанет действовать, и арендатор съедет из помещения.
Еще следует продумать ситуации, когда договор можно будет расторгнуть досрочно и в одностороннем порядке. Например, дать арендодателю право расторгнуть договор, если арендатор просрочит платеж больше чем на два месяца.
Правила использования помещения. Следует прописать, как арендатору можно использовать помещение. Например, можно указать, что в нем допустимо оборудовать офис или маникюрный кабинет.
Правила зависят от законодательных ограничений и пожеланий самого арендатора. Например, в жилых домах нельзя открывать бюро ритуальных услуг и хранить там тела умерших. Так что если помещение на первом этаже жилого дома, арендодатель такого арендатора пускать не должен. Или, допустим, арендодатель против алкоголя и может отказать арендаторам, которые хотят открыть пивную.
Кто несет расходы на содержание помещения. Во время заключения договора аренды нужно сразу решить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, и прописать это в договоре.
Ответственность сторон за нарушение их обязанностей. Обычно ее устанавливают для арендатора, если он просрочит платеж. Например, за каждый день просрочки будут начисляться пени на сумму арендной платы. У арендодателя тоже могут быть обязанности по договору, например сделать ремонт. Если он не отремонтирует помещение, арендатор может взыскать неустойку.
В договор аренды можно добавить и другие условия, которые арендодатель и арендатор посчитают нужными. Например:
Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре
Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если он заключен дольше чем на год, то его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Но если этого не сделать, штрафов не будет. Договор аренды все равно действует, и стороны должны выполнять свои обязательства по нему. Регистрация договора нужна прежде всего для третьих лиц, например потенциальных покупателей недвижимости, которые смогут узнать об обременении в виде аренды по выписке из ЕГРН.
В то же время регистрация договора в Росреестре выгодна арендатору. Если недвижимость продадут, новый собственник не сможет выселить арендатора, пока действует договор. Арендатор, вложивший существенные деньги в ремонт помещения, сможет и дальше работать в своей торговой точке.
Договоры на срок менее года или неопределенный срок в Росреестре регистрировать не нужно.
Кто будет отвечать перед проверяющими органами
В зависимости от характера нарушения — пожарной безопасности или санитарных норм — ответственность может понести не только арендатор, но и арендодатель.
За нарушения пожарной безопасности может ответить и арендатор, и арендодатель — этот вопрос решает суд.
В судах учитывают два фактора:
Конституционный суд подтвердил, что виновного в нарушении нужно определять исходя из конкретных обстоятельств. Если прописать в договоре, что ответственность за нарушения пожарной безопасности несет арендатор, судья все равно может наказать арендодателя, если была его вина.
За нарушения санитарных правил будет отвечать арендатор, так как это он ведет предпринимательскую деятельность. Но если в плохом санитарном состоянии виноват арендодатель — например, он должен был сделать капремонт, но не сделал, — то потом арендатор может обратиться к арендодателю.
Допустим, из-за санитарного состояния деятельность арендатора приостановили на 90 суток, то есть три месяца он не мог работать. Арендатор может отказаться платить арендную плату за этот период и взыскать с арендодателя пени и штрафы, предусмотренные договором.
Что в итоге
Договор аренды — это не формальность, а серьезный документ. Грамотно составленный и зарегистрированный договор поможет сформировать стабильные отношения с арендатором, справедливо распределить расходы на содержание помещения, избежать претензий контролирующих органов, а при необходимости — безболезненно разорвать отношения с недобросовестным арендатором.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают