договор коммерческого найма жилого помещения судебная практика
Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения (Ст. 671 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения
(Ст. 671 ГК)
1. Общие вопросы квалификации отношений по договору найма жилого помещения, отграничение от иных видов обязательств
1.1. Отношения между собственниками квартиры и бывшей собственницей, которая по закону сохраняет право пользования квартирой, не являются правоотношениями по найму жилого помещения
В квартире, доля в праве общей долевой собственности на которую отчуждается по договору, проживает К., которая в соответствии с законом сохраняет за собой право пользования данной квартирой. Судом установлено, что К. является бывшей собственницей спорной квартиры, которую продала В.В. Правоотношения между М. и К. по пользованию последней принадлежащей истцам на праве собственности квартирой не регулируются нормами ЖК РСФСР и ГК РФ о правах нанимателей жилых помещений, находящихся в собственности у граждан, поскольку согласно этим нормам договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ).
1.2. К отношениям, связанным со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, неприменимы положения ЖК РФ, регулирующие социальный наем
Отношения, связанные со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям неприменимы положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие социальный наем.
1.3. Заключенный между юридическими лицами договор о предоставлении жилых помещений не является договором найма жилого помещения
Поскольку сторонами договоров являются юридические лица, вывод суда первой инстанции о применении к спорным отношениям положений главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.
1.4. Договор социального найма и договор коммерческого найма являются разными видами договоров, влекущими различные юридические последствия
Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.
Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.
Гражданским законодательством (ст. 671 ГК РФ) предусмотрена такая правовая категория, как договор найма жилого помещения.
Договор социального найма, регулируемый нормами жилищного законодательства, и договор найма (коммерческого), регулируемый нормами гражданского законодательства, являются различными правовыми категориями, влекущими различные юридические последствия.
1.5. Законом не предусмотрены бессрочный характер и безвозмездное пользование помещением для договора коммерческого найма жилого помещения
В договоре найма жилого помещения указано о предоставлении филиалом ОАО в пользу Ф. спорного жилого помещения по договору найма в бессрочное безвозмездное владение и пользование. Между тем, данное указание в договоре найма носит явно произвольный характер, так как бессрочный характер договора коммерческого найма и безвозмездное пользование жилым помещением по такому договору законом не предусмотрены.
1.6. Договор найма жилого помещения является возмездным договором
Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.
1.7. При безвозмездном пользовании жилым помещением договор найма считается притворным и применяются нормы ГК РФ о безвозмездном пользовании
Договор найма жилого помещения возмездный (ст. 134 ЖК РСФСР, ст. 671 ГК РФ). Поскольку ответчица не оплачивала собственникам жилья свое проживание в квартире, правоотношения сторон должны регулироваться нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании.
1.8. Для возникновения и сохранения правоотношений по договору коммерческого найма не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем
В отличие от договора социального найма, договор коммерческого найма по общему правилу не имеет бессрочного найма, срок его действия определяется самими сторонами, а истечение срока согласно ст. 687 ГК РФ является достаточным основанием для прекращения договора. Для возникновения и сохранения правоотношений по этому договору не имеет юридического значения наличие трудовых правоотношений между нанимателем и наймодателем.
1.9. Действие договора найма жилого помещения начинает исчисляться с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем
С доводами и его представителя о необходимости исчисления срока договора найма с даты заключения ответчиком договора газоснабжения помещений, согласится нельзя, поскольку по смыслу ст. 671 ГК РФ договор найма жилого помещения действует с момента предоставления нанимателю жилого помещения для проживания в нем.
2. Договоры найма жилого помещения с участием юридических лиц
2.1. Договор о предоставлении юридическим лицом гражданину жилого помещения в аренду с правом последующего выкупа не может быть квалифицирован как договор найма жилого помещения
Условия договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения.
2.2. Глава 35 ГК РФ не предусматривает возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного ему юридическим лицом во владение и пользование для проживания
Положения Главы 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, представленного во владение и пользование для проживания в нем.
2.3. Использование жилого помещения в целях размещения органов управления и адреса юридического лица допускается только с согласия собственника
В материалах дела имеется заявление собственника жилого помещения о том, что он не разрешает использовать адрес объекта недвижимости для целей регистрации. Суды пришли к выводу, что адрес регистрации указан без разрешения собственника жилого помещения и намерения его использовать для осуществления связи с юридическим лицом.
2.4. Заключенный между юридическими лицами договор аренды квартиры для размещения аппаратуры связи является ничтожным
2.5. Ст. 671 ГК РФ не регулирует вопросы использования жилого помещения для регистрации юридического лица
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на август 2021 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.
Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ16-126 от 27.09.2016 Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 27 сентября 2016 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Кликушина А.А.,
судей Горохова Б.А., Юрьева И.М.
с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.,
по кассационной жалобе Залова Р З на решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г.
без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска Департамент указал, что ответчики без законных оснований занимают жилое помещение, являющееся освободившейся комнатой в коммунальной квартире жилищного фонда г. Москвы, в связи с чем подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Заловым Р.З. ставится вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М от 17 августа 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.
(л.д. 13). В указанной комнате по месту жительства зарегистрированы: Залов Р.З.
бывшая супруга Гасанова С.К. и ее сыновья Ганиев Г.А., Ганиева С.А. (л.д. 10-
В 2008 году Залов Р.З. обратился в Управление Департамента жилищной
политики и жилищного фонда г. Москвы в Северо-Восточном административном
округе г. Москвы с просьбой отселить его с тремя дочерьми от семьи бывшей
супруги в освободившиеся комнаты коммунальной квартиры (л.д. 30).
По результатам рассмотрения заявления Залова Р.З. префектом Северо-
Восточного административного округа г. Москвы 18 ноября 2008 г. вынесено
До истечения срока действия договора коммерческого найма жилого
помещения Залов Р.З. обращался в Департамент с заявлением о заключении
договора на новый срок, однако решение по данному вопросу уполномоченным
органом принято не было (л.д. 28).
На момент рассмотрения спора в спорной комнате проживает Залов Р.З. с
семьей составом из семи человек, включая супругу Залову Б.Г., дочерей
Залову СР., Залову Э.Р., Залову Р.Р., Залову Е.Р., сына Залова Р.Р. (л.д. 7-9).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции
исходил из того, что поскольку срок договора коммерческого найма жилого
помещения истек и наймодатель не выразил согласия заключить договор на
новый срок, то указанный договор считается прекращенным, а ответчики
подлежат выселению из спорной комнаты без предоставления другого жилого
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации находит, что решение суда и апелляционное определение приняты с
существенным нарушением норм материального и процессуального права, что
выразилось в следующем.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской
Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во
владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности
жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора
безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также
юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном
основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством
Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых
вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может
выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При рассмотрении дела судами установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в 2008 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на пять лет.
Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм
материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли
наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.
От выяснения данных обстоятельств зависело правильное разрешение судом спора.
Однако суд, сделав вывод об истечении срока действия договора коммерческого найма, указанные обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.
Сведений о совершении Департаментом указанных действий и отказа нанимателя от продления договора материалы дела не содержат.
В силу изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Залова Р.З., в связи с чем решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. нельзя признать законными они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
решение Останкинского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 февраля 2016 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.
Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)
В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.
По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:
Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.
Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.
Согласно ст.677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.
Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.
В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.
При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)
В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.
Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.
Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:
Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.
По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.
-непригодности жилого помещения
-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством