договор аренды земли у государства
Нюансы аренды земли у государства под бизнес
Для формирования инфраструктуры бизнеса часто нужны участки земли.
Их покупка не всегда оправдана – нет свободных средств для вложения, планируется только временное использование. Как же быть в таком случае?
Решение – взять в аренду землю у государства, муниципального управления. Детали процедуры обсуждаем в статье.
Требования к арендатору и условия использования участка
Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ. Арендаторами могут выступать физические и юридические резиденты РФ, граждане других государств и организации с иностранным капиталом.
Сначала определяется вид использования земли, основание – ст.7 ЗК. Это влияет на сроки аренды и ограничения на проведения каких-либо работ, рекультивации.
Условия передачи и использования участков прописаны в ст.39.8 ЗК РФ:
Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования, назначения участка.
Сроки аренды участка для бизнеса определены в п.8 ст.39.8:
Возможно заключение соглашения с дальнейшим выкупом участка. Это зависит от статуса участка, его целевого использования.
Любое нарушение договора станет причиной его одностороннего расторжения. Перед этим государственная (муниципальная) комиссия проводит проверку, составляются акты, которые станут основанием для аннулирования соглашения.
Как найти и выбрать участок?
Узнать границы участка, его категорию и форму собственности можно на публичной кадастровой карте. Она размещена на сайте Федеральной Кадастровой Палаты, которая входит в структуру Росреестра. Рекомендуется ознакомиться с классификатором разрешенного использования земельных наделов – приложение к приказу Минэкономразвития №540.
Главы ЗК с описанием земельных участков для коммерческой деятельности по назначению:
Помимо кадастровой карты узнать о свободных наделах можно в городских и поселковых администрациях. Особые условия аренды могут быть прописаны в региональных законодательных актах. Но они не должны противоречить общегосударственным.
Узнать о возможности найма участка у государства можно по кадастровой карте. В графе «Форма собственности» должно быть значение «Собственность публично-правовых образований». Дополнительно рекомендуется уточнить информацию в органах местного самоуправления.
Как взять: порядок оформления
Пошаговая инструкция по оформлению аренды под бизнес выглядит следующим образом:
Подача заявления
Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.
В заявлении указывают следующую информацию:
Заявление можно передать напрямую в местную администрацию или через МФЦ. Документ регистрируется в секретариате, заявителю выдаются копия с «мокрой» печатью и датой принятия.
Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов самоуправления.
Аукцион
Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или заявителя.
Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.
Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.
Копию протокола можно использовать в качестве доказательства неправомерности решения, если в процессе торгов были допущены нарушения.
Найм без торгов
В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.
Примеры оснований для заключения договора без торгов:
Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.
Невозможность участия в торгах можно оспорить, если доказать нарушение регламента органами местного управления в суде.
Заключение договора
Соглашение об аренде земли составляется местной администрацией.
В документе отображаются общие положения:
Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.
После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:
Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.
Стоимость процедуры
Для расчета стоимости аренды руководствуются Постановлением Правительства №582. Учитывается потенциальная доходность участка, его кадастровая стоимость, назначение. Местная администрация может применять ставки арендной платы для определенных видов наделов, находящихся в федеральной собственности.
Альтернатива – расчет фиксированной годовой платы. Для этого применяется такая формула:
Последний зависит от вида деятельности.
Для предпринимателей применяется два вида коэффициента:
Организаторы аукциона могут назначить задаток для всех участников. Его размер обычно составляет не менее 20% от начальной ставки аренды. Его нужно внести до начала торгов, предварительно заключив соглашение. В случае проигрыша сумма будет возвращена.
Дополнительные расходы:
Это основные виды расходов, кроме них может потребоваться услуга специалистов по оспариванию или формированию актуальной кадастровой стоимости. Она влияет на арендную плату.
Специализированные юридические компании могут взять на себя полное оформление договора аренды. Цены на их услуги зависят от характеристики земельного надела, целевого назначения.
Если получен отказ?
Местные органы самоуправления могут отказать в аренде конкретного земельного участка.
Но для этого нужны веские основания – надел закреплен муниципалитетом под другие нужды, на участке есть государственная постройка или другие объекты инфраструктуры.
Представители должны письменно обосновать отказ.Если в действиях властей есть нарушения законодательства, решение можно обжаловать в суде. Для этого необходимо сделать следующее:
Вероятность положительного решения судей зависит от фактической степени нарушения законодательства местной администрацией. Так же влияет эффективность выбранной стратегии, уровень знаний в этой области права.
Досудебное урегулирование – удобный способ решения конфликтных вопросов с органами муниципальной власти. Важно правильно составить первую претензию и придерживаться «буквы закона» во всех последующих переписках.
Какие могут возникнуть сложности?
Интересное видео
Полезная информация по теме в видео:
Заключение
При желании аренды земли у государства под бизнес рекомендуется учитывать вышеуказанные факторы. При решении споров рекомендуется воспользоваться услугами профильных юристов. Эти дополнительные траты повышают вероятность аренды земельного участка у государства под бизнес.
Особенности долгосрочной аренды земельного участка
В зависимости от целевого использования земельного участка аренда его бывает краткосрочной и долгосрочной.
Срок напрямую зависит от того, как арендатор планирует использовать землю.
Какие особенности имеет долгосрочный наем и как правильно правильно оформить документы и составить договор? Расскажем подробно в данной статье.
Что представляет собой?
В законодательстве четкого определения долгосрочности нет. На практике — это период от 5 до 49 лет. Такую землю чаще арендуют под строительство жилища, ведение хозяйства или для последующего выкупа в собственность.
Оформить надел в долгосрочный наем можно для различных целей. Прежде чем подавать заявление, необходимо уточнить, каково его целевое назначение.
Договор оформляется с муниципальной властью для целей:
Смена цели эксплуатации допускается, но с разрешения администрации.
Законодательное регулирование
Землю в долгосрочную аренду предоставляют только с учетом правил и условий, обозначенных законодательством.
При таком порядке физические лица и организации имеют право выкупа участка в дальнейшем. Если период действия договора превышает 1 год, его необходимо регистрировать в Росреестре — статья 651 ГК.
Ст. 39.8 Земельного кодекса регламентирует сроки найма и дает список земельных участков, которые подлежат аренде на длительный период. Статьи главы V.1 содержат информацию, касающуюся размера арендной платы (ст. 39.7), особенностей договора найма (ст. 39.8), организации и проведения аукциона (ст. 39.11) и пр.
Какие земли разрешено брать?
Среди имеющихся типов земель на долгосрочную аренду выделяют лишь 5 категорий. Участки, принадлежащие к резервным землям и охраняемым территориям, не могут изыматься из оборота — оформить их в наем не удастся.
Чтобы заключить договор долгосрочной аренды, используют земли:
На предоставляемые государственной властью территории имеются законодательные ограничения. Для взятия в наем каждого типа земли требуется соблюсти условия, описанные в законодательстве.
Оформить государственную землю в аренду разрешено на любой период. Но имеются максимальные (49 лет) и минимальные (5 лет) ограничения. Чаще наем оформляется на 3 года – 10 лет.
Не удастся взять в наем земли:
Информация о том, какие земли разрешено арендовать, а какие нет, доступна региональной администрации по месту проживания или расположения участка.
Порядок оформления
Оформление найма земли на длительный срок возможно несколькими способами:
Долгосрочная аренда возможна при соблюдении условий:
Требования распространяются на участки, которые не входят в резерв государства.
Заключение соглашения возможно и без торгов.
В упрощенном порядке оформить аренду могут льготные категории граждан — те, которые считаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, многодетные семьи и инвалиды. Им территорию предоставляют бесплатно либо по сниженной цене. По упрощенной схеме арендуется земля, не имеющая кадастрового номера.
Алгоритм действий:
Если человек намерен приобрести территорию для строительных работ, он обращается в администрацию с заявлением.
Если в течение 1 месяца не поступят заявки от потенциальных арендаторов, участок отдается заинтересованному гражданину по минимальной сумме.
Необходимые документы
Если сторонами сделки выступают физические лица, договор долгосрочного найма заключается на основании их паспортов. Арендатор вправе запросить у арендодателя правоустанавливающие бумаги на участок, выписку ЕГРН.
Если одним из участников является юридическое лицо, подготавливаются:
Арендуя участок у государства, оформляется заявление с просьбой предоставить территорию. Чтобы сделка стала законной, соглашение необходимо зарегистрировать.
В Росреестр подаются:
В зависимости от обстоятельств, список справок может отличаться.
Договор
Договор аренды земли — документ, который регулирует отношения между сторонами сделки. Должен содержать полную информацию и условия пользования землей.
