договор на предоставление коммунальных услуг в нежилом помещении
Почему УО обязана исключить из договора с РСО нежилые помещения
Согласно ПП РФ № 354, собственники нежилых помещений обязаны заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг непосредственно с РСО, а не с управляющей организацией или ТСЖ. Читайте о том, что сказал Верховный суд РФ о правомерности такого требования законодательства.
ПП РФ № 1498 обязал собственников нежилых помещений заключать прямой договор с РСО
Правила предоставления коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах утверждены ПП РФ № 354. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в эти правила были внесены важные уточнения и изменения, в том числе об обязанности владельцев нежилых помещений заключать договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО.
Абзацем 3 п. 6 ПП РФ № 354 собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением владельцев машино-мест, обязали с 1 января 2017 года заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов напрямую с РСО.
При отсутствии такого документа РСО имеет право рассчитать объём потребления коммунального ресурса в помещении собственника по формулам, предусмотренных для бездоговорного потребления (абз. 5 п. 6 ПП РФ № 354).
Например, порядок расчёта потребления электроэнергии в таком случае определён в п. 196 Основных положений ПП РФ № 442. Он рассчитывается исходя из максимальной пропускной способности питающего кабеля (токовой нагрузки) и периода хищения ресурса. Период отсчитывается с даты последней контрольной проверки до момента фиксации бездоговорного потребления, но не может превышать трёх лет (п. 2 приложения № 3 к ПП РФ № 442).
Роль управляющей домом организации или ТСЖ/ЖК в процессе заключения договора поставки КР в нежилые помещения собственников достаточно проста: они передают в РСО сведения о владельцах нежилых квадратных метров, а собственнику сообщают о необходимости заключить договор напрямую с поставщиками ресурсов (абз. 4 п. 6 ПП РФ № 354).
Суд обязал ТСЖ исключить из договора ресурсоснабжения нежилые помещения
Оспорить в ВС РФ такой подход к заключению договоров собственниками нежилой площади в МКД решилось товарищество собственников жилья из Ижевска вместе с несколькими жителями дома.
ТСЖ было создано в 2003 году и до 2017 года являлось исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению для всех жителей МКД независимо от статуса помещения. После вступления в силу изменений в ПП РФ №354, внесённых ПП РФ № 1498, собственник нежилого помещения в доме под управлением ТСЖ обратился в суд с требованием сохранить существующий порядок предоставления коммунальных услуг.
Суд обязал ТСЖ исполнять обязанности, которые на него были возложены уставом товарищества и ЖК РФ. ТОгда в ТСЖ было направлено коллективное обращение и других собственников нежилой площади в доме о сохранении прежней схемы предоставления им КУ.
ТСЖ в свою очередь обратилось в суд с иском к поставщику тепловой энергии с целью урегулировать разногласия по дополнительному соглашению к договору теплоснабжения. Товарищество просило не менять схему предоставления коммунальной услуги.
Однако АС Республики Татарстан отказал ТСЖ в иске, сославшись на изменения в ПП РФ № 354, внесённые ПП РФ № 1498. Суд обязал ТСЖ исключить из договора теплоснабжения точки поставки ресурса в нежилые помещения дома (решение от 28.02.2018 по делу № А65-41459/2017).
После этого РСО составила акты бездоговорного потребления тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома, находящегося под управлением ТСЖ. В отсутствие оплаты владельцам пригрозили отключением от отопления и взысканием платы через суд.
Прямые договоры заключаются собственниками нежилых помещений без проведения ОСС
ТСЖ и собственники нежилых помещений обратились в Верховный суд РФ с требованием признать недействующими абз. 3, 4, 5, 6 п. 6, абз. 3 п. 7 ПП РФ № 354, которые принудительно меняли порядок предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД.
Истцы ссылались на то, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 135, ст. 157.2, ч. 22 ст. 161 ЖК РФ в редакции № 59-ФЗ, с 3 апреля 2018 года у членов ТСЖ нет обязанности заключать прямой договор с РСО без решения на общем собрании собственников или одностороннего отказа РСО от договора с товариществом.
