договор ипотеки на земельный участок
Ипотека на земельный участок — условия и оформление
Граждане Российской Федерации в большинстве случаев обращаются за ипотекой для приобретения квартиры в новостройке, дома или вторичного жилья. Однако с каждым годом появляется все большее количество желающих покинуть шумные мегаполисы и поселиться за пределами города, для чего необходимо наличие собственного участка земли. Для приведения в жизнь этих желаний, также можно воспользоваться ипотекой. Согласно Закону об ипотеке, в договоре по ипотеке возможно заложение земельного участка, если он не исключен из земельного оборота и не ограничен в обороте (статья 62). Узнать подробно о тех земельных участках, чей оборот ограничен и изъятых из оборота землях можно сверившись со статьей 27 Земельного кодекса РФ. Оформить ипотеку на земельный участок можно при соблюдении дополнительных условий, первым из которых является соблюдение земельного права. Оформить договор ипотеки земельного участка можно практически в любом банке Российской Федерации.
Как оформляется ипотека на земельный участок
Ипотека на дом с земельным участком или просто на земельный участок может быть оформлена с привлечением значительного количества необходимых документов. Процесс их сбора весьма трудоемкий.
Прежде всего, необходимо знать, что Земельный кодекс РФ регулирует ситуации, при которых можно продать земельные участки с помощью ипотеки. Запрещено закладывать земли государства или муниципалитета в ипотечный договор. Также учитывается минимальный размер земли, который устанавливается согласно нормативным актам субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Размеры могут варьироваться в зависимости от целвого назначения земли и регулируются согласно статье 33 Земельного кодекса РФ.
Земельное право включает в себя критерии, влияющие на качество земли. Основными из них являются:
Покупая землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, следует учитывать, что взыскать её можно не ранее завершения всех работ, в которые входит и время, необходимое для сбыта собранной или переработанной продукции. Это условие имеет силу до 1 ноября года, указанного в ипотечном договоре. Исключение касается тех ситуаций, когда в договоре указана иная дата.
Поиск ипотеки
Требования при оформлении ипотеки на участок земли
Есть определенный список условий, которому следуют все банки. Заявитель должен соответствовать следующим:
В случае, если человек подходит под все пункту, описанные выше, для получения ипотеки на покупку земельного участка ему необходимо собрать и предъявить следующий список документов:
Особенности договора залога недвижимости
Ипотека на земельный участок имеет ряд особенностей, поэтому залог недвижимости оформляется на особых условиях:
Как купить земельный участок в ипотеку?
В ипотеку можно купить не только квартиру, но и земельный участок. Тем не менее у такой разновидности сделок есть свои особенности, которые нужно учитывать.
Какие земельные участки можно приобрести в ипотеку?
Почти все земельные участки можно купить с помощью ипотечного кредита:
участок под индивидуальное жилищное строительство;
участок под строительство сезонного дома;
участок для личного подсобного хозяйства.
По закону не получится оформить в ипотеку земельные участки, которые исключены из оборота.
Какие требования предъявляют банки к земельным участкам?
Земельный участок, который заемщик хочет оформить в кредит, должен отвечать следующим характеристикам:
На участке должно быть разрешено строительство;
Участок должен пройти процесс межевания, у него должны быть четкие границы;
Рядом с участком должны располагаться инженерные сети;
Участок не должен входить в природоохранную зону, а также располагаться рядом с местами для отходов.
Можно ли построить дом на участке, приобретенном в ипотеку?
Особенностью ипотеки на земельный участок является то, что по закону заемщик может построить дом с согласия банка-кредитора, а также в случае наличия такого пункта в договоре об ипотеке.
Не все участки могут быть использованы для индивидуального жилищного строительства. Перед тем, как приступить к возведению дома, необходимо убедиться, что участок отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Какие требования банки предъявляют к заемщикам?
Условия могут отличаться в различных банках. Как правило, перед принятием решения о выдаче кредита банки оценивают уровень дохода потенциального клиента, его кредитную историю, а также подтверждающие документы на земельный участок.
Какие особенности оформления ипотечного кредита на земельный участок существуют?
Процесс оформления ипотеки на земельный участок аналогичен процессу ипотеки на квартиру или другую недвижимость.
Банки-заемщики в дополнение к стандартному пакету документов при одобрении ипотеки требуют документы, подтверждающие статус земельного участка.
Среди подтверждающих документов могут потребоваться:
справка об отсутствии строительных объектов на участке;
документы о праве владения участком;
кадастровый план земельного участка;
Почему банки могут отказать в оформлении ипотеки на покупку земельного участка?
Список причин, по которым заемщику может быть отказано в одобрении ипотеки, стандартный:
плохая платежеспособность заемщика, особенно если заработок небольшой, а также у заемщика есть иждивенцы;
наличие задолженностей и неоплаченных штрафов у заемщика;
несоответствие земельного участка установленным требованиям;
Правила составления договора ипотеки на земельный участок
Ипотечным договором граждане называют кредитное соглашение с банком, по которому предоставляются деньги для покупки недвижимости.
В документе прописываются основные правила, регулирующие отношения кредитора и должника.
Каков порядок составления документа, каковы самые важные моменты договора, нужно ли заверять нотариально и регистрировать сделку? Обо всем этом ниже в статье.
Правовое регулирование ипотечных соглашений
Основной документ, регулирующий ипотеку недвижимости граждан, — это закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В нормативном акте указано:
В случаях, не урегулированных законом № 102-ФЗ, применяются нормы ГК РФ о вещных правах. Такое положение закреплено в статье 334 ГК РФ.
Глава 9 ЗК РФ посвящена особенностям ипотеки земельных участков. Если надел приобретается за счёт кредитных средств, имущество оказывается в залоге с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Порядок составления документа
В большинстве случаев клиенты почти не участвуют в составлении договора. У каждого банка есть собственный шаблон, куда вписываются данные о гражданине и его кредите. Сам человек может лишь выбрать сумму займа, срок пользования деньгами, день оплаты ежемесячного платежа и некоторые другие особенности.
Соглашения составляются в письменной форме. Стороны подписывают 1 документ и приложения к нему.
Обычно составляется 3 экземпляра:
Ипотечным договорам присуща стандартная структура:
Важно! На титульном листе договора должна быть указана полная стоимость кредита в процентах на дату подписания соглашения. Без этого договор будет признан недействительным.
Существенные условия соглашения
В договоре должны быть описаны:
Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.
Предмет кредитования и его оценка
Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:
Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.
Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.
Обязательство, обеспеченное займом
За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.
Поэтому в соглашении указывается:
Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору.
В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.
Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.
Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:
В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.
Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:
Взыскание долга за счёт залога
Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.
Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.
Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.
Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.
Ответственность сторон и порядок разрешения споров
Заёмщик, перечисливший очередной платёж с просрочкой, дополнительно оплачивает неустойку. Она составляет 0,05-0,15% от просроченной задолженности за каждый день задержки.
За некоторые нарушения налагается штраф и устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту.
Например, если гражданин не продлит полис страхования недвижимости, он заплатит 10 000 рублей, а ставка составит 36% годовых.
Банк за неисполнение своих обязательств несёт ответственность по законодательству, специальные нормы не устанавливаются. Это значит, что заёмщик может требовать компенсацию только фактически понесённых убытков. Например, банк несвоевременно перевёл деньги, что привело к финансовым потерям.
В соглашения включается норма, по которой стороны обязаны разрешать возникающие разногласия путём переговоров.
Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.
На заметку! Исковое заявление не будет рассмотрено, если переговоры не были проведены. Поэтому процедуру разрешения разногласий стоит инициировать в письменном виде, чтобы у человека были доказательства.
Нотариальное удостоверение
Все ипотечные соглашения должны проходить нотариальное заверение. Для этого нотариус проверяет сам договор на соответствие требованиям законодательства, наличие у сторон сделки полномочий для его подписания.
В ней указывается:
В нотариальном реестре регистрируется удостоверение.
Указывается:
Государственная регистрация сделки
Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.
В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.
Для этого потребуются:
Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.
Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.
Заключение
Гражданин практически не может повлиять на составление ипотечного договора. Но заёмщику следует проследить, чтобы предварительно согласованные условия выдачи займа были точно отражены в договоре.
Договор ипотеки на земельный участок
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).
Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке»).
В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).
Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.
Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.
Ипотека в силу закона встречается в случае, если:
– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);
– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);
– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);
– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);
– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);
– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);
– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);
– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.
С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.
Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:
– заявление владельца закладной;
– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).
При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).
За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.
Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.