договор ипотеки с участием несовершеннолетних
Ипотечные кредиты с детскими долями: ограничения и риски
Несмотря на растущую доступность ипотеки, кредитами на покупку жилья и государственными субсидиями, положенными определенным категориям населения, могут воспользоваться не все. Так, семьи с детьми, наиболее остро нуждающиеся в поддержке, не всегда могут рассчитывать на эти инструменты. А клиенты, использовавшие при приобретении недвижимости материнский капитал, не всегда учитывают риски и ограничения таких сделок.
Материнский капитал при покупке недвижимости
Одним из наиболее распространенных способов использования средств материнского капитала является улучшение жилищных условий. Правила направления этих средств на покупку квартиры определены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», а также ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Приобрести недвижимость можно по договору купли-продажи или договору долевого участия, и в обоих случаях допускается использование ипотечных средств. Если оформляется кредит, материнский капитал может быть направлен на его погашение или в качестве первоначального взноса.
Законодательство защищает права несовершеннолетних и обязывает родителей наделять детей долями в приобретаемом жилье. Если речь идет о новостройке, когда право собственности оформляется после завершения строительства, выделение долей при использовании материнского капитала невозможно на момент заключения сделки. Также нет возможности наделить ребенка долей, пока не выплачен ипотечный кредит и недвижимость находится под обременением. Поэтому в этих случаях оформляется письменное обязательство родителей выделить доли позже, и документ заверяется у нотариуса.
При этом действующим законодательством не установлен обязательный размер доли, полагающийся ребенку. На практике родители предоставляют детям равные доли. Таким образом, каждый член семьи получает в собственность 1/4 квартиры (так как материнский капитал положен при рождении второго ребенка и последующих детей, предполагается, что в таких семьях уже есть дети).
Альтернативные сделки с ипотекой
Пока растут дети, многие семьи задумываются об улучшении жилищных условий. Самый простой способ — продать старую квартиру и купить новую с использованием ипотечного кредита. Однако существующие ограничения в сделках с квартирами, где выделены детские доли, не позволяют это сделать. С одной стороны, препятствуют органы опеки, которые обязывают наделять детей долями в новом жилье. С другой стороны, на это не идут кредитные организации. Банки считают такие кредиты высокорискованными: в случае дефолта заемщика продажа квартиры полностью не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки.
Напомним, материнский капитал за рождение или усыновление второго ребенка введен с 1 января 2007 г. В течение последних 12 лет было выдано около 10 млн сертификатов, при этом примерно 70% из них направлено на улучшение жилищных условий. За это время многие семьи уже успели погасить ипотечный кредит и рассматривают возможность покупки новой квартиры. Дополнительным стимулом решения квартирного вопроса является набирающая популярность «семейная ипотека», которая позволяет оформить кредит по ставке от 1% годовых (ставка доступна в новостройках, реализующихся по схеме эскроу-счетов, на период строительства дома).
Решение проблемы
Принимая во внимание описанные выше сложности, депутаты готовят поправки в законодательство, которые в будущем позволят семьям продавать квартиры с имеющимися выделенными детскими долями и покупать новое жилье в ипотеку.
Разрешить проблему можно, определив на законодательном уровне процедуру предоставления согласия на сделку органов опеки. Гарантией соблюдения прав несовершеннолетних могло бы стать письменное разрешение о выделении доли после погашения кредита. Однако такое решение проблемы не исключает дефолта заемщика и ущемления интересов детей. А пока правозащитники и банки пытаются договориться, девелоперы лишаются значимой категории клиентов, уповая на скорейшее решение сложившейся коллизии.
Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники.
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на квартируПрава несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала. Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения). А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).
Ребенок и ипотека
Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.
Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.
Защита ребенка, как собственника
Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.
Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:
Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.
Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.
«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.
Банки против такого развития событий
Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.
Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.
Приоткрытая дверь
Многие банки, хоть и с исключениями, все же принимают в залог квартиру с несовершеннолетним собственником. Например, ВТБ24 такую возможность предоставляет в том случае, если ипотечный кредит не более 1,5 млн руб. При этом стоимость доли несовершеннолетнего в новом жилье не должна превышать кредитную сумму. «Если продается квартира, стоимость которой 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, у семьи есть возможность приобретения квартиры, стоимость которой 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. Такая ипотечная сделка очень часто реализуется», – рассказывается начальником отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, Татьяной Хоботовой.
Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья». Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему. В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».
«Что касается рисков банков-партнеров, то наша схема работы говорит о том, что кредит на сопровождении банка находится лишь два месяца, а затем мы его выкупаем. За эти месяцы дефолт врядли случится, поэтому все риски на себя берутся нашим центром», – поясняется директором департамента консультирования граждан «Санкт-Петербургского центра доступного жилья» Натальей Сергеевой. Она говорит об отсутствии ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним). Размер определяется только сложившимися обстоятельствами и здравым смыслом. Зато есть многие другие условия: приобретать можно только готовую недвижимость, за услуги центра клиент должен заплатить.
Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс. Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.
После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека. «Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым. Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.
Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
Ребенок может быть собственником всей квартиры или ее доли, а может просто быть в ней прописан. В любом случае, если собираетесь продать такую квартиру, сделка будет особенной.
В статье расскажу, как не нарушить права ребенка при продаже квартиры, в каких случаях понадобится помощь родственников и что делать, если органы опеки запрещают продавать квартиру.
Как дети становятся собственниками недвижимости
Маткапитал. При рождении второго и следующих детей, а с 2020 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям.
Собственность у ребенка может появиться не в момент приобретения жилья, а позже. Например, такое бывает, если:
Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным.
Для приватизации нужно согласие совершеннолетних будущих собственников и детей от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние могут отказаться только с согласия органов опеки. Такое согласие дают, если у детей есть другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.
Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.
Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию. Обычно это делают по нескольким причинам:
Также квартиру могут подарить ребенку или передать по наследству.
Можно ли продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний
Могут ли дети распоряжаться недвижимостью. Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.
Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства. Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района.
То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.
Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.
Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными. Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.
Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.
В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.
Законодательная база. В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает гл. 4 ФЗ «Об опеке и попечительстве» и некоторые статьи гл. 3 гражданского кодекса. В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — ст. 1157 ГК РФ, а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — ст. 292 ГК РФ.
Условия продажи квартиры несовершеннолетнего
Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.
Вот как органы опеки определяют, что доля больше:
По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться. Остальные способы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
Также можно купить ребенку отдельную квартиру. Органы опеки будут оценивать ее по тем же критериям, что и долю.
Перечисление денег на счет ребенка. Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку и банк отказывается выдавать кредит, если одним из собственников будет несовершеннолетний. Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя. Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.
Опека не всегда одобряет такую схему и требует наделить ребенка собственностью. Сотрудники опеки могут не назвать родителям причину отказа, но обычно опасения такие:
При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с дарением или обменом. Используют эти виды сделок, поскольку закон запрещает родственникам заключать с ребенком возмездные сделки. Родители находят еще одну квартиру, которой владеют сами или их родственники. Договариваются с опекой, что в день сделки подарят ребенку долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, или обменяют долю ребенка на большую. Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечислят на счет ребенка. Так у ребенка будет и недвижимость, и деньги.
Если опека отказала из-за того, что новая доля дешевле предыдущей, можно использовать еще один необычный вариант договоренностей: предложить разницу в цене перечислить на счет ребенка. Тогда ребенок получит и долю, и деньги.
Разрешение органов опеки и попечительства на сделку
Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить какие-то требования. Решение принимают максимум через 15 дней после подачи заявления.
Предварительное решение опеки. Перед тем как выбирать новую квартиру, получите предварительное решение органов опеки. Иногда проконсультироваться удается по телефону, но лучше прийти лично. Позвоните в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы понадобятся. Затем соберите документы на квартиру, которую собрались продавать, и идите на консультацию.
Сотрудник опеки скажет предварительное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что такое же решение примут на финальном рассмотрении. Чтобы увеличить шансы на одобрение, после консультации зайдите к руководителю отделения и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы попадете к новенькому сотруднику, он предварительно разрешит продажу, а когда придете на основное согласование — получите отказ. Руководитель — человек более опытный, и, скорее всего, его предварительный ответ совпадет с финальным.
После консультации оцените сложность ситуации. Скорее всего, сделка будет простой, если соблюдаются три условия:
Заботиться нужно не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет совершеннолетним, а затем родители станут пенсионерами. Если внутри семьи сложатся недружественные отношения, то при продаже квартиры, где ребенку принадлежит больше половины, пенсионеры могут пострадать. Например, переедут из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, потому что только на нее хватит денег от продажи долей.
Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора. Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.
Требования органов опеки. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Если ситуацию одобрила опека Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что эту же ситуацию одобрит опека другого района.
Нет строгих законов, в которых прописаны критерии, по которым опека принимает решение. Есть только рекомендации, которые также могут отличаться в разных регионах.
Главное требование органов опеки — чтобы при продаже квартиры не ущемлялись права ребенка и не ухудшались его жилищные условия.
Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшились. Но по своему опыту я поняла, что шансы получить одобрение органов опеки выше, если:
Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но, если жизнь ребенка улучшится, опека одобрит сделку.
Также на решение опеки влияют нюансы сделки. Например, если покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки будет сложнее. Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребенка будет в залоге. Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк и ребенок останется без жилья.
В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не достроена, выделить долю детям нельзя, а гарантий, что дом сдадут вовремя, нет. Но иногда органы опеки дают разрешение. При этом проверяют вот что:
Если семья решила переехать заграницу и для этого продает квартиру, опека, скорее всего, даст разрешение. Органы опеки могут даже не попросить предоставить информацию о новой квартире и выделить в ней долю. Главное — предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.
Основания для запрета сделки. Если органы опеки откажут в продаже квартиры, то объяснят свое решение так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Как именно — скажут не всегда. В основном опека отказывает по таким причинам:
Документы для опеки
Комплект документов для каждой сделки будет свой. Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся. Вот какие документы обычно просят.
Заявление от родителей несовершеннолетнего. Бланк выдают сотрудники опеки. Заявление пишут оба родителя, даже если они в разводе.
В некоторых ситуациях можно, чтобы заявление написал один из родителей:
В этих случаях потребуются документы, которые подтверждают, что другой родитель не может написать заявление.
Если ребенку больше 14 лет, он тоже пишет заявление.
Документы, которые подтверждают личность. Обычно это паспорта родителей или одного родителя, свидетельства о рождении детей младше 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.
Постановление об установлении опеки. Если ребенка представляет опекун, потребуется документ об установлении опеки над несовершеннолетним.
Свидетельство о регистрации брака. Если родители в браке, в опеку нужно представить свидетельство о его регистрации. Если в разводе — свидетельство о расторжении брака.
Документы от продавца. Если продаете и взамен покупаете другую квартиру, от продавца новой квартиры потребуются:
Документы на квартиры. Органы опеки попросят представить документы на продаваемую квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, и на ту, где ребенку будет выделена доля. Вот примерный список:
Некоторые отделения опеки могут попросить представить предварительный договор купли-продажи, если взамен покупаете новое жилье и там планируете выделить долю ребенку. Но, например, в Санкт-Петербурге предварительный договор не смотрят.
Если покупаете квартиру в ипотеку, представьте в опеку согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний.
Процедура продажи квартиры
После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.
Подписание договора. В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.
Также нужно подробно описать другие условия сделки:
В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.
На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.
Нотариальное удостоверение договора. В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.
Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.
Регистрация сделки. Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно. Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.
Сбор документов. Для Росреестра нотариус запросит:
Если собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Тогда для сделки нужно приложить:
Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены. Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН. Так опека увидит, что ребенок стал собственником. Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.
Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях
Если покупать другое жилье не планируется. Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет. Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.
Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом. Если решили продать квартиру в своем городе и купить в другом, сделка усложняется. По-прежнему нужно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились. Но теперь органы опеки будут оценивать не только квартиру, дом и район, но и город. Поэтому часто возникают сложности, если семья решает уехать из Москвы, например в Тверь. Московские органы опеки считают это ухудшением качества жизни. Та же проблема возникает в Санкт-Петербурге, но реже. Если переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут такую смену города улучшением качества жизни и разрешат продажу.
Главная сложность в подобной сделке возникает, если нет еще одной квартиры, где можно выделить долю ребенку. Тогда придется проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и взамен покупать новую.
Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город. Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку. По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.
Если родители разводятся. Если семья жила в общей квартире и родители решили развестись, опека лояльнее отнесется к продаже квартиры. Развод родителей — это стресс для ребенка, и если он будет продолжать жить в квартире и видеть скандалы родителей, пострадает его психика. Поэтому органы опеки одобряют продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости. Иногда опека одобряет сделку даже без выделения доли ребенку.
Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:
В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую. Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.
Если продаете квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.
Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах. По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.
Вряд ли они будут работать одинаково. Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры. Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.
Если ребенок не вступил в наследство. Если ребенка учли в завещании, он должен вступить в наследство — только после этого можно продавать квартиру. Отказаться от наследства несовершеннолетний может только с согласия органов опеки и попечительства.
Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну. Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам. По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними.
Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок
Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником. В этом случае продать квартиру проще: разрешение опеки получать не надо, достаточно самим проследить за соблюдением прав ребенка. Но есть исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей, понадобится разрешение органов опеки.
Решите, где ребенок будет жить после продажи. Если уже куплена новая квартира, пропишите его там. Или зарегистрируйте несовершеннолетнего у родственников или друзей. Учтите, что дети младше 14 лет живут вместе с родителями, поэтому вместе с ребенком нужно прописать мать или отца.
Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно. Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.
Риски при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний
Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.
Часто покупатели путают собственность и регистрацию. Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке. Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.
Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. В ней перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.
Свидетельство выдается каждому собственнику, на обратной стороне перечислены остальные собственники квартиры. Так по одному свидетельству вы поймете, есть ли другие собственники и совершеннолетние ли они.
Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием маткапитала, но продавец не выделил детям доли. В этом случае сделку могут аннулировать. Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, — проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.
Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.
Для продавца. Продавцу не стоит молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что тот не сказал о детях-собственниках. Покупателя защищают статьи 178 и 179 гражданского кодекса — если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.
Также продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет. Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.
Больше всего рисков возникает у продавца, если при покупке использовали маткапитал, не выделили доли детям и продали квартиру. Тогда пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал, сделку аннулируют и может наступить уголовная ответственность по статье 159 УК РФ о мошенничестве.