договор безвозмездного пользования нежилым помещением между физ лицом и ип налогообложение
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Договор безвозмездного пользования жилым помещением представляет собой соглашение, по которому одна сторона передает временное право пользование помещением или его частью другой стороне на безвозмездной основе.
Субъектами по указанному соглашению являются Ссудодатель – лицо, предоставившее во временное пользование жилое помещение, и Ссудополучатель – лицо, которое пользуется жилым помещением в рамках такой сделки на безвозмездной основе.
Следует отметить, что в качестве субъектов договора безвозмездного пользования жилым помещением могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом юридические лица по такой сделке могут участвовать исключительно с целью использования помещения для проживания в нем граждан.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением нуждается в письменном оформлении, так как есть необходимость закрепить обязанности Сторон по договору. Поэтому ниже, на примере договора безвозмездного пользования квартиры, мы поэтапно разберем, как оформить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Преамбула
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
В преамбулу договора традиционно входят:
Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:
Предмет
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах документа. В данном случае, предметом будет выступать квартира.
В разделе о предмете следует четко описать характеристики квартиры, а именно:
Итак, пункт о предмете выглядит следующим образом:
Ссудодатель передает право пользования на безвозмездной основе Ссудополучателю квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова дом 30, корпус 7, 18 этаж, квартира 563, состоящую из 4 (Четырех) комнат, площадь составляет 80 (Восемьдесят) квадратных метров.
Квартира по праву собственности принадлежит Ссудодателю на основании договора купли-продажи квартиры от 01.09.1995 г, зарегистрированного 10.08.1995 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Кургану за №777/777/1995-999. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 99 АА 999999, выданным 10.09.1995 г. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости прилагается.
Обязанности сторон
В этом разделе прописываются обязательства между Контрагентами. Обозначаться в таком пункте могут различные обязанности по взаимному согласию сторон, мы же остановимся на основных формулировках. Итак, выглядит данный раздел следующим образом:
Ссудодатель обязуется:
Предоставить указанное в пунктах настоящего соглашения жилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
Обеспечить Ссудополучателю доступ в указанную квартиру.
Ознакомить ссудополучателя с правилами пользования жилым помещением.
Ссудополучатель обязуется:
Использовать квартиру строго по целевому назначению.
Содержать жилое помещение в надлежащем состоянии.
Оплачивать коммунальные и иные услуги связанные с проживанием в квартире.
После прекращения действия договора возвратить жилое помещение в технически исправном состоянии, в котором оно находилось при приеме-передаче квартиры (с учетом естественного износа).
Ответственность сторон
В тексте документа фигурирует информация об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут взаимную материальную ответственность. Данный пункт является неотъемлемой составляющей в таком виде соглашения. В тексте документа такой пункт прописывается следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность, в случае если в указанной квартире были обнаружены недостатки, о которых он не сообщил Ссудополучателю.
Если же недостатки были оговорены, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае причинения ущерба указанной квартире.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нецелевого использования указанного жилого помещения.
Разрешение споров
Также может указываться информация о порядке разрешения споров между сторонами. В рамках соглашения, Контрагенты могут указать различные условия, мы же выделим те, которые применяются чаще всего:
Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.
В конце документа ставятся подписи сторон, и договор считается заключенным.
Форма договора
Договор безвозмездного пользования жилым помещением оформляется в простой письменной форме.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
По договору безвозмездного пользования нежилым помещением одна сторона передает другой стороне временное право пользования объектом недвижимости на безвозмездной основе.
Субъектами по соглашению являются Ссудодатель – лицо, предоставившее во временное пользование объект недвижимости, и Ссудополучатель – лицо, которое пользуется таким объектом в рамках правил, установленных договором на безвозмездной основе.
В качестве субъектов договора безвозмездного пользования жилым помещением могут выступать как физические, так и юридические лица. Особая польза при заключении такого вида соглашения приносится индивидуальным предпринимателям.
Данный документ нуждается в письменном оформлении, так как есть необходимость закрепить обязанности Сторон по договору. Поэтому ниже, на примере договора безвозмездного пользования магазинным помещением, мы поэтапно разберем, как оформить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Преамбула
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
В преамбулу договора традиционно входят:
Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:
Предмет
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение.
В разделе о предмете следует четко описать характеристики такого помещения, а именно:
Итак, пункт о предмете выглядит следующим образом:
Ссудодатель передает право пользования на безвозмездной основе Ссудополучателю нежилое помещение, расположенное по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова 72Б.
Общая площадь помещения составляет 50 (Пятьдесят) квадратных метров.
Согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации Арендодатель является собственником помещения.
Целевое назначение арендуемого помещения – розничная торговля товарами краткосрочного пользования (одежда).
Настоящий договор заключается на неопределенный срок.
Обязанности сторон
Обязанности сторон являются неотъемлемой составляющей документа. В данном разделе могут быть прописаны различные обязательства по взаимному согласию Сторон, мы же остановимся на основных формулировках. Итак, выглядит данный раздел следующим образом:
Ссудодатель обязуется:
Предоставить указанное в пунктах настоящего соглашения нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании нежилым помещением.
Обеспечить Ссудополучателю доступ в указанное помещение.
Ознакомить Ссудополучателя с правилами пользования нежилым помещением.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ссудополучатель обязуется:
Содержать магазинное помещение и содержащееся в нем оборудование в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции помещения без согласия Ссудодателя.
Использовать помещение строго по целевому назначению.
Соблюдать технику безопасности при пользовании нежилым помещением.
После прекращения действия договора возвратить нежилое помещение в технически исправном состоянии, в котором оно находилось при приеме-передаче (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными. Итак, в тексте документа пункты прописываются следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нанесения ущерба объекту, сданного ему в пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае использования помещения не по его целевому назначению.
Разрешение споров
В этом разделе указывается информация о порядке разрешения споров между сторонами. В рамках соглашения, Контрагенты могут указать различные условия, мы же выделим те, которые применяются чаще всего:
Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.
В конце документа ставятся подписи сторон, и договор считается заключенным.
Регистрация
Если сделка заключается между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, то она не нуждается в государственной регистрации.
Форма договора
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением оформляется в простой письменной форме.
Риски от безвозмездно полученного имущества при УСН (а также работ, услуг, прав)
Автор: Гришина О. П., редактор журнала
Стоимость безвозмездно полученного имущества признается для целей налогообложения внереализационным доходом. Соответственно, стоимость такого имущества должна быть учтена в налоговой базе по УСНО. Но нередко этот нюанс «упрощенцы» упускают из виду. Цена такой ошибки – доначисление налога (в том числе налогов в рамках общего режима налогообложения – поскольку признание этих сумм доходом может повлечь утрату права на применение спецрежима).
А иногда они намеренно скрывают факт безвозмездного получения имущества, выдавая данную операцию за иную сделку (например, по получению займа, поскольку полученные в качестве займа денежные средства не признаются доходом при УСНО). Подобные действия «упрощенцев» также чреваты негативными последствиями в виде переквалификации сделки, влекущей за собой, как и в предыдущем случае, налоговые доначисления.
«Безвозмездно – значит, даром».
Общеизвестно, что «упрощенцы» при признании доходов обязаны руководствоваться правилом из п. 1 ст. 346.15 НК РФ. То есть они должны включать в состав доходов внереализационные доходы, определяемые на основании ст. 250 НК РФ. В их числе – доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Определяющий фактор для применения положений п. 8 ст. 250 НК РФ – безвозмездность дохода в виде полученного имущества (работ, услуг) либо имущественных прав. При этом безвозмездным получение является только в том случае, когда предоставление имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя имущества (имущественных прав) каких-либо встречных обязательств перед передающим лицом (Постановление АС ВСО от 16.06.2017 № Ф02-1420/2017 по делу № А10-1/2016).
Таким образом, «упрощенцы» в случае безвозмездного получения имущества при УСН (работ, услуг) или имущественных прав должны включить их стоимость в доходы при расчете «упрощенного» налога. Сделать это они должны независимо от применяемого объекта налогообложения – «доходы» или «доходы минус расходы». Но у этого правила есть несколько исключений – см. таблицу.
Норма п. 1 ст. 251 НК РФ
Доходы, не включаемые в состав внереализационных
Стоимость имущества*, если оно безвозмездно получено:
или от участника, доля которого в уставном капитале организации-«упрощенца» более 50 %;
или от компании, в уставном капитале которой организация-«упрощенец» владеет долей, составляющей более 50 %. При этом компания не должна быть зарегистрирована в офшорной зоне.
Примечание: в обоих случаях имущество (за исключением денежных средств) не должно быть передано третьим лицам в течение года со дня его получения
Стоимость имущества, имущественных прав, полученных от участника организации-«упрощенца» в качестве вклада:
или в уставный капитал;
или в имущество общества
Не являются доходом денежные средства, полученные от компании, участником которой является организация-«упрощенец» и вклад деньгами в имущество которой она вносила. Минимальная доля участия организации в «дочке» значения не имеет. Размер безвозмездно полученных денег не должен превышать размер вклада. Сумму вклада и полученных назад денежных средств нужно подтвердить документами
* Отметим: в пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится исключительно о передаче имущества. Поэтому в результате передачи имущественных прав в ситуациях, перечисленных в данной норме, у получателя таких прав возникает внереализационный доход.
Внереализационный доход для УСНО следует признавать (отражать в КУДиР) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ):
по безвозмездно полученному имуществу (имущественным правам) – на дату такой передачи;
по безвозмездно оказанным услугам (выполненным работам) – на дату получения услуги, работы;
по полученному в безвозмездное пользование имуществу – на последнее число каждого отчетного (налогового) периода, в течение которого используется это имущество.
Оценка дохода.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, – но не ниже определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Исходя из ст. 105.3 НК РФ рыночная цена – это цена, применяемая в сделке, сторонами которой являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, или в сделке, сторонами которой являются взаимозависимые лица.
Лица, не признаваемые взаимозависимыми, при исчислении налоговой базы учитывают цену, определенную договором дарения, предусмотренного ст. 572 ГК РФ.
Если безвозмездная передача происходит между взаимозависимыми лицами, то цена признается рыночной (и используется при определении налоговой базы) до тех пор, пока ее нерыночный характер не будет доказан налоговым органом в установленном порядке или сам налогоплательщик не признает, что цена, указанная в сделке, не соответствует рыночной, и не проведет корректировку в порядке, установленном п. 6 ст. 105.3 НК РФ.
Итак, «упрощенец», получающий безвозмездно имущество (работы, услуги), должен включить в налоговую базу доход, определяемый исходя из цен, установленных договором дарения или иным документом. Если передающей стороной является не взаимозависимое с «упрощенцем» лицо, такая цена считается по определению рыночной. Если безвозмездную передачу имущества (работ, услуг, прав) осуществляет взаимозависимое лицо – то доход «упрощенец» должен признать, исходя из рыночной цены.
Такой же принцип определения дохода подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. То есть «упрощенец», получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, должен включить в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (см. Письмо Минфина России от 25.08.2014 № 03-11-11/4229).
Взаимозависимость лиц и безвозмездная передача.
Любые сделки, сторонами которых являются взаимозависимые лица, привлекают пристальное внимание ИФНС. Взаимозависимость, по мнению налоговиков, априори означает сговор сторон с целью получения необоснованной налоговой выгоды. Правда, нередко подозрения оказываются беспочвенными – либо инспекторы, довольствуясь установлением факта взаимозависимости сторон сделки, не утруждаются сбором убедительных доказательств, однозначно указывающих на умысел в получении необоснованной налоговой выгоды.
Так было, например, в деле № А73-6021/2016, рассмотренном АС ДВО в Постановлении от 29.03.2018 № Ф03-644/2018.
Суть спора такова. ИП-«упрощенец» сдал в аренду здание ООО, в котором он являлся руководителем. ООО произвело в этом здании ремонтные работы и учло произведенные затраты в налоговой базе при исчислении налога на прибыль.
ИФНС по итогам выездной проверки сочла, что ремонтные работы, выполненные ООО, ИП получил безвозмездно, поскольку получение результата таких работ не связано с возникновением у него встречного представления, то есть обязанности передать ООО имущество (имущественные права) либо выполнить для него работы, оказать услуги. По мнению налоговиков, договор аренды недвижимого имущества содержит элементы двух различных договоров: договора аренды и договора подряда. Поэтому в рассматриваемом случае имела место безвозмездная реализация ремонтных работ, которая свидетельствует о получении ИП необоснованной налоговой выгоды. В результате ИП был доначислен «упрощенный» налог, начислены пени и штраф.
Предприниматель оспорил это решение ИФНС в суде. АС ДВО удовлетворил его требования, указав следующее.
ООО, являясь арендатором, было обязано (в силу договора и ст. 616 ГК РФ) содержать арендованное имущество в исправном состоянии. С этой целью и производились ремонтные работы по капитальному и текущему ремонту спорного объекта. Выполнение этих работ было необходимо для нормальной эксплуатации арендуемого имущества. Они не свидетельствуют о совершении ООО действий в интересах собственника имущества.
Сам по себе факт принадлежности здания на праве собственности ИП, являющемуся руководителем ООО, не доказывает, что эти работы осуществлены исключительно в интересах ИП, что он безвозмездно получил результат этих работ и, соответственно, что есть основания для вывода о получении им внереализационного дохода в смысле п. 8 ст. 250 НК РФ.
Судами признаки недобросовестного поведения предпринимателя не выявлены. Установленная ИФНС взаимозависимость участников спорных правоотношений без убедительных доказательств совершения ими действий с целью учета операций не в соответствии с их действительным экономическим смыслом не свидетельствует о получении ИП-«упрощенцем» необоснованной налоговой выгоды.
Таким образом, сам по себе факт взаимозависимости участников сделки по безвозмездной передаче имущества (работ, услуг, прав) не является безусловным доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. Предъявляя подобные претензии, ИФНС должна доказать, что взаимозависимость используется участниками сделки как возможность для согласованных действий, не обусловленных разумными экономическими или иными причинами.
О рисках переквалификации займов в безвозмездно полученные денежные средства.
В правоприменительной практике есть примеры судебных решений, в которых налоговики доказали фиктивность займов, полученных «упрощенцами» (см., например, Постановление АС СЗО от 07.10.2019 № Ф07-11692/2019 по делу № А42-10048/2018). Напомним: суммы полученных займов в силу пп. 10 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 346.15 НК РФ не признаются доходом для целей применения УСНО.
Есть также примеры, когда денежные средства, полученные «упрощенцами» в качестве займов, налоговики переквалифицировали в безвозмездно полученные денежные средства (см., например, Постановление АС ВВО от 10.03.2015 № Ф01-406/2015 по делу № А11-9731/2013). Последствия такой переквалификации, полагаем, очевидны:
или доначисление «упрощенного» налога из-за увеличения налогооблагаемых доходов;
или доначисление налогов в рамках общего режима налогообложения (поскольку увеличение размера полученных в налоговом (отчетном) периоде доходов может привести к утрате права на применение спецрежима).
Характерным примером переквалификации займов в безвозмездно полученные денежные средства является Постановление АС ЗСО от 05.12.2018 № Ф04-4510/2018 по делу № А03-384/2018.
Обстоятельства спора таковы. ИП-«упрощенец» получал от разных организаций беспроцентные займы (причем во всех договорах не был указан срок возврата заемных средств), всего в рамках таких договоров – более 60 млн руб. Указанные суммы он, руководствуясь нормами пп. 10 п. 1 ст. 251 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ, не включал в состав облагаемых доходов при исчислении «упрощенного» налога.
Налоговики, проанализировав денежные потоки и документы, переквалифицировали суммы полученных займов в безвозмездно полученные средства и включили их в состав внереализационных доходов (на основании п. 8 ст. 250 и п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Причем включение в доход всей суммы займов в данном случае привело не просто к доначислению предпринимателю «упрощенного» налога – в результате добавления к его доходам всех займов произошло превышение лимита дохода, установленного п. 2 ст. 346.12 НК РФ, и ИП утратил право на применение УСНО. Поэтому переквалификация займа привела к значительным доначислениям (НДФЛ, НДС, имущественных налогов) по всей деятельности ИП.
В деле № А03-384/2018 ИФНС представила суду следующие доказательства.
Все договоры займа по содержанию были идентичны – займы предоставлялись без процентов и без указания конкретного срока их возврата. На момент проверки ни один из полученных займов предприниматель фактически не возвратил. Кроме того, во всех договорах подпись со стороны контрагентов не содержит ее расшифровки (Ф. И. О.) и указания на должность.
В качестве заемщиков выступали организации, имеющие признаки фирм-однодневок:
их юридические адреса относятся к адресам «массовой регистрации»;
отсутствуют основные средства и штатные сотрудники;
представляется «нулевая» (минимальная) налоговая отчетность;
удельный вес налоговых вычетов по НДС – более 99 %;
расходы по налогу на прибыль максимально приближены к доходам;
выдача заемных средств не отражена в бухгалтерской отчетности;
движение денежных средств по расчетным счетам имеет транзитный характер;
Кроме того, почти все контрагенты-займодавцы исключены из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа либо ликвидированы по решению учредителей.
Все эти обстоятельства в совокупности, по мнению ИФНС, не только подтверждают, что займы выданы на нерыночных условиях, но и в принципе свидетельствуют о том, что предприниматель получал денежные средства на постоянной и невозвратной основе. Поэтому такие доходы подлежат включению в налоговую базу при расчете «упрощенного» налога.
Определением от 03.04.2019 № 304-ЭС19-3151 Верховный суд признал верной квалификацию ИФНС относительно характера полученных ИП денежных средств и реальности договоров займа.
В завершение данного раздела приведем еще два примера переквалификации налоговиками договоров займов (хотя дела напрямую не касаются «упрощенцев», аргументы и выводы, приведенные в них, на наш взгляд, заслуживают внимания):
Определение ВС РФ от 09.04.2019 № 307-ЭС19-5113 по делу № А26-3394/2018. В данном деле ИП, являясь учредителем нескольких обществ, заключал с ними договоры займа. Но, как доказала ИФНС, такие договоры (несмотря на то, что деньги предоставлялись под проценты, которые ИП реально уплачивал) фактически являлись прикрытием выплаты дивидендов;
Определение ВС РФ от 08.04.2019 № 310-ЭС19-3529 по делу № А09-1493/2018. В данном деле заем был переквалифицирован в безвозмездную финансовую помощь дочерней компании. ИФНС доказала фиктивность займа, указав на убыточность заемщика («дочки»), отсутствие у него реальных источников для погашения займа, осведомленность заимодавца («мамы») об этих обстоятельствах, систематическое продление срока возврата займа.
Обобщим сказанное. Сделки по безвозмездной передаче «упрощенцу» имущества (работ, услуг, прав) заведомо привлекут внимание налоговиков. Поэтому все операции «дарения» важно правильно оформить документально и, разумеется, своевременно отразить в налоговом учете. Иначе к «упрощенцу» могут быть применены финансовые санкции, а его налоговые обязательства – пересчитаны в рамках общего режима налогообложения.
Также есть риск переквалификации договоров займов (особенно между взаимозависимыми лицами – например, между компанией и ее учредителями) в безвозмездную финансовую помощь или получение иного налогооблагаемого дохода. Причем, как показывают примеры из судебной практики, подобным рискам подвержены не только беспроцентные займы, но и процентные займы (в том числе те, по которым проценты фактически начислялись и выплачивались).