договор дарения переходят ли долги по коммунальным платежам
Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?
Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В части 1 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
— взнос на капитальный ремонт;
— плату за коммунальные услуги.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, с учетом правила установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме).
Между тем, в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Из вышеуказанного следует, что долги за предыдущего собственника переходят к новому собственнику жилья только в части платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.
Разработка и продвижение сайта – FMF
Почтовый адрес:
428018, г. Чебоксары, Московский пр., 3Д
Квартира принята в дар, есть долг по оплате коммунальных услуг. Обязан ли одаряемый выплачивать этот долг?
Квартира принята в дар, есть долг по оплате коммунальных услуг. Обязан ли одаряемый выплачивать этот долг?
Ответы на вопрос:
В зависимости от условий договора дарения.
Не обязан, в силу ст. 153 ЖК РФ. Он обязан только оплатить кап ремонт. Этот долг переходит с правом собственности.
Если договором дарения предусмотрен переход долгов, то переходят долги. Если не предусмотрен, то не переходят за исключением кап. ремонта.
Согласно п. 5 ч. 2 ст.153 ЖК РФ обязанность по содержанию жилого помещения в части уплаты соответствующих коммунальных услуг возникает у гражданина в момент возникновения права собственности на данное жилое помещение.
В случае с дарением, согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у одаряемого возникает после государственной регистрации перехода и возникновения права собственности по договору дарения.
Давайте по порядку. Нет, не обязан, но есть нюанс. В силу ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у покупателя недвижимости не раньше вступления в права собственности за одним исключением, которое составляют только платежи по капитальному ремонту (ст.169 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч.3 ст.158 Жилищного кодекса РФ «обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме».
Так что если одаряемый и несет какие-либо обязательства, то только в части взносов на капитальный ремонт. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
Одаряемый не обязан платить долги по коммунальным услугам дарителя. (Ст 153 ЖК РФ). Одаряемый должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации право собственности.
На одаряемого переходят только долги по капитальному ремонту.
Нет, за исключением задолженности по расходам на капитальный ремонт многоквартирного дома. Ресурсоснабжающим компаниям необходимо взыскивать образовавшуюся задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с предыдущего собственника жилого помещения в судебном порядке.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса).
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса).
Переходит ли долг по уплате коммунальных платежей при передачи квартиры по договору дарения?
Скажите, пожалуйста, переходят ли долги по квартплате одаряемому? Или в договоре дарения надо было указывать это отдельной строкой? Сделала дочери дарственную на квартиру в надежде, что она погасит свои долги по квартплате (в квартире проживает и прописана только она). В УК долг на нее переводить отказываются. Это правомерно?.
Если договором дарения предусмотрен переход долгов, связанных с предметом дарения, то — да, переходят долги. Если не предусмотрен, то не переходят. Даритель обязан сам погашать эти долги.
п. 5 ч. 2 ст.153 ЖК РФ обязанность по содержанию жилого помещения в части уплаты соответствующих коммунальных услуг возникает у гражданина в момент возникновения права собственности на данное жилое помещение. В случае с дарением, то в соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у одаряемого возникает после государственной регистрации перехода и возникновения права собственности по договору дарения.
Договор дарения является безвозмездным, поэтому нельзя включать в него условие об обязании одаряемого совершить встречное предоставление, в том числе и возлагать на него обязанность по оплате долга по квартплате.
Гражданский кодекс РФ Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
Долги по квартплате к новому собственнику не переходят. Он обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на квартиру (пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодека РФ). Исключение составляет оплата расходов на капитальный ремонт.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ,
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Вы можете заключить договор перевода долга, но для этого необходимо получить согласие кредитора — управляющей компании.
Гражданский кодекс РФ Статья 391. Условие и форма перевода долга
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Дарение квартиры при наличии долгов по кредитам
Имею долги по кредитам. Будет ли действителен договор дарения квартиры бывшей жене, если будет назначен суд о взыскании задолженности по кредитам?
Похожую ситуацию рассмотрел Черемушкинский суд Москвы, и его решение было оставлено в силу вышестоящей инстанцией (апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2020 № 33-5560/2020).
Суд взыскал с должника Х. в пользу У. долг и проценты за пользование денежными средствами. Постановлением судебного пристава-исполнителя возбуждено исполнительное производство. Х. в это время подарил своей дочери принадлежащую ему 1/2 доли в квартире, а земельный участок и дом – своему сыну. Кредитор (истец) У. решил оспорить эти сделки, поскольку полагал, что они являются мнимыми (т.е. совершены для виду), так как совершены с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, совершены между близкими родственниками должника, при этом никаких реальных изменений не произошло.
Суд отказал в удовлетворении иска, а апелляционная коллегия оставила решение в силе.
В частности, коллегия обратила внимание на следующие обстоятельства, имеющие правовое значение.
Оснований полагать, что договор дарения является мнимой сделкой, не имеется, поскольку спорная квартира под арестом не находилась. Доказательств, подтверждающих, что воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, не представлено, а также не представлено доказательств того, что, совершая сделку дарения, должник действовал недобросовестно, злоупотребляя правом, с намерением причинить вред истцу.
Довод истца о том, что вышеуказанная сделка совершена с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, суд первой инстанции отклонил, поскольку факт отчуждения доли в праве собственности на квартиру по договору дарения не может бесспорно свидетельствовать о совершении сделки исключительно с целью уклонения от исполнения обязательств, сокрытия имущества от обращения на него взыскания.
При этом суды сослались на п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.
То есть Верховный Суд РФ не исключает возникновения ситуации отчуждения должником имущества для уклонения от обращения взыскания на это имущество путем заключения мнимых сделок.
Но для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи или иных сделок об отчуждении должником имущества необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут действительность такого договора. То есть одного утверждения о сделках с намерением сокрыть имущество от взыскания недостаточно, следует представлять доказательства мнимости сделок.
Мне подарили квартиру с долгами за ЖКУ
В 2017 году моя мама подарила мне однокомнатную квартиру. На момент дарения за квартирой числились большие долги за жилищно-коммунальные услуги. В статье Т—Ж я прочитала, что новому собственнику, если он получил квартиру не в наследство, старые долги за ЖКУ не переходят, за исключением долга за капитальный ремонт (ст. 153 ЖК РФ).
Я хочу оформить на свое имя новый лицевой счет, на который бы перенесли задолженность, появившуюся после того, как квартира стала моей. Эту задолженность я бы погасила в первую очередь.
В моем городе единый платежный документ по ЖКУ предоставляет расчетно-информационный центр. Мне отказались оформлять новый лицевой счет, предложив погасить весь долг, а потом по суду взыскивать с мамы ее часть. В сложившейся ситуации коммунальные организации могут также взыскать с мамы весь долг, включая мой, возникший после 2017 года, чем могут нарушить ее права.
Расскажите, пожалуйста, кто прав и как действовать.
Ваш случай — сложный, у него нет однозначного правового решения. Вы действительно должны платить за ЖКУ только за период владения квартирой, но обязанности открывать вам новый лицевой счет у расчетно-информационного центра нет.
Совсем не платить за ЖКУ нельзя
Собственники обязаны платить за содержание жилья и капитальный ремонт. Расчет ведется по количеству квадратных метров. Зарегистрированные в квартире люди обязаны платить за ЖКУ по счетчикам или нормативам.
Поэтому с долгами в любом случае придется разобраться.
Несколько лицевых счетов
Законодательство предусматривает только оформление раздельных лицевых счетов для нескольких собственников квартиры: чтобы они могли отдельно оплачивать ЖКУ.
Судебная практика по открытию нового счета отличается по регионам. Например, в Казани женщина купила квартиру по договору, в котором продавец гарантировал, что долгов за ЖКУ нет, а если они появятся, продавец их погасит. Новая собственница пошла в ЖЭУ и попросила открыть ей новый счет. Но ей, как и вам, отказали и потребовали выплатить долги предыдущей собственницы. Собственница обратилась в суд — тот решил, что новый счет открыть обязаны, и дополнительно обязал ЖЭУ компенсировать новой собственнице моральный вред. Суд апелляционной инстанции решение поддержал.
А в Санкт-Петербурге на тех же основаниях открывать новый счет отказались. Продавец и покупатель заключили договор с таким же условием о том, что долги остаются продавцу. Но суды двух инстанций решили, что у управляющей компании нет обязанности открывать новый лицевой счет по тому же адресу. Долги перешли к новой собственнице, а после их выплаты она сможет потребовать от продавца возврата денег с пенями и судебными расходами.
Поэтому вы можете обратиться в суд с иском к расчетно-информационному центру и попробовать обязать его открыть новый лицевой счет. Но нет гарантий, что вы выиграете дело: зависит от суда.
Реструктуризация долга
Я советую предварительно вместе с мамой обратиться либо в ресурсоснабжающие организации, либо в расчетно-информационный центр — в разных городах они по-разному делят свои функции — за реструктуризацией долга. Важно прийти вдвоем с паспортами, выпиской из ЕГРН и договором дарения, чтобы подтвердить свое желание погасить долг: РИЦ выгоднее получать одновременно два платежа по одному адресу, чем один или ни одного.
Заключите два соглашения о выплате долга по частям: одно — с мамой за тот период, пока квартира принадлежала ей, второе — с вами за период, когда квартира стала вашей. Если платить сложно, принесите справки о доходах — зарплате, пенсии, стипендии, пособии, — тогда долг разделят на более длительный период. Но обычно плату за месяц назначают в размере одного месячного начисления плюс несколько тысяч, чтобы долг постепенно уменьшался.
Когда я работала в коммунальной организации, у нас было внутреннее правило о реструктуризации долга только на год. Если должник по объективным причинам не мог платить много каждый месяц, мы делили долг не на 12 равных частей, а на 11. Так долг гасится по чуть-чуть ежемесячно, а на последний месяц остается большой остаток — 10 или 100 тысяч. Через год соглашение о реструктуризации перезаключали на новый срок.
Коммунальным организациям важно получить свои деньги, и они готовы идти на уступки. Вам важно договориться с ресурсоснабжающими организациями до суда: в этом случае вы будете платить в удобный вам день месяца. Пока вы исполняете соглашение о реструктуризации, в суд на вас не подадут.
Суд означает, что к долгу прибавится до 4% его размера: это расходы взыскателя на госпошлину. После решения суда не в вашу пользу исполнительный лист попадет к приставам, и до погашения долга все ваши банковские счета будут под контролем у них. Как только на счет будут зачислять зарплату или пенсию, половина будет автоматически списываться в пользу коммунальщиков, даже если в этот день вам срочно нужно купить дорогое лекарство или необходимый для работы ноутбук. Если долг очень большой, взысканием с банковских счетов дело не ограничится: приставы могут прийти домой и забрать ценное имущество, которое продадут за копейки. Поэтому договариваться нужно «на берегу».
Если РИЦ согласится на два отдельных соглашения о реструктуризации, новый лицевой счет вам либо не понадобится, либо суд посчитает, что РИЦ своими действиями согласился на необходимость двух отдельных счетов.
Если на устное обращение в РИЦ откажут, изложите вашу и мамину просьбу о реструктуризации письменно. Сдайте заявления в канцелярию под подпись или отправьте заказным письмом. В течение 30 дней вам обязаны дать ответ — если откажут, обжалуйте отказ в суде.
Кстати, вы вправе потребовать, чтобы те начисления, которым больше трех лет, с вас списали в связи с истечением срока исковой давности. Коммунальщики сами виноваты, что вовремя их не потребовали. Тогда долг станет меньше, но есть риск, что в этом случае коммунальщики не пойдут на уступки — предложат сложное для исполнения соглашение о реструктуризации, и все закончится судом и приставами. Впрочем, в суд тоже можно принести документы о доходах и просить об удобном графике погашения долгов уже у судьи.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.