договор аренды смена собственника не несет за собой
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментарий к ст. 617 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.
Судебная практика по статье 617 ГК РФ
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не прекращает соответствующие арендные отношения.
Исходя из изложенных норм, общество указывает на наличие у Управления Росреестра обязанности по внесению в ЕГРН записи об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды в пользу общества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 424, 452, 606, 614, 617, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», и исходили из того, что поскольку Общество (арендатор) своими конклюдентными действиями по внесению на протяжении нескольких лет до прекращения договора аренды арендной платы за пользование нежилым помещением в размере, указанном в дополнительном соглашении к договору аренды, фактически согласовало изменение арендной платы, спорная денежная сумма не может быть признана неосновательным обогащением ответчиков.
Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований Департамента, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовался статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 450, 453, 610, 617, 621, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 21, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходил из следующего: односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка, заключенного с Умаровым Р.Н., был направлен последнему по истечении десяти месяцев с момента смерти гражданина; доказательства отсутствия наследников арендатора, равно как и направления им соответствующего уведомления об отказе от договора аренды данного земельного участка заявителем не представлены; поскольку Департамент с заявлением на регистрацию прекращения права аренды не представил все необходимые документы, у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка по спорному договору.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 12, 195, 196, 200, 301, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона от 06.07.1999 N 191-КЗ «О порядке передачи объектов государственной собственности Краснодарского края в муниципальную собственность и приема объектов муниципальной собственности в государственную собственность Краснодарского края», разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2016 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А45-28607/2017.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 12, 304, 606, 610, 617, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.33, 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 12, 166, 167, 168, 246, 307, 333, 421, 431, 610, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 31 и 32 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пунктах 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришли к выводу об обоснованности первоначального иска в части взыскания с предпринимателя 756 845 руб. 81 коп. долга и 105 381 руб. 55 коп. пеней и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования.
Имеет ли право новый арендодатель требовать заключения договора аренды на новых условиях?
В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Вопрос
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Ответ
Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.
Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.
В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.
Обоснование
Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако все не так однозначно.
К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя. Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.
То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором
Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.
Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.
Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.
Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).
Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.
В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Кто обязан вернуть «страховой депозит» арендатору, если сменился собственник – арендодатель: толкование ст. 617 ГК РФ в Определении ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019
На мой взгляд, рассмотренное ВС РФ дело – хороший практический пример для того, чтобы определить сферу действия ст. 617 ГК РФ и ее связь с общими нормами ГК РФ, обратить внимание на особенности толкования обычных и случайных условий договора в аренде, а также задуматься об объеме прав и обязанностей сторон в договоре аренде и на перспективу оценить, какие именно вопросы стоит учесть в случае перемены лиц в обязательств, чтобы как раз минимизировать «неожиданные» споры.
Существо отношений:
Смена собственника – арендодателя
Суть спора и позиции нижестоящих инстанций.
(1) лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя,
(2) прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. Дополнительно ВС РФ сослался на ст. 115 Закона о банкротстве, регламентирующую порядок и последствия замещения активов должника, отметив, что, что по смыслу данной нормы к вновь созданному обществу переходят все имущество, имущественные права и корреспондирующие им обязанности должника.
(3) В отношении договорной позиции арендодателя это означает следующее: пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений.
Комментарий:
Тот случай, когда по существу позиция ВС РФ заслуживает одобрения.
Полнота и логичность аргументации ВС РФ вполне может стать предметом самостоятельного обсуждения.
Однако с практической точки зрения в поддержку позиции ВС РФ и в ее развитие можно добавить следующее.
Подытоживая, можно сделать практический вывод о том, что
ВС РФ: новый владелец сданной в аренду недвижимости имеет право на получение арендных платежей и до регистрации своего права собственности на нее
 |
| AntonMatyukha / Depositphotos.com |
Наряду с общим правилом о принадлежности доходов от использования имущества его собственнику гражданское законодательство предусматривает возможность закрепления, например, в договоре условия о получении таких доходов иным лицом (ст. 136 Гражданского кодекса). Основываясь на данном положении, Верховный Суд Российской Федерации в недавно вынесенном решении указал на правомерность получения новым владельцем недвижимого имущества, сданного в аренду, арендных платежей за период с момента передачи ему этой недвижимости до регистрации права собственности на нее (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16 августа 2019 г. № 305-ЭС19-5838).
Сторонами в рассмотренном деле являлись индивидуальный предприниматель Т. (далее – ИП, истец) и ООО «Р.» (далее – ответчик), заключившие в декабре 2016 года договор купли-продажи недвижимого имущества – нескольких нежилых помещений, – обремененного долгосрочной арендой и ипотекой. Договором было предусмотрено, что ИП (далее также – покупатель) становится собственником данного имущества с момента государственной регистрации права собственности на него и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права – при условии полной оплаты стоимости приобретаемых помещений. Согласно составленному после внесения покупателем обозначенной суммы акту приема-передачи имущество было передано покупателю 18 января 2017 года, а право собственности ИП на него зарегистрировано 29 декабря того же года. В течение трех дней с момента регистрации этого права ответчик должен был перечислить истцу арендную плату, полученную от арендатора проданного помещения за прошедший с даты подписания передаточного акта период, – данное обязательство было закреплено в гарантийном письме от 23 января 2017 года. Его неисполнение и стало поводом для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности в размере полученных им с момента подписания передаточного акта до регистрации перехода права собственности на имущество арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства.
Суд первой инстанции, указав, в частности, что составленное ответчиком гарантийное письмо свидетельствует о признании им наличия соответствующей задолженности перед истцом, а доказательства перечисления арендных платежей в установленный срок отсутствуют, удовлетворил требования истца (решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2018 г. по делу № А40-21568/2018).
Нюансы процедуры регистрации перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору – в Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Ответчик обжаловал данное решение, отметив в апелляционной жалобе, что право на получение арендных платежей возникло у истца только после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Апелляционный суд поддержал эту позицию, подчеркнув, что хотя покупатель и является законным владельцем имущества с момента его передачи, распоряжаться им до осуществления государственной регистрации права собственности он не может – собственником имущества до этого момента остается продавец (при условии добросовестности его действий). При этом законом прямо предусмотрено, что право сдавать имущество в аренду принадлежит именно собственнику (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, до регистрации перехода права собственности на недвижимость арендодателем являлся ответчик, а значит, требование о взыскании с него задолженности по перечислению арендных платежей в пользу истца не подлежит удовлетворению, заключил суд и отменил решение суда первой инстанции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. № 09АП-37260/18). Подача истцом кассационной жалобы ситуацию не изменила – окружной арбитражный суд согласился с выводами апелляционного суда и оставил его решение без изменений (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 января 2019 г. № Ф05-22705/18).
Однако ВС РФ обратил внимание на то, что при рассмотрении данного дела разрешению подлежит вопрос не о надлежащем арендодателе, а о наличии обязанности продавца перечислить покупателю полученную от арендатора в установленном порядке арендную плату за период с даты подписания передаточного акта к договору купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее имущество. Суд первой инстанции, по мнению ВС РФ, на основе анализа положений договора купли-продажи, согласно которым покупатель с момента передачи имущества осуществляет права владения и пользования им и принимает на себя расходы по его содержанию, и содержания гарантийного письма пришел к правильному выводу о наличии у продавца обязанности по перечислению продавцу арендной платы за обозначенный период. Во-первых, принцип свободы договора позволяет сторонам самостоятельно определять все условия заключаемых сделок за исключением необходимых в силу закона или иных правовых актов (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Во-вторых, возможность определения принадлежности доходов от использования имущества сторонами договора прямо предусмотрена законодательством (ст. 136 ГК РФ), поэтому, как подчеркнул Суд, они вправе установить, что доходы от продаваемой по заключенному ими договору вещи причитаются покупателю не с даты государственной регистрации перехода права собственности, а с иного момента.
Поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК РФ), ответчик, подтвердивший, причем в письменной форме, принятую на себя обязанность, не вправе без существенных на то оснований ссылаться на ее отсутствие и должен был перечислить истцу обозначенную арендную плату, заключил ВС РФ и отменил решения судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силу решение суда первой инстанции.