договор долевого строительства жилья
Договор долевого строительства жилья
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 4
Споры в суде общей юрисдикции:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 147-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
4. Договор должен содержать:
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.
(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 506-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.
(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
О ДДУ (договоре долевого участия)
Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.
Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.
В договоре ДДУ две стороны:
На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.
Какие преимущества ДДУ:
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
Покупка квартиры по договору долевого участия
Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
О договоре участия в долевом строительстве
Последние новости
На данный момент
Треть от зарегистрированных ДДУ пришлась на Новую Москву.
Описание
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).
Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?
Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.
Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.
Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?
Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:
Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?
В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:
В соответствии с требованиями 214-ФЗ:
Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Какие гарантии дает 214-ФЗ?
Последние новости
На данный момент
В Москве увеличилось число заявок от застройщиков на получение ЗОС.
Описание
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Таких гарантий несколько:
Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.
Нюансы долевого строительства на основе судебной практики
Как заключать, изменять и расторгать по закону
Верховный суд выпустил обзор судебной практики по спорам в долевом строительстве. Обзор — это когда у Верховного суда много-много дел и он потом выпускает что-то вроде дайджеста: коротко о главном. Предыдущий обзор вышел в 2013 году: с тех пор законы изменились.
Даже если сейчас у вас нет претензий к застройщику, прочитайте или сохраните на будущее. В делах, которые попали в обзор, сначала всё тоже было гладко и ничего не предвещало.
Это жизнь, а не байка
Материал написан на основе официальной позиции Верховного суда. Это не произвольное толкование закона и не личное мнение автора. И это не всё, что нужно знать дольщикам. В обзор вошли реальные дела, в которых смог разобраться только Верховный суд.
Если у вас ситуация, для которой нет объяснения в выводах Верховного суда, или есть интересная история про долевое участие, напишите в комментариях.
Одна компания заключила с застройщиком предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме. На бумаге это был не договор долевого участия. Он так и назывался — предварительный. Так делают, чтобы зафиксировать намерения что-то купить или заказать.
Потом эта компания переуступила права на квартиру женщине и взяла предоплату. Ни один из документов в этой цепочке формально не был договором долевого участия.
Прошло пять лет, квартиру не сдали, хотя женщина внесла всю сумму. Тогда она решила взыскать с застройщика неустойку в двойном размере, как положено обманутым дольщикам.
Суды ей отказали. Им не понравилось название договора. Говорят, закон 214- ФЗ на предварительные договоры не распространяется. Значит, двойная неустойка не положена, как и другие гарантии для дольщиков.
Что сказал Верховный суд. Неважно, как называется договор. Главное — какие отношения он оформляет на самом деле. Суды должны изучить формулировки, договоренности и реальные цели сторон.
Если на самом деле под куплю-продажу, предварительный договор или переуступку замаскировали участие в долевом строительстве, покупатель имеет такие же права, как дольщик. В том числе на двойную неустойку.
Как это использовать. Сохраняйте переписки, фиксируйте договоренности и проверяйте, что подписываете при покупке квартиры. По закону важна любая формулировка в договоре, но еще важнее его суть. Если застройщик или посредник играют формулировками, это не поможет им уйти от ответственности.
Не любую сделку получится признать участием в долевом строительстве. Лучше заранее оформлять всё правильно и не соглашаться на непонятные формулировки.
Купили квартиру по договору уступки прав требования. Что с моральным ущербом и штрафами за нарушение сроков строительства?
Женщина купила квартиру у ООО по договору уступки прав требования. ООО в свою очередь получило права на эту квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обычная законная схема.
Дом сдали на полгода позже, и женщина пошла в суд за компенсацией. Она требовала законную неустойку в двойном размере, штраф и моральный вред. В первой инстанции ей почти повезло: иск частично удовлетворили. Но апелляция уменьшила неустойку, отменила штраф и выплату за моральный вред.
Сказали так: отношения между женщиной и застройщиком регулирует закон о долевом участии в строительстве. В нем ничего нет про моральный вред и штрафы из-за просрочек. Такие компенсации предусмотрены законом о защите прав потребителей, но для дольщиков он не действует.
Что сказал Верховный суд. В законе 214- ФЗ и правда нет ничего про моральный вред и штрафы. Но такие условия есть в законе о защите прав потребителей. Он распространяется на сделки по покупке квартир в строящихся домах, хотя некоторые суды так не считают.
Закон о защите прав потребителей действует не только при покупке товаров и услуг, но даже если есть только намерение их купить. Как в случае с договором долевого участия.
Как это использовать. Если застройщик нарушил срок или не выполнил еще какие-то условия договора, требуйте неустойку в двойном размере, а еще штраф — 50% от суммы компенсации. Если сможете обосновать, то и моральный вред возместят. Ссылайтесь на выводы Верховного суда и не останавливайтесь на первой инстанции.
Покупателю квартиры не понравился вид из окна: рядом с квартирой проходят коммуникации. Можно заменить квартиру или получить компенсацию?
Женщина купила квартиру в строящемся доме на первом этаже. Место выбирала с учетом вида из окна. Когда дом достроили, оказалось, что перед ее окнами стоит шкаф с газовым оборудованием. Застройщик об этом не предупредил, хотя это бы повлияло на выбор квартиры.
Покупательница попросила заменить квартиру на другую и выплатить 750 тысяч компенсации. Суд ей отказал со ссылкой на то, что застройщик не обязан предупреждать о газовых шкафах рядом с домом. А требовать замены квартиры дольщикам по закону не положено.
Что сказал Верховный суд. Застройщик обязан предоставить покупателю квартиры полную и достоверную информацию о квартире, общем имуществе и даже расположении инженерного оборудования. Это нужно сделать до заключения договора. Если заранее сообщить не получается или что-то изменилось в процессе стройки, с покупателем нужно согласовать всё, что влияет на выбор квартиры.
В этой истории такую информацию покупательнице не предоставили. В документах ничего не было про газораспределительный шкаф перед ее окном. Значит, застройщик нарушил условия договора и не предоставил полную информацию. Можно требовать компенсацию.
По поводу замены квартиры суды оказались правы. В случае с долевым участием нельзя применить закон о защите прав потребителей, в котором предусмотрена равнозначная замена.
В законе 214- ФЗ есть свои нормы на случай ухудшения качества объекта — значит, действуют они. Если квартира с недостатками, можно попросить устранить их или снизить цену. Еще можно исправить ошибки застройщика своими силами, а потом отсудить возмещение затрат. Если договориться не получится, можно потребовать вернуть деньги и выплатить неустойку.
Как это использовать. Требуйте от застройщика полную информацию не только о своей квартире, но и о проекте в целом. Всё, что для вас важно, пропишите в договоре. На этапе сделки это кажется незначительным: в буклетах всё красиво. Когда придет время принимать квартиру, могут быть сюрпризы. Даже если изменить ничего не получится, хотя бы отсудите компенсацию.
Сначала читать, потом подписывать
Застройщик обанкротился. Чтобы достроить дом, создали кооператив, но приняли в него не всех дольщиков. Как получить свое?
Женщина заключила договор долевого участия и заплатила за два офиса в строящемся доме почти три миллиона рублей. Застройщик не успел достроить дом и обанкротился. Дольщики создали кооператив, а эту женщину в него не приняли. Она вообще не знала, что проходило собрание. Опомнилась спустя пять лет, но было поздно. По уставу срок для приема в кооператив прошел.
Тогда женщина пошла в суд, чтобы ее всё-таки приняли в кооператив и зачли платеж за квартиру как паевой взнос. Так положено по закону.
В суде выяснилось, что оплаченные ею офисы хоть и не достроены, но проданы другому члену кооператива. Деньги, разумеется, никто возвращать не собирался. Иск не удовлетворили, потому что женщина якобы пропустила все сроки. Кооператив не виноват, и, вообще, надо было раньше думать.
Что сказал Верховный суд. По закону всех дольщиков должны были уведомить, что создан кооператив. Нужно было подтвердить права на помещения в недостроенном доме, тогда оплату засчитают как паевой взнос. А когда дом достроят, каждый получит то помещение, которое он покупал. Женщина таких уведомлений не получала.
У председателя кооператива нет доказательств, что он отправлял уведомления как положено — почтой. И доказать, что женщина отказалась от своей доли, кооператив тоже не смог, хотя по закону обязан. Просто так взять и не принять дольщика в кооператив нельзя.
Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства. Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.
Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства и сдал квартиру позже. Можно требовать неустойку или права дольщиков не нарушены?
Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.
Покупательница приняла квартиру и пошла в суд за неустойкой и компенсацией морального вреда. Суд ей отказал. Вроде бы застройщик ее предупредил, она ознакомилась и не возражала. Оснований для выплат не нашлось.
Что сказал Верховный суд. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. Любые изменения в договоре нужно оформлять допсоглашением и регистрировать. Срока сдачи объекта это тоже касается.
Уведомление — это не дополнительное соглашение. Так изменение существенных условий в договорах долевого участия не оформляют. Даже если в договоре написано, что так можно, это незаконно.
В одностороннем порядке переносить сроки строительства тоже нельзя. Это нужно согласовать с дольщиком и оформить как положено.
Как это использовать. Следите за тем, как оформлены документы. Все изменения по договору долевого участия должны быть зарегистрированы официально. Вносить их можно только с вашего согласия.
Если покупаете квартиру по договору уступки права требования, читайте договор долевого участия и проверяйте, как оформлены изменения. Вам даже могут показать соглашение, но оно будет не зарегистрировано. Такой документ недействителен. Если что-то не так, требуйте компенсацию или идите в суд.
Застройщик получил деньги, а через год расторг договор в одностороннем порядке. Вернул дольщику всю сумму и забрал квартиру. Это законно?
Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.
Через несколько месяцев застройщик решил, что это не уважительная причина и пересчитал цену. Вышло 80 тысяч к доплате.
Дольщик платить отказался, начались переписки с претензиями. Потом дом сдали и квартира прилично подорожала. Застройщик расторг договор якобы из-за неполной оплаты. Деньги за квартиру вернул дольщику, хотя тот был против расторжения.
Суды посчитали, что всё честно. Не внес вовремя оплату — квартира подорожала. Не доплатил — остался без квартиры. И ничего, что застройщик год пользовался деньгами, а теперь квартиру по той цене не купить.
Что сказал Верховный суд. Дольщик действительно не знал, когда точно договор прошел регистрацию. Ему сообщили позже реальной даты по документам. А претензии по поводу доплаты появились у застройщика через несколько месяцев. Это похоже на злоупотребление правом.
Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если есть проблемы с оплатой. Но при этом нужно действовать добросовестно и разумно.
Это суды не проверяли, хотя есть повод сомневаться. Застройщику выгодно год пользоваться чужими деньгами, а потом продать квартиру дороже. Или он просто хотел сделать назло дольщику — так нельзя.
Как это использовать. Если не согласны с решением суда, обжалуйте. Требуйте письменного оформления всех изменений в договоре. Даже если это одностороннее увеличение цены по вашей вине.
В этой истории застройщик неправильно оформил документы. Правда, суд заметил это только при пересмотре дела — в апелляции. Тогда и нашлись основания для отмены расторжения, но для этого пришлось дойти до Верховного суда. В итоге дольщик получил что хотел: вернул квартиру, отсудил компенсацию, штрафы и моральный вред.
Суды решают
Во всех этих историях на поиски справедливости ушли годы. Но если бы дольщики согласились с первыми инстанциями и не пошли дальше, они бы так и остались без денег. А некоторые и без квартир. Если тоже решите дойти до Верховного суда, поищите хорошего юриста.
Скоро объясним вторую часть обзора. Там про ответственность застройщиков и правила расчета компенсаций.