договор коммерческого найма является взаимным возмездным консенсуальным
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.
Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)
В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.
По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:
Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.
Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.
Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.
Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.
В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.
При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)
В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.
-непригодности жилого помещения
-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством
Договор аренды. Наем жилого помещения. Безвозмездное пользование имуществом (договор ссуды)
Договор аренды (общие положения)
Легальное определение договора аренды (имущественного найма) дано законодателем в ст. 606 ГК РФ, согласно ему арендодатель (наймодатель) обязывается предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, которые получает арендатор в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды — консенсуальный, возмездный и взаимный.
Договор аренды (имущественного найма) относят к классическим договорным институтам, известным цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривали как отдельный вид договора найма, широко охватывающего регулируемые им отношения. В римском праве признавались три разнообразных вида найма: наем вещей; наем услуг; наем работы, или подряд.
Разница найма и купли-продажи римскими юристами виделась в том, что по договору купли-продажи вещь покупателем получалась в постоянное обладание, а по договору найма нанимателю предоставлялась вещь, услуга, работа лишь во временное пользование за установленное вознаграждение, которое исчислялось пропорционально времени пользования тем или иным объектом.
Внаем могли быть переданы движимые и недвижимые вещи, относящиеся к числу непотребляемых, так как в противном случае наниматель не имел возможности выполнить свою обязанность по возврату по окончании срока найма собственно той вещи, которую он получил по договору. Римское право допускало поднайм вещей, в результате которого наниматель, не являясь собственником вещи, имел право сдать внаем указанную вещь третьему лицу. В качестве предмета договора найма могли выступать и некоторые «нетелесные вещи», т. е. имущественные права, такие как узуфрукт. Не запрещалась передача вещей внаем без установки срока найма, т. е. на неопределенный срок. В таких случаях договор найма разрешалось прекратить по заявлению любой стороны в любое время.
Наймодатель был ответственен за недостатки передаваемой внаем вещи: если вещь являлась непригодной для использования ее по определенному договором назначению, наймодатель обязан был возместить убытки нанимателя, а их размер должен был полностью компенсировать интерес нанимателя.
В число основных обязанностей нанимателя входило внесение условленной по договору платы наймодателю за пользование вещью соразмерно времени этого пользования; обеспечение сохранности вещи, которая принималась внаем, от её повреждений и ухудшений по собственной вине.
Римским правом предусматривались достаточно жесткие последствия для нанимателя, который не возвращал вещь наймодателю по истечении установленного договором срока найма. В суде такой наниматель рассматривался как захватчик чужого владения и обязывался не только вернуть нанятую вещь, но и выплатить ее стоимость.
Согласно российскому дореволюционному гражданскому законодательству регламентация имущественного найма осуществлялась ст. 1691 Свода законов Российской империи (т. X, ч. 1).
При подготовке проекта Гражданского уложения был разработан целый свод подробных правил, объединенных в 6 статьях (с 1857 по 1862), для разрешений всевозможных ситуаций, которые появляются в результате продажи наймодателем сданного внаем имущества.
В проекте Гражданского уложения давалось определение договора имущественного найма, приводились его основные элементы — стороны договора, предмет, цена, сроки и содержание.
И законодательство, и доктрина этого периода отталкивались от тезиса, допускающего передачу внаем лишь только непотребляемых вещей. Ст. 1816 проекта Гражданского уложения содержала норму, согласно которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права.