Поскольку истцы посчитали, что ПП РФ № 1498 противоречит нормам ЖК РФ, они заявили на суде, что Правительство РФ превысило свои полномочия, издав такой документ.
Также они отметили, что обязательное заключение договора с РСО ставит собственников нежилых помещений в неравное положение по отношению к владельцам квартир в доме. Это нарушает основные принципы о равенстве сторон, участвующих в гражданских правоотношениях.
ВС РФ подтвердил законность обязательного прямого договора по нежилым помещениям
Рассмотрев доводы сторон, Верховный суд РФ не согласился с товариществом и собственниками и отклонил их административный иск на следующих основаниях:
Оспариваемые абз. 4, 6 п. 6 ПП РФ № 354 не нарушают права и интересы собственников нежилых помещений, поскольку не возлагают на них никаких дополнительных обязанностей.
Обязанность напрямую заключить договор с РСО не лишает собственников нежилых помещений прав на участие в процессе управления многоквартирным домом, поэтому также не может считаться нарушением равенства между собственниками помещений в МКД.
Нормы абз. 3 п. 6 ПП РФ № 354, которые обязывают владельцев нежилых квадратных метров заключить договор на поставку КР напрямую с поставщиком, не противоречат ГК РФ, ЖК РФ, а также иным нормам жилищного законодательства.
В ст. 157.2 ЖК РФ напрямую указана возможность заключения ресурсоснабжающей организацией прямого договора с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме. Требования оспариваемых норм ПП РФ № 354, соответственно, указанной статье не противоречит.
Запомнить
Верховный суд РФ подтвердил законность требований ПП РФ № 354 в части обязательного заключения прямого договора ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений и РСО.
Следовательно, управляющим организациям и ТСЖ следует иметь в виду это при заключении договоров с РСО и владельцами нежилых площадей в многоквартирном доме. УО или ТСЖ должны:
направить поставщику коммунальных услуг информацию о собственниках нежилых помещений;
предупредить таких собственников о необходимости заключить договор с РСО и о последствиях бездоговорного потребления коммунальных ресурсов;
внести изменения в действующие договоры с РСО, если это ещё не сделано, и правильно заключать новые договоры поставки ресурсов, исключив из них нежилые помещения собственников.
Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений
До 1 января 2017 года нежилым считалось помещение, которое не было жилым и не входило в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Мы расскажем, как изменилось понятие нежилого помещения с 1 января 2017 года и дадим пошаговую инструкцию, как составить договор ресурсоснабжения для нежилого помещения.
Что такое нежилое помещение
С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.
То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.
С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений. Что делать с нежилыми помещениями?
Шаг 1. Управляющая организация
С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.
Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.
Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.
Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.
В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.
Шаг 2. Собственник нежилого помещения
Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п. 6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО.
Шаг 3. РСО
РСО зависит от собственников и управляющей организации, потому что данные о нежилых помещениях в МКД поступают в РСО только от собственников или УО.
После получения заявки РСО не позднее десяти дней выдаёт заявителю проект договора. Договор составляется в двух экземплярах (п. 23 ПП РФ N 354).
РСО не сможет выдать проект договора или выставить счёт, если управляющая организация или собственник нежилого помещения не обратятся к ней с заявлением о заключении договора ресурсоснабжения.
РСО не несёт ответственности по ст. 2.1. КоАП РФ. Если договор ресурсоснабжения не заключён, РСО определяет объём потребления коммунальных услуг расчётным способом, как бездоговорное потребление (п. 6 ПП РФ N 354).
Договор уступки права требования
Поправки об обязательном заключении договоров для нежилых помещений вступили в силу с 1 января 2017 года, с этого же дня нужно было заключать договоры ресурсоснабжения. Конечно, не все управляющие организации сразу смогли это сделать.
Многие решили до поры до времени оставить всё как есть и заключить договор уступки права требования между УО и РСО. УО на основании этого договора получает право требования от РСО и продолжает выставлять счета на весь дом, а РСО будет требовать за весь объём КУ, которые она поставляет в дом, от УО.
Но при таком подходе есть определённые риски, с которыми нужно считаться. Первый риск – позиция судов. Если законом чётко определено, кто должен заключить договор, то договор уступки права требования суд может признать навязыванием потребителям своих условий.
Второй риск заключается в том, что право требования долгов наступает только после 10 числа текущего месяца. То есть, когда управляющая организация заключает с РСО договор уступки права требования, она не сможет выставить квитанции от первого числа, только после десятого.
Третий риск – суд может отменить договор уступки права требования или уступки будущего требования и обязать заключить прямой договор с РСО.
В крайнем случае заключение договора уступки права требования для управляющих организаций может быть признано нарушением лицензионных требований. В ПП РФ N 416 есть ссылка на ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что УО обязана должным образом заключать договоры с РСО.
Заключение арендатором договоров на оказание коммунальных услуг
Вопрос: Организация-арендодатель планирует сдавать в аренду все здание. Нужно ли в данном случае арендатору заключать договоры на потребление коммунальных и иных услуг напрямую со снабжающими организациями?
Ответ: Обязанность арендатора по заключению напрямую договоров со снабжающими организациями следует предусмотреть в договоре аренды, за исключением договоров электроснабжения и теплоснабжения, которые могут быть заключены только с арендодателем.
При аренде здания арендатор пользуется различными коммунальными услугами, в частности, электро-, тепло-, водоснабжением. Оплата указанных услуг относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 587 ГК. Однако вопрос, обязан ли арендатор заключать договоры на потребление коммунальных и иных услуг со снабжающими организациями, в настоящее время ни одним нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения сторон в сфере арендных отношений, не разрешен. В связи с этим стороны вправе включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с некоторыми организациями договоры на оказание коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям.
Тем не менее стоит иметь в виду, что принцип свободы договора в отношении некоторых видов коммунальных услуг не может быть реализован полностью в силу специфики правового регулирования.
Электрическая и тепловая энергия
Под абонентом понимается потребитель, имеющий в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении блок-станцию.
Также ч. 2 п. 72 Правил электроснабжения указывает на невозможность заключить договор электроснабжения: договоры электроснабжения между энергоснабжающей организацией и арендатором (ссудополучателем) абонента не заключаются.
Таким образом, арендатор не вправе заключить договор на пользование электрической энергией.
Идентичный подход закреплен и в гл. 3 Правил пользования тепловой энергией.
Схема правоотношений с арендатором будет выглядеть следующим образом:
Субабонент (в нашем случае арендатор) заключает договор электроснабжения или теплоснабжения с абонентом (арендодателем). При этом абонент в отношениях с субабонентом выступает в качестве энергоснабжающей организации и руководствуется нормами Правил электроснабжения или Правил пользования тепловой энергией.
Водоснабжение и водоотведение
В данном случае арендатор может напрямую заключить договоры на водоснабжение и водоотведение.
При этом для того, чтобы заключить договор, необходимо, чтобы система водоснабжения, водоотведения (канализации) принадлежала абоненту на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или ином законном основании. Таким законным основанием может выступать договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором.
Однако на практике заключить договор между снабжающей организацией и арендатором сложнее: последнему необходимо открыть собственный лицевой счет, оформить должным образом договорные отношения и т.д.; все это требует временных затрат, тогда как у арендодателя часто такие договоры уже есть.
Электросвязь
Следовательно, арендатор вправе самостоятельно обратиться за подключением интернета (и иных видов услуг электросвязи), поскольку у него будет договор аренды, который подтверждает право владения и пользования помещением.
Таким образом, в связи с отсутствием должной регламентации по вопросу распределения обязанности заключить договор на оказание коммунальных и иных услуг основным документом, который будет устанавливать правовое основание для заключения арендатором или арендодателем договоров со снабжающими организациями, будет являться договор аренды. При этом стороны вправе распределить обязанность по заключению договора на оказание любого вида услуг, за исключением услуг по электро- и теплоснабжению.