В договоре указывается:
Особое внимание должно уделяться описанию земли. Обнаружение неточностей станет основанием для признания договора не имеющим силы.
По завершении срока действия договора он автоматически признается недействительным. Особенность долгосрочного договора — регистрация в Росреестре.
Особенности получения земли от государства
Аренда территории у государства имеет ряд преимуществ — получение льгот, выкуп земли по завершении срока найма, продление аренды.
Долгосрочный наем — сделка, заключенная между муниципальной властью и арендатором. Аренда имеет ограничения по срокам, которые зависят от цели использования и месторасположения земли. Взятие надела в наем возможно напрямую и через аукцион.
Процедура проведения торгов включает:
Проведение торгов возможно при наличии не менее двух участников. Победитель получает от администрации протокол, который понадобится для заключения сделки.
В период действия договора арендатор вправе сдавать участок в субаренду. Об этом необходимо уведомить государственный орган за 1 месяц. Главное условие — сдача надела в субаренду с целевым назначением, идентичным изначальному.
Как расторгнуть?
Договор аренды имеет сроки действия, но стороны имеют право расторгнуть его досрочно. Инициаторами могут выступать как арендатор, так и собственник надела.
Условия, при которых аренда прекращается по требованию владельца земли:
Арендные отношения прекращаются и при неиспользовании территории в течение трех лет.
По решению арендатора договор расторгается, если:
Соглашение может расторгаться и по иным причинам, обговоренным при подписании соглашения.
Если решение о расторжении обоюдное, оформляется дополнительное соглашение, которое регистрируется в Росреестре. Условия стороны обсуждают совместно.
Арендная плата
Арендную плату устанавливает федеральная и региональная власть. При заключении договора с юридическим лицом размер платы не может превышать земельный налог.
Рассчитывается стоимость различными способами:
На начальную цену влияют данные из ЕГРН — как основа учитывается кадастровая или рыночная стоимость. При расчете дополнительно учитывается коэффициент зоны и поправки. Также на размер платы влияет площадь участка.
Региональные органы власти не имеют права устанавливать арендную плату выше федеральной.
Оформление в собственность
Согласно законодательству имеется несколько оснований перевода земли из аренды в собственность: отчуждение земельного надела государством, использование длительное время и желание приватизировать участок.
Пошаговая инструкция:
Если администрация отказывает, такое решение можно обжаловать.
Заключение
Таким образом, долгосрочная аренда — пользование землей в течение 5 – 49 лет. Порядок оформления найма регламентирован законодательством. По окончании срока аренды участок можно оформить в собственность.
На каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом? Как оформить участок?
Аренда участка земли с его дальнейшим выкупом – удачное решение покупки с минимальными расходами. Важно знать, при каких условиях возможен этот вариант, и как происходит данная процедура.
Можно ли арендовать земельный участок, чтобы затем его выкупить?
Законодательство позволяет арендовать государственную землю с последующим выкупом при соблюдении ряда условий. Земельные отношения в Российской Федерации регулирует Земельный кодекс. Кроме того вопросы, связанные с арендой участков и их выкупом, регулируются такими нормативными актами:
Статья 606 ГК РФ. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Участок может быть арендован и с торгами, и без таковых.
При аренде без торгов арендатор должен использовать с землю с конкретными определенными законодательством целями:
Если надел арендуется с этими целями, нужно обратиться в городскую или районную администрацию с целью согласовать проведение межевания и кадастровой регистрации.
Условия
Физические и юридические лица, имеющие недвижимое имущество на земельных участках, что брались в аренду у государства либо муниципалитета, могут выкупить эту землю.
Если на арендованной земле отсутствует недвижимость, продажа организовывается посредством торгов на аукционе. Ввиду этого цена земли может увеличиться. Для избегания торгов рекомендовано заранее возвести на участке определенную постройку и зарегистрировать недвижимость, а уже потом оформлять документы на выкуп (более подробно вопрос о том, можно ли построить дом на арендованном участке и как потом все оформить в собственность, мы рассматривали в отдельной публикации).
Арендатор, взявший в долгосрочную аренду землю и построивший на ней недвижимость, имеет исключительное право на выкуп. При наличии на земле приватизированной недвижимости выкупная цена не может быть больше, чем кадастровая стоимость. То, кто выступает владельцем – государство или муниципалитет, никакой роли не играет.
Религиозные структуры имеют право выкупать участки, где находятся сооружения благотворительного либо религиозного характера на весь период, в течение которого они используются.
Если надел имеет сельскохозяйственное назначение, то арендатор имеет исключительное право ее выкупа только после того, как пройдет три года с момента подписания договора аренды. При этом участок должен использоваться по назначению, в противном случае возможна потеря преимущественного права выкупа.
Территория может иметь любую площадь, при этом срок, на который была взята в аренду земля, не играет роли.
Государственные структуры могут запрещать возведение на арендуемой земле объектов либо их реконструкцию. Это касается лишь владений государства, но не муниципалитета. Кроме этого государство не может дать запрет реконструировать объект капитального строительства, если это не спровоцирует смену использования территории.
Как взять у администрации надел в пользование с последующим его приобретением: пошаговая инструкция
Гражданин, желающий получить в аренду участок с его дальнейшим выкупом, должен следовать четкому алгоритму. Сначала нужно выбрать подходящий участок. Существует два варианта для этого: отслеживание предложений по участию в торгах или их самостоятельная инициация. Также можно пойти иным путем. С целью получения данных о наличии свободных участков можно обратиться в МФЦ с запросом выписки о землях, которые находятся во владении государства либо муниципалитета.
Куда обращаться?
Для аренды нужно обратиться в администрацию муниципалитета, районную администрацию либо специализированный комитет для предварительного согласования. Обращаясь в госструктуры, вы должны подать заявление относительно согласования предварительно без торгов. Последнее пишется в свободной форме и включает в себя кадастровый номер участка и указание желания о его получении в аренду.
После его получения власти оповестят о проведении торгов. Если в течение 30 дней не появятся иные кандидаты, арендный договор будет заключен без аукциона.
Заявление
После этого юристы администрации готовят договор аренды с правом выкупа в течение 30 дней. Затем еще 30 дней гражданин получает для изучения договора и его подписания.
Документы
Для заключения арендного договора требуются следующие бумаги:
Кадастровые документы и межевой план могут быть получены в отделе муниципалитета. Если земля не будет поставлена на учет в соответствии с установленным порядком и не будет иметь определенных границ, будет нужно осуществление межевых работ за свой счет.
Муниципальным органом для заключения договора аренды должны быть предоставлены такие документы:
Заключение договора
Договор аренды должен быть подписан в трех экземплярах. Затем вносится арендная плата на полгода вперед. Договор должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Заключается он на срок не меньше трех лет. За это время арендатор должен построить на земле жилое здание, сарай либо гараж. Строение должно быть зарегистрировано в Росреестре в порядке, определенном законодательством. В этом случае собственник сможет выкупить участок за 3% от кадастровой стоимости.
Если гражданин будет применять участок не по назначению, муниципалитет может расторгнуть договор.
В договоре должны содержаться такие данные:
Чтобы зарегистрировать арендные отношения, в Росреестр либо МФЦ нужно предъявить такие документы:
Стоимость
Выкупная стоимость взятого в аренду участка не может быть больше кадастровой стоимости – это максимальный предел. Цена формируется с учетом процентной ставки от кадастровой стоимости. Последняя в свою очередь определяется регионом нахождения участка. Минимальный процент, возможный при выкупе государственной территории, составляет 2,5%.
В среднем если на участке есть строения выкупная цена будет составлять 60% от кадастровой цены. Если возникнет надобность изменить целевое назначение участка, цена может увеличиться до 80% от кадастровой стоимости.
Причины отказа
Договор с государством или муниципалитетом значительно выгоднее соглашения об аренде с частным лицом. Его условия довольно простые и прозрачные. Но в некоторых случаях возможны трудности с получением желаемого участка. Отказ возможен в таких ситуациях:
Как получить: порядок приобретения по завершению срока пользования
С целью оформления выкупа взятого в аренду участка нужно обращаться в муниципалитет или территориальная структура. Алгоритм выкупа выглядит следующим образом:
Заявление о передаче надела в частную собственность необходимо писать на имя главы муниципалитета. Оно должно содержать площадь, адрес участка, его категорию, назначение, кадастровый номер. Также нужно подтвердить согласие на обработку личных данных.
Получить в аренду государственную или муниципальную землю может каждый человек. Это может стать неплохим стартом для возведения дома либо ведения хозяйства. В дальнейшем можно выкупить полученную землю, став ее полноправным хозяином.