договор электроснабжения по договору аренды
Договор электроснабжения по договору аренды
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?
— Энциклопедия решений. Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг
Вопрос: Организация-арендодатель планирует сдавать в аренду все здание. Нужно ли в данном случае арендатору заключать договоры на потребление коммунальных и иных услуг напрямую со снабжающими организациями?
Ответ: Обязанность арендатора по заключению напрямую договоров со снабжающими организациями следует предусмотреть в договоре аренды, за исключением договоров электроснабжения и теплоснабжения, которые могут быть заключены только с арендодателем.
При аренде здания арендатор пользуется различными коммунальными услугами, в частности, электро-, тепло-, водоснабжением. Оплата указанных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 587 ГК. Однако вопрос, обязан ли арендатор заключать договоры на потребление коммунальных и иных услуг со снабжающими организациями, в настоящее время ни одним нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения сторон в сфере арендных отношений, не разрешен. В связи с этим стороны вправе включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с некоторыми организациями договоры на оказание коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям.
Тем не менее стоит иметь в виду, что принцип свободы договора в отношении некоторых видов коммунальных услуг не может быть реализован полностью в силу специфики правового регулирования.
Электрическая и тепловая энергия
Под абонентом понимается потребитель, имеющий в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении блок-станцию.
Также ч. 2 п. 72 Правил электроснабжения указывает на невозможность заключить договор электроснабжения: договоры электроснабжения между энергоснабжающей организацией и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются.
Таким образом, арендатор не вправе заключить договор на пользование электрической энергией.
Идентичный подход закреплен и в гл. 3 Правил пользования тепловой энергией.
Схема правоотношений с арендатором будет выглядеть следующим образом:
Субабонент (в нашем случае арендатор) заключает договор электроснабжения или теплоснабжения с абонентом (арендодателем). При этом абонент в отношениях с субабонентом выступает в качестве энергоснабжающей организации и руководствуется нормами Правил электроснабжения или Правил пользования тепловой энергией.
Водоснабжение и водоотведение
В данном случае арендатор может напрямую заключить договоры на водоснабжение и водоотведение.
При этом для того, чтобы заключить договор, необходимо, чтобы система водоснабжения, водоотведения (канализации) принадлежала абоненту на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или ином законном основании. Таким законным основанием может выступать договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором.
Однако на практике заключить договор между снабжающей организацией и арендатором сложнее: последнему необходимо открыть собственный лицевой счет, оформить должным образом договорные отношения и т.д.; все это требует временных затрат, тогда как у арендодателя часто такие договоры уже есть.
Электросвязь
Следовательно, арендатор вправе самостоятельно обратиться за подключением интернета (и иных видов услуг электросвязи), поскольку у него будет договор аренды, который подтверждает право владения и пользования помещением.
Таким образом, в связи с отсутствием должной регламентации по вопросу распределения обязанности заключить договор на оказание коммунальных и иных услуг основным документом, который будет устанавливать правовое основание для заключения арендатором или арендодателем договоров со снабжающими организациями, будет являться договор аренды. При этом стороны вправе распределить обязанность по заключению договора на оказание любого вида услуг, за исключением услуг по электро- и теплоснабжению.
Оплата электроэнергии в арендных отношениях
Ситуация, когда компания-арендатор нежилого помещения (далее – Арендатор) оплачивает потребляемую в таком помещении энергию не энергосбытовой компании, а лицу, сдающему данное помещение в аренду (далее – Арендодатель), является распространенной. В этом случае арендная плата, как правило, складывается из двух частей:
В связи с этим актуальными для сторон договора аренды являются:
Правовая квалификация отношений, связанных с оплатой стоимости электроснабжения арендуемого объекта
Законодательство не определяет четких критериев для квалификации отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором в части обеспечения арендуемых помещений энергией, в качестве отношений энергоснабжения (передачи энергии) или арендных отношений.
Вместе с тем, актуальная правоприменительная практика, которую на сегодня можно признать устоявшейся, основана на тезисах о том, что:
(см., например, п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановление ВС РФ от 09.08.2016 № 310-АД16-7582 по делу № А09-15614/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12, решение Чувашского УФАС России от 10.01.2012 по делу № 18-АМЗ-2011)
Таким образом, на сегодняшний день мы можем констатировать:
Выявления допустимого порядка определения переменной части арендной платы
Законодательство напрямую не регулирует вопросы, связанные с определением переменной части арендной платы, включающей в себя расходы на энергоснабжение объектов аренды.
По этой причине мы полагаем, что стороны договора аренды вправе согласовать любой комфортный для себя формат определения переменной части арендной платы (включающей в т.ч. и расходы на энергоснабжение объектов аренды), а также ее размер.
Такая гипотеза подтверждается эпизодической судебной практикой.
(См., например, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 по делу № А28-869/2014, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 № 07АП-9262/2017 по делу № А45-3163/2017)
Также следует учитывать, что практика признает допустимыми условия договора, закрепляющие различные способы расчета переменной части арендной платы.
Допустимыми, например, признаются следующие форматы расчета переменной части арендной платы:
А) расчет исходя из объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;
(См. например, решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 02.02.2016 по делу № А38-4351/2015, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.02.2016 по делу № А12-54865/2015, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 № 19АП-4649/2019 по делу № А48-384/2018, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2010 по делу № А56-29024/2010)
Б) расчет исходя из стоимости, превышающей стоимость объемов потребленных ресурсов и цен (тарифов) поставщиков ресурсов;
(См. например, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу № А43-170/2013)
В) расчет исходя из объема потребленного коммунального ресурса и цены, определенной Арендодателем самостоятельно (например, приказом его генерального директора);
(См. например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2016 № 15АП-11989/2016 по делу № А53-5506/2016)
Г) расчет исходя из размера расходов Арендодателя (подтвержденных калькуляцией Арендодателя) на выработку энергоресурсов на собственных энергоисточниках.
(См. например, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2019 по делу № А07-35564/2018, решения арбитражного суда Курской области от 29.12.2009 по делу № А35-5551/2009, от 25.12.2009 по делам №№ А35-5550/2009, А35-5549/2009, А35-5548/2009, А35-5547/2009)
Таким образом, практика подтверждает допустимость согласования сторонами различных вариантов определения переменной части арендной платы.
Экономическая обоснованность переменной части арендной платы
Несмотря на вышеизложенное, право на реализацию согласованных сторонами условий не является абсолютным и воспользоваться им можно только в очерченных законодательством пределах.
Указанные пределы обозначены в п. 3, 4 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГК РФ. Из содержащихся в них положений следует, что:
Применительно к включению расходов на энергоснабжение в переменную часть арендной платы недопустимыми по смыслу вышеуказанных норм ГК РФ могут быть признаны, например, действия Арендодателя по отнесению к переменной части арендной платы своих расходов на приобретение энергии у поставщика по цене, определенной на основании незаконного или некорректно примененного тарифа.
(См., например, определение ВС РФ от 22.10.2020 № 309-ЭС20-7441 по делу № А07-29248/2018)
Кроме того, допустимые рамки определения переменной части арендной платы ограничены, на наш взгляд, и параметром экономической обоснованности расходов, включаемых в переменную часть арендной платы.
При этом мы полагаем, что достижение экономической обоснованности возможно посредством отнесения к переменной части арендной платы только лишь фактических затрат Арендодателя, которые он реально понес или неизбежно должен будет понести в целях обеспечения энергоснабжения арендуемых помещений (затраты на закупку энергии у поставщика, затраты на закупку топлива для производства энергии на собственной станции, затраты на обслуживание станции и т.п.).
Соблюдение сторонами арендной сделки параметров экономической обоснованности переменной части арендной платы может стать определяющим фактором ее законности при оценке соответствия переменной части требованиям налогового и антимонопольного законодательства.
В связи с этим сторонам сделки рекомендуется как минимум обеспечить документальное подтверждение всех затрат, которые легли в основу размера переменной части арендной платы.
Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений
До 1 января 2017 года нежилым считалось помещение, которое не было жилым и не входило в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Мы расскажем, как изменилось понятие нежилого помещения с 1 января 2017 года и дадим пошаговую инструкцию, как составить договор ресурсоснабжения для нежилого помещения.
Что такое нежилое помещение
С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.
То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.
С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений. Что делать с нежилыми помещениями?
Шаг 1. Управляющая организация
С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.
Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.
Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.
Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.
В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.
Шаг 2. Собственник нежилого помещения
Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п. 6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО.
Шаг 3. РСО
РСО зависит от собственников и управляющей организации, потому что данные о нежилых помещениях в МКД поступают в РСО только от собственников или УО.
После получения заявки РСО не позднее десяти дней выдаёт заявителю проект договора. Договор составляется в двух экземплярах (п. 23 ПП РФ N 354).
РСО не сможет выдать проект договора или выставить счёт, если управляющая организация или собственник нежилого помещения не обратятся к ней с заявлением о заключении договора ресурсоснабжения.
РСО не несёт ответственности по ст. 2.1. КоАП РФ. Если договор ресурсоснабжения не заключён, РСО определяет объём потребления коммунальных услуг расчётным способом, как бездоговорное потребление (п. 6 ПП РФ N 354).
Договор уступки права требования
Поправки об обязательном заключении договоров для нежилых помещений вступили в силу с 1 января 2017 года, с этого же дня нужно было заключать договоры ресурсоснабжения. Конечно, не все управляющие организации сразу смогли это сделать.
Многие решили до поры до времени оставить всё как есть и заключить договор уступки права требования между УО и РСО. УО на основании этого договора получает право требования от РСО и продолжает выставлять счета на весь дом, а РСО будет требовать за весь объём КУ, которые она поставляет в дом, от УО.
Но при таком подходе есть определённые риски, с которыми нужно считаться. Первый риск – позиция судов. Если законом чётко определено, кто должен заключить договор, то договор уступки права требования суд может признать навязыванием потребителям своих условий.
Второй риск заключается в том, что право требования долгов наступает только после 10 числа текущего месяца. То есть, когда управляющая организация заключает с РСО договор уступки права требования, она не сможет выставить квитанции от первого числа, только после десятого.
Третий риск – суд может отменить договор уступки права требования или уступки будущего требования и обязать заключить прямой договор с РСО.
В крайнем случае заключение договора уступки права требования для управляющих организаций может быть признано нарушением лицензионных требований. В ПП РФ N 416 есть ссылка на ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что УО обязана должным образом заключать договоры с РСО.
Кто должен платить миллионы рублей по судебным искам за бездоговорное потребление электроэнергии: арендодатели или арендаторы? И почему нужно всегда «держать ухо востро»
Бездоговорное потребление электроэнергии иногда бывает там, где быть его не должно. Зачастую бездоговорное потребление происходит не из злого умысла потребителя, а из-за его халатного отношения к самой процедуре заключения договора энергоснабжения, своевременности начала такой процедуры и невнимательности к условиям самого договора энергоснабжения. А иногда потребитель настолько увлечен нюансами совершения сделок, например купли-продажи недвижимости или аренды нежилых помещений, что теряет из виду угрозу такого серьезного риска, как бездоговорное потребление электроэнергии.
Например, в судебном деле № А32-22290/2019 между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование на шесть месяцев объекты недвижимого имущества, в т.ч. нежилое здание проходной.
По условиям договора аренды арендатор обязался нести расходы по оплате коммунальных услуг. При этом договор аренды не предусматривал обязанности арендатора по самостоятельному заключению с энергоснабжающей организацией договора на поставку электрической энергии. Арендатор не имел информации о наличии у арендодателя надлежаще оформленного договора энергоснабжения в отношении здания проходной.
При проведении сотрудниками сетевой организации проверки электрических сетей было выявлено потребление электрической энергии объектом арендатора без заключения в установленном порядке договора энергоснабжения путем несанкционированного присоединения к трансформаторной подстанции. О чем составлен акт о бездоговорном потреблении, который был подписан арендатором.
Сетевая организация направила предпринимателю претензию с требованием оплатить стоимость бездоговорного потребления электрической энергии, оставленную последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный̆ суд с иском.
Но суды отказали сетевой организации в удовлетворении исковых требований.
В своем Определении Верховный суд отметил, что при рассмотрении данного иска у судов отсутствовали основания для вывода о том, что наличие надлежащего технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителя к сетям сетевой организации исключает квалификацию потребления электрической энергии в качестве бездоговорного в силу одного лишь отсутствия договора энергоснабжения.
Нет, это не «революционный переворот» судебной практики по делам о бездоговорном потреблении электроэнергии. Помним, что каждое событие нужно рассматривать с учетом всех фактических обстоятельств.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ в отсутствие в действующем гражданском законодательстве норм, обязывающих арендодателя нежилого помещения оплачивать коммунальные ресурсы, у арендатора нежилого помещения возникает обязанность по заключению договора энергоснабжения только при наличии соответствующего условия в договоре аренды. Соответственно, при отсутствии договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате поставляемых в нежилое помещение коммунальных ресурсов лежит на собственнике (арендодателе) такого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Таким образом, признаки бездоговорного потребления электроэнергии в данном случае отсутствуют. Арендатор должен был оплачивать (а может и оплачивал) арендодателю стоимость потребленного энергоресурса, а тот в свою очередь должен был оплачивать ресурсоснабжающей организации. Что, видимо, он не сделал.
В определении Верховный суд указал, что исходя из установленных судами нижестоящих инстанций обстоятельств, обязанность по оплате электроэнергии лежала на собственнике этого помещения, а следовательно требование, предъявленное не к собственнику, а к арендатору, не подлежало удовлетворению.
В другом судебном деле № А40-264651/20 ситуация прямо противоположная. Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды имущества. По условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) комплекс зданий, сооружений и земельный участок. Передача объектов в аренду подтверждается актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами.
