договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином
Энциклопедия решений. Сдача в аренду помещений иностранным гражданам и организациям
Сдача в аренду помещений иностранным гражданам и организациям
По общему правилу, если арендодателем недвижимого имущества выступает российское юридическое или физическое лицо, а арендатором является иностранное физическое или юридическое лицо, то к договору аренды применяется российское право (ст. 1211 ГК РФ). Однако соглашением сторон может быть выбрано иное применимое право, например, право страны арендатора (п.1 ст. 1210 ГК РФ). Такой выбор может быть сделан с учетом следующего требования закона: если в конкретной ситуации все касающиеся существа отношений сторон обстоятельства связаны только с одной страной, выбор сторонами права другой страны не может затрагивать действие императивных норм права той страны, с которой связаны все касающиеся существа отношений сторон обстоятельства (п. 5 ст. 1210 ГК РФ).
Форма договора аренды недвижимого имущества, которое внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведущийся в РФ, всегда регулируется российским правом (п. 3 ст. 1209 ГК РФ). Следовательно, при аренде помещений применяются правила об обязательной письменной форме договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, если недвижимое имущество находится на территории РФ, договор аренды такого имущества и во всех других аспектах подчиняется российскому праву (п. 2 ст. 1213 ГК РФ). Поэтому требование о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), во всех случаях распространяется на договор аренды недвижимости, находящейся на территории РФ; право иной страны, подлежащее применению к отношениям по такому договору, стороны выбрать не могут.
Если договор аренды с иностранным арендатором регулируется российским правом, то к нему применяются нормы российского права об аренде недвижимого имущества (параграфы 1 и 4 главы 34 ГК РФ).
Перечислим основные правила:
— в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
— договор аренды помещения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным;
— по общему правилу, арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка (п.2 ст. 654, п.1 ст. 652 ГК РФ). Однако договором может быть предусмотрен иной порядок взимания арендной платы за пользование земельным участком (см., например, постановление Двадцатого ААС от 07.06.2012 N 20АП-2329/12);
— передача недвижимости арендатору, а также ее возврат производится по акту приема-передачи (п.1 и п.2 ст. 655 ГК РФ);
— жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан (п. 2 и п.3 ст. 288, п.2 ст. 671 ГК РФ);
— если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды помещений, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
— при подписании договора с иностранной организацией следует проверить полномочия лица, подписывающего договор, т.к. порядок заключения и одобрения сделок иностранной компанией может существенно отличаться от российского.
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги
Вопрос
Ответ юриста
Российское законодательство не содержит запрета в заключении договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином, который не является индивидуальным предпринимателем.
Исходя из имеющейся информации в СПС КонсультантПлюс, иностранный гражданин, желающий заключить договор аренды нежилого помещения должен находиться на территории РФ в соответствии с установленным порядком (законно находится в РФ).
ст. 2, Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»
Организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Как следует из данной нормы, правонарушением является не только предоставление жилого помещения или транспортного средства, но и оказание иных услуг.
В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
По нашему мнению, предоставление нежилого помещения в аренду возможно рассматривать как оказание гражданину услуг по аренде нежилого помещения.
Следовательно, организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2012 N А45-8133/2011 суд указал, что оказание иностранным гражданам услуг в виде предоставления нежилого помещения для проживания охватывается диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2014 N А52-3538/2013 суд отметил, что субъектом правонарушения, рассматриваемого в ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ, является любое лицо, оказавшее услуги иностранному лицу или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, а в данном случае является доказанным факт проживания иностранного гражданина, находящегося на территории Российской Федерации с нарушением режима пребывания, в бытовом вагончике, предоставленном заявителем. Суд отметил, что диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ незаконными действиями признаются не только предоставление иностранному лицу, нарушающему режим пребывания на территории Российской Федерации, жилого помещения, но и оказание иных услуг, в том числе предоставление нежилого помещения для проживания и отдыха.
Таким образом, для заключения договора аренды иностранный гражданин должен иметь документ, удостоверяющий его личность, а также документы, подтверждающие его законное нахождение в Российской Федерации (вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации). Других особенностей заключения договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином не установлено.
Подборка документов:
Статья: Налоговые последствия от сдачи помещений в аренду иностранцам: иностранец иностранцу рознь (Фролова М.) («Консультант», 2013, N 19)
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, октябрь 2017 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги
Вопрос
Ответ юриста
Российское законодательство не содержит запрета в заключении договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином, который не является индивидуальным предпринимателем.
Исходя из имеющейся информации в СПС КонсультантПлюс, иностранный гражданин, желающий заключить договор аренды нежилого помещения должен находиться на территории РФ в соответствии с установленным порядком (законно находится в РФ).
ст. 2, Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»
Организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Как следует из данной нормы, правонарушением является не только предоставление жилого помещения или транспортного средства, но и оказание иных услуг.
В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
По нашему мнению, предоставление нежилого помещения в аренду возможно рассматривать как оказание гражданину услуг по аренде нежилого помещения.
Следовательно, организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.
Данный вывод подтверждается судебной практикой.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2012 N А45-8133/2011 суд указал, что оказание иностранным гражданам услуг в виде предоставления нежилого помещения для проживания охватывается диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2014 N А52-3538/2013 суд отметил, что субъектом правонарушения, рассматриваемого в ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ, является любое лицо, оказавшее услуги иностранному лицу или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, а в данном случае является доказанным факт проживания иностранного гражданина, находящегося на территории Российской Федерации с нарушением режима пребывания, в бытовом вагончике, предоставленном заявителем. Суд отметил, что диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ незаконными действиями признаются не только предоставление иностранному лицу, нарушающему режим пребывания на территории Российской Федерации, жилого помещения, но и оказание иных услуг, в том числе предоставление нежилого помещения для проживания и отдыха.
Таким образом, для заключения договора аренды иностранный гражданин должен иметь документ, удостоверяющий его личность, а также документы, подтверждающие его законное нахождение в Российской Федерации (вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации). Других особенностей заключения договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином не установлено.
Подборка документов:
Статья: Налоговые последствия от сдачи помещений в аренду иностранцам: иностранец иностранцу рознь (Фролова М.) («Консультант», 2013, N 19)
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, октябрь 2017 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Каковы последствия сдачи в аренду нежилого помещения иностранцу?
с гражданкой Узбекистана, у которой есть вид на жительство иностранного государства, также она зарегистрирована в ФНС РФ в качестве Индивидуального Предпринимателя?
Из этого следует, что она находится на территории РФ на законных основаниях. В данном случае можно вести речь об обычных гражданско-правовых отношениях между предпринимателями.
Если бы она находилась в РФ незаконно, а вы оказывали ей какие-либо услуги, то могли бы попасть под часть 3 статьи 18.9 КоАП РФ:
Статья 18.9. Нарушение правил пребывания в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства
3. Предоставление жилого помещения или транспортного средства либо оказание иных услуг иностранному гражданину или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
В данном случае вы не относитесь ни к принимающей, ни к приглашающей стороне, то есть на вас не распространяются обязанности по миграционному учету иностранного гражданина:
7) сторона, принимающая иностранного гражданина или лицо без гражданства в Российской Федерации (далее — принимающая сторона), — гражданин Российской Федерации, постоянно проживающие в Российской Федерации иностранный гражданин или лицо без гражданства, юридическое лицо, филиал или представительство юридического лица, федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, дипломатическое представительство либо консульское учреждение иностранного государства в Российской Федерации, международная организация или ее представительство в Российской Федерации либо представительство иностранного государства при международной организации, находящейся в Российской Федерации, у которых иностранный гражданин или лицо без гражданства фактически проживает или осуществляет трудовую деятельность (находится). В качестве принимающей стороны в отношении членов своей семьи, определяемых в соответствии с пунктом 9 настоящей части, могут выступать также иностранный гражданин или лицо без гражданства, относящиеся к высококвалифицированным специалистам в соответствии с пунктом 8 настоящей части и имеющие в собственности жилое помещение на территории Российской Федерации;
Иначе вас могли бы оштрафовать по части 1 статьи 18.9 КоАП РФ:
Статья 18.9. Нарушение правил пребывания в Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства
1. Нарушение приглашающей или принимающей стороной либо должностным лицом юридического лица, обеспечивающего обслуживание иностранного гражданина или лица без гражданства либо выполняющего обязанности, связанные с соблюдением условий пребывания в Российской Федерации или транзитного проезда через территорию Российской Федерации иностранных граждан или лиц без гражданства, установленного порядка оформления документов на право пребывания иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, их проживания, передвижения, изменения места пребывания или жительства в Российской Федерации и выезда за ее пределы, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Ответ недели: заключаем договор на аренду нежилого помещения с иностранцем
Гражданин Узбекистана заключает договор на аренду нежилого помещения с ООО (РФ).
Правомерно ли заключение такого договора?
Каким образом арендатор (гражданин Узбекистана) может производить расчеты с арендодателем ООО: наличными и безналичными и соответственно ООО применяет онлайн кассу?
Какие налоговые последствия для ООО: возникает ли необходимость уплаты НДФЛ как за не резидента?
Место оказания услуг по договору аренды — РФ
Сообщаю Вам следующее:
Заключение такого договора возможно.
В соответствии с ч. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи нежилого помещения в аренду не зависит от оснований пребывания на территории Российской Федерации. Иностранные граждане в части гражданских прав и обязанностей равны с гражданами России.
Указанная сделка будет являться валютной, поскольку заключается с нерезидентом.
Юридические лица – резиденты могут осуществлять расчеты без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с физическими лицами — нерезидентами в наличной валюте Российской Федерации в случаях указанных в ст. 14 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон № 173). В указанном случае заключение договора аренды с нерезидентом, не указано в ст. 14 Закона № 173 ФЗ, соответственно оплата наличными средствами не предусмотрена.
Налоговым агентом по НДФЛ признается любая организация, выплачивающая доходы физическим лицам. Так, платить налог надо с зарплаты работников, выплат по договорам подряда и оказания услуг, арендной платы, дивидендов, основание п. 2 ст. 226 НК РФ.
В указанном случае, организация не выплачивает доходов, соответственно налоговым агентом по НДФЛ не признается.
Документы КонсультантПлюс для ознакомления:
Вопрос: Российская организация продает гражданину Узбекистана автомобиль, который числится у нее на балансе в качестве основного средства, по договору купли-продажи. Вправе ли российская организация принять плату за автомобиль от физического лица (нерезидента РФ) наличными?
Ответ: Организация не вправе принимать наличные денежные средства по договору купли-продажи автомобиля от физического лица (нерезидента РФ).
Обоснование: В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» юридические лица — резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с физическими лицами — нерезидентами в наличной валюте Российской Федерации по договорам розничной купли-продажи товаров, выплаты в наличной валюте Российской Федерации физическим лицам — нерезидентам в порядке компенсации суммы налога на добавленную стоимость в соответствии со ст. 169.1 Налогового кодекса РФ, а также расчеты в наличной валюте Российской Федерации при оказании физическим лицам — нерезидентам на территории Российской Федерации транспортных, гостиничных и других услуг, оказываемых населению.
При этом в силу п. 1 ст. 492 Гражданского кодекса РФ по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
В Письме Минфина России от 18.12.2014 N 07-05-08/65533 указано, что юридические лица — резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с физическими лицами — нерезидентами в наличной валюте Российской Федерации в случаях, установленных ст. 14 Федерального закона N 173-ФЗ.
Таким образом, возможность расчетов между российской организацией и физическим лицом (нерезидентом РФ) за реализуемое имущество наличными средствами законодательством РФ не предусмотрена.
Региональный информационный центр
Юридические лица — резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с физическими лицами — нерезидентами в наличной валюте Российской Федерации по договорам розничной купли-продажи товаров, выплаты в наличной валюте Российской Федерации физическим лицам — нерезидентам в порядке компенсации суммы налога на добавленную стоимость в соответствии со статьей 169.1 Налогового кодекса Российской Федерации, а также расчеты в наличной валюте Российской Федерации при оказании физическим лицам — нерезидентам на территории Российской Федерации транспортных, гостиничных и других услуг, оказываемых населению.
(в ред. Федерального закона от 02.12.2019 N 398-ФЗ)
Юридические лица — резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты с нерезидентами в наличной иностранной валюте и валюте Российской Федерации за обслуживание воздушных судов иностранных государств в аэропортах, судов иностранных государств в речных и морских портах, а также при оплате нерезидентами аэронавигационных, аэропортовых и портовых сборов на территории Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 90-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2006 N 267-ФЗ)
Юридические лица — резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты в наличной иностранной валюте и наличной валюте Российской Федерации с нерезидентами за обслуживание воздушных судов таких юридических лиц в аэропортах иностранных государств, судов таких юридических лиц в речных и морских портах иностранных государств, иных транспортных средств таких юридических лиц во время их нахождения на территориях иностранных государств, а также при оплате такими юридическими лицами аэронавигационных, аэропортовых, портовых сборов и иных обязательных сборов на территориях иностранных государств, связанных с обеспечением деятельности таких юридических лиц.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2006 N 267-ФЗ)
Юридические лица — резиденты могут осуществлять без использования банковских счетов в уполномоченных банках расчеты в иностранной валюте и валюте Российской Федерации с находящимися за пределами территории Российской Федерации физическими лицами — резидентами, а также филиалами, представительствами и иными подразделениями юридических лиц, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, и физическими лицами — нерезидентами по договорам перевозки пассажиров, а также расчеты в иностранной валюте и валюте Российской Федерации с находящимися за пределами территории Российской Федерации физическими лицами — резидентами и физическими лицами — нерезидентами по договорам перевозки грузов, перевозимых физическими лицами для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2006 N 267-ФЗ)
Налоговый нерезидент — физическое лицо, которое находится в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Гражданство страны, место рождения или жительства физического лица не влияют на налоговый статус. Налоговым нерезидентом для целей НДФЛ может быть и гражданин России.
Исключение — некоторые граждане РФ: российские военные, проходящие службу за границей, и сотрудники муниципальных и государственных органов власти, командированные за рубеж (п. 3 ст. 207 НК РФ).
Когда организация будет налоговым агентом
Налоговый агент — тот, кто рассчитывает и перечисляет в бюджет налог за другую организацию или за физлицо. Организация может стать налоговым агентом по трем налогам — НДФЛ, НДС и налогу на прибыль.
Налоговый агент по НДФЛ — любая организация, выплачивающая доходы физлицам. Так, платить налог надо с зарплаты работников, выплат по договорам подряда и оказания услуг, арендной платы, дивидендов (п. 2 ст. 226 НК РФ).
Вы не будете агентом по НДФЛ при расчетах с ИП, плательщиками НПД, при покупке имущества у физлиц.
Налоговым агентом по НДС вы станете в ситуациях, которые перечислены в ст. 161 НК РФ. Самые распространенные: аренда госимущества и оплата услуг нерезидентов.
Налоговым агентом по налогу на прибыль вы будете при перечислении дивидендов, а также при выплате доходов иностранным компаниям, не имеющим представительства в РФ.
Ответ подготовил Консультант
Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс
Коченгина Анжелика Владимировна