договор аренды нежилого помещения с множественностью лиц на стороне арендодателя
Публикации
Множественность лиц на стороне контрагента-собственника недвижимости: что учитывать потенциальным арендаторам и покупателям перед заключением договора?
Афанасьева, Дружинина_Экономика и жизнь_Множественность лиц на стороне контрагента- собственника недвижимости_10.2017
Если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, заключение любых сделок с таким имуществом, в том или ином виде, предполагает согласование со всеми его собственниками.
Разберемся подробнее, на что следует обращать внимание при покупке или аренде объекта недвижимости, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости.
Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом на делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных договором или законом (например, в соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома; общая долевая собственность возникает также в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности в силу ст. 1043 ГК РФ))[1].
По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, общая собственность на недвижимое имущество считается долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (так, например, законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности).
Различия режимов долевой и совместной собственности заключаются в особенностях владения, пользования и распоряжения имуществом. В чем состоят эти особенности, рассмотрим далее.
N.B. Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу (например, 1/2, 1/3 и т.п.) Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, например в здании, выделенных в натуре)[2].
Порядок распоряжения общим имуществом
Порядок распоряжения общим имуществом зависит в первую очередь от режима собственности на такое имущество (совместная или долевая), но в любом случае распоряжение таким имуществом так или иначе осуществляется по согласованию со всеми участниками общей собственности.
Так, по общему правилу, каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов).
Совершенная участником совместной собственности сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной по требованию других участников по мотивам отсутствия у лица, совершившего сделку, необходимых для этого полномочий. При этом признание сделки недействительной в данном случае возможно исключительно при условии, что контрагент знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, при условии соблюдения при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, которое имеют остальные участники долевой собственности перед третьими лицами, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.
Соответственно, для выполнения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.
В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно[3]. В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.
При наличии такого соглашения собственников арендатору необходимо обращать особое внимание на то, требуется ли по условиям данного соглашения получение согласия иных сособственников на передачу имущества в аренду и, если требуется, получено ли такое согласие надлежащим образом.
Важно учитывать, что договор аренды, заключенный без получения такого согласия, может быть признан недействительным в судебном порядке[4]. При этом сособственник, без согласия которого имущество передано в аренду, вправе предъявить к арендатору и сособственнику, выступившему арендодателем по договору, требование о взыскании всех доходов, которые данные лица извлекли или должны были извлечь, при условии, что они знали об отсутствии у арендодателя права на заключение договора аренды. Вместе с тем в удовлетворении требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время пользования объектом аренды по договору, заключенному с таким неуправомоченным лицом, может быть отказано[5].
Очевидно, что необходимость согласования условий сделки со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс. Это, в частности, объясняет, почему на практике договоры с множественностью лиц на стороне арендодателя встречаются довольно редко. Таким образом, во избежание споров, сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению с другими участниками собственности, а при недостижении такого соглашения – в судебном порядке, либо, если выдел соответствующей доли по тем или иным причинам невозможен, вправе требовать выплаты ему компенсации стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).
Таким образом, во избежание рисков оспаривания сделки в отношении недвижимого имущества, которое находится или ранее находилось в общей собственности, необходимо перед ее совершением проверять правомерность приобретения продавцом титула собственника, наличие у него должных правомочий на распоряжение имуществом, соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли (если применимо) и иных согласованных участниками порядка и условий распоряжения общим имуществом (при наличии).
Порядок пользования общим имуществом
Множественность на стороне собственника имущества предполагает необходимость согласования порядка осуществления прав и несения обязанностей в отношении данного имущества со всеми участниками общей собственности.
На практике значительное количество споров возникает в связи с нарушением собственниками или иными правообладателями объектов недвижимости установленного порядка пользования общим имуществом, в частности в связи с использованием общего имущества без согласования с другими собственниками (например, в связи с самовольным использованием фасадов, крыш для размещения рекламных конструкций, самовольного занятия чердачного, подвального пространства здания для размещения, складирования на их территории имущества одного из собственников помещений в данном здании, несогласованное размещение оборудования и т.п.)
В качества примера последствий несогласования со всеми собственниками порядка использования общим имуществом можно привести дело по заявлению товарищества собственников жилья к банку об истребовании из незаконного владения помещения общего пользования, расположенного на первом этаже здания многоквартирного дома, об обязании привести имущество в первоначальное состояние и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (см. Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16-10165)[6].
Заявленные требования в рамках указанного выше дела были мотивированы тем, что банк, являясь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, самовольно занял помещение вестибюля, являющегося местом общего пользования, используя его в своих интересах в качестве офиса, чем, по мнению истца, нарушил права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного дома.
Решением суда первой инстанции, которое поддержала высшая судебная инстанция, заявленные исковые требования были удовлетворены. В отсутствие соблюдения порядка пользования общим имуществом Верховный Суд сделал вывод о том, что судом первой инстанции обоснованно были оценены действия ответчика как повлекшие ограничение доступа других собственников помещений в многоквартирном доме в спорное помещение и нарушающие права общей долевой собственности.
Мотивируя выводы о возможном использовании в данном случае такого способа защиты прав, как обязание ответчика привести спорное помещение в первоначальное состояние, Верховный Суд сослался на ранее сформированную Президиумом ВАС РФ позицию по делу от 25.10.2012 № 5910/11 о праве участника долевой собственности требовать восстановления прежнего состояния имущества, существовавшего до нарушения права другим участником общей собственности, а также указал на необходимость оценки действий сторон с точки зрения их добросовестности, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
Учитывая изложенное, потенциальным приобретателям прав на недвижимое имущество в случаях, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости, важно на этапе согласования сделки проверять наличие соглашений, устанавливающих порядок пользования общим имуществом и учитывать их при эксплуатации объекта недвижимости.
В отсутствие согласованного порядка пользования общим имуществом необходимо предварительно согласовывать с собственниками всех помещений в здании планируемые действия в отношении имущества общего пользования (например, вопросы размещения в местах общего пользования рекламных конструкций, вывесок, иного имущества и т.п.).
Во избежание споров такое согласование должно быть получено в письменной форме и однозначно выражать одобрение участника общей собственности на совершение предполагаемых действий в отношении общего имущества. Например, при размещении рекламной конструкции рекомендуется согласовать проект такой конструкции (в том числе место ее размещения, форму, размеры, цветовое решение и другие детали, которые могут иметь значение). В некоторых случаях также соглашением собственников может быть предусмотрен порядок получения такого согласования и санкции за его нарушение (например, направление уведомления за определенный срок и (или) его установленная форма, форма получения согласия собственников и т.п.).
Возникают также споры, связанные с выявлением новым правообладателем помещений в процессе эксплуатации объекта недвижимости соглашений о порядке и условиях эксплуатации имущества общего пользования, заключенных прежними собственниками здания, которые не были оговорены продавцом или арендодателем при заключении договора купли-продажи или аренды.
Во избежание подобных «сюрпризов» рекомендуется включать в условия договоров купли-продажи недвижимости положения о том, существуют ли какие-либо действующие соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом и, при наличии, включать их в качестве приложений к соответствующему договору либо заключить соглашение о замене стороны в таких соглашениях с предыдущего собственника объекта на покупателя.
В интересах приобретателя рекомендуется также включать в условия договоров заверения продавца/арендодателя о том, что иные соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом, которые не оговорены при заключении договора, отсутствуют. При этом несоответствие данного заверения фактическим обстоятельствам будет считаться существенным нарушением договора, которое дает приобретателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды.
N.B. Необходимо также учитывать специфику заключения договора аренды в отношении общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирных домах: решение о передаче имущества в аренду должно приниматься общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в строго регламентированном ЖК РФ порядке.
Немаловажно учитывать, что в случае, если участником общей долевой собственности за свой счет будут осуществлены неотделимые улучшения общего имущества, например переоборудование и (или) реконструкция, он будет иметь право на соразмерное осуществленному вкладу увеличение своей доли в праве на общее имущество в порядке, предусмотренном ст. 245 ГК РФ. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Вместе с тем соглашением собственников может быть предусмотрен и иной порядок.
Стоит отметить, что на практике споры, связанные с неотделимыми улучшениями недвижимого имущества, возникают достаточно часто. В каких же случаях произведенные улучшения позволяют собственнику имущества, находящегося в общей долевой собственности, увеличить свою долю в праве на общее имущество?
Интересные выводы по данному вопросу содержатся в Определении ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315[7] по иску участника долевой собственности к другому участнику собственности о признании права на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, в результате которых общая площадь помещения увеличилась.
В рамках указанного дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для изменения долей в общей собственности в связи с проведенными неотделимыми улучшениями необходимо наличие соглашения собственников об изменении долей вследствие произведенных улучшений имущества. Поскольку такое соглашение между сторонами не было достигнуто, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Не соглашаясь с указанными выводами, суды вышестоящих инстанций приняли во внимание факт наличия согласования вторым участником проекта работ по улучшению спорного помещения и учел иную относимую переписку, а также отсутствие возражений второго собственника касательно выполнения работ по реконструкции/переоборудованию помещения за счет истца, что в комплексе свидетельствовало о фактическом согласии ответчика на проведение указанных работ истцом и за его счет.
С учетом указанных обстоятельств Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда посчитала, что неотделимые улучшения общего имущества произведены истцом с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом, в связи с чем истец в соответствии со ст. ст. 245, 247 ГК РФ вправе требовать увеличения его доли в праве на общее имущество.
При этом, как отметила высшая судебная инстанция, положения ст. 245 ГК РФ не предусматривают необходимости наличия специального соглашения между собственниками недвижимого имущества для изменения долей вследствие производства неотделимых улучшений, для этих целей достаточно подтверждения согласия всех участников собственности с выполнением соответствующих работ в отношении общего имущества другим участником и за его счет. Иной подход повлек бы нарушение прав участника долевой собственности, имущественная оценка доли которого в общем имуществе возросла за счет привнесения улучшений, произведенных с согласия других участников.
Вместе с тем во избежание рисков возникновения подобных споров в соглашениях, заключаемых в отношении недвижимости со множественностью лиц на стороне собственника, рекомендуется предусматривать порядок согласования любых работ в отношении общего имущества, условия и порядок изменения долей в общей долевой собственности[8], а также условия и порядок компенсации стоимости произведенных улучшений.
Отдельные рекомендации арендатору
При заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя в двусторонне обязывающем обязательстве арендатору противостоят несколько лиц, что неизбежно ставит вопрос о том, в каком порядке арендатор должен исполнять свои обязанности перед каждым из участников общей собственности и в каком порядке он вправе требовать от них встречного предоставления.
Особую остроту эта проблема приобретает в свете положений ГК РФ о солидарных обязательствах. Так, в силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникают, если они предусмотрены договором или законом, в частности, в случае неделимости предмета обязательства.
Солидарность обязательства предполагает, что любой из солидарных кредиторов вправе требовать от должника исполнения в полном объеме. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, по общему правилу, являются солидарными[9]. В этом случае арендатор по договору со множественностью лиц на стороне арендодателя будет нести обязанности в полном объеме перед каждым из арендодателей, если иное не будет предусмотрено договором. Так, например, по смыслу указанных норм, любой арендодатель будет вправе предъявить к арендатору требование о внесении ему арендной платы в полном объеме.
В связи с этим крайне важно прописать порядок исполнения арендатором своих обязанностей перед каждым из арендодателей, в частности порядок внесения арендной платы за пользование объектом недвижимости и исполнения обязательств по перечислению иных платежей.
Дополнительные сложности могут возникнуть в случае, если арендатору необходимо получить согласие арендодателей на совершение каких-либо действий в отношении объекта аренды, будь то улучшение арендованного имущества, передача его в субаренду, перенаем и т.д. Очевидно, что в этом случае существует достаточно высокий риск возникновения внутренних разногласий между сособственниками, что может затянуть процесс такого согласования. Соответственно, в интересах арендатора включить в договор условие о том, что требуемое согласие считается полученным при условии получения согласования от одного управомоченного сособственниками на выдачу такого согласия лица либо при отсутствии со стороны уполномоченных арендодателями лиц возражений в отношении совершения действий в установленный в договоре срок.
Затруднения могут также возникнуть при возврате арендованного имущества, например в случае необоснованного уклонения одного из арендодателей от подписания акта возврата имущества. Необходимо учитывать, что согласно сформировавшейся в судебной практике позиции, по общему правилу, не может быть признан правомерным возврат имущества только одному из арендодателей – участников общей собственности[10].
С учетом изложенного в интересах арендатора включать в договор условие о том, что обязанность арендатора вернуть арендуемое имущество считается исполненной с момента подписания акта возврата одним уполномоченным арендодателями лицом либо при отсутствии мотивированного отказа уполномоченных арендодателями лиц (или лица) от приемки возвращаемого имущества в установленный в договоре срок.
Кроме того, для защиты интересов арендатора можно порекомендовать урегулировать в договоре порядок компенсации арендатору вреда, причиненного по вине арендодателей. При возникновении таких убытков арендатор может быть освобожден от обязанности устанавливать, по вине кого из сособственников был причинен вред, и иметь право предъявить требование о возмещении вреда к любому из сособственников.
N.B. Исполнение отнюдь не всех обязательств по договору может быть поставлено в зависимость исключительно от воли арендатора и одного из арендодателей. Так, в частности, освобождение арендатора от уплаты арендных платежей по договору аренды одним из арендодателей не влечет освобождения арендатора от данной обязанности по отношению к другим арендодателям[11]. В таком случае арендатор обязан будет продолжать уплачивать арендную плату остальным арендодателям пропорционально их доле в праве общей собственности. Следует также учитывать, что досрочное прекращение договора аренды возможно исключительно по соглашению всех участников договора, на что неоднократно указывалось в правоприменительной практике[12]. Иное бы нарушало законные права и интересы других сособственников.
В завершение хотелось бы отметить, что заключение договора со множественностью лиц на стороне собственника недвижимости в любом случае потенциально сопряжено для приобретателя прав на такое имущество с большим количество рисков, по сравнению с приобретением прав на имущество у единоличного собственника. Вместе с тем часть из таких рисков возможно минимизировать при условии грамотного структурирования сделки и включения в ее условия положений, содержащих реализуемые на практике правовые механизмы обеспечения баланса прав и защиты интересов обеих сторон.
[1] Если иное не установлено законом ли договором либо не вытекает из существа обязательства.
[2] Соответствующие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Росреестра от 25.02.2016 № 14-исх/02424-ГЕ/16.
[3] См., например, Определение ВС РФ от 06.04.2017 по делу № А19-20019/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.06.2016 по делу № А55-20279/2015.
[4] См., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 19.07.2017 по делу № А79-6367/2016, АС Северо-Западного округа от 29.07.2016 по делу № А56-47693/2015.
[5] См. п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[6] См. п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.
[7] См. п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.
[8] Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
[9] Если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
[10] См. постановление АС Поволжского округа от 14.09.2015 по делу № А55-21500/2014.
[11] См., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2009 по делу № А29-3547/2008.
[12] См., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А10-2788/2015, АС Уральского округа от 03.11.2015 по делу № А60-7747/2015.
Договор аренды со множественностью лиц.
-на земельном участке расположено здание, строение, сооружение, находящееся в собственности нескольких лиц;
-на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности нескольких лиц;
Описанная ситуация является исключительной и связана только с арендой неделимых земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Если собственником земельного участка является физическое или юридическое лицо, договор аренды может быть заключен как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с одним арендатором. Отказ в заключении отдельного договора аренды и понуждение (как со стороны арендодателя, так и со стороны другого арендатора) к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в таком случае не допускается, так как противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
В случае если один или несколько арендаторов являются физическими лицами и состоят в зарегистрированном браке, может возникнуть вопрос о том, необходимо ли согласие супруга на заключение такого договора.
В соответствии с позицией ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу N 304-КГ 16-369, А 67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).
ВС РФ указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга.
ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.
В силу положений ст. 608 ГК РФ на стороне арендодателя может выступать как собственник имущества, так и уполномоченные им (или в силу закона) лица. Вопрос о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя возникает в случае, если передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам. В этом случае важны нормы гражданского законодательства о распоряжении имуществом, принадлежащим нескольким собственникам (ст. ст. 246, 253 ГК РФ). Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников. Заключение договора аренды принадлежащего нескольким собственникам имущества возможно только в случае, если они пришли к соглашению. Понудить к заключению такого соглашения нельзя, так как это противоречит принципу свободы договора. В случае если возможен выдел доли в натуре, собственник, который хочет сдать принадлежащее ему имущество в аренду, может требовать выдела доли (ст. 254 ГК РФ). После такого выдела будет заключен отдельный договор без множественности лиц на стороне арендодателя.
Для некоторых объектов недвижимости законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом. В связи с таким порядком могут возникнуть особенности при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Например, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц. Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности (ст. 14, 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены п. 5, п. 8 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению (п. 5 ст. 14, п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.
Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2018 N Ф 06-33540/2018 по делу N А 55-27432/2017). Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования. Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.
С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо обратить внимание на следующие моменты:
-передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
-порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
-порядок расторжения договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);
-последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов (ст. 619 ГК РФ);
-возможность требования досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ) одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
-порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами (ст. 623 ГК РФ).
В случае если возможность самостоятельных действий арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне с множественностью. Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут. Следует обратить внимание, что многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (абз. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ). Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя. Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками совместной собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:
-порядок передачи имущества арендатору (всеми арендодателями одновременно или одним из них, представляющим интересы остальных);
-порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов;
-порядок расторжения договора по соглашению сторон;
-порядок расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);
-порядок распределения неотделимых улучшений арендованного имущества между арендодателями (ст. 623 ГК РФ).
Таким образом, главной особенностью договоров аренды с множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора. Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды с множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.