В советский период в процессе кодификации гражданского законодательства регламентация договора имущественного найма всегда была включена в кодифицированные акты, а сам договор рассматривали как самостоятельный гражданско-правовой договор. Формирование законодательства этого периода шло по пути некоторого сужения круга объектов имущественного найма, уменьшения и дифференциации сроков найма, роста количества специальных правил, назначенных регулировать отношения найма с участием организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Регламентация договора имущественного найма по советскому гражданскому праву осуществлялась посредством норм Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. в разделе III «Имущественный наем» (ст. 152-179). Законодатель императивно установил, что наниматель получал имущество не в собственность, а лишь для временного пользования за вознаграждение. Собственником сданного в наем имущества оставался наймодатель, т. е. лицо, которому оно принадлежало в момент заключения договора найма. Поскольку сдаваемое внаем имущество подлежало возврату собственнику по истечении срока договора найма, то в качестве такого имущества могли быть только индивидуально-определенные вещи, сохраняющие свои полезные свойства при длительном пользовании ими.
Достаточно строгие требования были установлены к договору, связанному с наймом государственных или коммунальных предприятий: к ним императивно требовалось приложить подробную опись имущества, которое сдавалось в аренду, и нотариально удостоверить.
Рассматриваемый договор создавал для нанимателя как обязательственные права требования, так и вещное право владения, которое защищалось в силу закона против всякого нарушителя владения нанимателя, в том числе и против его собственника.
В ГК РСФСР 1964 г. имущественный наем регулировался нормами одноименной гл. 27 в ст. 275-294, среди которых, однако, не было перечня условий, признаваемых существенными в силу закона. Договорам имущественного найма была присуща своя специфика, обусловленная их предметом; объект имущественного найма мог быть передан исключительно в пользование. Предметом имущественного найма могли быть лишь вещи, индивидуально определенные и непотребляемые.
Так, нежилое помещение, транспортные средства передавались в аренду, а не напрокат. А такие предметы, как велосипед, телевизор и другие, предоставлялись напрокат, а не в аренду. Но юридическая природа всех этих договоров была однородна, на основе их возникали правоотношения найма.
В отношениях граждан между собой этот договор не был широко распространен, хотя правила о его форме были упрощены требованием простой письменной формы, если он заключался на срок более г ода. Потребительский характер права личной собственности в СССР исключал регулярную сдачу гражданами личного имущества внаем в целях извлечения постоянного дохода.
Напротив, во взаимоотношениях между организациями и для воплощения в жизнь хозяйственной деятельности нередко требовалось получение надлежащих предметов во временное пользование. Организациям часто нужны были торговые, складские, конторские и иные помещения, пользование которыми в городах и промышленных пунктах совершалось на арендных началах. Имущественный наем использовался и в отношениях организаций с гражданами. Наиболее широкое распространение получил бытовой прокат.
В сравнении с другими гражданско-правовыми договорами (поставка, контрактация, подряд) договор имущественного найма был значительно меньше подвержен централизованному планированию, все же и тут в ряде случаев были нужны определенные административные предпосылки, чтобы заключить договор.
В ОГЗ 1991 г. содержалось лишь 4 статьи (с 85 по 88), включающие общие нормы, которые регламентировали арендные отношения.
Во второй части ГК РФ договор аренды регламентируется в отдельной гл. 34 (ст. 606-670).
Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индивидуально-определенной вещи во временное пользование другим лицом. Передача вещи во владение арендатора при этом несет служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т. д.).
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче имущества в аренду арендатором третьему лицу. К субаренде применяют правила, регулирующие аренду, если иное не определено законодательством. Объем прав субарендатора не может превосходить объема прав арендатора.
Рассмотрим элементы договора. Сторонами договора выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), ими могут быть любые субъекты гражданского права.
Арендодателем могут быть любые физические или юридические лица (включая иностранные), которые имеют титул не только собственника имущества, но и лица, которое управомочено законом или собственником сдать в аренду имущество (ст. 608 ГК РФ).
Арендаторами по договору аренды по общему правилу выступают любые физические и юридические лица.
Наряду с этим для отдельных видов аренды ГК РФ установлены исключения из данного правила. Так, в качестве арендатора жилых помещений вправе выступать исключительно юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).
Предмет договора (существенное условие) — любая индивидуально-определенная вещь, которая не теряет собственных свойств в процессе использования (непотребляемая).
