договор аренды помещения под кофе ту гоу

Договор аренды нежилой недвижимости

Образец договора в 2021 году

Бланк договора аренды недвижимости

Образец договора, подготовленный специалистами сервиса.

Инструкция по составлению договора

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Содержание договора аренды состоит из совокупности всех его условий, которые обычно объединяют в разделы. Рассмотрим основные разделы договора аренды нежилой недвижимости.

Преамбула

В преамбуле указываем дату и место заключения соглашения, и реквизиты сторон:

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Поэтому перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание договора аренды:

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами. А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

Предмет договора

Предмет — существенное условие договора аренды. Если невозможно будет точно идентифицировать объект нежилой недвижимости, то соглашение могут признать незаключенным.

Чтобы этого не случилось нужно указать следующие признаки предмета договора:

Срок договора

Можно указать конкретный срок или заключить соглашение на неопределённый срок.

Но в таком случае возникает вопрос: нужно ли регистрировать бессрочный договор аренды. В Информационном письме ВАС РФ от 11.02.2002 №59 указывается, что государственная регистрация обязательна только для срочных договоров.

Если в соглашении не указан определенный срок, то расторгнуть его по закону может любая из сторон, предупредив при этом вторую сторону. Предупредить нужно за 3 месяца, хотя можно указать и иной срок.

Чаще всего стороны предпочитают заключать соглашения на срок не превышающий одного года, чтобы избежать регистрации в Росреестре. Указывают обычно срок в 11 месяцев или 360 дней.

Но в этом случае возникает опасность отказа второй стороны продлить соглашение после его истечения. Поэтому можно предусмотреть преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок.

Пользование арендованным имуществом

Права и обязанности арендодателя

Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать арендуемое имущество. Стороны договора аренды могут осуществить передачу объекта аренды как по передаточному акту, так и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, также в соглашении можно предусмотреть его обязанность по произведению текущего ремонта.

Пропишите в этом разделе всё то, чем арендодатель обязан обеспечить арендуемые помещения: водоснабжение, электричество, теплоснабжение, телефонная связь и т.д.

Также укажите на обязанность арендодателя предоставлять по требованию арендатора необходимые ему документы (надлежащим образом заверенные копии документов), которые относятся к арендуемым помещениям. Эти документы могут потребоваться арендатору для предоставления в различные государственные органы для получения разрешений, лицензий и т.д.

Права и обязанности арендатора

Одной из главных обязанностей арендатора является оплата в срок арендных платежей и соблюдение правил пользования помещением.

С учётом интересов арендодателя в сохранении имущества в надлежащем виде, в договоре также указывают ряд следующих обязанностей:

Среди прав арендатора можно указать возможность передачи недвижимости в субаренду без согласия собственника или только с его письменного согласия.

Арендатор вправе произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые, произведенные с согласия арендодателя, подлежат компенсации арендатору, если иное не указать в соглашении.

Платежи и расчеты по договору

Договор аренды недвижимости без указания стоимости арендных платежей является незаключенным. Поэтому сторонам просто необходимо прописать величину арендной платы.

Стороны могут предусмотреть самые разные варианты оплаты, её формы, а также порядок внесения. Наиболее распространенными на практике условиями являются следующие:

Ответственность сторон

Стороны могут установить размер ответственности как арендатора, так и арендодателя за нарушение обязательств по договору.

Не имеет смысла устанавливать слишком большой размер неустойки, поскольку в случае судебного разбирательства он, скорее всего, будет уменьшен. Оптимальный размер неустойки варьируется от 0, 1% до 1%.

В договоре целесообразно отметить, что обязанность по выплате санкций возникает только при наличии письменного требования, т.к. стороны могут и отказаться от того, чтобы им выплачивали неустойку.

Порядок расторжения договора

Возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении аренды, заключенной на неопределенный срок.

В отношении же срочного договора аренды односторонний отказ нормами гражданского законодательства не предусмотрен, но стороны могут прописать право одностороннего расторжения в тексте соглашения. Причем таким правом можно наделить как одну, так и обе стороны.

Также расторжение возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон. В договоре фиксируется ряд наиболее существенных нарушений со стороны арендатора (просрочка оплаты, неоднократное нарушение правил пользования помещением, ухудшение имущества и т.д.) и устанавливают, что в таком случае арендодатель имеет право требовать расторжения соглашения. Встречные условия о расторжении возможны и при наличии нарушений арендодателя. Например, он не предоставляет недвижимое имущество или предоставленным объектом невозможно пользоваться и т.д.

Порядок разрешения споров

В данном разделе необходимо выбрать степень важности претензионного порядка разрешения спора, а также выбрать подсудность данного договора.

Претензионный порядок разрешения спора — это стадия досудебного разрешения спора, т. е. когда стороны пытаются решить возникший спор без обращения в суд. Вы можете включить условия, которые будут запрещать сторонам договора обращаться в суд в случае, если не был соблюден претензионный порядок.

Подсудность — это место разрешения судебного спора. По закону судебный спор разрешается по месту нахождения/жительства ответчика, но стороны договора могут выбрать конкретное место разрешения спора.

Но если спор будет не о взыскании арендной платы, а о расторжении договора и об истребовании имущества, то суд может отказаться принимать заявление (или передать дело в другой суд) на том основании, что споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения недвижимости.

Источник

Открываем кофейню: как подобрать помещение под аренду в Москве

По итогам 2018 года, несмотря на существующую высокую конкуренцию, кофейни составили примерно треть всех открывающихся заведений общественного питания в столичном стрит-ретейле. По прогнозам аналитиков, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», данный сегмент сохранит высокий потенциал и в 2019 году.

О том, какие форматы кофеен открывают в Москве, какие помещения и локации подойдут под такие заведения и сколько сегодня стоит аренда — в материале «РБК-Недвижимости».

Рынок растет, но есть свободные ниши

В Москве и ближайшем Подмосковье, по данным столичного департамента торговли и услуг за январь 2019 года, уже действует почти 6 тыс. сетевых кафе различных форматов. При этом доля сетей составляет 22,4%, что свидетельствует о невысокой консолидации рынка и высокой конкуренции.

Если не считать точки «кофе с собой» и крупные сетевые рестораны, то, по данным JLL, в столице работает порядка 800 кофеен, что составляет 6% от общего объема предложения ресторанного сегмента. При этом лидерами являются сетевые концепции, составляющие 85% от всего количества кофеен, они продолжают активно развиваться, в том числе и по франшизе, отмечает руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.

Активное развитие кофеен поддерживается глобальным трендом на так называемую «старбаксизацию», что означает перемещение досугового и рабочего процессов из офисов и дома в кофейни, отмечает тенденцию консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.

Относительно низкая конкуренция наблюдается только в нишевых форматах, таких как как семейное или детское кафе с развлекательной составляющей, говорит исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко.

Открывать кофейню своими силами и с собственной концепцией или купить франшизу уже известного бренда и при этом иметь помощь сильного партнера — должен решить стартапер по мере своих средств и опыта. Но еще нужно определиться с форматом и концепцией.

Сейчас в столице в основном представлены кофейни в трех форматах — во-первых, полноформатные классические кофейни («Шоколадница», «Кофемания», Travelers Coffee и другие). Есть форматы с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест — Grab & Go («кофе с собой», заведения типа Surf Coffee, Cofix и прочие). Также популярны форматы небольших киосков (например, One Bucks Coffee, One Price Coffee и другие) с минимальным обслуживанием и отсутствием посадочной зоны, перечисляет консультант по разработке концепций торговых центров компании CBRE Анастасия Костомахина.

В Москве в последние годы, по словам эксперта, набирает популярность тренд на коллаборацию — например, совмещение салонов связи и кофеен, так как первые существенно теряют клиентский поток из-за развития онлайн-услуг. Кроме этого, сеть книжных магазинов «Республика» приветствует синергию с кофейнями, отмечает Костомахина.

Фотогалерея: интерьеры кофеен

Какие помещения подойдут под кофейню

Выбор зависит от концепции, места и того, рассчитывает ли кофейня на проходящий трафик и формат «кофе с собой» или хотела бы привлечь тех, кто будет гостем заведения в обед, придет на деловую встречу, дружескую беседу или вечерний ужин с алкоголем, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.

Кофейни могут располагаться в бизнес-центрах, торговых комплексах, помещениях стрит-ретейла и киосках на улице. Внутри ТЦ кафе обычно арендуют площади в торговых галереях, островных пространствах, атриумах и коридорах, если позволяет ширина, единое требование к которым — это высокий трафик, а вот зоны фуд-корта в силу автономности такого формата, наоборот, выбирают крайне редко, отмечают брокеры.

