договор мены квартиры между близкими родственниками с несовершеннолетним ребенком
Договор мены между близкими родственниками
Понятие договора мены долей квартиры
Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним
Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.
Договор мены: понятие
Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.
Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.
Законодательная база
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Преимущества оформления договора мены
Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.
Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Особенности мены доли жилья
Обычно, долями обмениваются родственники, которые претендуют на часть жилья, зарегистрированную за другим членом семьи. Такой акт требует дополнительной подготовки. В первую очередь, нужно собрать письменные разрешения дольщиков на проведение сделки. Собственникам остальных долей предлагают мену в первую очередь, если им часть не нужна, можно заключать договор с родственниками, не имеющими доли этой жилплощади. Далее нужно разрешение от всех прописанных лиц. Потом берется квитанция об отсутствии задолженностей по оплате квартиры.
Участие несовершеннолетних в обмене жилья
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
Особенности и нюансы
Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.
В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.
Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?
У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.
Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.
А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.
Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.
В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.
Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.
В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.
Какие могут быть препятствия для обмена долями
Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.
Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.
Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.
Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.
Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.
Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.
Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.
Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.
Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.
Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.
Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.
Почему лучше не дарить доли
Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.
В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.
Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.
Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.
Договор мены квартиры между близкими родственниками с несовершеннолетним ребенком
В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.
Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).
При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.
Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,
— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным – это:
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.
И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
—————
Опубликовано: газета «Правильный выбор», выпуск № 43, от 02.11.2016
Обмен недвижимостью с родственником
Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?
Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.
Содержание
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Особенности договора мены
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).
Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.
Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).
Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.
Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.