Форма договора аренды соответствует общим правилам о форме сделок, с учетом вытекающих из договора аренды особенностей:
Цена договора не относится к его существенным условиям, поэтому арендная плата в договоре может не устанавливаться, в таких случаях применяют обычную арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Выделяются следующие формы арендной платы:
Допускается изменение размера арендной платы по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год. Запрет на изменение размера арендной платы или частота его изменений могут быть предусмотрены законом или договором.
Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. Если в договоре не указано условие о сроке, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в избранное ею время, за 1 месяц предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимости — за 3 месяца), если иной срок не установлен законом или договором. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для некоторых видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.
Содержание договора. Обязанности арендодателя сводятся к следующему:
1. Предоставление арендатору имущества в состоянии, которое соответствует его назначению и условиям договора.
Если арендодатель не передает имущество в установленный (либо разумный) срок, арендатор имеет право на одно из следующих требований: а) истребовать это имущество и возместить убытки, которые причинены задержкой исполнения; б) требовать расторгнуть договор и возместить убытки, которые причинены его неисполнением.
Арендодатель несет ответственность за все недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, которые были в нем до заключения договора, за исключением тех, которые: а) оговаривались сторонами (следовательно, арендатор был о них заранее извещен) при заключении договора; б) были выявлены арендатором в ходе приемки имущества в пользование (явные недостатки).
Арендатор, обнаружив недостатки, за которые несет ответственность арендодатель, вправе потребовать от него: безвозмездно устранить недостатки; соразмерно понизить арендную плату; возместить свои расходы на их устранение (удержать сумму этих расходов из арендной платы); досрочно расторгнуть договор.
В любом из перечисленных случаев арендатор вправе потребовать возместить понесенные им убытки.
2. Предупреждение арендатора о правах третьих лиц (как вещных, так и обязательственных) на имущество, которое сдается в аренду. Если арендодатель пренебрег этой обязанностью, арендатор вправе потребовать:
3. Осуществление за собственный счет капитального ремонта имущества, которое передано в аренду (если иное не предусмотрено законом или договором).
Капитальный ремонт арендованного имущества — такое восстановление его основных частей (конструктивных элементов), без которого его нельзя использовать по назначению. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды.
Если арендодатель пренебрегает этой обязанностью, арендатор вправе (если иное не предусмотрено договором):
4. Возмещение арендатору стоимости неотделимых (без причинения имуществу вреда) улучшений, которые произведены за его счет с согласия арендодателя (иные требования к производимым улучшениям имущества могут быть предусмотрены договором).
Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без согласия арендодателя, не возмещаются (если иное не предусмотрено законом).
Отделимые улучшения, которые произведены арендатором, являются собственностью арендатора.
1. Пользование арендованным имуществом согласно условиям аренды, а если они договором не определены, — соответственно назначению имущества. Арендатор отвечает за нарушение данного условия лишь при наличии собственной вины.
При нарушении этой обязанности арендодатель имеет право требовать досрочно расторгнуть договор и возместить убытки.
2. Своевременное внесение оплаты за пользование имуществом.
В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочно внести арендную плату не более чем за 2 срока подряд (иной срок может быть предусмотрен договором).
В случае существенного ухудшения условий использования имущества или его состояния не по вине арендатора последний может требовать уменьшить арендную плату (иные последствия могут быть предусмотрены законом).
3. Поддержание арендованного имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором).
Под поддержанием имущества в исправном состоянии понимается его обслуживание, позволяющее использовать его в любой момент (заправка топливом автомобиля).
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей. Его отличие от капитального: он не увеличивает стоимость имущества и не устраняет его износ. При этом его отсутствие делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.
Расходы по содержанию имущества — затраты, не связанные с поддержанием его в исправном состоянии, но без которых его нормальное использование невозможно (страхование и т. п.).
4. Не получив согласие арендодателя: а) не передавать собственные права и обязанности по договору другим лицам; б) не отдавать имущество в субаренду; в) не передавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в коммерческие организации (если иное не установлено законодательством).
5. Возвратить арендодателю имущество при прекращении договора аренды в том же состоянии, в каком оно было получено (с учетом нормального износа) либо в состоянии, которое обусловлено договором.
В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель может требовать внести арендную плату за все время просрочки, а если она не покрывает причиненные просрочкой убытки, — их возмещения. Если за такое нарушение договором предусмотрена неустойка, она является штрафной (если иное не предусмотрено договором).
Прекращение договора аренды. Случаи прекращения договора аренды:
Договор аренды досрочно расторгается судом по требованию арендодателя, если арендатор:
Договор аренды досрочно расторгается судом по требованию арендатора в следующих случаях:
Иные основания расторжения договора могут быть определены или исключены в договоре сторонами по их инициативе.
Перед предъявлением соответствующего иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Для арендатора подобная обязанность законом не предусмотрена.
Отдельные виды договоров аренды
Договор проката
Легальное определение договора проката дано законодателем в п. 1 ст. 626 ГК РФ, согласно ему арендодатель, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязывается предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, которое предоставлено по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусматривает договор или не следует из существа обязательства.
Договор проката относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим), публичным договорам.
Арендодателем по договору проката выступают исключительно коммерческие организации, профессионально занимающиеся прокатом имущества, которое, в свою очередь, должно быть использовано для бытовых целей.
Отнесение договора проката к публичным договорам означает, что арендодатель не имеет права отказать обратившемуся к нему лицу заключить договор проката.
Императивно законодателем установлен максимальный срок действия договора проката, составляющий 1 год.
Термин «прокат» применялся уже в российском дореволюционном законодательстве как одно из названий договора имущественного найма. Бытовой прокат в качестве особой разновидности договора имущественного найма был введен в ГК РСФСР 1964 г. в советский период и регулировал его понятие и основные элементы. Определенной спецификой отличался его субъектный состав: наймодателем выступали только специализированные прокатные организации, в обязанность которых входила проверка в присутствии нанимателя исправности сдаваемого внаем имущества, а нанимателем могли быть лишь граждане, которые были вправе в любое время отказаться от этого договора, не объясняя причины и свои мотивы.
В настоящее время договор проката регламентирует отдельный § 2 гл. 34 (ст. 626-631 ГК РФ).
Рассмотрим стороны договора. Арендодателем в договоре проката является специальный субъект — лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью.
Арендатором может быть как гражданин (в том числе индивидуальный предприниматель), так и юридическое лицо, использующие имущество для потребительских целей, если иное не предусматривает договор или не следует прямо из обязательства (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
В качестве предмета договора проката может быть исключительно движимое имущество. Поскольку в п. 1 ст. 626 ГК РФ предопределена презумпция использования имущества, которое приобретается в прокат, только для потребительских целей; обычно это вещи бытового назначения: разнообразные предметы домашнего обихода (компьютер, холодильник, швейная и стиральная машина и т. д.), музыкальные инструменты, спортивно-туристский инвентарь и т. д. Что касается проката вещей, которые не предназначены для бытового использования (например, приборы, оборудование и другие технических средства), то ГК РФ не ограничивает прокат подобных вещей специальными правилами.
Как отмечалось ранее, срок договора проката не превышает 1 года.
Правила о возобновлении договора аренды к договору проката не применяются.
Арендную плату устанавливают в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При досрочном возврате имущества соответствующая часть арендной платы возвращается арендатору.
Взыскание задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке в соответствии с исполнительной надписью нотариуса.
Форма договора проката исключительно письменная (п. 2 ст. 626 ГК РФ).
Арендодатель по договору проката дополнительно обязан:
Арендатор по договору проката дополнительно обязан:
Расторжение договора проката арендатором допускается в любое время, если он не позднее, чем за 10 дней предупредил об этом арендодателя письменно.
Аренда транспортных средств (ст. 632-649 ГК РФ)
Договор аренды транспортного средства с экипажем
Легальное определение договора аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) дано законодателем в ч. 1 ст. 632 ГК РФ, согласно ему арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Данный договор — реальный, возмездный, двусторонний, публичный.
Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.
Предметом является транспортное средство любого вида транспорта: железнодорожного, водного, воздушного, космического и т. д.,
которое способно к автономному перемещению в пространстве.
Цена договора определяется соглашением сторон.
Срок договора: законом не установлены предельные сроки данного договора.
Форма договора — письменная.
В обязанности арендодателя входит:
Арендатор обязан нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (закупка топлива, иных расходных материалов, сборы и т. п.), если иное не предусмотрено в договоре.
Арендатор вправе заключить с третьим лицом договор по коммерческой эксплуатации транспортного средства в границах данного договора (субаренда, перевозка и т. п.).
Арендатору, не получившему согласие арендодателя, запрещена:
В случае гибели (повреждения) транспортного средства вследствие обстоятельств, ответственность за которые несет арендатор, он обязан компенсировать арендодателю причиненные убытки (бремя доказывания ответственности лежит на арендодателе).
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несет арендодатель как работодатель членов экипажа. Он имеет право предъявления регрессного иска к арендатору, если приведет доказательства, что вред возник по вине арендатора.
Договор аренды транспортного средства без экипажа
Легальное определение договора аренды транспортного средства без экипажа дано законодателем в ч. 1 ст. 642 ГК РФ, согласно ему арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
Данный договор относится к числу реальных, возмездных, двусторонних, публичных.
Цель договора — получить во владение и пользование тран спортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.
Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.
Предмет — транспортное средство, которое относится к любому виду транспорта: железнодорожному, водному, воздушному, космическому и т. д., и которое способно к самостоятельному перемещению в пространстве.
Цена договора — по соглашению сторон.
Срок договора согласуется сторонами.
Форма договора — письменная.
Построение ответственности сторон по договору аренды транспортных средств без экипажа друг перед другом основывается на принципах, общих для всякого договора.
За вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, ответственность несет арендатор как его владелец в соответствии с нормами о деликтных обязательствах (ст. 1079 ГК РФ).
Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ)
Легальное определение договора аренды здания (сооружения) дано законодателем в п. 1 ст. 650 ГК РФ, согласно ему арендодатель обязывается передать арендатору во временное владение и пользование либо только во временное пользование здание (сооружение).
Данный договор относится к числу консенсуальных, возмездных, взаимных.
Сторонами в этом договоре являются арендодатель и арендатор.
Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, которое имеет титул собственника здания или сооружения, либо лицо, которое управомочено законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.
Арендаторами вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).
Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Предмет договора — здания и сооружения, имеющие неразрывную связь с земельным участком, на котором они расположены (существенное условие договора).
Срок договора устанавливается по соглашению сторон.
Цена договора (арендная плата) является его существенным условием и включает плату за использование земельного участка, на котором расположено здание (сооружение).
Форма договора — письменная, посредством составления единого документа, который подписывают стороны; несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.
Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и действует с момента такой регистрации.
Арендодатель вправе для обследования используемого помещения входить в арендуемое помещение, здание.
Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, передать в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка и т. п.
Аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ)
Легальное определение договора аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, который используется для осуществления предпринимательской деятельности дано законодателем в п. 1 ст. 656 ГК РФ, согласно ему арендодатель обязывается предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, которые определены в договоре, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, который предусмотрен законом и другими правовыми актами.
Договор аренды предприятия возмездный, консенсуальный, взаимный.
Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор, ими могут быть только лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью.
Предмет договора — предприятие в целом как имущественный комплекс, который предназначен для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (речь идет о земельных участках, зданиях, сооружениях, оборудовании и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на обозначение, которое индивидуализирует деятельность предприятия), права требования и долговые обязательства.
Предмет договора является его существенным условием.
Цена договора является его существенным условием и устанавливается по соглашению сторон.
Срок договора определяется соглашением сторон.
Форма договора — письменная (через составление одного документа, который подписывают стороны договора); несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Передача предприятия в аренду (возвращение его арендодателю)
производится по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление акта передачи и предоставление его на подпись, является обязанностью арендодателя (арендатора) и исполняется за его счет.
В обязанности арендодателя входит:
В обязанности арендатора предприятия входит:
Арендатор предприятия имеет право:
Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора (в части возврата или взыскания в натуре переданного имущества) не применяют к аренде предприятия, если эти последствия существенно нарушат права и законные интересы кредиторов сторон, других лиц и противоречат общественным интересам.
Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ)
Легальное определение договора финансовой аренды (договора лизинга) дано законодателем в ч. 1 ст. 665 ГК РФ, согласно ему «арендодатель обязывается приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца».
Договор финансовой аренды (лизинга) консенсуальный, возмездный, взаимный.
Характерной особенностью данного договора является то, что в нем, в сравнении с обычным договором аренды, арендатор (лизингополучатель) получает в пользование технический объект, который специально приобретается лизинговой фирмой для него по его же просьбе.
По общему правилу срок, на который заключают договор лизинга, определен в договоре и обычно охватывает все время эффективной службы арендуемого оборудования, т. е. приближен к расчетному сроку его полной амортизации.
В общую сумму лизинговых платежей включается стоимость арендованного оборудования с учетом амортизации, проценты за использование займа и оплата услуг лизингодателя. Следовательно, объем лизинговых платежей превышает покупную цену оборудования, а разница является прибылью лизингодателя. Лизингодатель заинтересован, чтобы порядок, размеры и сроки периодических платежей были определены договором так, чтобы понесенные им затраты по приобретению имущества были возмещены ему как можно быстрее.
Объект лизинга после истечения срока действия договора либо возвращается лизингодателю, либо остается в пользовании арендатора (лизингополучателя) еще на некоторый срок с возобновлением договора на него, либо может быть приобретен в собственность арендатором (лизингополучателем) по его остаточной стоимости.
В наибольшей степени финансовый характер обязательств лизингодателя и его особая роль в лизинговых отношениях подчеркивается особым распределением прав и обязанностей сторон договора, это проявляется в том, что лизингодатель освобождается от большей части обязанностей арендодателя, связанных с передачей арендатору сданного в аренду имущества, с обеспечением его надлежащей эксплуатации, в том числе осуществлением капитального ремонта, каких-либо расходов по его содержанию и др. Соответственно, лизингополучатель обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт, нести все расходы по его содержанию, а также риск, связанный со случайной гибелью арендованного имущества.
Намерения выделить право владения из права собственности и возможность извлечь выгоду из владения известны праву еще с древних времен. Известной популярностью пользуется мнение Аристотеля о том, что богатство состоит не во владении имуществом на основе права собственности, а в его использовании. Это лучшим образом воспроизводит сущность лизинга.
Сравнительно широкое распространение лизинг давно приобрёл в разных странах с развитой рыночной экономикой. Терминологически «лизинг» ведет свое происхождение от английского слова «to lease», обозначающего «нанимать», «брать в аренду». Применительно к английскому юридическому языку словом «leasing» обозначают как традиционную сдачу имущества в аренду, так и непосредственно лизинг в качестве разновидности аренды.
В нашей стране развитие лизинговых отношений находится пока в процессе освоения. Специального законодательства о лизинге в советский период не имелось. Невзирая на то, что разработка Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г.1 осуществлялась при участии представителей СССР, в ГК РСФСР 1964 г. и ОГЗ 1991 г. нормы, регулирующие договор лизинга, в раздел обязательственного права отдельным параграфом не входили. Вследствие этого участники лизинговых сделок применяли нормы, которые регулировали аналогичные в юридическом смысле отношения по договору аренды (имущественному найму).
С изданием в 1994 г. указа Президента Российской Федерации № 1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности»2 был принят ряд нормативных актов, способствовавших формированию лизингового законодательства в России. В соответствии со сформулированными в этом указе составными элементами лизинговой деятельности было установлено, что лизинговые предприятия должны создаваться в форме открытых акционерных обществ, объектом лизинга может выступать всякое движимое и недвижимое имущество, которое входит в число основных фондов, а в предмет договора лизинга могут входить и имущественные права.
Воплощая в жизнь объективную необходимость развития лизинга, последовательно принимались соответствующие этому нормативные акты, такие как постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»3, где была определена программа нацеленных на формирование правового и экономического обеспечения лизинговых отношений и утверждено Временное положение о лизинге, в к отором были нормативно приведены первые основные понятия, регулирующие лизинговые отношения в нашей стране.
С введением в действие ч. II ГК РФ в 1996 г. в разд. IV «Отдельные виды обязательств» в гл. 34 отдельным § 6 были введены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга). Чуть позже, в 1998 г. был принят федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»1, а та кже ряд указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации и федеральный закон «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».
Специфика конструкции определения договора финансовой аренды содержится в ст. 665 ГК РФ, где термины «договор финансовой аренды» и «договор лизинга» используются как синонимы. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
Рассмотрим стороны договора, в качестве которых выступают: арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
В качестве арендодателя (лизингодателя) могут выступать физические или юридические лица, которые обладают необходимыми финансовыми средствами. В настоящее время лизингодателю специального разрешения (лицензии) на занятие лизинговой деятельностью не требуется. Чаще всего в качестве лизингодателей выступают специализированные лизинговые компании. Нередко банки совершают договоры лизинга, поскольку согласно закону лизинговые операции отнесены к сделкам, разрешенным кредитным организациям.
В качестве арендатора (лизингополучателя) выступают физические или юридические лица.
Продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает последнему в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга.
Предмет договора — любые непотребляемые вещи (вещи, которые не уничтожаются и не теряют собственных натуральных свойств в результате их использования). Исключение составляют земельные участки и иные природные объекты, которые прямо запрещено включать в предмет лизинга (ст. 666 ГК РФ).
Цена договора — это сумма, включающая возмещение затрат, произведенных лизингодателем в связи с приобретением предмета лизинга, и доход лизингодателя.
Срок договора близок по длительности к сроку службы имущества, которое передается в лизинг. В течение данного времени договор лизинга нельзя расторгнуть ни одной из сторон.
Форма договора — письменная; не зависит от срока, на который заключают договор.
Таким образом, сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.
Договор найма жилого помещения
Легальное определение договора найма жилого помещения дано законодателем в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно ему одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязывается предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения возмездный, консенсуальный, двусторонне обязывающий.
Стороны договора — наймодатель и наниматель.
Предмет договора найма — изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом или их изолированная часть, имеющая отдельный проход к местам общего пользования) в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
Жилым помещением признают изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (должно отвечать определенным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства) (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Форма договора может быть исключительно письменной.
Виды договора найма жилого помещения:
Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязывается передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60)
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены разд. III.1 ЖК РФ.
Наем жилого помещения, не относящийся к социальному найму, является коммерческим наймом. Предоставление жилого помещения юридическим лицам во владение и (или) пользование производится по договору аренды или иному договору.
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления. Для этого учитываются: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности членов семьи.
В качестве оснований для признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма выделяют следующие:
Стороны договора: в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения или лицо, им управомоченное; в качестве нанимателя выступают исключительно граждане. Жилое помещение юридические лица могут использовать только на основе договора аренды или иного договора и лишь для проживания в нем граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, которое пригодно для стабильного проживания (речь идет о квартире, жилом доме, части квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Жилое помещение по договору социального найма жилого помещения и по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования передается нанимателю во владение и пользование. Не запрещено распорядиться жилым помещением посредством его обмена, замены и т. д.
Договор социального найма жилого помещения бессрочный.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома.
Форма договора — письменная.
Содержание договора. В обязанности наймодателя входит:
В число прав нанимателя входит:
В обязанности нанимателя входит:
Допускается расторжение договора социального найма в судебном порядке по требованию любой из сторон и признание жилого помещения непригодным для проживания.
Допускается расторжение договора по инициативе нанимателя в любое время при согласии проживающих совместно с ним членов его семьи, оформленном в письменной форме.
Допускается расторжение договора по инициативе наймодателя только в судебном порядке и при доказанности виновного поведения нанимателя, как то:
Договор коммерческого найма жилого помещения
Наем жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования, образованного жилыми помещениями, которые их собственники используют для проживания граждан на условиях коммерческого найма, находящегося в частном, государственном и муниципальном жилищном фонде, называется коммерческим наймом.
Коммерческий наем — консенсуальный, всегда возмездный, двусторонний.
Стороны договора — наймодатель (не только юридические лица, но и граждане) и наниматель (только граждане).
Предметом договора является помещение, которое находится в частном жилищном фонде, в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Срок внесения оплаты за жилое помещение определяют в договоре; если срок не установлен оплата вносится раз в месяц (п. 3 ст. 682 ГК РФ).
Срок договора: введено ограничение максимального срока, он не должен быть больше 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В случае заключения договора на срок до одного года к нему не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (п. 2 ст. 687 ГК РФ, норма диспозитивная).
Форма договора — письменная.
Содержание договора. Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения аналогичны правомочиям сторон по договору социального найма, однако имеют свои особенности.
В обязанности наймодателя входит:
Основной обязанностью нанимателя является своевременное внесение оплаты за жилое помещение и освобождение помещения при прекращении договора.
Инициатором расторжения договора коммерческого найма может быть как наниматель, так и наймодатель.
По инициативе наймодателя договор расторгается исключительно в судебном порядке по следующим основаниям:
Таким образом, самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения.
Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения — им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.
Безвозмездное пользование имуществом (договор ссуды)
Легальное определение договора безвозмездного пользования (договора ссуды) дано законодателем в п. 1 ст. 689 ГК РФ, согласно ему одна сторона (ссудодатель) обязывается передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязывается вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор консенсуальный (в этом случае — двусторонний), реальный (в этом случае — односторонний), безвозмездный.
Стороны договора: ссудодатель и ссудополучатель.
Ссудодатель — собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, которое уполномочено законом или собственником предоставлять имущество (коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, которое является ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля [п. 1 ст. 690 ГК РФ]).
Ссудополучатель — лицо, которое получает имущество в безвозмездное пользование.
Предмет договора (существенное условие) — индивидуальноопределенные непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые).
Срок договора определяется соглашением сторон. Если условие о сроке в договоре не определено, договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор считают возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока ссудополучатель продолжает пользоваться вещью при отсутствии возражений со стороны ссудодателя.
Форма договора — письменная; вне зависимости от срока в случаях, когда одной из его сторон является юридическое лицо или когда стоимость предмета ссуды больше 10 000 рублей (п. 1 ст. 161 ГК РФ).
В остальных случаях достаточно устной формы, в том числе путем совершения конклюдентных действий.
Содержание договора. В обязанности ссудодателя входит:
Ссудополучатель при обнаружении недостатков вещи, не оговоренных в договоре, вправе требовать:
В обязанности ссудополучателя входит:
Прекращение договора безвозмездного пользования имуществом:
Таким образом, договор ссуды призван урегулировать обязательственные отношения по безвозмездному пользованию имуществом.
Вопросы для самоконтроля: