договор дарения квартиры в казахстане
Что нужно знать о дарении недвижимости
Как подарить или получить жильё в дар и можно ли аннулировать дарение? Рассказываем о подводных камнях этого процесса.
Дарение — двусторонняя сделка (ст. 506-516 Гражданского кодекса РК, Особенная часть). Для оформления договора требуется желание дарителя и согласие одаряемого. Если с этим всё в порядке, то сделку можно совершить за 1-2 дня. Она состоит из нескольких этапов: обращение к нотариусу — проверка документов — оформление договора — оплата услуги — регистрация права собственности.
Для первого этапа понадобятся:
*В случае дарения долевой собственности, когда недвижимость разделена между сособственниками или супругами документально (у нотариуса или через суд), получение их согласия не требуется.
Стоимость нотариального оформления:
— детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам, внукам (с документальным подтверждением родственных отношений) — 7 МРП (19 446 тенге);
— другим лицам — 12 МРП (33 336 тенге).
В 2020 году 1 МРП равен 2 778 тенге.
Оплата не производится, если обе стороны являются инвалидами, участниками ВОВ или приравненными к ним лицами, либо она ложится на плечи финансово благополучной стороны.
После нотариального заключения сделки для госрегистрации договора дарения в ЦОН можно не обращаться. Сегодня эти манипуляции совершают нотариусы у себя в конторах и выдают новому собственнику уведомление о возникшем праве собственности. При этом у дарителя будет изъят предыдущий правоустанавливающий документ.
Никаких налогов при оформлении договора дарения платить не нужно! Но если подаренная недвижимость находится в собственности менее года и собственник решил продать её, то, согласно Налоговому кодексу РК, ему следует уплатить налог в размере 10 %.
Подводные камни дарения
Как отмечают специалисты, сделка по дарению недвижимости является наиболее уязвимой для дарителя, поскольку он или она отказываются от собственности при жизни, а взамен ничего не получают. Поэтому закон тщательно защищает интересы наиболее незащищённых категорий граждан: детей, недееспособных, граждан преклонного возраста или ведущих асоциальный образ жизни. Нотариусы при сомнении в добросовестности одаряемого отказывают в оформлении сделки либо требуют документы, подтверждающие дееспособность дарителя.
Когда дарение запрещено
Заключать подобную сделку не разрешается:
— от имени малолетних детей до 14 лет и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями *;
— работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
— государственным служащим, а также членам их семей в связи с должностным положением госслужащих или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
* Другие виды сделок (купля-продажа, обмен) за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, совершают их законные представители (родители, усыновители/удочерители, опекуны, попечители, патронатные воспитатели, другие заменяющие их лица, осуществляющие в соответствии с законодательством РК заботу, образование, воспитание, защиту прав и интересов ребёнка), если иное не предусмотрено законодательными актами.
Дарение сложно аннулировать или опротестовать в суде. Но всё же это возможно в следующих случаях:
— при угрозе здоровью или жизни дарителя или членам его семьи, исходящей от одаряемого;
— если будет доказано, что даритель не осознавал своих действий, находился под влиянием обмана, давления, угроз, насилия либо был недееспособен;
— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты;
— если дарение произведено от имени малолетнего ребёнка, не достигшего 14 лет, или недееспособного;
— если имущество являлось совместным (например, дарение приватизированной квартиры) или нажитым в браке. В договоре может быть указано право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого.
Как отказаться от дара
Если договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит госрегистрации.
Нюансы
— Пожилым дарителям, имеющим единственное жильё, юристы советуют заключать договоры ренты, подразумевающие пожизненное содержание.
— Подаренная недвижимость не является общим совместно нажитым имуществом супругов. Поэтому если кому-то из супругов подарят квартиру, дом, дачу, в случае развода они не подлежат разделу.
Договор дарения в РК: дарственная на квартиру
В Казахстане участились случаи мошенничества, связанные с договорами дарения недвижимости. Жертвами чаще всего становятся люди преклонного возраста, а обидчиками — недобросовестные родственники и опекуны.
Схема проста: сначала они стараются завоевать доверие, помогают по хозяйству, проявляют себя с лучшей стороны и так далее. Через некоторое время, как бы невзначай, мошенники дают старику понять, что жить ему осталось недолго, и, так как в могилу добро не унесешь, пора написать дарственную на скромную жилплощадь, что будет самой большой благодарностью за уход и ласку. Пожилые люди по доброте душевной соглашаются подарить недвижимость и, сами того не понимая, теряют ее безвозвратно, чаще всего оставаясь на улице.
Оформление дарственной — сделка необратимая за редкими исключениями, правомерность которых ещё нужно доказать
Обновленную информацию о нюансах договора дарения в Казахстане читайте здесь.
Юридические аспекты договора дарения в Казахстане
ГК РК гласит: договор дарения недвижимости это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность. Договор заключается в письменном виде, заверяется нотариально, а затем регистрируется в органах юстиции.
Заверение договора нотариусом не обязательно
В принципе, можно обойтись и без нотариуса, так как в законодательстве РК нет указания на обязательное нотариальное заверение. Главное, чтобы была соблюдена письменнаяформа договора и, впоследствии, он был зарегистрирован. При регистрации договора необходимо присутствие в регистрирующем органе дарителя и одаряемого. Впрочем, юристы все же рекомендуют удостоверять договор дарения нотариально, чтобы избежать споров, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Необходимо согласие всех сособственников
Если имущество имеет нескольких владельцев, к нотариусу нужно идти вместе со всеми сособственниками, потому что для заключения договора дарения необходимо получить их нотариально подтвержденное согласие. Если даритель на момент приобретения недвижимого имущества состоял в зарегистрированном браке, для заключения договора дарения необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на дарение имущества.
О нюансах оформления договора купли-продажи в Казахстане читайте в специальном материале.
Можно ли отменить договор дарения?
Как уже было сказано выше, договор дарения невозможно отменить, поэтому следует очень серьезно подумать, достоин ли человек, которого вы хотите осчастливить, такого подарка, и какие последствия может повлечь за собой ваша щедрость. Статьей 512 ГК РК установлено, в каких случаях даритель вправе аннулировать дарение, но эта мера применима только в следующих случаях:
1. Если одаряемый совершил покушение на жизнь
Это может быть покушение на вашу жизнь или кого-либо из членов вашей семьи или близких родственников, либо он умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Но это только в том случае, если вы это докажете. В прочих случаях отозвать договор дарения нельзя.
2. В случае смерти одаряемого
Еще одна возможность аннулирования договора, использование в тексте пункта о том, что в случае смерти одаряемого, недвижимость возвращается его предыдущему владельцу.
3. Если сделка была заключена под влиянием обмана, насилия, угрозы
Также Гражданским кодексом установлены основания недействительности сделки, если она была заключена под влиянием обмана, насилия, угрозы (п.9 ст. 159 ГК РК), но доказать эти факты очень непросто. Даже если такие доказательства есть, нужно спешить, ведь законом четко установлено, в течение какого периода можно обратиться в суд для признания сделки недействительной по вышеуказанному основанию. Срок — 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которой была заключена сделка (п.2 ст. 162 ГК РК).
4. Если одаряемый не согласен с дарением
Если одаряемому не нужен этот дар, он вправе в любое время до его передачи отказаться от него. Делается это в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
О том, какие схемы мошенничества наиболее распространены на рынке недвижимости, читайте здесь.
Мошенничество при оформлении дарственной на квартиру
В последнее время договор дарения, в силу несовершенства законодательной и судебной системы, стал удобной лазейкой для мошенников всех мастей, особенно это чувствуется в южной столице Казахстана, где цены на недвижимость близки к московским, а стало быть, растет накал страстей и желание получить квадратные метры бесплатно.
Первой в тревожный колокол забила активистка общественного движения «За справедливость» Руфина Галимзянова. Публичное обращение к гражданам размещено на сайте интернет-газеты «Зона KZ» (ресурс доступен по адресу www.zonakz.net под заголовком «Будьте осторожны: договор дарения все чаще используется в мошеннических схемах» от 8 августа 2014 г.). В своем обращении женщина призывает общественность обратить внимание на остро стоящую проблему потери имущества доверчивыми соотечественниками. Р. Галимзянова акцентирует внимание на том, что договор дарения имеет необратимый характер, и что ваша щедрость может легко обернуться против вас самих.
Впрочем, добровольное согласие на отчуждение имущества это еще полбеды. Активистка на собственном опыте столкнулась с явным фактом мошенничества, жертвой которого стал ее сын, обманутый собственной супругой, заставившей его подписать договор дарения недвижимости. Сын Р. Галимзяновой, живущий в городе Атырау, познакомился с женщиной и стал жить с ней в гражданском браке. Спустя некоторое время он приобрел квартиру, после чего сожительница настояла на официальной регистрации брачного союза. Затем, введя в заблуждение супруга, женщина хитростью получила подписи под договором дарения, в результате чего собственность на имущество перешла к ней.
— Несмотря на то, что договор был оформлен с грубейшими нарушениями, обращения в суд и даже Генеральную прокуратуру не помогли, — жалуется Галимзянова, — такое ощущение, что мошенники находят поддержку во властных структурах, куда мы обращаемся за справедливостью.
К слову сказать, была проведена даже почерковедческая экспертиза, которая установила, что в момент подписания договора человек находился в необычной позе, в необычном состоянии: «Что за необычная поза и необычное состояние могут быть, если договор подписывается в официальном учреждении?» — негодует общественница.
С большим трудом и только через Генеральную прокуратуру удалось добиться возбуждения уголовного дела. Но будет ли закон на стороне потерпевшего неизвестно, ведь в законе сказано, что договор дарения не имеет обратной силы. Единственная возможность расторжения договора прописана в 512 статье ГК РК, но ни убивать, ни наносить телесные повреждения потерпевшему никто не собирается, мошеннице вполне достаточно его квартиры. Этот случай далеко не единственный. В своем обращении Руфина Галимзянова говорит о мужчине, который уже два года живет в переходе. В «благодарность» за щедрый подарок его выгнали из собственного дома родственники, инициировав ссору. Активистка хочет оградить соотечественников от совершения необдуманного шага. По ее мнению, группой риска являются пожилые родители и люди, состоящие в браке. Руфина Галимзянова предупреждает, что законодательная и судебная система Казахстана вряд ли помогут человеку, попавшемув беду. Женщина настаивает на внесении изменений в закон о договоре дарения, дабы лучше защищать права дарителя. Общественница призывает пострадавших от подобного мошенничества связываться с ней и решать проблему совместно.
О необходимости внесения поправок в закон о договоре дарения говорит и Ирина Савостина, председатель ассоциации общественных объединений и движений по социальной и правовой защите пенсионеров РК «Поколение». Правозащитник приводит в пример случай, произошедший в г. Капчагай, с полу-парализованной женщиной с психическими отклонениями, которая стала жертвой мошенников.
— Чаще всего в роли аферистов выступают приближенные потенциальных дарителей, находящиеся возле них, якобы с целью ухода. Пострадавшей же стороной выступают престарелые, немощные люди, — объясняет Ирина Савостина.
Сейчас ей известно о трех фактах мошенничества в связи с договором дарения, но этих случаев, конечно, гораздо больше. На вопрос, какой выход видит активистка из сложившейся ситуации, Ирина Савостина отвечает:
— Пора развернуть пропаганду достойной жизни для престарелых в специализированных пансионатах по примеру Германии, Америки, Японии. А так же создать благотворительный фонд, призванный обеспечить людям достойную старость.
Так же, как и Руфина Галимзянова, Ирина Савостина уверена, что следует внести необходимые поправки в законодательство. На данный момент в ее практике нет ни одного удачного исхода в судебных процессах, инициированных обманутыми владельцами недвижимости. Общественница считает, что правоохранительные органы не торопятся помогать пострадавшим. Поэтому, как и всегда, спасение утопающих остается делом рук самих утопающих.
Советы читателям
У договора дарения есть альтернатива
О нюансах договора дарения рассказал юрист компании KORGAN Сакен Ешмуратов. Эта юридическая компания занимается представительством в суде, регистрацией юридических лиц, лицензированием, и, естественно, не обходит стороной квартирный вопрос.
— Как часто к вам обращаются люди по поводу заключения договоров дарения?
— Договор дарения совершается посредством нотариуса, у которого есть заготовленные бланки, формуляры, на основании которых выписывается договор дарения. В любом случае, если дело касается недвижимости, однозначно надо идти к нотариусу, так как это оградит вас от неприятностей, которые могут возникнуть впоследствии. Тем более что сейчас процедура упрощена. Раньше после посещения нотариуса нужно было регистрировать договор в ЦОНе, сейчас все можно сделать у нотариуса через электронные базы ЕНИС — единой нотариальной информационной системы.
К нам люди обращаются в случае возникновения вопроса: имел ли право нотариус отчуждать имущество? Юристы подключаются тогда, когда есть исковое заявление.
— А если договор не оформлен у нотариуса?
— Закон допускает оформление договора дарения в форме простой расписки. Но если вы пойдете с такой распиской в ЦОН или юстицию, у вас могут возникнуть затруднения, — ее могут попросту не зарегистрировать. Тем более что расписку можно подделать. Был конкретный случай с дарственной. Скончался человек, и возник спор у двух претендентов на квартиру покойного, причем и у того, и у другого на руках был договор дарения по расписке. Оба подали в суд. В результате выяснилось, что обе дарственные оказались фальшивками. Факт фальсификации был установлен судебной почерковедческой экспертизой.
В общем, если договор составлен в форме расписки, в 99% случаев приходится доказывать его правомочность в суде, если же договор оформлен нотариально — нет проблем, идешь в ЦОН и регистрируешься.
— Какова роль нотариуса в заключении договора дарения?
— Прежде всего он должен проверить, все ли в порядке с документами. Также нотариус должен обратить внимание на представителей сторон, особенно на дарителя, проверить его правоспособность, дееспособность, не страдает ли человек физическим или психическим заболеванием. Любой неудовлетворяющий нюанс должен стать препятствием для заключения сделки. Конечно, нотариус не может и не должен производить медицинскую экспертизу, но ведь по внешнему виду человека понятно, в порядке он или нет? Если даритель страдает каким-либо заболеванием, сделка может быть заключена только с согласия опекуна-попечителя.
— Имеет ли договор дарения обратную силу?
— Если все оформлено надлежащим образом, то нет. Даритель распорядился и все… Это не завещание, которое можно отозвать.
— В чем принципиальное отличие договора купли-продажи от договора дарения?
— Договор купли-продажи двухсторонний: одна сторона продает, другая покупает имущество за определенные деньги. Договор дарения односторонний: даритель дарит имущество безвозмездно, факта передачи денег здесь нет. В этом принципиальное отличие.
— Есть ли альтернатива договору дарения?
— На данный момент существует, по крайней мере, два альтернативных варианта: во-первых, это завещание. Рекомендую людям преклонного возраста взамен договора дарения составлять завещание, которое, по его мнению, является оптимальным вариантом, ведь завещание можно отозвать, к тому же имущество может перейти к наследникам только после смерти, а это ограждает инициатора завещания от риска остаться на улице раньше времени.
Во-вторых, это договор ренты. Данный вид договора слабо распространен в Казахстане, и немногие знают, что это такое, в то время как он выступает превосходной альтернативой договору дарения.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. В любом случае владельцем имущества в экономическом смысле остается прежний собственник.
Например, бабушка хочет подарить квартиру внуку, но если она заключит договор дарения, то внук сможет в любой момент сказать ей «до свидания». Бабушка останется на улице, и никто не сможет ей помочь. Совсем другое дело, если она заключит с внуком договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты). В этом случае она останется владельцем недвижимости, а внук сможет получить квартиру в собственность только после ее смерти. А пока она жива, он обязан ее содержать, носить еду, ухаживать и т.д. Если внук будет относиться к бабушке неподобающим образом, она вправе расторгнуть договор.
Итак, завещание и договор ренты — достойная альтернатива договору дарения, поэтому на них стоит обратить внимание, ограждая себя тем самым от риска потерять недвижимость. Впрочем, если вы уверены в том, что хотите подарить кому-то квартиру — дарите, но помните, что, сделав это, вы теряете все имущественные права на недвижимость, фактически переставая быть ее владельцем.
Дарственная: оформление квартиры в Казахстане
Дарить и получать подарки нравится практически всем. И если преподнести презент ко дню рождения в виде книги или украшения легко и просто, то в случае с дарением недвижимости эта процедура несколько усложняется — необходимо официально передать право собственности.
Для этого составляется договор дарения, который требует нотариальной помощи и государственной регистрации. Да и разные конфликтные ситуации не исключены: подарила вам бабушка квартиру, а другие ее родственники против этого. Могут ли начаться суды? Как правильно оформить договор? Можно ли его отменить? Множество разных вопросов можно возникнуть в случае с дарением недвижимости.
Что такое договор дарения и как его оформлять?
Согласно ГК РК договор дарения — это документ, который подтверждает факт безвозмездной передачи или обещания передачи вещи или права собственности от одного лица к другому лицу. Если вам необходимо произвести дарение недвижимости, он заключается в письменной форме. Договор заключается в двустороннем порядке, т.е. в сделке участвуют как даритель, так и одаряемый. Если по договору указывается встречное обязательство, то такая процедура дарением не считается.
Нюансы освобождения от долга путем дарения разъясняет директор Агентства недвижимости Linsat Рахимов Бакытжан Газимович: «Предметом договора дарения может быть как любое имущество, включая вещи, передаваемые в собственность, так и различные имущественные права. Предметом дарения может быть и освобождение от обязанности перед самим дарителем и считается прощением долга. Освобождение от обязанности перед третьим лицом именуется переводом долга, так как такая обязанность переходит от одаряемого к дарителю. В этом случае даритель занимает место одаряемого в правоотношении с третьим лицом».
Вывод: договором дарения также считается обещание дарителя освободить одаряемого от имущественной обязанности. В народе это называется «прощением долга».
Стоит отдельно коснуться факта обещания — обещание подарить вещь или передать право собственности также признается договором дарения. Однако само обещание должно быть ясно и четко сформулировано, т.е. должно указываться, кому обещается, что обещается подарить.
Однако не всегда ясно, что нужно указать в договоре дарения недвижимости. Например, нужно ли описывать, что именно дарится: квартира плюс мебель и т.д. Или дарится просто право собственности? Этот нюанс разъясняет эксперт Рахимов Бакытжан Газимович: «В договоре дарения недвижимости необходимо указать предмет дарения: квартира, дом с правом частной собственности и т. д, обычно этим ограничиваются, но по желанию можно указать, мебель, технику, утварь и т.д.».
Договор дарения — это документ, который подтверждает факт безвозмездной передачи или обещания передачи вещи или права собственности от одного лица к другому лицу.
Какой договор дарения может считаться недействительным?
По закону, есть несколько условий:
Какие права есть у одаряемого?
Одаряемый может отказаться от дара. Каким образом это сделать:
Что и в каких случаях нельзя подарить?
По закону нельзя подарить недвижимость от имени недееспособных граждан (например, детей) их опекунами. Дарение дома, квартиры или участка запрещено для следующих групп граждан:
Есть на дарение недвижимости и ограничения. Во-первых, ограничения распространяются на вещи, находящиеся на праве хозяйственного ведения или управления. Ее можно подарить только с письменного согласия владельца. Чаще всего этот пункт срабатывает в отношении какого-либо корпоративного помещение — например, площадь принадлежит ТОО, но его выдали в хоз.управление другому юридическому лицу.
В отношении физических лиц срабатывают несколько ограничений:
Если даритель вдруг передумал?
Нередки ситуации, когда договор оформлен, но даритель поменял свое решение — он больше не хочет дарить жилье. Причины могут быть разными — от конфликта с одаряемым до резких негативных перемен в материальном плане у дарителя. Например, выявлена болезнь, и квартиру теперь будут продавать, чтобы потратить средства на лечение. Но бывает и так, что веских оснований нет.
Как складывается ситуация в таком случае, комментирует юрист Лебедева Татьяна: «В своей практике мне неоднократно задавали следующие вопросы: «Подарила племяннику (внуку, соседу) квартиру, а теперь хочу отменить дарение. Что мне для этого надо сделать?» или вот такой вопрос от родственников «Моя бабушка (дед, отец, дядя) подарила квартиру соседу (племяннику). А вот я как прямой ее (его) наследник с этим не согласен, бабушка (дед, отец, дядя) была человеком больным, скорее всего ее обманули. Посоветуйте, что мне делать?». В первом случае я объясняю, что расторгнуть договор дарения возможно по соглашению сторон (т.е. для этого необходимо согласие, как дарителя, так и одаряемого).
Для расторжения договора дарения одного желания дарителя мало, необходимы основания. Чаще всего в расторжении договора дарения, признании его недействительным заинтересованы «обделенные» родственники. В данном случае я объясняю наследникам, что они вправе обратиться в суд, и тогда уже суд с учетом представленных доказательств примет решение, является ли договор дарения недействительным или нет.
И кроме того, надо помнить, что в наше время никто в здравом уме не станет дарить квартиру или дом постороннему человеку. Договор дарения, как правило, совершается между родственниками.
Оформление дарственной — это сделка односторонняя, безвозмездная, включающая в себя как добровольное волеизъявление дарителя, так и согласие одаряемого принять дар. При соблюдении всех этих условий одаряемому не за что беспокоится. И после регистрации договора даренияодаряемый как новый собственник может распоряжаться подаренной ему квартирой по своему усмотрению (продавать, обменивать, давать в залог)».
Когда можно обратно вернуть подарок?
Может ли даритель отказаться от своих обещаний и дарения? Есть несколько условий, при которых это можно сделать. Первая ситуация — это случай, когда после дачи обещания подарить право собственности на недвижимость материальное, семейное положение или здоровье дарителя резко изменилось. Причем так, что дарственная на квартиру ухудшает качество жизни владельца. Например, та же ситуация с лечением, другой вариант — развод, потеря кормильца семьи.
Вторая ситуация — это случай, когда одаряемый покушался на жизнь дарителя и членов его семьи, просто нанес телесные повреждения. И здесь встречаются ситуации, когда одаряемый убивает дарителя — законы детективного жанра берут истоки из реальной жизни, и все это, к сожалению, в ней случается. Тогда наследники дарителя должны подать в суд иск для отмены дарения.
Третья ситуация — более сложная, когда человек, которому подарили жилье, обращается с ним так, что есть угроза безвозвратной утраты. Это правило хорошо работает в отношении вещей, но как такая ситуация может складываться в отношении недвижимости?
Здесь у недвижимости должна быть большая неимущественная ценность для дарителя. Например, если был подарен участок с красивым садом, который строили деды и бабушки, а одаряемый его вырубает, не следит за ним. Или подарен старый дом, а его рушат, меняют дизайн.
Возможность отмены дарения в таком случае подтверждает эксперт Рахимов Бакытжан: «Статья 512 Гражданского Кодекса предусматривает случаи, когда дарение отменяется и соответственно дар возвращается. Если это связанно с ненадлежащим обращением одаряемого с подаренной вещью и создаётся угроза безвозвратной утраты, то в судебном порядке договор дарения можно отменить».
Четвертая ситуация — в договоре можно указать, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого.
Если одаряемый в убытке?
В целом, если договор дарения заключен правильно и одаряемому перешла в дар хорошая недвижимость, то он в убытках не оказывается. Но в жизни бывает по-разному, и есть две ситуации, когда одаряемый может требовать компенсации.
Первая ситуация — договор дарения отменен. Это относится к случаям, когда у дарителя меняются жизненные обстоятельства. Тогда за отмену договора нужно выплатить компенсацию: например, оплата переезда, перевоза мебели и т.д.
В целом, если договор дарения заключен правильно и одаряемому перешла в дар хорошая недвижимость, то он в убытках не оказывается.
Вторая ситуация — когда у подаренной недвижимости есть серьезные недостатки, неявные, о которых даритель знал, но не предупредил. Например, у частного дома рушится крыша, хотя с виду дом отремонтирован и выглядит крепким. Человек въехал в дом, и она обрушилась. У всей семьи травмы, повреждена мебель, обстановка.
В такой ситуации этот дом — «тот еще подарочек», и если будет доказано, что кровля уже до дарения представляла собой опасность, но была лишь подлатана, что ввело в заблуждение, то даритель будет платить компенсацию. И за лечение, и за обстановку, и за моральный ущерб.
Если даритель или одаряемый умирает?
Возьмем ситуацию: гражданин М. дарит гражданину А. жилье. Но после дарения гражданин А. умирает. Что будет с этой квартирой? Если в договоре не указаны какие-то особые условия, то к наследникам одаряемого она не переходит. Т.е. жилье остается у дарителя.
Однако если умирает гражданин М., то его обещание подарить недвижимость переходит к его наследникам. То есть квартира все-таки переходит к гражданину А. Но этот пункт может быть прописан в договоре с другими условиями.
Советы юриста: споры по сделке
Если даритель — пожилой или инвалид
Как уже было описано выше, договор дарения в судебном порядке может быть оспорен самим дарителем и его родственниками в случае покушения на жизнь, лишения жизни. Также частый случай — оспаривание дарения родственниками дарителя, если даритель — «лицо неоднозначное».
Например, вам подарила квартиру старенькая бабушка (дедушка), человек, страдающий зависимостями или болезнями, но официально считающийся дееспособным. Причем на практике такой гражданин и может быть дееспособным, просто недовольство родственников опирается именно на отсылку на алкоголизм отца или престарелый возраст бабушки.
Как поступить в такой ситуации. Эксперт, директор Агентства недвижимости Linsat Рахимов Бакытжан Газимович советует: «Я считаю, что от такого человека не стоит принимать в дар недвижимое имущество, так как впоследствии Вы можете быть втянуты в судебные тяжбы. Пожилые люди, часто эмоциональные: могут несколько раз менять свое мнение, вроде ладят, потом из-за чего-то обижаются на детей и отменяют свое решение. Суд, как правило, лоялен к старикам. Лучше если родители сразу при жизни напишут завещание в пользу детей. Такая собственность также будет являться личной собственностью наследника.
В случае с принятием жилья от очень пожилого человека можно заключить договор пожизненного содержания с иждивением — его в отличие от договора дарения сложнее расторгнуть в суде. Так как в нем более четко прописаны обязательства сторон сделки. Это достаточно распространённая практика».
Договор дарения в судебном порядке может быть оспорено самим дарителем и его родственниками в случае покушения на жизнь, лишения жизни.
В данном случае действительно срабатывает правило — все договоры заключаются только между дееспособными людьми, в здравом уме и трезвой памяти, без психологического или физического давления и т.д. Если родственникам дарителя удастся доказать его недееспособность или состояние измененного сознания на момент заключения договора, то такой договор автоматически признают недействительным.
Здесь влияет и нотариус — именно он подтверждает дееспособность, адекватность, нормальное состояние сторон и добровольность всей процедуры. В такой ситуации одаряемому нужно быть внимательным к состоянию дарителя — вменяем ли он, адекватен и т.д. Помните, что быть честным — выгодно.
Нюансы дарения доли в квартире
Второй частый сценарий — споры при дарении доли. Если это совместная долевая собственность, то подарить ее без согласия других собственников нельзя. Бакытжан Рахимов комментирует ситуацию следующим образом: «Если это долевая собственность, то дарение происходит с согласия всех собственников. Доля — это то, что выделено в совместной собственности, можно, например, супругам обратиться к нотариусу, чтобы выделить каждому долю их совместной собственности, но это не значит, что он может продать без согласия другого. Т.е. долю можно продать и подарить и даже заложить, но нужно согласие остальных владельцев долей.
Сейчас много таких квартир висят: там хозяева не могут между собой договориться. Например, отец во второй раз женился, у него была квартира. Супруг умирает, и квартира делится на всех: его жену, и его детей от 1 брака, потом его жена умирает тоже, а ее доля, в свою очередь, остается ее дочери. Получается, наследники даже не знают друг друга. В квартире живут дети отца, а 1 доля принадлежит дочери их мачехи. Она теперь просит нереальную сумму за долю с них, они не могут между собой договориться и живут так, не могут продать, расходы сами несут по квартире. Выход здесь только один — как-то договариваться между собой».
Наконец, если стоит выбор между завещанием и договором дарения, то Рахимов Бакытжан советует: «Надо всегда исходить из сложившейся ситуации, если человек хочет подарить, то есть безвозмездно передать недвижимость, то надо просмотреть какие предпосылки или, скажем, мотивы у него: если вы ухаживаете за ним, то лучше оформить договор пожизненного содержания, если вы родственник, то можно и договор дарения. При составлении завещания необходимо знать, что при оформлении наследства нотариус будет выявлять круг наследников и при наличии завещания имеется обязательная доля, которая причитается несовершеннолетним и нетрудоспособным супругам, родителям».
Таким образом, если даритель сомневается в своем будущем материальном положении, то лучше оформлять не договор дарения, а завещание. Иначе при расторжении — в случае чего — придется выплачивать одаряемому компенсацию. Одаряемый же должен изначально адекватно оценить ситуацию — если дарит пожилой человек, то лучше, опять же, оформить завещание. Особенно если есть угроза тяжб и споров со стороны родственников.