договор на техническое обслуживание коммерческой недвижимости

Приложение 16. Типовой договор на техническое обслуживание и текущий ремонт зданий, сооружений, их элементов, инженерных систем и оборудования

Типовой договор
на техническое обслуживание и текущий ремонт
зданий, сооружений, их элементов, инженерных систем и оборудования

1. Предмет договора

2. Обязанности сторон

2.1.1 Предоставляет «Подрядчику» производственные, бытовые и складские помещения необходимые для производства работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту:

— Помещения для размещения производственных служб площадью _______м2

— Помещения для складирования материальных ценностей площадью ____м2

— Бытовые помещения для рабочих площадью _____ м2

— Городские телефоны, номера телефонов __________________________

— Местные телефоны, номера телефонов ____________________________

Предоставляемые в аренду помещения для размещения производственных мастерских, складов и бытовок должны удовлетворять санитарно-техническим нормам и нормам СНиП.

2.1.2 Предоставляет «Подрядчику» данные об объемах работ по техническому обслуживанию, согласно Приложению 14 (Положения «Об организации и проведении технического обслуживания и текущего ремонта зданий, сооружений, их элементов, инженерных систем и оборудования лечебных учреждений»).

2.1.3 Предоставляет «Подрядчику» один экземпляр полностью укомплектованной проектно-сметной документации на здания, сооружения, их элементы, инженерные системы и оборудование, передаваемые на техническое обслуживание.

2.1.4 Совместно с «Подрядчиком» передает в капитальный ремонт здания (элементы зданий), инженерные системы, и оборудование представителям строительных организаций и принимает их после ремонта с составлением соответствующих документов.

2.1.5 Обеспечивает выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту в соответствии с Положением «Об организации и проведении технического обслуживания и текущего ремонта зданий, сооружений, их элементов, инженерных систем и оборудования лечебных учреждений», утвержденного Председателем Комитета по здравоохранению __________2002 г.

2.1.6 Обеспечивает выполнение работ по поддержанию работоспособности зданий и сооружений, подготовке к сезонной эксплуатации, регулировке и наладке их элементов и систем, обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающим территориям.

2.1.7 Обеспечивает контроль, за техническим состоянием зданий и сооружений, их элементов и систем путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров.

2.1.8 Ведет документы по учету технического состояния зданий, сооружений, их элементов и систем, (журналы учета технического состояния зданий и сооружений).

2.1.9 Совместно с «Заказчиком» устанавливает порядок ведения учета и устранения неисправностей в системах и элементах зданий и сооружений, разрабатывает годовые и квартальные планы-графики работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту.

2.1.10 Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий и сооружений, а так же для учета заявок на устранение неисправностей создает круглосуточную диспетчерскую службу.

2.1.11 Обеспечивает проведение работ с 9-00 до 18-00 и круглосуточную работу диспетчерской службы, самостоятельно проводит согласование работ связанных с отключением, переключением подачи воды, тепла, электроэнергии и т.п. с соответствующими предприятиями города и администрацией больницы, вызывает Аварийно-диспетчерскую службу в период с 18-00 до 9-00.

2.1.12 Обеспечивает работу и проводит срочные мероприятия, исключающее аварийное состояние в работе специального технологического и медицинского оборудования лечебного учреждения до прибытия представителей соответствующих служб.

3. Стоимость работ и порядок расчетов.

3.1. Стоимость технического обслуживания и текущего ремонта определена в соответствии с Положением «Об организации и проведении технического обслуживания и текущего ремонта зданий, сооружений, их элементов, инженерных систем и оборудования лечебных учреждений», на основании Акта выполненных работ.

3.2. Оплата работ по техническому обслуживанию производится «Заказчиком», при условии их выполнения в полном объеме в соответствии с планом-графиком (Приложение 3) по техническому обслуживанию, через десять дней после предоставления «Подрядчиком» формы на выполненные работы, согласно (Приложения 3).

3.3. Оплата работ по текущему ремонту производится «Заказчиком» при условии их выполнения в полном объеме в соответствии с планом-графиком (Приложение 2) по текущему ремонту, через десять дней после предоставления «Подрядчиком» формы на выполненные работы, согласно (Приложения 2).

4. Условия договора

4.2 В случае изменения основных условий договора, предусмотренных в Приложении 1 к настоящему договору, со стороны «Заказчика» или «Подрядчика», договаривающиеся стороны обязаны в течение 10 дней письменно предупредить о произошедших переменах для дополнительного соглашения к действующему договору.

4.3 В случае передачи всего лечебного учреждения, отдельных его зданий, сооружений, инженерных систем и оборудования в капитальный ремонт, «Заказчик» составляет акт передачи лечебного учреждения в капитальный ремонт и в 10-дневный срок направляет письменное уведомление «Подрядчику» о передаче лечебного учреждения в ремонт с указанием передаваемых объемов в копии акта о передаче.

4.4 Все споры по настоящему договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством в арбитражном суде.

5. Перечень приложений

Приложение 1. Перечень зданий, сооружений, инженерных систем и оборудования передаваемых на техническое обслуживание и текущий ремонт.

Приложение 2 План-график текущего ремонта.

Приложение 3 План-график технического обслуживания.

Источник

Приложение N 2. Примерный договор на организацию обслуживания и осуществления услуг по эксплуатации недвижимого имущества

от 26 мая 2011 г. N 40

Примерный договор
на организацию обслуживания и осуществления услуг по эксплуатации недвижимого имущества

«__» ________________ 20 __ г.

Администрация Приволжского муниципального района, в лице ______________________, действующего на основании ______________________, Порядка управления и распоряжения имуществом, составляющим казну Приволжского муниципального района, именуемая в дальнейшем «Администрация» с одной стороны, и _________________________, именуемое в дальнейшем «Держатель казны», в лице ______________________, действующего на основании _____________________, с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые «Стороны» заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.2. Администрация передает Держателю казны имущество по акту приема-передачи, который составлен в 2-х экземплярах (для каждой из сторон договора) и является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3 Держатель казны осуществляет все действия по организации сохранности, содержания и эксплуатации Имущества в том числе:

— заключает и исполняет от своего имени все необходимые договоры для содержания и эксплуатации Имущества (отопление, водоснабжение, канализация, энергоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора, снега, уборка территории и т.п.) и при необходимости на наружные инженерные коммуникации;

— обеспечивает надлежащее содержание Имущества, наружных инженерно-коммуникационных сетей, участка теплотрассы, земельного участка;

— заключает с арендаторами договоры на возмещение затрат по техническому обслуживанию и осуществлению услуг по эксплуатации недвижимого имущества.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Если Имущество передано Держателем казны арендаторам по договору аренды:

2.1.1. Держатель казны в двухнедельный срок с момента подписания настоящего договора обязан оформить договоры на возмещение затрат по техническому обслуживанию Имущества и осуществлению услуг по эксплуатации недвижимого имущества с арендаторами Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора.

2.1.2. Администрация не обязана выплачивать Держателю казны вознаграждение и возмещать понесенные расходы за организацию обслуживания, сохранности и эксплуатации Имущества, если средств, полученных Держателем казны от арендаторов, достаточно для покрытия расходов по организации обслуживания, сохранности и эксплуатации Имущества.

2.1.3. Затраты Держателя казны возмещаются арендаторами в соответствии с договорами, заключенными в соответствии с п. 2.1.1. настоящего договора.

2.2. Если Имущество не передано Держателем казны арендаторам по договору аренды, и/или договор аренды в отношении Имущества не заключен:

2.2.1. Расходы по организации обслуживания, сохранности и эксплуатации Имущества несет Держатель казны за счет средств местного бюджета.

2.2.2. Администрация вправе, но не обязана выплачивать Держателю казны вознаграждение за организацию обслуживания, сохранности и эксплуатации Имущества.

3. Ответственность сторон

3.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

3.2 Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием возникших после заключения настоящего договора обстоятельств непреодолимой силы, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.

4. Изменение и прекращение договора

4.1. При необходимости изменения условий организации содержания и эксплуатации переданного Имущества, предусмотренных настоящим договором, Держатель казны обязан незамедлительно уведомить об этом Администрацию и дождаться ее ответа.

4.2. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон и в иных, предусмотренных законодательством случаях.

4.3. Все изменения и дополнения настоящего Договора действительны при условии составления их в письменной форме, подписания уполномоченными представителями обеих Сторон и признания их неотъемлемыми частями настоящего Договора.

4.4. Договор прекращает свое действие в случае перехода права собственности в отношении Имущества.

5.1. Во всех случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются нормами гражданского законодательства Российской Федерации.

5.2. Споры и разногласия, которые могут возникнуть в процессе исполнения Сторонами обязательств, принятых на себя по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров. Все споры и разногласия, по которым Стороны не придут к взаимному согласованию, разрешаются в судебном порядке.

5.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

5.4. Администрация вправе в любое время проверять состояние переданного Держателю казны Имущества казны, соблюдение Держателем казны действующего законодательства и условий настоящего договора.

6. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Источник

Техническое обслуживание здания собственными силами и с помощью обслуживающей компании: что выгодней?

Ведение бизнеса предполагает разумное снижение издержек. Это утверждение справедливо по отношению к техническому обслуживанию и здания, и любой его инженерной системы. У собственника есть выбор: выполнять ремонт собственными силами или заключить договор с компанией, которая специализируется на таких работах.

Что необходимо делать при техническом обслуживании здания

Осмотр, наладка и регулирование инженерных систем требуют большого опыта даже от профессионалов, ведь сегодня все инженерные системы оснащены большим количеством различного оборудования и элементами автоматики. При этом выполняются следующие работы:

При грамотно организованном техническом обслуживании инженерные системы всегда будут в исправном состоянии

Варианты технического обслуживания здания

Подходы к техническому обслуживанию здания собственников можно разделить на две группы:

А теперь поговорим чуть подробнее о самостоятельном техобслуживании и техобслуживании с привлечением компании.

Собственники организуют техническое обслуживание здания собственными силами по двум причинам: по их мнению 1) так дешевле и 2) процесс становится более управляемым. Так ли это? Придется нанять штат сотрудников для обслуживания инженерных систем и строительных конструкций: электромонтеров, слесарей-ремонтников, слесарей по контрольно-измерительным приборам и автоматике, маляров, штукатуров, кровельщиков и прочих. Соответственно, нужно будет платить зарплату и налоги за работников.

При этом не все сотрудники будут работать с полной загрузкой. Фактически часть из них нужна лишь периодически. Например, для обслуживания сплит-системы специалист по климатическому оборудованию нужен только два раза в год. В остальное время необходимости в нем нет.

Помимо решения организационных вопросов, понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимые штатным работникам для технического обслуживания здания. А на случай поломок и аварий иметь склад запчастей, расходных и строительных материалов. Еще одно последствие такого подхода – необходимость регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами.

Что касается управляемости процесса технического обслуживания здания, то здесь тоже могут возникать нестыковки. По сути, штатные работники несут только личную ответственность за качество работы и возникающие поломки. Их не интересуют расходы собственника на плановые работы и устранение последствий аварий, поэтому профилактическому обслуживанию может уделяться недостаточное внимание. Как следствие, количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.

В результате вместо ожидаемой экономии и налаженного процесса собственник вынужден считать расходы на оплату труда, налоги, приобретение инструмента, оборудования и материалов, внеплановые закупки, если на складе не окажется нужных запчастей в случае аварии и т. д.

При грамотном техническом обслуживании здания одинаково внимательное отношение должно быть обеспечено всем строительным конструкциям и инженерным системам

Техническое обслуживание здания силами специализированной обслуживающей компании по ряду показателей удобней и выгодней для собственников. В этом случае компания-подрядчик в соответствии с договорными требованиями выполняет постоянный контроль технического состояния здания, проводит регулярную диагностику и профилактические работы, поэтому может своевременно реагировать и предотвращать появление подавляющего большинства технических проблем. Соответственно, расходы на ремонты уменьшатся.

Собственнику не нужно приобретать инструменты и оборудование, делать запас расходных материалов и запасных частей для поддержания работоспособности здания. Нет необходимости набирать и содержать штат постоянных сотрудников, тратить средства на их обучение и платить налоги.

Еще один плюс – собственнику больше не придется взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Эту работу возьмет на себя обслуживающая компания. Ее специалисты прекрасно знают актуальные нормы и правила, умеют вести переговоры с представителями инспекционных служб и способны для каждого случая подобрать оптимальное решение.

При условии постоянного сотрудничества в большинстве случаев обслуживающая компания может предложить цену за свои услуги ниже бюджета собственника на содержание собственной службы. Мы утверждаем это исходя из собственной практики, а в качестве яркого примера приведем показательный случай.

В нашу компанию обратилось руководство 4-звездочного отеля на 102 номера для решения проблем с вентиляцией и кондиционированием. Изначально собственник не хотел никого нанимать, полагая, что его внутренняя служба все делает, однако она просто не справилась. В результате отель мог бы получить убыток – если бы не нанял нас, а мы, в свою очередь, не помогли восстановить систему. После этого наша компания заключила с отелем договор на техническое обслуживание и безлимитную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования. Мы стали дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако она несравненно меньше, чем потенциальные убытки; а уж о том, что от арендаторов больше нет претензий по работе вентиляции и кондиционеров, и говорить не стоит.

Собственный штат у компании, конечно, тоже остался – без него никак, но для спецработ теперь отель обращается к нам – профессионалам своего дела.

Заключение

Что выбрать: содержать свою службу для технического обслуживания здания или доверить работу компании, которая специализируется на этом? Единственно правильного ответа нет: в каких-то случаях целесообразно нанять собственный штат мастеров, в других – заключить договор с обслуживающей компанией. Собственник здания должен учесть преимущества и недостатки обоих вариантов, чтобы принять взвешенное решение.

Ищете компанию, которая взяла бы на себя все до единой заботы о техобслуживании здания? Звоните – мы на связи и готовы проконсультировать!

Источник

Образец договора на техническое обслуживание, заключаемого между юридическими лицами

ДОГОВОР НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ

2.1. Техническое обслуживание изделий осуществляется в течение гарантийного срока, по истечении этого срока.

3. СПОСОБЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ

3.1. Техническое обслуживание будет осуществляться Покупателем своими силами или специализированными организациями страны Покупателя, осуществляющими обслуживание аналогичных изделий, поставляемых из СНГ по договорам с другими продавцами из СНГ. В последнем случае между Покупателем и соответствующей специализированной организацией должен быть заключен договор на техническое обслуживание, по условиям которого эта организация обязана осуществлять техническое обслуживание изделий в объеме обязанностей Покупателя по настоящему договору.

4. ОБЪЕМ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ

4.1. Подробный объем технического обслуживания изделий в течение гарантийного срока и по истечении этого срока определен в Приложении №1 к настоящему договору.

5. ОБЯЗАННОСТИ ПОКУПАТЕЛЯ

Покупатель обязан:
5.1. Заботиться о том, чтобы изделия поступали к потребителю в безупречном состоянии, годными к эксплуатации.

5.2. Обеспечивать надлежащую организацию технического обслуживания изделий, поставленных Продавцом, как в течение, так и по истечении гарантийного срока. Информировать Продавца один раз в месяц о повторяющихся дефектах, выявленных в течение гарантийного срока.

5.3. Своевременно (с учетом сроков гарантии на изделия) обеспечивать удобным для него способом доведения до сведения потребителей списка мастерских и баз технического обслуживания и условий пользования их услугами.

5.4. Передавать Продавцу в заранее согласованные сроки заказы на поставку запасных частей к изделиям и обеспечивать снабжение запасными частями в первую очередь мастерски и без технического обслуживания.

5.5. Обеспечивать в своей стране наличие запасных частей в количестве и номенклатуре, соответствующих объеме поставок изделий и потребности.

5.6. Предоставлять возможность Продавцу получать в согласованных объеме, порядке и сроках информацию о состоянии проведения технического обслуживания изделий, поставленных Продавцом.

5.7. Обеспечивать обучение специалистов мастерских и баз технического обслуживания по договоренности с Продавцом в своей стране или командирование этих специалистов на обучение в страну Продавца. Обучение упомянутых специалистов проводится путем организации курсов и семинаров, а также передачи опыта специалистами одних мастерских и баз технического обслуживания страны. Покупателя специалистам других мастерских и баз.

6. ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА

Продавец обязан:
6.1. Обеспечивать поставку Покупателю изделий такого качества и комплектации, как это установлено в договоре на поставку.

6.2. Обеспечивать поставку запасных частей, необходимых для нормальной эксплуатации поставленных или поставляемых изделий в количествах, ассортименте и в сроки, предусмотренные в договорах на поставку запасных частей. В случае особых обстоятельствах Продавец обязан принять меры к выполнению заказа Покупателя на поставку запасных частей в кратчайший срок.

6.3. Предоставлять Покупателю рекомендации и консультации о количестве и номенклатуре запасных частей, необходимых для обеспечения бесперебойной эксплуатации поставленных или поставляемых изделий.

6.4. Информировать без промедления Покупателя обо всех технических изменениях в изделиях и изменениях в технической документации, влияющих на техническое обслуживание поставленных или поставляемых изделий, а также направлять с учетом этих изменений соответствующую техническую документацию на условиях и в сроки, согласованные между сторонами.

6.6. Поставлять Покупателю по договору на поставку специальные инструменты и приспособления для осуществления технического обслуживания и ремонта изделий и/или передавать в его распоряжение чертежи и другую техническую документацию, необходимые для изготовления специального инструмента, поскольку обязательства Продавца перед третьими лицами не препятствуют передаче чертежей и технической документации.

6.7. Представлять Покупателю по его просьбе предложения по организации технического обслуживания.

6.8. Командировать в страну Покупателя своих специалистов для консультации по организации технического обслуживания на условиях, согласованных в письменной форме.

7. РАСХОДЫ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ

7.1. Расходы по организации технического обслуживания в стране Покупателя несет Покупатель.

7.2. Расходы, связанные с командированием специалистов Продавца в страну Покупателя для консультации по организации технического обслуживания, несет Продавец. Количество специалистов, срок их пребывания и другие условия согласовываются сторонами при решении вопроса о целесообразности командирования специалистов Продавца.

8. ГАРАНТИЙНЫЕ УСЛУГИ

8.1. Покупатель обязан заботиться о том, чтобы гарантия, предоставленная Продавцом, в таком же объеме была предоставлена потребителю, если действующие в стране Покупателя предписания не предусматривают иного.

9. РЕКЛАМАЦИИ ПО КАЧЕСТВУ ИЗДЕЛИЙ

9.1. Если потребитель страны Покупателя заявит о дефектах в пределах предоставленной Продавцом гарантии, то эти дефекты устраняются за счет Продавца без промедления в мастерских или базах технического обслуживания в стране Покупателя путем исправления дефектов или замены дефектных изделий или деталей новыми.

9.2. Продавец возмещает Покупателю израсходованные запасные части взамен дефектных деталей в соответствии с рекламационными актами, признанными Продавцом. Другие непосредственные затраты Покупателя на устранение дефектов возмещаются Продавцом в размере нормальных фактических расходов ежеквартально не позднее двух недель после окончания квартала путем перевода на счет Покупателя на основе рекламационных актов, признанных Продавцом.

9.3. Для замены дефектных деталей Продавец за свой счет, по согласованию между сторонами, отгружает Покупателю гарантийный комплект запасных частей, которые остаются собственностью Продавца и используются Покупателем для замены дефектных деталей по рекламационным актам, признанным Продавцом. Неиспользованные в гарантийный срок запасные части гарантийного комплекта по согласованию сторон передаются Покупателю в счет ранее заключенных контрактов на поставку запасных частей или покупаются по отдельным договорам на поставку запасных частей.

9.4. В случае нехватки тех или иных запасных частей в гарантийном комплекте Продавец обязан принять меры к немедленному его пополнению за свой счет.

9.5. Замененные дефектные изделия или их детали возвращаются Продавцу по его требованию и за его счет не позднее 6 месяцев после их замены.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.2. Договор составлен в двух экземплярах на русском языке.

Источник

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Какие документы проверить перед покупкой и на что обратить внимание

Недвижимостью считаются не только склады, офисы, кафе, но еще и земля, участки недр, самолеты и другие объекты.

Но термином «коммерческая недвижимость» обозначают именно нежилые здания и помещения. Поэтому будем говорить только о них.

Если планируете заняться арендным бизнесом, перед покупкой недвижимости важно проверить несколько моментов. Например, не в залоге ли нужное помещение, пригодно ли для планируемого использования, все ли в порядке с документами. Расскажу, как это сделать.

Курс о больших делах

Как сдавать коммерческую недвижимость

Любой из объектов коммерческой недвижимости можно продавать, покупать, дарить, передавать в наследство и сдавать в аренду.

Бизнес-модель работы с коммерческой недвижимостью может быть разной, например:

Кто может сдавать коммерческую недвижимость. Арендный бизнес — это предпринимательская деятельность, поэтому арендодателю нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать ООО.

Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

Кто может арендовать коммерческую недвижимость. Любое лицо — юридическое или физическое, со статусом ИП или без. Никаких ограничений в этом плане нет.

Чтобы сдавать коммерческое помещение в аренду, нужно:

Но если арендатор — физическое лицо и хочет заниматься в помещении бизнесом, то сначала нужно зарегистрировать ИП или стать самозанятым. Без этого статуса в арендованном помещении можно хранить имущество только для личных целей, например использовать как склад собственных вещей.

Расскажу подробно о каждом этапе сдачи коммерческого помещения в аренду.

Выбрать форму ведения бизнеса

Кем быть — индивидуальным предпринимателем или владельцем компании — будущий арендодатель выбирает сам. Решение будет зависеть от разных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или совместно с партнерами.

Стать ИП очень просто: достаточно обратиться в МФЦ или подать заявление через портал госуслуг, и вас зарегистрируют в течение трех рабочих дней.

Теоретически несколько ИП могут объединиться в простое товарищество, но на практике этот инструмент мало кто использует. Ведь «товарищи» отвечают всем своим имуществом не только за свои личные действия, но еще и за неудачные бизнес-ходы партнеров. Кроме того, всем участникам простого товарищества придется перейти на УСН «Доходы минус расходы», что неудобно для арендного бизнеса.

Если вам надоест заниматься арендным бизнесом, вы не сможете продать бизнес целиком единой сделкой. Ведь ИП — это ваш собственный особый статус, его нельзя отделить от вас как от личности. Каждый объект недвижимости и предмет инвентаря придется оценивать и продавать отдельно.

До подачи заявления на регистрацию компании нужно подготовить устав ООО и учредительный договор между участниками, если их несколько, — это потребует некоторых умений.

У ООО много плюсов в арендном бизнесе.

Но и минусов достаточно. Например, все, что касается расходов на деятельность и штрафов, компании обходится в несколько раз дороже, чем ИП.

Найти пригодное для арендного бизнеса помещение

Выбирая помещение для арендного бизнеса, учитывайте его:

Например, для модного кафе или ресторана подойдет просторное помещение на первом этаже с собственным входом с оживленной улицы. Если помещение находится в подвале, в нем плохая вытяжка и старая проводка, то это дополнительные расходы. Часть потенциальных арендаторов обустройство места оттолкнет.

Кроме таких очевидных моментов нужно еще выяснять, как можно использовать ту или иную коммерческую недвижимость. Ведь если вы станете собственником помещения, это не всегда значит, что сможете сдавать его, например, под кафе.

Сложность вот в чем: в каждом населенном пункте местные власти устанавливают, какие объекты — жилые дома, офисы, магазины, кафе — могут находиться в конкретном месте города. Например, по улице Большой могут находиться жилые дома и магазины, а офисов там быть не должно. Или наоборот, по улице Маленькой должны быть офисные и производственные помещения, жилые дома там строить нельзя.

Это правила землепользования и застройки, прописаны везде, и в крупных городах, и в маленьких поселках. Местная администрация обязана публиковать их на своем сайте.

Проверить, как можно использовать помещение, можно вот как.

Запросите выписку на здание из ЕГРН. Узнайте из выписки кадастровый номер земельного участка, на котором расположено интересующее вас здание или помещение.

Обратите внимание: заказывать нужно выписку именно на здание. Если заказать выписку на помещение, то в нужной графе будет указан кадастровый номер здания. Вам придется запросить две выписки — первую на помещение, из нее вы узнаете кадастровый номер здания, и вторую на здание.

По кадастровому номеру найдите земельный участок на Публичной кадастровой карте и посмотрите, какой вид разрешенного использования — ВРИ — там указан.

Если во ВРИ участка указано, например, «общественное питание», и это совпадает с тем, как вы собираетесь использовать здание, то дальше можно не проверять.

Если ВРИ не совпадает с желаемым использованием, то стоит узнать, можно ли присвоить участку интересующий вас ВРИ. Для этого придется изучить документы местной администрации.

Посмотрите карту градостроительного зонирования. Она есть на официальном сайте администрации города или поселения. Изучите, на какие зоны и подзоны разделен интересующий вас участок — они раскрашены разными цветами, расшифровка есть на той же карте.

Например, на карте Новосибирска красным обозначена зона ОД-1.1 — «подзона делового, общественного и коммерческого назначения…». Сейчас сайты с кадастровыми картами есть у всех населенных пунктов. Но если вдруг нет, карту можно запросить в местной администрации.

Найдите правила землепользования и застройки — это нормативный акт, который издает местный законодательный орган — городская дума или городской совет депутатов. Например, в столице действуют Правила землепользования и застройки города Москвы, принятые в 2017 году. В правилах землепользования подробно описаны зоны. Для каждой зоны указано, как можно ее использовать — основные виды использования, условно-разрешенные и вспомогательные.

Основные виды использования. Если интересующий вас вид использования указан основным, то его можно присвоить участку без дополнительных согласований.

Вы покупаете помещение и планируете сдавать его под кафе. Согласно публичной кадастровой карте, ВРИ у земельного участка под зданием — «магазины». Но по правилам землепользования в территориальной зоне, где находится здание, в списке основных видов использования есть «общественное питание».

Это значит, что вы, как собственник участка и здания, можете пойти в МФЦ и попросить местную администрацию изменить «магазины» на «общественное питание». Если землю под зданием вы арендуете у местной администрации, то сначала надо будет получить ее согласие. Как правило, получить согласие несложно, это больше формальность, чем процедура согласования.

Условно-разрешенные. Если нужный ВРИ в условно-разрешенных, то заменить, например, «магазины» на «общественное питание» получится только после сложной и длительной процедуры публичных слушаний. Результат этих слушаний непредсказуем, поэтому лучше найти более подходящее помещение.

Вспомогательные виды использования можно лишь добавить к ранее присвоенному основному или условно-разрешенному виду. Процедура будет аналогична той, когда меняют вид использования на один из основных.

Например, по статье 29 Правил землепользования и застройки Красногорска коммерческую недвижимость можно размещать в зоне О-1 — многофункциональной общественно-деловой зоне. В этой части города могут располагаться рынки, магазины, ТРЦ — всего 26 видов разрешенного использования. К ним в качестве вспомогательного вида использования можно добавить склады. Тогда арендодатель сможет сдавать помещение под магазин с полноценным складом.

Если интересующего вида использования нет в описании территориальной зоны, то присвоить его можно, только изменив сами Правила землепользования и застройки. Сделать это может только местный представительный орган, например городская дума.

Когда можно изменить вид использования зоны

Проверьте право собственности на недвижимость

После того как нашли недвижимость, подходящую под ваши требования, проверьте право собственности на нее. Это нужно, чтобы не отдать предоплату мошеннику, который выдает себя за собственника объекта.

Документы от продавца. У продавца или риелтора запросите документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это может быть:

В договоре купли-продажи, дарения и инвестиционном договоре посмотрите на цену, за которую продавали-покупали объект. Заниженная цена должна вас насторожить, так как, возможно, сделка была фиктивной.

Обратите внимание на порядок оплаты — была рассрочка или расчет был сразу. Если была рассрочка, то нужно узнать, на каких условиях, и есть ли подтверждающие платежи документы. Риск тут вот какой: если текущий собственник не полностью рассчитался по договору, предыдущий владелец может потребовать вернуть ему имущество, в том числе от последнего покупателя.

Если вы купите недвижимость, не убедившись, что она была оплачена предыдущим покупателем, ее могут вернуть первому собственнику. Суд не сочтет вас добросовестным покупателем, взыскать деньги с продавца в случае отмены сделки будет очень сложно.

Поэтому лучше запросить документ, который подтверждает, что нынешний собственник недвижимости полностью рассчитался с предыдущим, если он покупал это имущество. Таким подтверждающим документом может быть расписка, платежное поручение или квитанция.

Свидетельство о государственной регистрации права — его выдавали до 15 июля 2016 года. В свидетельстве кроме ФИО собственника посмотрите, нет ли отметки об ипотеке. Это важно, так как без согласия залогодержателя вы не сможете оформить покупку в Росреестре, а если согласие будет получено и сделка оформлена — ипотека при смене собственника сохраняется.

Безопасный вариант покупки заложенной недвижимости — за счет вашего платежа в первую очередь нужно погасить долг перед банком, а потом продавец получит остаток денег.

Еще прочитайте, что указано в «документах-основаниях» — продавец должен показать вам именно тот договор, который указан в свидетельстве.

Выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект. Информация в выписке, которую дал продавец, может быть уже неактуальной, однако даже из устаревшей выписки можно узнать кадастровый номер объекта, чтобы самостоятельно запросить свежие данные.

Поясню: данные в Росреестре обновляются каждый день, поэтому даже если продавец дал выписку недельной давности, где не было, например, ипотеки, то за неделю ипотека могла появиться. Поэтому выписки сначала следует смотреть те, которые есть у продавцов, а потом заказывать новые. Если сделку готовили долго, то выписки можно заказывать не по одному разу — например, одну в начале процесса, другую перед самым выходом на подписание.

Документы от Росреестра. На официальном сайте Росреестра закажите две выписки из ЕГРН:

Кроме того, обращайте внимание на сроки перепродажи объекта — быстрая, особенно неоднократная, перепродажа должна вас насторожить. Если одна из предыдущих сделок была незаконной — у недобросовестного приобретателя могут отобрать имущество.

Проверьте, не потенциальный ли банкрот продавец

Продавца и предыдущих собственников коммерческой недвижимости нужно проверять на предмет риска их банкротства.

Если лицо распродает имущество незадолго до своего банкротства, то сделки по продаже имущества могут быть оспорены.

Тогда недвижимость вернется к банкроту, чтобы ее можно было продать с публичных торгов, а вырученные деньги разделить между кредиторами. Покупатель может вернуть лишь небольшую часть денег либо не получить ничего, так как у некоторых кредиторов, например работников банкрота, приоритетное право на получение денег.

Так, например, в 2019 году покупателю пришлось вернуть продавцу-банкроту две АЗС, а потом оказаться в очереди среди других кредиторов на возврат денег.

Определение № 306-ЭС19-13841 от 16.12.2019PDF, 208 КБ

Есть несколько способов, как можно проверить продавца.

На сайте картотеки арбитражных дел можно узнать, возбуждено ли в отношении должника дело о банкротстве прямо сейчас. Если продавец — ИП или организация, то на этом же сайте можно увидеть, когда и какие суммы с него взыскивались по коммерческим спорам.

Если по результатам проверки вы увидите, что с продавца взыскивают суммы, сопоставимые со стоимостью недвижимости, это повод отказаться от сделки.

В базе данных судебных приставов — банке данных исполнительных производств — можно узнать, есть ли у продавца непогашенные долги. Насторожить опять же должны крупные долги, сопоставимые со стоимостью недвижимости. Если они есть, то есть и риск, что продавец обанкротится, а недвижимость у вас заберут. Посмотреть долги можно и у физического лица, например ИП, и у компании.

На сайте районного или городского суда по месту жительства продавца можно посмотреть, не участвовал ли он в спорах, не связанных с предпринимательством. Например, продавец мог задолжать банку по потребительским кредитам. Если у человека много долгов, то он тоже может объявить себя банкротом, и с большой вероятностью кредиторы будут оспаривать все сделки по выводу активов.

Если коммерческую недвижимость продает компания, то нужно провести дополнительную проверку. На сайте налоговой скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотрите:

Если продавец — физическое лицо, в том числе со статусом ИП, то нужно уточнить, состоит ли он или она в браке. Если да, то нужно будет оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если нет согласия супруга на продажу недвижимости, то он или она может оспорить сделку.

Зарегистрируйте покупку коммерческой недвижимости в Росреестре

Договор купли-продажи недвижимости заключают письменно, то есть распечатывают бумажный договор, на котором расписываются продавец и покупатель. Договор можно заключить и электронно, если у продавца и покупателя есть усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Если продают долю, а не все помещение, то договор купли-продажи нужно заверить у нотариуса.

Самая важная часть покупки недвижимости — это не подписание договора и даже не расчеты по нему. По закону переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Только тогда покупатель станет собственником помещения.

Если продавец подпишет договоры купли-продажи сразу с несколькими покупателями и со всех возьмет деньги, то собственником станет тот, кто первым успел зарегистрировать свое право в ЕГРН. Даже если остальные претенденты подписали договоры и отдали деньги раньше, решающее значение будет иметь именно дата регистрации права собственности в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию нужно самостоятельно через Росреестр или МФЦ. Если договор заверяли у нотариуса — он передаст данные в Росреестр за вас. Присутствовать должны лично продавец и покупатель либо их представители с нотариальными доверенностями.

Обращаться к нотариусу обязательно, если покупаете не здание или помещение целиком, а долю в праве на такое здание или помещение. В остальных случаях обращаться к нотариусу можно только по желанию.

Если удостоверить сделку решили добровольно, процент будет плавающим в зависимости от суммы сделки.

Чтобы оформить сделку через МФЦ или Росреестр и не платить нотариусу, вам нужно:

Разницы между подачей заявления сразу в Росреестр или через МФЦ нет — пакет документов и пошлина одинаковые. Разве что срок оформления через МФЦ будет на пару дней дольше. В целом вы можете ориентироваться на то, куда вам удобнее приехать и где будет более удобное время для записи. Записаться на подачу документов можно через сайт госуслуг.

Помощь в составлении договора. Если вы готовите сделку сами, без помощи риелтора или юриста, и переживаете, точно ли составили текст договора, можно обратиться к нотариусу. Он составит для вас договор, отвечающий требованиям закона — за отдельную плату сверх стоимости нотариального заверения. Размер такой платы отличается у разных нотариусов, но в среднем составляет от 5000 Р за стандартный договор.

Гарантия проведения сделки. Нотариус проверит паспорта продавца и покупателя и засвидетельствует, что сделку подписали именно те люди, которые указаны в договоре. Также он подтвердит, что продавец и покупатель подписывают документы в здравом уме и полностью осознают суть и последствия сделки. Такую проверку нотариусы проводят всегда, поэтому оспаривать нотариальные сделки гораздо сложнее, чем обычные. Считается, что законность сделок проверил нотариус.

Сокращенные сроки регистрации перехода прав. Нотариус сам передаст данные в Росреестр для регистрации перехода права, продавцу и покупателю делать ничего не нужно. При этом регистрация пройдет быстрее, чем при самостоятельной подаче документов в МФЦ: от одного до трех рабочих дней против девяти рабочих дней при подаче документов самостоятельно.

Услуги депозита. Рассчитаться по сделке можно через депозит нотариуса: после подписания договора покупатель передает деньги нотариусу. Тот хранит их, пока Росреестр проверяет документы и регистрирует переход права.

После того как покупатель стал официальным собственником недвижимости, нотариус передаст деньги продавцу.

Источник