Договор теплоснабжения с владельцем нежилого помещения
Данная статья появилась по следам недавнего договорного спора между теплоснабжающей компанией и потребителем — владельцем помещения в многоквартирном доме.
С 1 января 2017 года в случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Об этом нам говорят Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила 354).
Коммунальная услуги или коммунальный ресурс
Согласно Правилам 354 потребитель — владелец нежилого помещения перестал быть потребителем коммунальной услуги и стал потребителем коммунального ресурса.
Согласно тех же Правил 354 поставка энергоресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией. Договор должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении.
При этом определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги (кажется что законодатель не до конца определился с понятиями) по отоплению осуществляется в соответствии с Правилами 354.
В случае несоответствия договора ресурсоснабжения положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении договор считается заключенным на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении и Правилами 354.
Что в итоге получается? Договор с одной стороны перестал быть договором оказания коммунальных услуг, а с другой стороны — остался договором оказания коммунальных услуг по порядку определения объема и способу оплаты коммунальной услуги по отоплению.
Определение количества отпущенного потребителю ресурса
В части определения количества отпущенного потребителю тепловой энергии — тоже не все однозначно.
Правила организации теплоснабжения (далее — Правила 808) устанавливают порядок организации теплоснабжения потребителей, в том числе существенные условия договоров теплоснабжения.
В соответствии с пунктом 35 Правил N 808 для заключения договора теплоснабжения с единой теплоснабжающей организацией заявитель направляет единой теплоснабжающей организации заявку на заключение договора теплоснабжения, содержащую, в том числе следующие сведения:
И теплоснабжающие организации при заключении договоров руководствуются, прежде всего, Правилами 808. В том числе, и при определении количества отпущенного тепловой энергии, теплоносителя. Например, в части потерь тепловой энергии (что не предусматривают Правила 354)
Способ оплаты — что это?
Способ осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению определяется в соответствии с Правилами 354.
Согласно пункта 42(1) Правил 354 оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из двух способов — в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года.
Правила 808 используют понятие способ оплаты совершенно в другом ключе.
Порядок и правильность расчетов — возможность для потребителя контролировать начисления
Правила 808 иначе чем Правила 354 регулируют порядок расчетов за потребленные ресурсы для Потребителей.
Согласно Правилам 808 потребители оплачивают тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель в следующем порядке:
Правила 808 при определении планового количества опираются на договорную нагрузку, а Правила 354 таким понятием вообще не оперируют.
Возникает вопрос — как совместить способ оплаты из Правил 354 и порядок оплаты из Постановления 808.
С учетом особенностей начисления платы за отопление потребитель оказывается заложником ситуации между управляющей компанией и поставщиком ресурса.
В соответствии Приложением 2 Правил 354 размер платы за коммунальную услугу по отоплению в i-м нежилом помещении в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии определяется с учетом объема потребленной в МКД тепловой энергии по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.
Добросовестный Потребитель (при отсутствии собственного прибора учета тепловой энергии), уже оплативший 85% плановой стоимости потребленного ресурса, предусмотренного Приложением к договору теплоснабжения, получает от теплоснабжающей организации расчетные документы и видит там объемы, которые невозможно проверить без данных третьих лиц.
И, обращаясь к Поставщику, Потребитель получает расшифровку именно своих цифр, а не развернутый расчет с использованием данных третьих лиц.
Правила 808 не предусматривают право потребителей получать подробные расчеты количества потребленного ресурса, а Правила 354 в части прав потребителя на владельца нежилого помещения не распространяются.
Типовой договор ресурсоснабжения (Приложение 1(1) к Правилам 354), содержит право потребителя получать от ресурсоснабжающей организации сведения о правильности начислений. Но данный типовой договор касается предоставления коммунальных услуг, а не поставки ресурса. О чем ресурсоснабжающие организации никогда не забывают напомнить в суде.
Что остается потребителю?
Спорить с поставщиком на стадии заключения договора. Заключать договор на условиях, которые позволят Потребителю получать достоверную информацию о расчетах. Включать в договор положения об определении объемов и способа осуществления оплаты в соответствии с Правилами 354.
Надо отдать должное судам, которые признают права Потребителей и включают соответствующие условия в договоры теплоснабжения.
Это далеко не все противоречия между нормативными актами, которые усложняют Потребителю общение с Поставщиком.
Договор на предоставление коммунальных услуг в нежилом помещении
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. N 45097-АЧ/04 «О применении отдельных положений законодательства Российской Федерации по вопросам заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг»
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации считает необходимым сообщить следующее.
Согласно пункту 9 Правил N 354 условия предоставления коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме могут определяться, в том числе, в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей РСО.
Таким образом, РСО в случаях, определенных Правилами N 354, может выступать исполнителем коммунальных услуг.
В отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг.
Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2014 N АКПИ13-1116 и в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 9 раздела VI), согласно которой предоставление управляющей организацией коммунальных услуг потребителям не осуществляется без заключения соответствующего договора с РСО, а функции исполнителя коммунальных услуг при таких обстоятельствах осуществляет РСО.
2. О предоставлении РСО коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случае расторжения договоров ресурсоснабжения, заключенных РСО с управляющей организацией (товариществом, кооперативом)
Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги РСО вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем по смыслу Правил N 124 или напрямую с потребителями.
Из положений подпункта «а» пункта 30 Правил N 124 в их взаимосвязи с положениями пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что с момента расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, исполнителем коммунальной услуги соответствующего вида становится РСО, что влечет право такой РСО заключения ею договоров ресурсоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, дополнительно необходимо обратить внимание на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603 (вступило в силу 30 июня 2016 года) в пункт 30 Правил N 124 внесены изменения, в соответствии с которыми диспозитивная норма о возможности сторон предусмотреть в договоре ресурсоснабжения право РСО на односторонний отказ от исполнения договора при наличии задолженности управляющей организации, товарищества или кооператива, заменена императивной нормой, обязывающей стороны включить в договор указанное право РСО.
Таким образом, с момента вступления в силу изменений в пункт 30 Правил N 124 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом при наличии оснований, предусмотренных указанным пунктом, независимо от того, предусмотрено ли заключенным договором ресурсоснабжения право РСО на такой односторонний отказ. При этом перезаключение договоров ресурсоснабжения для включения в него условий о праве РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным подпунктом «а» пункта 30 Правил N 124, не является обязательным.
3. О действии договоров между РСО и собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
В соответствии с частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договоры, заключенные до дня вступления в силу Федерального закона 176-ФЗ между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.
Согласно части 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.
При этом, необходимо обратить внимание, что в соответствии с пунктом 13 Правил N 124 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 N 603) наличие предусмотренного частью 17 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ договора ресурсоснабжения между РСО и собственником (пользователем) помещения в многоквартирном доме, а также наличие предусмотренного частью 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг) являются основаниями для отказа РСО от заключения договора ресурсоснабжения с управляющими организациями, товариществами собственников жилья или жилищными кооперативами, или иными специализированными потребительскими кооперативами.
4. О внесении платы за коммунальные услуги РСО в случаях предоставления ими коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом
Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 статьи 155 ЖК РФ и статьей 171 ЖК РФ.
Таким образом, части 5-7 статьи 155 ЖК РФ устанавливают общее правило, согласно которому плата за коммунальные услуги должна вноситься управляющей организации, товариществу или кооперативу.
Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ применяются к случаям, когда управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, товарищество или кооператив, заключили в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг.
Положения частей 5, 6, 7, 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК РФ не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО.
Таким образом, во всех случаях, когда РСО в соответствии с жилищным законодательством предоставляет коммунальные услуги потребителям в многоквартирных домах, которыми управляет управляющая организация по договору управления, товарищество или кооператив (части 17 или 18 статьи 12 Федерального закона 176-ФЗ, пункты 6-9, 14, 15, 17 Правил N 354, пункт 30 Правил N 124), такая РСО осуществляет все права и обязанности исполнителя коммунальных услуг, предусмотренные пунктами 31, 32 и 40 Правил N 354, включая определение размера платы за предоставленные коммунальные услуги и выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг с указанием расчетных счетов РСО.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 32 и пунктом 40 Правил N 354 РСО, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, вправе требовать от потребителя внесения платы за коммунальные услуги, потребленные в помещении, а также платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. Такая плата в соответствии с пунктом 69 Правил N 354 подлежит внесению потребителями на банковский счет РСО, выступающей для потребителей исполнителем коммунальных услуг.
С 1 июля 2016 года в связи с внесением изменений в пункт 44 Правил N 354 при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение собственниками помещений в многоквартирном доме не принято, объем коммунальной услуги (ресурса) в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, оплачивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на основании договора ресурсоснабжения, заключаемого с управляющей организацией в целях содержания общего имущества многоквартирного дома.
На основании вышеизложенного, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющим региональный государственный жилищный надзор, при проведении государственного жилищного надзора, а также лицензионного контроля за деятельностью управляющих организаций, необходимо учитывать положения действующего жилищного законодательства, предусматривающего случаи предоставления РСО коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом.
Если в соответствии с частью 17, частью 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, а также в соответствии с пунктами 8, 9, 14, 15, 17 Правил N 354, подпунктом «а» пункта 30 Правил N 124 РСО осуществляет либо в определенный период осуществляла предоставление коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, не могут рассматриваться нарушениями жилищного законодательства и установленных лицензионных требований:
— отсутствие между управляющей организацией, товариществом или кооперативом и РСО договора ресурсоснабжения, заключенного в целях предоставления коммунальных услуг потребителям;
— определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги в порядке, действующем в соответствующем расчетном периоде, а также выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг;
— определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды за период до 1 июля 2016 года, в порядке, предусмотренном пунктом 44 Правил N 354 в редакции, действовавшей до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.06.2016 г. N 603, исходя из объема коммунальной услуги, рассчитанного как разница между объемом коммунальной услуги, определенным по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и объемом коммунальной услуги, потребленным в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме;
— внесение потребителями платы за коммунальные услуги РСО, осуществляющим предоставление коммунальных услуг, а также предъявление такими РСО требований потребителям о внесении платы за потребленные коммунальные услуги и уплаты неустоек (штрафов, пеней).
Поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения в случаях, предусмотренных частями 17 и 18 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, пунктом 30 Правил N 124, пунктом 14 и 17 Правил N 354, из системного толкования указанных норм, а также подпунктов «а» и «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110, части 2.3 статьи 161 ЖК РФ и части 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения.
Обзор документа
Даны разъяснения по вопросу предоставления ресурсоснабжающими организациями (РСО) коммунальных услуг собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах, которыми управляют УК, ТСЖ либо жилищный кооператив, иной специализированный потребкооператив.
Так, отмечено, что РСО оказывают услуги, если договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.
При этом предоставление услуг в период до даты начала поставки коммунального ресурса по договору ресурсоснабжения с управляющей организацией (товариществом, кооперативом) осуществляется РСО на основании договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, газоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений, заключенных в т. ч. путем совершения потребителями конклюдентных действий.
Разъяснены особенности внесения платы.
Также отмечено, что действующее законодательство допускает отсутствие заключенного между управляющей организацией и РСО договора ресурсоснабжения. Непредоставление управляющими организациями коммунальных услуг либо их оказание ненадлежащего качества собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах может рассматриваться в качестве нарушения управляющими организациями установленных лицензионных требований только в случае, когда между управляющей организацией и РСО заключен договор ресурсоснабжения.