Согласно условиям договора аренды, арендатор обязуется в пятидневный срок с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества или с даты поступления имущества в фактическое владение арендатора заключить с арендодателем договор о возмещении затрат на содержание недвижимого имущества: энергоснабжение, водоснабжение и канализация, газоснабжение, теплоснабжение, уборка и вывоз мусора, охрана и видеонаблюдение, сигнализация, услуги связи, дезинфекция, страхование, обслуживание лифтов, иное (перечень затрат определяется филиалом арендодателя, наделенным недвижимым имуществом, передаваемым в аренду).
Тем не менее, заключение арендатором договора энергоснабжения непосредственно с энергоснабжающей организацией допускалось, но при условии письменного согласия арендодателя и согласования с ним порядка расчетов сторон по этому договору.
Позднее стороны согласовали заключение отдельного договора энергоснабжения арендатора с ресурсоснабжающей организацией. Но договор этот арендатор так и не заключил, и коммунальные услуги не оплачивал.
По результатам проверки, проведенной сетевой организацией, был выявлен факт бездоговорного потребления электрической энергии в арендуемых объектах и составлен соответствующий акт.
Сетевая организация обратилась с иском к арендодателю о взыскании с него стоимости бездоговорного потребления. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу No А40-256761/19 исковые требования сетевой организации удовлетворены в полном объеме. И суд указал, что ответственным лицом перед сетевой организацией является собственник имущества (арендодатель).
Почему же в данном случае сетевая оформила акт о неучтенном потреблении на арендодателя, а не на арендатора, как это было в судебном деле, указанном выше? Опять же, внимательно смотрим фактические обстоятельства дела. В данном случае, у арендатора якобы «возникли сложности» с государственной регистрацией договора аренды. Хотя материалами дела подтверждается, что все ограничения были давно сняты и каких-либо юридических препятствий в совершении государственной регистрации договора аренды и заключения отдельного договора энергоснабжения у арендатора не было.
Арендатор все это время потреблял электроэнергию в отсутствие заключенного с энергосбытовой организацией договора энергоснабжения. А также в отсутствие заключенного с арендодателем договора на возмещение затрат на содержание недвижимого имущества. Такое неправомерное поведение арендатора повлекло неблагоприятные последствия для арендодателя.
Арендодатель взыскал все убытки с арендатора, которые понес из-за несвоевременных действий арендатора.
В ещё одном судебном деле № А60-36792/2020 арендодатель, видимо, вообще просто забыл, что в отношении нового арендатора (новой точки поставки) нужно заключить договор энергоснабжения. Хотя изначально сетевая организация обратилась с иском к арендатору помещения, но в дальнейшем выяснилось, что ответчика в данном деле два, и виноваты оба: и арендодатель и арендатор.
Между сторонами был заключен договор аренды. Согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование и владение торговый павильон.
В соответствии с условиями договора аренды стоимость коммунальных платежей являются переменной частью арендной платы и вносятся арендатором на основании счетов, выставленных арендодателем в течение пяти дней с момента получения счета на оплату.
При проведении плановой проверки сотрудниками сетевой организации было выявлено бездоговорное потребление электроэнергии и был подан иск.
При уточнении исковых требований, заявляя о взыскании с арендодателя и с арендатора неосновательного обогащения в размере стоимости самовольно потребленной электроэнергии в отсутствие заключенного договора энергоснабжения, истец (сетевая организация) исходил из условий договора аренды, согласно которому арендодатель является собственником киоска, а позднее предприниматель – арендатором.
Арендодатель утверждал, что торговый объект был передан ему администрацией города уже подключенным к сети электроснабжения. Но, исходя из материалов дела, договор энергоснабжения арендодателем заключен не был. Был зафиксирован факт самовольного, бездоговорного потребления электроэнергии на спорном объекте.
Таким образом, арендодатель, заключив договор аренды и указав в нем, что все платежи за электроэнергию арендатор обязан оплачивать непосредственно ему, сам в свою очередь не заключил договор энергоснабжения в отношении сданного в аренду объекта и не оплачивал за потребленный энергоресурс.
Из анализа судебной практики очевидно, что «попасть на бездоговорку» может как арендодатель, так и арендатор.
Поэтому чтобы не стать виновниками такого правонарушения сторонам договора аренды обязательно необходимо:
Таким образом, вопросы договорных отношений арендодателя с арендаторами в области поставки электроэнергии являются принципиально важными для минимизации рисков возникновения бездоговорного потребления. Юридические ошибки, допущенные в процессе заключения договора аренды могут привести к крайне печальным последствиям. Поэтому, чтобы избежать негативного развития событий рекомендуется: