договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя образец
Как дарителю квартиры обезопасить себя от возможного выселения
Так сложилось, что завещание вызывает у людей намного больше доверия, нежели дарение — хотя оба варианта позволяют передать имущество близкому человеку на безвозмездной основе.
Понятно, что немногие готовы расстаться со своим жильем при жизни, подписав дарственную.
Но завещание всем было бы хорошо, не будь у него одного серьезного недостатка: оно не защищает от т. н. обязательных наследников, которые по закону могут получить гарантированную долю в наследстве, несмотря на волю завещателя.
Так что в этом плане дарение надежнее, поскольку недвижимость можно передать конкретному человеку еще до того, как откроется наследство и начнется дележ.
Но чтобы получить от дарения максимум пользы, а не вреда, нужно внимательно отнестись к его оформлению. Проиллюстрирую это на примере из практики суда.
У пожилой женщины единственной отрадой в жизни был ее внук. С родным сыном (отцом внука) у нее были весьма натянутые отношения (получив инвалидность, он начал злоупотреблять крепкими напитками).
И когда из-за трагической случайности матери не стало, бабушка взяла мальчика к себе — вырастила и, как говорится, души в нем не чаяла.
Переживая за внука, она очень хотела, чтобы ее квартира досталась только ему — и обратилась к нотариусу для оформления завещания.
Но тот сразу предупредил, что поскольку у сына есть инвалидность, он по закону может претендовать на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Поэтому, даже при наличии завещания в пользу внука, нет 100%-ной гарантии, что квартира полностью перейдет к нему.
Бабушку такой вариант не устраивал, поэтому она решила при жизни подарить свою квартиру внуку. Тогда квартира, перестав быть ее собственностью, уже не могла достаться ее наследникам — в т.ч. и обязательным.
Сказано — сделано. Бабушка подписала с внуком договор дарения, включив туда для надежности пункт о том, что сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире.
Сделка прошла регистрацию в Росреестре — и внук стал полноправным собственником бабушкиной квартиры.
Вот только спустя несколько лет произошло то, чего так опасаются при дарении: оказалось, что внук погряз в долгах и вынужден был продать бабушкину квартиру.
Женщине не удалось признать договор купли-продажи недействительным, поскольку никаких нарушений при его заключении не было допущено. Суд признал право на квартиру за покупателем — и теперь бабушка оказалась под угрозой выселения.
Если новый собственник захочет освободить квартиру, выселить бабушку ему не составит труда. По закону члены семьи бывшего собственника утрачивают право на жилье вместе с ним (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Так что ему достаточно будет подать в суд исковое заявление — и бабушка останется на улице.
Пункт в договоре о том, что за ней сохраняется право пожизненного пользования жильем, увы, не действует для нового собственника. Ведь договор дарения и все связанные с ним обязательства заключался с внуком. А покупатель квартиры не имеет никакого отношения к этой сделке — и, соответственно, не должен предоставлять жилье бабушке.
Закон не разрешает дарить жилье с условием, что одаряемый не может в дальнейшем продать его или распорядиться им иным способом. Но защититься от возможного выселения можно.
Вместе с договором дарения нужно заключить еще один — договор безвозмездного пользования жильем на длительный срок. По такой сделке обязанности прежнего собственника переходят к новому (в силу прямого указания в законе — ст. 700 ГК РФ).
Тогда покупателю пришлось бы предоставить жилье бабушке, т. к. обязательство внука перешло бы к нему.
Главное — заключить договор безвозмездного пользования на определенный срок (например, на 30-40 лет), поскольку от бессрочного договора собственник может отказаться в любое время, предупредив жильца за месяц.
А вот досрочно расторгнуть договор, где указан конкретный срок действия, весьма проблематично. Поэтому, прежде чем подарить квартиру близкому человеку, сто раз подумайте.
Даже если вы уверены в своем решении на 100%, все же будет не лишним подписать еще один важный договор — на безвозмездное пользование жильем. На данный момент это максимально возможная защита для дарителя.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя
По договору дарения имущество переходит к другому лицу на безвозмездной основе. В результате человек теряет право собственности в отношении подаренного жилья. В ситуации, когда даримое жилье является единственным для дарителя, можно предусмотреть одним из пунктов договора его пожизненное проживание в нем.
Кому можно подарить недвижимость с правом пожизненного проживания?
По общему правилу дарения стороной договора можно прописать любого гражданина или юридическое лицо. Пожилые люди предпочитают распорядиться своим имуществом еще при жизни. Сделать это можно по завещанию или дарственной.
В большинстве случаев подаренная квартира оказывается единственной для дарителя. Чтобы избежать рисков оказаться на улице, лучше сразу прописать условие пожизненного проживания в этой квартире.
Что должно содержаться в договоре?
Строгой формы договора дарения с условием пожизненного проживания не утверждено. По содержанию для придания юридической силы в нем должны содержаться:
Допустимо прописать в договоре прочие условия нематериальных обязательств перед другой стороной. Например, указать помещение для проживания, распределение коммунальных платежей и т.д.
Сделка дарения всегда является безвозмездной и указание в договоре материальных условий недопустимо. Это двусторонний документ, скрепляющий передачу в дар имущества от одной стороны и добровольное принятие его другой. При нежелании выполнить условие проживания дарителя одаряемый вправе отказаться от сделки.
Гражданским законодательством ничтожным признается договор дарения, когда:
Лучшим вариантом при жизни подарить квартиру, но остаться в ней жить – оформить дарственную с пожизненным проживанием. Ставя свою подпись под документом, одаряемый принимает такое условие.
Составляется документ в трех экземплярах: по одному каждой из сторон и дополнительный для Росреестра. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации, для чего потребуется обратиться в орган Росреестра с пакетом документов.
Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя 2021 года
Как оформить договор дарения с пожизненным проживанием?
Первоначально стороны должны достигнуть устных договоренностей. Если одаряемый принимает условия другой стороны, то следует перейти к оформлению договора дарения. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:
За регистрационные действия необходимо уплатить государственную пошлину в 2 000 рублей.
Нужно ли платить НДФЛ?
Получение дара является материальной выгодой для одаряемого. По налоговому законодательству у него возникает обязанность по уплате НДФЛ с такого дохода в размере 13 % от кадастровой стоимости жилого объекта.
Исключение составляет случай дарения имущества в пользу близких родственников. В этом случае они освобождены от налогообложения. Круг близкой родни установлен Семейным кодексом статьей 14.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя – это документ, согласно которому недвижимость переходит в собственность одаряемого, но подаривший ее человек может проживать и пользоваться ею неограниченный срок. Такой договор вызывает массу споров как среди граждан, так и в судах. Рассмотрим, можно ли его оформить, что думают по этому поводу суды, какие документы понадобятся, сможет ли одаряемый продать подаренное имущество, и как все правильно сделать.
В статье расскажем:
Можно ли оформить договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя?
Некоторые считают, что договор дарения (далее – ДД) с пожизненным проживанием дарителя оформить нельзя, ссылаясь на то, что это считается предъявлением встречных условий. Однако в ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является.
Согласно п.3 ст. 421 ГК РФ, граждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в ДД с проживанием дарителя включают элементы ренты, но на самом деле это не так.
Рента подразумевает содержание собственника. В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, но даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной.
Еще один довод в пользу правомерности заключения ДД с проживанием – возможность одаряемого отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Если его не устраивает такое условие, он в любом момент может оформить письменный отказ даже после заключения ДД.
Коротко: дарственную с пожизненным проживанием оформить можно. Сохранение права проживания не подразумевает предъявление встречных условий: согласно ст. 423 ГК РФ, возмездным считается договор, где возникает обязательство по передаче денег, имущества, оказанию услуг.
Что можно подарить?
По ДД с правом проживания дарится дом, квартира, иной объект недвижимости, предназначенный для жизни людей.
Важно учитывать: при дарении частного дома отчуждается и земельный участок, где он расположен. Отчуждение этих двух объектов по отдельности не допускается.
Дарственная с пожизненным проживанием дарителя, завещание или договор ренты: что лучше?
Договоры дарения, ренты и завещание – это разные виды сделок:
Обратите внимание! Согласно ст. 572 ГК РФ, дарственная, содержащее условие передачи имущества после смерти дарителя, ничтожна. ДД, где одаряемый обязуется предоставлять плату за «подарок», признается недействительным – к нему применяются правила ренты (ст. 583 ГК РФ).
Совет юриста: если вы хотите подарить квартиру, но остаться жить в ней, оформите дарственную с пожизненным проживанием. Для этого понадобится согласие одаряемого. Чтобы недвижимость перешла в собственность после смерти, лучше составить завещание. Если взамен на жилье хочется получать ежемесячное содержание, подойдет договор ренты.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Что такое договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: образец и все нюансы оформления
Самым выгодным способом передать недвижимость родственнику является оформление дарственной. Но в случае, если эта недвижимость является единственным жильем для дарителя, осуществлять сделку опасно. Даритель может остаться без жилья. Гораздо выгоднее в этом случае оформить дарственную с правом пожизненного проживания. Все законы при этом будут соблюдены, а собственник сможет быть уверен в том, что он останется обеспечен жильем до конца жизни.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что это такое?
Дарственная с пожизненным проживанием означает, что имущество перейдет безвозмездно в собственность другого человека, при этом до конца жизни владелец имеет право проживать в квартире. Также с ним могут жить третьи лица временно или постоянно.
Пожизненное проживание означает, что будет оформлен обычный договор дарения, но в нем будут указаны определенные условия и пункты, которые позволят владельцу проживать в квартире. При этом, ни о какой плате за дар речи не идет. Такой договор заключается только с согласия одаряемого. Он не предусматривает, что разрешение на проживание является платой за квартиру.
Закон разрешает подобные сделки (ст. 558 ГК РФ). В условия договора вписываются пункты, которые точно определяют права и обязанности сторон.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
Можно прописать разные условия. Например, что владелец имеет право пользоваться всей квартирой или, наоборот, в его пользовании будет находиться только одна комната. Также в договоре можно указать, что третьи лица также могут пользоваться имуществом.
У такой сделки есть свои плюсы и минусы. Но, главное, что вопрос о пожизненном проживании должен решаться в двустороннем порядке. Сам даритель не может принять такое решение. Одаряемый, в случае несогласия с владельцем и условиями договора, может отказаться от недвижимости.
Фактически, оформление такого договора ни чем не отличается от оформления обычной сделки. В тексте документа будет лишь указано несколько дополнительных условий.
Стоит сказать, что владелец не имеет права склонять одаряемого к положительному решению, путем принуждения. То есть владелец не должен ставить условия одаряемому. Решение о заключении дарственной принимает только владелец, остальные условия должны обсуждаться совместно.
В чем отличия от обычного договора дарения квартиры?
Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.
Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.
В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.
Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.
После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.
Какими актами регламентируется право пожизненного проживания?
В законодательстве нет отдельного понятия «дарение с правом пожизненного проживания». Такая сделка регламентируется по общим правилам. То есть главным актом является 572 статья гражданского кодекса. В ней говорится о правилах сделки, о том, что она является безвозмездной и может содержать в договоре специальные пункты. В этой статье не запрещается наличие дополнительных пунктов.
Статья 572 ГК РФ. Договор дарения
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Также регламентируются подобные сделки другими статьями гражданского кодекса. Применяются они в зависимости от содержания договора.
Например, статья 209 регламентирует, как именно одаряемый может распоряжаться жильем. А в статье 575 определен круг лиц, который не может выступать в качестве получателя дара.
Главным же законом остается статья 572 ГК. В ней раскрыты все основные принципы таких сделок.
Дополнительные условия сделки
В документе могут быть указаны разные условия. Главное, чтобы на них был согласен одаряемый.
К таким условиям относятся:
Это основные условия, которые могут быть указаны в договоре. Причем в первых двух случаях речь не идет о долевом дарении. После смерти квартира полностью перейдет в собственность одаряемого.
В четвертом пункте в качестве третьего лица могут выступать родственники одаряемого, а не дарителя. При этом согласие одаряемого должно быть выражено официально.
Инструкция по оформлению
Как говорилось выше, процедура оформления ни чем не отличается от стандартной.
Оформляться договор может самостоятельно или у нотариуса. Закон не запрещает использовать обычный рукописный вариант, заверенный только подписями сторон.
Куда обратиться?
Для заключения договора дарения можно обратиться к нотариусу или юристу. В этом случае необходимо будет заплатить за его услуги по тарифу, указанному в компании. Расценки могут сильно отличаться. Обычно, стоимость оформления не превышает 1000 рублей.
Также не запрещено использовать рукописный вариант. Бланк можно скачать в интернете. Никаких специальных требований нет. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, все данные должны быть верными.
Так выглядит свидетельство о праве собственности:
Какие документы понадобятся?
