договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя тест

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя тест

Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 51

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

1.2. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, обеспечить передачу по результатам строительства определенной доли общей площади жилых и (или) нежилых помещений арендодателю в соответствии с соглашением, предусмотренным пунктом 3 настоящей части, максимальный срок выполнения такого обязательства;

2) доля общей площади жилых и (или) нежилых помещений, которая должна быть передана в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

3) обязательство сторон договора аренды земельного участка в течение трех месяцев со дня получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, содержащее описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений с указанием их местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади таких помещений в отношении каждого помещения, подлежащего передаче арендодателю лицом, заключившим договор аренды земельного участка, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в том числе наименование и (или) назначение строящегося помещения, номер этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номер помещения (при наличии);

4) обязанность лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, не распоряжаться до государственной регистрации дополнительного соглашения жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части;

5) право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка, только после государственной регистрации дополнительного соглашения, указанного в пункте 3 настоящей части, распоряжаться жилыми и (или) нежилыми помещениями (правами на жилые и (или) нежилые помещения), которые не подлежат передаче арендодателю в соответствии с пунктом 1 настоящей части.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия, иным объектом недвижимого имущества, безвозмездное пользование (ссуда) которым подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

Источник

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя тест

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Арендатор вносит арендную плату за пользование объектом и пользуется им. В настоящее время на регистрацию договор не сдан по причине того, что арендатор должен был поставить часть объекта на кадастровый учёт, уплатить государственную пошлину, но не сделал этого. В то же время известно, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, действует с момента государственной регистрации.
Имеет ли право арендатор вносить изменения (путем направления арендодателю замечаний, разногласий) в договор аренды, подписанный им, но не сданный на регистрацию? Как должна выплачиваться арендная плата за тот период, в котором договор не сдан на регистрацию? Законно ли арендатор пользуется имуществом и оплачивает аренду? Может ли он впоследствии взыскать с арендодателя неосновательное обогащение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если иное не предусмотрено договором аренды, вносить в него изменения в части тех или иных согласованных условий возможно только по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендатор не вправе вносить соответствующие изменения.
Арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды. Оснований для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемой ситуации не имеется.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Следовательно, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не установлено законом, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой (п. 3 и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Таким образом, в рассматриваемой ситуации, если иное не предусмотрено договором аренды, вносить в него изменения в части тех или иных согласованных условий возможно только по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендатор не вправе вносить соответствующие изменения.
Кроме того, поскольку стороны связали себя взаимными обязательствами, вытекающими из заключенного договора аренды, арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды (при условии, что это не затронет прав третьих лиц). Соответственно, оснований для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемой ситуации не имеется (смотрите также п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В заключение отметим, что если одна из сторон договора аренды уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе заявить в судебном порядке требование о регистрации договора (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, также смотрите, например, решение Соликамского городского суда Пермского края от 1 июня 2017 г. по делу N 2-1100/2017). Однако, поскольку согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора), полагаем, что возможность обращения в суд с таким требованием обусловлена прежде всего невозможностью осуществления государственной регистрации без совершения определенных действий (представления определенных документов) второй стороной договора.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия: комментарий к ст. 164 и 165 ГК РФ (Журнал «Вестник экономического правосудия», N 5, май 2017 г.) (смотрите комментарий к ст. 165 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Источник

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя тест

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 г. N 307-КГ17-18061 Суд отменил постановление суда кассационной инстанции, оставив в силе судебные акты судов нижестоящих инстанций об удовлетворении иска о признании недействительными отказов регистрирующего органа в государственной регистрации договоров аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений и обязании его осуществить государственную регистрацию обременения, поскольку представления кадастровых паспортов, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, не требовалось

Резолютивная часть определения объявлена 13 февраля 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 20 февраля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Попова В.В.,

рассмотрела кассационную жалобу акционерного общества «Прионежская сетевая компания» на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 по делу N А26-505/2017 Арбитражного суда Республики Карелия

по заявлению акционерного общества «Прионежская сетевая компания» о признании недействительными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в государственной регистрации договоров аренды от 16.09.2016 N 2-10 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в здании производственной базы по адресу: Республика Карелия, город Сортавала, ул. Садовая, д. 1 (регистрационные записи от 02.12.2016, N 10/001/0026/2016-2988, 10/001/0026/2016-2994, 10/001/0026/2016-2991, 10/001/0026/2016-2989, 10/001/0026/2016-2999, 10/001/0026/2016-2997, 10/001/0026/2016-2998 и от 07.12.2016 N 10/001/0030/2016-146 и 10/001/0030/2016-148), и обязании осуществить государственную регистрацию обременения,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования «Сортавальское городское поселение».