Конечно, существует главное техническое требование к помещениям общепита — это наличие воды и электричества. Однако для кофейни полного цикла также необходимы вентиляция и вытяжка аналогичной ресторанным площадкам мощности, объясняет руководитель направления услуг ретейлерам компании JLL Надежда Мартынова.

Для киоска или мини-кофейни, по оценке консультантов, подойдут помещения площадью 5–30 кв. м, для кофейни с минимальным обслуживанием и небольшим числом посадочных мест потребуется уже 40–100 кв. м, а для кофейни-кафе с посадкой и наличием дополнительного меню — от 100 до 300 кв. м.

Выбор локации зависит от возможностей арендатора и наличия подходящих помещений, говорит Постоленко. По ее словам, для рынка стрит-ретейла категория общепита, в которую входят кофейни, наиболее популярна среди арендаторов. Сегодня самые востребованные помещения — от 20 кв. м и более. В ТРЦ актуален не только формат кофеен в отдельном помещении, но и «кофе с собой» в концепции островка, отмечает эксперт.

«Для открытия подобного заведения необходимо владеть средствами, которых будет достаточно на депозит и первый месяц аренды. Также при поиске помещений необходимо учитывать технические особенности помещения и инфраструктуру локации в целом», — рекомендует Постоленко. По ее словам, перед заключением договора аренды важно просчитать пешеходный трафик локации, изучить ближайших конкурентов и выделить зоны охвата.

Так как кофе традиционно утренний продукт для деловых людей, то приоритет при выборе помещений — места, где есть пересечения различных потоков. Учебные заведения, центры «Мои документы», вокзалы, МКЦ, торговые улочки, офисные кварталы, арт-кварталы — отличные магниты для кофеен и мини-кафе, утверждает Ярова.

Сколько стоит аренда

Стоимость аренды помещения разнится в первую очередь от места и затем уже от метража, отмечают брокеры. «За дорогие помещения с наличием трафика арендаторы борются, а доступные по цене предложения при отсутствии трафика подходят только нишевым концепциям или тем, кто понимает потенциал развития локации и готов нести временные убытки ради будущей прибыли и чтобы зафиксировать комфортную аренду в перспективном месте на долгий период», — поясняет Ярова.

Ставка аренды на помещения кафе в торговых центрах Москвы, по данным Colliers International, находится в диапазоне от 20 тыс. до 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год и в значительной степени зависит от места расположения и концепции объекта. Цена аренды в бизнес-центрах в зависимости от спроса на площадку может варьироваться, по оценке JLL, в среднем от 80 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц за помещение, места для размещения кафе размером 50–100 кв. м в ТЦ в среднем стоят 400–700 тыс. руб., полноформатные кофейни площадью от 200 кв. м и больше по стоимости аренды в топовых ТЦ сопоставимы с арендными ставками размещения ресторана — это в среднем от 800 тыс. руб. до 1,5 млн руб. в месяц», — говорит Мартынова.

Самые дорогие помещения стрит-ретейла находятся в центре столицы. «Проходные, визуально доступные и правильной формы помещения на выходе из метро в ЦАО могут стоить от 1 млн и до 1,5 млн руб. в месяц. На топовых пешеходных улицах в лучших локациях, таких как Маросейка, Мясницкая, Пятницкая, есть отдельные случаи со ставкой аренды даже выше. Отдельная зона — Москва-Сити, где также ставка аренды может быть от 1,5 млн до 2 млн руб. в год за помещение. При этом второстепенные улицы, замкнутые бизнес-кварталы или спальные районы могут привлекать арендаторов предложениями за 200 тыс. руб. в месяц», — отмечает Ярова.

Нужно учитывать и дополнительные расходы на ремонт, меблировку помещений, которые, по оценке Постоленко, могут составить от 20 тыс. до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. В большинстве случаев инвестор рассчитывает на окупаемость в течение двух — пяти лет (для мини-кафе срок, как правило, ниже, а для более крупных форматов — ближе к верхней границе указанного диапазона), утверждает эксперт.

Источник

Как я открыл кофейню, заработал деньги и выгорание

Продал бизнес и вернулся в наем

Я занимался развитием кофейного бизнеса два года — открыл три точки, сделал их прибыльными, а потом продал за месяц до пандемии.

Кофейни приносили деньги, но и проблем было много — сложности с качеством кофе, с персоналом, с поставщиками. Постепенно я превратился в человека, который только и делает, что решает проблемы. Это сильно отличалось от первоначальных желаний и планов. В итоге я продал бизнес, успел за месяц до локдауна. И понял, что если и открою новый проект, то это будет точно не общепит.

Расскажу, как я открывал точки, что пошло не так и какие выводы я сделал.

Почему я решил открыть кофейню

Начать путь в предпринимательство я решил с кофе с собой. В Челябинске кофейный бум только начинался, подобных точек практически не было. Направление мне показалось перспективным, в Москве оно активно развивалось.

Из опыта в общепите была только работа в театральном буфете перед спектаклями. Налить чай, продать пирожное, улыбнуться и пожелать хорошего дня — вот все, что я умел. Как оказалось, это не так уж и мало.

Как сделать ремонт и не сойти с ума

Что нужно, чтобы открыть кофейную точку

Начал с регистрации бизнеса. Всю информацию о формах собственности и налогообложения узнавал через Гугл. Понял, что открывать ООО для микропредприятия было бы глупо: больше отчетности, сложнее вывести деньги. Поэтому выбрал ИП с режимом налогообложения ЕНВД — единый налог на вмененный доход. Налог на этом режиме платил от площади используемого помещения, для кофейной точки это выгодно.

Сейчас этот режим уже отменили, но для меня он оправдал надежды. Первое помещение было всего 8 квадратных метров, налоги выходили около 2000 Р за три месяца.

Чтобы найти помещение, я просматривал «Авито» и просто гулял по центру города в поиске предложений по аренде.

Так прошел месяц, пока я не понял: ИП есть, оборудование куплено, значит, нужно уже открываться.

Прогуливаясь, я нашел угол в холле офисного здания, который недавно сделали из заводского цеха. Там были дешевые офисы с высокими потолками и большими окнами. Это привлекло туда ребят творческой направленности: фотостудии, парикмахерские, студии дизайна, художественные мастерские. Мне показалось, что это идеальная аудитория для кофейной точки.

Мы договорились на 4000 Р в месяц, включая электроэнергию, это нормальная цена для Челябинска за 8 квадратных метров в холле. Арендных каникул не было, потому что ремонт не требовался, можно было поставить стойку и начать работать. Мы открылись буквально за две недели — закупили и завезли оборудование и мебель, продукты.

Когда я подписывал договор аренды, общепита в самом офисном центре и рядом не было. Но оказалось, что вместе с нами к открытию готовились конкуренты — в другой свободный угол этого холла заехали торговцы пирожками. Они поставили прилавок, утром привозили выпечку из цеха, у них работала тетушка необъятных размеров, которая включала на телефоне хиты 60-х. В атмосфере современной творческой молодежи это смотрелось странно, пирожки популярностью не пользовались, и через месяц они съехали. Еще через пару месяцев мы заняли этот угол под барную стойку для клиентов и несколько стульев.

Открывать точку я решил не один — хотелось, чтобы рядом был человек, на которого можно положиться. Поэтому позвал в команду друга, с которым подрабатывал в театральном буфете. На тот момент постоянной работы у него не было, зато он хорошо ладил с людьми.

Решили так: я беру на себя отношения с арендодателями и поставщиками, налоги и банк, занимаюсь поставками, закупкой молока, инвентаря, сиропов и прочих расходников. А с партнером мы посменно работаем за стойкой как бариста и вместе решаем остальные задачи вроде уборки. На еще одного бариста денег уже не было — перед открытием у меня оставалось всего 10 000 Р — запас на непредвиденные расходы.

Через несколько месяцев решили, что нужен человек на подмену по вечерам. Я дал объявление на местный сайт по поиску работы, нашелся студент, который пять раз в неделю приходил к шести вечера, дорабатывал два часа и потом делал уборку. Получал он 500—800 Р за смену.

Точка первые два дня работала на уровне безубыточности, потом начала уверенно расти. За год мы выросли до выручки 200 000 Р в месяц. В лучшие месяцы прибыль достигала 70 000 Р после вычета наших зарплат. Получается, что вложения отбились примерно за год.

Забегая вперед, расскажу про партнера. Где-то во время открытия второй точки он тяжело заболел и отказался от дополнительной нагрузки и партнерства. Договорились, что он останется работать в точке в качестве бариста, я же взял все управление на себя. В итоге он проработал у меня почти до самой продажи. Это очень важно — иметь в команде человека, на которого можно положиться.

Расходы на открытие первой кофейной точки — 304 000 Р

Как наладить работу точки кофе с собой

Чтобы открыть точку по продаже кофе с собой, нужно сразу же решать десятки проблем. Для начала разобраться, как в целом сделать хороший кофе. С этим мне повезло — оказалось, что у моих знакомых есть обжарочный цех. Они и обучили нас базовым навыкам приготовления напитков, поставляли зерно и помогали с обслуживанием оборудования.

Мало кто задумывается, но кофейня — это небольшой завод по переработке молока.

Моя точка в день потребляла минимум 10 литров. Поэтому найти хорошего поставщика молока — первая задача. Молоко мы заказывали у крупного челябинского молокозавода, цена за опт была на 20% ниже, чем в магазине. Плюс бесплатная и оперативная доставка — до вечера можно заказывать, в 8—9 утра молоко уже у тебя. Поставщиков кофе и молока мы никогда не меняли, проблем с ними не было. Воду тоже заказывали в больших объемах — 19-литровыми бутылями.

Сложнее было с поставщиками еды: вместе с кофе мы пробовали продавать сэндвичи, пирожные, печенье. Мы перебрали множество контрагентов, но ни с кем не удавалось работать больше года: кто-то закрывал бизнес, другие начинали сильно терять в качестве либо слишком сильно для нас поднимали закупочные цены.

Самые продаваемые напитки во всех кофейнях — капучино, латте и американо

Зато проверками не беспокоили совсем — малый бизнес на старте практически не сталкивается с контролем со стороны государства. Достаточно подать в местный Роспотребнадзор уведомление о начале работы. После этого в течение трех лет проверок не будет, если на бизнес никто не пожалуется. Поэтому контроль качества и клиентский сервис остаются на совести предпринимателя.

Когда говоришь, что ты владелец, люди легче идут на контакт и дают обратную связь по качеству вкуса. За счет такого фидбэка мы быстро доработали вкус нашего кофе — попробовали разную обжарку и в итоге нашли такой рецепт, который нравится постоянным покупателям. Были люди, которые стали ходить к нам специально за напитками. Работники офисов, которые привыкли покупать у нас напитки, стали рекомендовать нашу точку своим клиентам.

Еще нам помогло, что рядом открылся офис у филиала «Бизнес-молодость» — образовательный проект для предпринимателей. Каждую субботу у них было обучение, мы выходили на смену вдвоем и зарабатывали на их клиентах двойную или тройную выручку.

Слухи о нереальной маржинальности кофе уже погубили многих начинающих бизнесменов. Это не так — разберем на примере большого стакана капучино, у нас он стоил 150 Р :

Маржинальность в общепите около 20% — это уже успех.

Расширение бизнеса: вторая и третья кофейни

Источник

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

И какое помещение лучше не арендовать

В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.

У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.

В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.

Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.

Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.

«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».

Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.

Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.

Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?

Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.

Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.

Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:

Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.

Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.

Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.

Тщательно подойдите к выбору помещения

После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.

Договор аренды должен соответствовать закону

Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.

Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.

Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным

Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.

Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.

Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.

В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.

Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.

По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.

Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.

Что такое существенные условия договора и зачем они нужны

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.

Для любого договора существенными считаются условия:

Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:

Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Почему важно подробно описать объект аренды

Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.

Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.

Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.

Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Примеры из судебной практики

Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.

Решения АС г. Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-60674/16-60-521 PDF, 254 КБ

Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.

В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.

Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.

Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.

Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.

Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.

Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.

Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.

Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.

Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.

Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.

Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.

Какой срок аренды выбрать

Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.

Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.

В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.

Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.

Как зарегистрировать договор

Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.

Если все документы в порядке, примерно через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.

Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию. Это может занять еще несколько дней.

Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.

Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.

Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.

В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: договор с неопределенным сроком любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.

Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения

В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.

Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.

Образец хорошего передаточного актаPDF, 53,4 КБ

Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.

Пример из судебной практики

Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.

Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.

Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.

В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.

Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.

Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.

Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.

Что еще важно учесть при составлении договора аренды

Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.

Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.

Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.

Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.

Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.

Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.

Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.

Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:

Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.

Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.

Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.

В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.

В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.

Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.

Пример хорошей формулировки без разночтений:

«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».

Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.

Нужен ли юрист при заключении договора

Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.

Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.

Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.

Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения

Источник