Подготовить нужно два пакета документов: для составления договора и для регистрации права собственности.
В первом случае нужны:
Для регистрации права собственности понадобятся все вышеперечисленные документы и несколько других:
Все документы можно получить в день обращения.
Как составить?
Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.
В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки. Почерк должен быть разборчивым.
Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.
Регистрация
Договор не подлежит обязательному заверению и регистрации. После его заполнения нужно обратиться в регистрационную палату или ближайший Росреестр для регистрации права собственности.
Для этого нужно собрать пакет документов и прийти на прием к специалисту. Заранее можно записаться по телефону. Специалист проверит документы, примет их к рассмотрению и выдаст бланк. В нем будет указан список принятых документов: количество оригиналов и копий. В течение 10 дней будет зарегистрировано право владения.
Госпошлина и другие расходы
За самостоятельное оформление договора платить не придется. Если заполнять будет нотариус, то платить придется за его услуги. Стоимость зависит от города и конкретной конторы. Обычно не превышает 1000 рублей.
В Росреестре придется заплатить обязательную госпошлину в 2000 рублей. Также некоторые документы могут быть платными. Например, справка о кадастровой стоимости из БТИ. Если ранее не проводилась оценка жилья, то ее оформление будет стоить около 1500 рублей. Минимальная сумма, которую придется заплатить – 2000 рублей.
Так выглядит справка о кадастровой стоимости недвижимости:
Налоги и сроки
Налог на имущество будет взиматься с одаряемого в случае, если он не является близким родственников владельцу. Сумма составляет 13% от кадастровой стоимости жилья. Чтобы рассчитать налог, нужна справка о кадастровой стоимости. Она необходима только в случае, если сделка происходит между дальними родственниками или чужими людьми.
В остальных случаях налог не взимается.
Сбор документов и оформление договора можно совершить в один день. Оформление в Росреестре не должно занять больше 10 дней.
На каких основаниях могут отказать?
После того, как причина будет устранена (будет получено согласие или все документы будут собраны), нужно заново подать бланки в Росреестр.
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
К преимуществам для владельца относятся:
Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.
Для одаряемого преимуществами являются:
Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.
Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Законность договора дарения с условием о праве проживания дарителя
Адвокат составил договор дарения с условием о праве проживания в подаренной квартире дарителя. Новый собственник жилья продал квартиру и выселил дарителя через суд. Несет ли адвокат ответственность за составление незаконного договора? Можно ли предъявить к адвокату или к коллегии адвокатов претензию?
В юридической доктрине и в судебной практике отсутствует единообразный подход к квалификации договора дарения недвижимого имущества, содержащего условие о праве пользования прежним собственником подаренным жилым помещением после состоявшегося перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречного исполнения такой договор уже нельзя квалифицировать как договор дарения.
Таким образом, ключевой вопрос в данном случае: является право проживания прежнего собственника встречным обязательством или же условием, на котором имущество передается в дар?
Как показывает практика, у судов в настоящее время нет единообразной позиции по данному вопросу. Так, Московский городской суда в апелляционном определении от 12.01.2017 № 33-1137/17 установил, что предоставление дарителю такого права (проживания) не является встречным исполнением со стороны одаряемого, а представляет собой условие, на котором квартира передается в дар. Даритель имеет право проживать в подаренной квартире и при последующей ее продаже.
Также ст. 157, п. 1 ст. 432 ГК РФ разрешают согласовывать в договоре такое существенное условие, как право дарителя на проживание (как на определенный срок, так и бессрочно (сделка, совершенная под условием)).
Однако в судебной практике встречается и кардинально противоположный подход, согласно которому договор дарения с условием о праве пользования помещением прежним собственником признается мнимым или притворным, поскольку такое условие свидетельствует о том, что воля дарителя на самом деле не была направлена на безвозмездную передачу жилья в собственность одаряемому. То есть такое условие расценивается как встречное исполнение.
При разрешении споров суды обращают внимание на то, следует ли из договора дарения условие о том, что передача имущества в дар поставлена в зависимость от сохранения права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе. Если такая зависимость есть, то такой договор не будет признан дарением и к нему будут применяться правила о недействительности сделки.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что действительность договора дарения с условием о права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе зависит в первую очередь от его содержания. Судебная практика по данному вопросу не однозначна и может зависеть в том числе от позиции конкретного судьи.