Акционерное общество «Прионежская сетевая компания», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрация муниципального образования «Сортавальское городское поселение», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие. Установила:

Полагая названные отказы Управления Росреестра незаконными и нарушающими его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 01.03.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017, заявленные требования удовлетворены, на Управление Росреестра возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов общества.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления общества отказано.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило постановление суда кассационной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставить без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

От Управления Росреестра поступили возражения на кассационную жалобу, в которых регистрирующим органом приведены доводы об обоснованности постановления суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, возражениях на нее, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба общества подлежит удовлетворению в силу следующего.

Отказывая заявителю в государственной регистрации договоров аренды, Управление Росреестра исходило из необходимости постановки на государственный кадастровый учет помещений, передаваемых по договорам аренды, и представления в регистрирующий орган кадастровых паспортов с указанием размера арендуемой площади помещений.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Между тем, рассматривая спор, суд кассационной инстанции не учел следующее.

В соответствии со статьей 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 Закона сведений об объекте недвижимости.

Ссылаясь на приказ N 504 и делая выводы о необходимости кадастрового учета передаваемых в аренду помещений и представления в связи с этим нового кадастрового паспорта с указанием размера их арендуемой площади, суд кассационной инстанции не принял во внимание, что передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, прошедшего кадастровый учет.

Кроме того, основания, предусмотренные статьей 16 Закона о кадастре, влекущие необходимость осуществления государственного кадастрового учета и оформления в связи с этим нового кадастрового паспорта, судами не устанавливались.

Указанным пунктом Обзора уже был разрешен вопрос о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в договорах аренды стороны согласовали и описали являющееся предметом договоров аренды недвижимое имущество (номера помещений, их площадь и расположение), приложив к договорам поэтажные планы, представляющие собой выкопировку из кадастрового паспорта здания с графическим описанием помещений, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды.

Предмет аренды сторонами согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договоров не имелось.

При наличии таких обстоятельств и с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Пленума N 73, судебная коллегия полагает обоснованными выводы судов о том, что непредставление обществом кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды.

Выводы судов обеих инстанций, по существу, соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора, в котором разъяснено о праве, а не обязанности собственника или иного лица, в пользу которых устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав, кадастрового учета передаваемого в аренду помещения.

Приказ N 504, на который сослался суд округа в обоснование выводов о необходимости представления новых кадастровых паспортов, утверждая их новые формы, не возлагает между тем на собственников объектов недвижимости обязанности по замене или изменению ранее выданных им в соответствии с установленными правилами кадастровых паспортов и оформлению их в соответствии с новыми требованиями, в связи с чем, по мнению судебной коллегии, непредставление обществом кадастровых паспортов, оформленных по новому образцу в соответствии с требованиями приказа N 504, не могло служить основанием для отказа обществу в государственной регистрации договоров аренды.

В связи с этим выводы суда кассационной инстанции о необходимости кадастрового учета частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, нельзя признать обоснованными, как противоречащими вышеприведенным положениям закона и правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора, сформулированной в том числе с учетом положений пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

Учитывая изложенное, поскольку в настоящем случае представления кадастровых паспортов, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорным договорам, не требовалось, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 по делу N А26-505/2017 Арбитражного суда Республики Карелия отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.03.2017, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Обзор документа

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ признала отказ неправомерным.

В данном случае представлять кадастровые паспорта, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду, не требовалось.

Отсутствие в государственном кадастре сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не препятствует госрегистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты.

Предмет аренды сторонами определен, разногласий относительно местоположения, границ и площади помещений между ними не было.

Источник