договор на устранение недостатков выполненных работ образец
Акт о недостатках выполненных работ
Акт о недостатках выполненных работ – важный документ при урегулировании недопонимания, претензий со стороны, осуществляющей услуги, и принимающей организации как в досудебном порядке, так в суде. Обычно выявленные огрехи компенсируются уменьшением оплаты работы.
Кем составляется
Иногда для составления документа созывается комиссия и назначается ее председатель. Но это не является обязательным условием составления акта. Когда недостатки работы очевидны и не оспариваются, акт может быть заполнен просто двумя представителями двух организаций.
К каким выводам может привести
Если одна организация выявила недостатки в работе другой, то такое положение может привести к:
Важный момент при этом – сроки. Подрядчик (тот, кто выполняет работы) может не уложиться в срок, оговоренный в договоре между сторонами. Этот факт тоже может быть основанием для составления акта о недостатках выполненных работ.
Элементы документа
Акт состоит из нескольких частей. Шапка документа стандартна. В ней прописываются название компании, дата и место подписания акта, его полное наименование. С основной частью сложнее, т.к. в ней в относительно свободной форме должно быть изложено:
В конце акта обе стороны ставят свои подписи. Представители заказчика и подрядчика обязательно должны указать должности, на которых они состоят во взаимодействующих организациях. 
Исправления и помарки в документе не приветствуются. Однако возможно незначительное исправление части текста с подписями рядом с исправлением.
Если подрядчик отказывается подписывать акт и мотивирует это отсутствием недостатков или другим их объемом, то есть основания для проведения специализированной экспертизы.
Если договориться не удается
В случае если в договоре подряда не предусмотрены имеющиеся недостатки или если сторонам не удалось договориться о том, есть они или нет, то в дело вступает Гражданский кодекс. Согласно ему (а именно 5 пункту 720 статьи) стороны проводят экспертизу.
Кто будет оплачивать экспертизу, в большинстве случаев зависит от ее результата.
Сроки выявления недостатков работ
Заказчик имеет право на выявление недостатков в совершаемых работах на любых стадиях процесса. В начале, конце или по завершении. Даже если заказчик проверил и уже подписал окончательный акт сдачи-приемки работ. Судебная практика рассматривает случаи с претензиями по качеству, которые касаются:
Таким образом, заказчик свободен в выборе срока предъявления претензий в достаточно большом спектре ситуаций. Другое дело – являются ли они обоснованными. Если сторонам не удается достигнуть договоренностей, то обращение в судебные инстанции неизбежно.
Юристы утверждают, что чем раньше предъявляются претензии и составляются акты о недостатках выполненных работ, тем лучше для заказчика. Он получает возможность частичной оплаты выполненных работ или отказа от подобных выплат вообще. Однако на практике гораздо быстрее и выгоднее договариваться и находить общие точки соприкосновения без обращения в суд.
Претензия по договору подряда
Составление претензии по договору подряда происходит в тех случаях, когда одна из сторон договорных отношений нарушает свои обязательства. Документ носит официальный характер и составляется для того, чтобы условия договора были выполнены в полном объеме или же вторая сторона каким-либо образом компенсировала нанесенные убытки.
Что такое договор подряда
Договор подряда – это документ, по которому заказчик поручает подрядчику проведение каких-либо работ или оказание услуг в определенном объеме и в установленный период времени.
При этом функция заказчика заключается в том, чтобы закупить необходимые для производства работ материалы, инструменты и оборудование, обеспечить место для их проведения, сформулировать задачи, проконтролировать и принять работы, а функция подрядчика – чтобы выполнить свои обязательства, не нарушая сроков и заранее утвержденной сметы.
Для того, чтобы все условия договора были соблюдены, их важно прописывать детально и скрупулезно, не выпуская из виду никаких нюансов, но даже это в некоторых случаях не гарантирует его стопроцентного исполнения.
Основные причины для формирования претензии
Чаще всего претензии по договору подряда составляются по нескольким причинам:
Роль претензии
По закону договор подряда, как любой другой подобный документ, подразумевает под собой исполнение одной из сторон взятых на себя обязательств по осуществлению каких-либо работ, а второй – их оплату в заранее оговоренном размере и порядке.
Если какая-либо из сторон нарушает хотя бы один пункт данного договора, ее контрагент может написать претензию – это ее право закреплено в законодательстве РФ.
Формирование данного документа – первый шаг на пути урегулирования спорных и конфликтных ситуаций
Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что роль претензии достаточно велика. Она позволяет не только обозначить те проблемы, которые возникли в ходе исполнения договора подряда, но и своевременно предотвратить развитие ситуации и доведение дела до судебной инстанции.
Какие требования можно выдвигать в претензии
В отношении требований, все зависит от того, какие именно пункты договора были нарушены. Они могут касаться:
Кроме того, при нарушении условий договора каждая из сторон может настаивать на выплате неустойки, причем даже в тех случаях, когда данная норма не прописана в основном документе (здесь вступает в силу 332 статья ГК РФ, которая делает такой договор ничтожным).
Кто составляет претензию
В больших организациях для урегулирования различного рода юридических вопросов, в том числе восстановления нарушенных договорных обязательств, существуют целые специализированные отделы, а составление претензий входит в обязанность квалифицированных юристов.
В небольших компаниях претензии пишут сотрудники или руководители структурных подразделений, в ведении которых находится тот или иной договор подряда. Главное условие, чтобы специалист, составляющий документ, обладал юридической грамотностью и имел представление о законодательстве РФ в части договорных отношений.
Основные нюансы при составлении претензии
Как в отношении договоров, так и в отношении претензий не существует единых унифицированных форм. Это значит, что претензии могут составляться в произвольной форме. Правда при этом они должны по своей структуре и форме соответствовать стандартам делопроизводства, а по содержанию и тексту — правилам русского языка.
В претензии по договору подряда нужно всегда указывать следующие данные:
Также документ должен быть озаглавлен и в нем следует обязательно сделать ссылку на основной договор (внеся в бланк номер и дату его составления).
В описательной части надо указать суть претензии, в том числе назвать нарушенные пункты и условия договора. Если к претензии прикладываются какие-то дополнительные бумаги, фото-видео свидетельства допущенных нарушений, их тоже надо обозначить в документе отдельным пунктом.
Затем следует подытожить все вышесказанное – сюда рекомендуется не только включить свои требования и установить срок для их исполнения, но и предупредить контрагента о том, что в случае отказа от исполнения договорных обязательств, заинтересованная сторона оставляет за собой право обратиться в суд (как показывает практика, такая угроза в большинстве случаев оказывается действенной).
Как оформить претензию
Претензию можно писать на простом чистом листе любого удобного формата, или на фирменном бланке предприятия, от руки или в печатном виде (последний вариант удобен тем, что не нужно «вбивать» реквизиты отправителя).
Претензия обязательно должна быть подписана директором или представителем организации, отвечающим за решение конкретных вопросов, в ней обозначенных. При этом подпись должна быть только «живой», использование факсимильных автографов недопустимо.
Удостоверять претензию при помощи различного рода клише не обязательно, т.к. с 2016 года компании имеют право визировать свою документацию печатями и штампами только в том случае, если эта норма прописана в их локальных актах.
Претензия составляется в двух идентичных и равнозначных экземплярах, которые после подписи регистрируются в журнале учета документов, а отправляемый вариант отмечается еще и в журнале исходящей корреспонденции.
Переслать претензию можно по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или же передать с курьером или представителем фирмы – во втором случае следует заручиться автографом представителя контрагента о получении документа.
Правильный Акт о Недостатках и недочетах выполненных Подрядчиком работ
Все недочеты можно прописать и в самом Акте выполненных работ. Ведь в результате подписания этого документа стороны соглашаются в отсутствии претензий к качеству тех самых работ, или услуг. Но что делать, если все недочеты обнаружены после сдачи работ и подписания документов? Ответ таков: составить отдельный Акт об обнаруженных недостатках подрядных работ. В нем стороны могут обсудить способы устранения недочетов, а также сроки и расходы.
Типичный образец в 2021 году
Мы подготовили для вас вариант Акта выявленных недостатков, который предлагаем скачать на этой странице. Заполните его по образцу, размещенному в конце статьи:
Не знаете, как заполнить тот, либо иной раздел, дочитайте материал до конца.
Правовая сторона
В нашем законодательстве нет такой нормы, которая бы говорила о необходимости составления и подписания документа. Однако польза в его оформлении очевидна:
С момента подписания бумага хранится в бухгалтерии организации не боле 5 лет.
Кто и когда составляет документ
Акт о выявленных недостатках составляется в ситуации, когда после заключенного договора и проделанной работы Заказчик не удовлетворен результатами.
Если по недочетам нет разногласий, то вопрос составления и подписания документа решается участниками соглашения самостоятельно, без привлечения третьей стороны. Ответственными, назначаются официальные представители исполнителя и заказчика, наделенные соответствующими полномочиями. Сам документ уместно составить стороне – исполнителю.
В некоторых случаях для формирования акта собирается комиссия с обязательным участием представителей обеих сторон. Но это не обязательное условие.
В том случае если представитель исполнителя, после уведомления, проигнорировал встречу по обсуждению недочетов и составлению акта, тогда его можно составить в одностороннем порядке. Такой документ, с подтверждающими бумагами, может служить серьезным аргументом в суде.
В ситуации, когда исполнитель присутствовал при осмотре недостатков, но не согласился с ними. Потребуется экспертиза. Она подтвердит или опровергнет наличие недочетов.
Основные правила составления
Законодательство не указывает на наличие унифицированной формы документа. Бумага составляется в свободной форме с соблюдением общих норм деловой документации. Формат преимущественно А4, в печатной форме или от руки.
Чтобы составленный документ о выявленных недостатках (недочетах) выполненных подрядных работ не потерял свою правомерность, в нем должны содержаться следующие важные элементы:
Печать, по закону, не считается необходимым элементом. Таким образом, ее отсутствие не будет считаться нарушением.
Поэтапное составление (образец)
Последствия составления акта
В зависимости от того к какому решению пришли стороны существует несколько исходов возникшей ситуации.
Претензии по договорам о выполнении работ, оказании услуг
I. ПРЕТЕНЗИИ О НАРУШЕНИИ СРОКА ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, ОКАЗАНИЯ УСЛУГ
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования:
1. до истечения срока выполнения работ или оказания услуг, если во время выполнения работы, оказания услуги станет очевидным, что она не будет выполнена в срок
2. по истечению срока начала или окончания выполнения работы или оказания услуги, установленного договором
3. при нарушении промежуточного срока выполнения работы или оказания услуги, установленного договором
Требование: возврат уплаченной суммы, уплата неустойки (пени) за нарушение срока
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования:
1. до истечения срока выполнения работ или оказания услуг, если во время выполнения работы, оказания услуги станет очевидным, что она не будет выполнена в срок
2. по истечению срока начала или окончания выполнения работы или оказания услуги, установленного договором
3. при нарушении промежуточного срока выполнения работы или оказания услуги, установленного договором
Требование: выполнить работы или оказать услуги в новый срок, установленный потребителем, уплата неустойки (пени) за нарушение срока
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
II. ПРЕТЕНЗИИ О ВЫПОЛНЕНИИ РАБОТ, ОКАЗАНИИ УСЛУГ С НЕДОСТАТКАМИ
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования: в течение гарантийного срока
Условия предъявления требования: при принятии результата работы (услуги), после принятия работы (услуги) при наличии явных и/или скрытых недостатков
Требование: безвозмездно устранить недостатки выполненной работы или оказанной услуги
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования: в течение гарантийного срока
Условия предъявления требования: при принятии результата работы (услуги), после принятия работы (услуги) при наличии явных и/или скрытых недостатков
Требование: соразмерно уменьшить цену выполненной работы или оказанной услуги
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования: в течение гарантийного срока
Качество работы, услуги: существенный недостаток
Существенный недостаток это:
1. неустранимый недостаток
2. недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени
3. недостаток который выявляется неоднократно
4. недостаток который проявляется вновь после его устранения
5. другие подобные недостатки. Подробнее понятие существенного недостатка раскрывается в Постановлении пленума Верховного суда №17 от 28.06.2012 года.
Условия предъявления требования: после принятия работы (услуги) и наличии явных и/или скрытых недостатков
Требование: возврат уплаченной денежной суммы за работу или услугу
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования: при отсутствии гарантийного срока или по истечению гарантийного срока, но в пределах 2 лет (по недвижимости 5 лет)
Условия предъявления требования: при использовании результата (услуги) при наличии явных и/или скрытых недостатков
Требование: безвозмездно устранить недостатки выполненной работы или оказанной услуги
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования: по истечению гарантийного срока в пределах 2-х лет (недвижимости 5 лет), при отсутствии гарантийного в пределах 2-х лет (недвижимости 5 лет)
Качество работы, услуги: существенный недостаток
Существенный недостаток это:
1. неустранимый недостаток
2. недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени
3. недостаток который выявляется неоднократно
4. недостаток который проявляется вновь после его устранения
5. другие подобные недостатки. Подробнее понятие существенного недостатка раскрывается в Постановлении пленума Верховного суда №17 от 28.06.2012 года.
Условия предъявления требования: при использовании результата работы (услуги) и наличии явных и/или скрытых недостатков
Требование: возврат уплаченной за работу или услугу денежной суммы
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Категория: выполнение работ, оказание услуг
Срок предъявления требования: сразу же после обнаружения недостатков выполненной работы или повреждения, утраты вещи
Требование: возмещение убытков (аналогичная вещь или двукратная стоимость), возврат суммы уплаченной за химчистку
Адресат претензии: исполнитель работ или услуг
Как вручить претензию, в том числе при отказе исполнителя ее принять: рекомендации
Как написать претензию застройщику
Правильно составить, оформить и вручить
Я помогаю клиентам составлять претензии уже десять лет.
Я знаю, что благодаря грамотно составленной претензии можно сэкономить деньги. В статье расскажу, что обязательно нужно указывать в претензиях, как правильно их подавать, а также поделюсь шаблонами самых распространенных.
Основания подачи претензии застройщику
Основания для претензий бывают разные. Чаще всего жалуются в этих случаях:
Перечень вопросов, по которым можно жаловаться застройщику, открытый, поэтому жалобу можно писать на любой случай, когда застройщик дает какие-либо гарантии в договоре или это оговорено в законе и нарушает их.
Подготовка претензии и сопутствующих документов
Чтобы написать претензию, в первую очередь нужно зафиксировать недостатки, которые есть, или собрать другие доказательства, которые связаны с вашими требованиями. Расскажу, какие доказательства могут быть в разных ситуациях.
Если речь о качестве работ. Например, вас не устраивает качество отделки, неровная стяжка, кривая штукатурка, незакрывающиеся двери, продуваемые окна, а может быть, и трещина на всю стену. В таком случае претензий, как правило, получается две:
Если застройщик требует подписать акт приема-передачи с ненормальными условиями. Например, в акте написано, что у вас нет претензий, а они у вас есть и устранять застройщик их не хочет. Или в акте указано, что вы должны доплатить за изменение метража квартиры, а вы не согласны и хотите нанять эксперта, чтобы провести повторные измерения. В таком случае, соответственно, в претензии нужно ссылаться на то, что вас не устраивает.
О том, как избежать ловушки, когда вы долго не подписываете акт приема-передачи и застройщик составляет односторонний акт, я подробно рассказывал.
Если речь идет о нарушении сроков строительства. Тут достаточно срока строительства в договоре. Но претензия по нарушению сроков обычно связана с неустойкой, которую еще нужно рассчитать. О том, как это сделать, расскажу позже.
Если изменился метраж квартиры. Например, вы получили квартиру с большим метражом, чем изначально планировали. А застройщик просит вас доплатить за это. Как поступать в этом случае — я тоже уже отвечал. Если кратко — в законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать. Нужно смотреть договор, просить точный расчет цены превышения и разбираться.
Если застройщик навязывает свою УК — мы тоже уже разбирали. У любого дома есть временная УК, которую выбирает застройщик. Она нужна, чтобы управлять домом, пока остальные квартиры не переданы собственникам. Как только это произошло — собственники могут сами выбрать УК. Навязывать ее никто не может.
В первый раз можно писать малую претензию и даже не прикладывать документы. Либо, например, в претензии по качеству можно приложить самостоятельно сделанные фотографии. Простая претензия необходима, чтобы посмотреть на реакцию застройщика. Хороший застройщик с репутацией предпочтет решить вопрос сразу, а вам не придется тратить время, силы или деньги на юристов.
Если реакции застройщика не будет — переходите к юридически обоснованным требованиям.
Я рекомендую начинать с малых претензий. Если, конечно, проблема не носит катастрофический характер и не требует незамедлительного решения, например, в аварийных ситуациях: прорвало трубы отопления, которые идут под полом, пошли трещины в конструкциях или промерзли стены. Понятно, что сначала вы вызываете аварийные службы управляющей компании. Но если хотите зафиксировать ущерб и потребовать потом компенсацию от застройщика — лучше уведомить его настолько быстро, насколько это возможно.
С другой стороны, застройщики чаще неохотно устраняют претензию добровольно. Особенно если ее составили не очень грамотно. Юридические отделы с первого взгляда видят, кто писал претензию: дольщик или юрист. Соответственно, чем грамотнее составлена претензия, тем больше шансов, что юридический отдел порекомендует среагировать на нее и не доводить дело до суда и неустоек со штрафами.
Грамотная претензия — это необязательно претензия на 10 страниц с перечислением всех снипов и гостов. Достаточно, если даже небольшая претензия написана на хорошем юридическом языке с четким изложением требований. И лучше сформулировать ее посерьезнее, чем: «У меня дома холодно, помогите решить проблему».
Правила составления претензии к застройщику
Сами по себе «претензии» законодательно почти никак не урегулированы. Нет ни одной специальной статьи закона, которая бы рассказывала, что такое претензия. Закон обычно регулирует сроки подачи претензий и ответов на них, порядок направления, но не содержание. В редких случаях в законе указывается, что должно быть в претензии: например, если хотите неустойку, ее нельзя просто попросить, а нужно рассчитать. Выписывать всю формулу и прикладывать расчеты не обязательно, но можно.
Во всем остальном необычных требований к претензии, которые отличали бы ее от обычного письма, нет. В претензии всегда нужны:
Перечислять самостоятельно все статьи и законы, которые, возможно, нарушены застройщиком, необязательно. Описания самого нарушения достаточно. Если знаете статью закона — пишите. Если нет — описывайте проблему максимально детально. Например, у вас продувает окно. Поэтому желательно указывать, какое именно и в какой комнате.
Статьи закона и нормативные акты — это проблема юриста, когда он составляет исковое заявление в суд. Хорошо, если вы можете сослаться на законы в претензии. Но это не повлияет существенно на ее суть. Потому что ссылки на законы — это способ доказать что-то в суде, но не причина ваших жалоб.
Причина претензий существует на бытовом уровне, а не на законодательном. И обязанность доказать, что проблем у вас нет на этапе претензий, лежит на застройщике. Вы жалуетесь на проблему — он или устраняет ее, или пытается доказать, что вы неправы. Если не согласны с его доводами, идете в суд. И только там действительно потребуются ссылки на законы, которые докажут, что застройщик неправ.
Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома
Теперь поясню, как рассчитывать неустойку, если вы вовремя не получили свою квартиру. Это важный раздел, потому что размер неустойки обязательно нужно указать в претензии. Вам потребуются следующие данные.
Стоимость квартиры, которую вы фактически заплатили застройщику на день подачи претензии. Если вы еще не полностью расплатились, например, взяли ее в рассрочку, можете считать неустойку только на ту сумму, которую фактически заплатили.
Количество дней просрочки. Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если в договоре указано, что квартиру вам должны передать 1 июня, неустойку считают со 2 июня. Если в договоре обозначен период — месяц или календарный квартал, последний день периода будет считаться последним днем исполнения обязательства.
Например, если в договоре указан срок передачи квартиры как июнь 2019 года, значит, последний день — 30 июня, а неустойку надо считать с 1 июля.
Действующая ключевая ставка ЦБ РФ. Закон увязывает неустойку со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Но с недавних пор ее приравняли к ключевой ставке. Проверить ключевую ставку можно на сайте Центрального банка РФ.
Однако по закону при расчете применяется та ключевая ставка, которая действовала в момент исполнения обязательства. То есть в тот день, когда вам фактически передали квартиру. Если ставка с тех пор изменилась, а это, скорее всего, так и есть, ее нужно посмотреть в архиве.
Сам размер неустойки определен законом — 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки исполнения обязательства. Для юридических лиц, которые являются участниками долевого строительства, — 1/300.
Таким образом, формула для расчета неустойки выглядит так:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × 1/150 × Ставка рефинансирования в процентах
Для удобства можно рассчитать размер неустойки в процентах за один день. Формула такая:
Неустойка за 1 день = Ставка рефинансирования в процентах × 1/150
В этом случае окончательная формула становится проще:
Неустойка = Цена квартиры × Количество дней просрочки × Неустойка за 1 день в процентах
Если затрудняетесь сами, в интернете можно найти готовые решения по калькуляторам неустойки по договорам долевого участия.
Какую ставку ЦБ использовать, если она менялась. Закон указывает, что при расчете неустойки используют ставку ЦБ РФ на день исполнения обязательства, то есть на день подписания акта приема-передачи квартиры. Однако вы можете подавать иск по неустойке в суд еще до того, как обязательство по передаче квартиры будет исполнено. Получается, что по срокам, которые есть в договоре, просрочка уже есть, а акт вы еще не подписывали. Закон это не запрещает. Или, например, период просрочки такой большой, что ставку меняли несколько раз. Это добавляет некоторые сложности при расчете неустойки.
Чтобы понять, какую ставку нужно применять в формуле, нужно понять, что такое исполнение обязательства. По договору долевого участия — это передача квартиры. Если квартиру вам фактически по акту передали, то для расчета неустойки берут ключевую ставку ЦБ РФ, которая действует на день передачи квартиры. Если же квартиру вам не передали, можете брать любую ставку, которая вам выгоднее.
Например, если на сегодняшний день ключевая ставка ниже, чем на день, в который вам должны были передать квартиру — можете посчитать от той ставки, что больше. К сожалению, даже у судов нет единого подхода в таких случаях. Они могут как принять ваш расчет, так и пересчитать неустойку самостоятельно по действующей ключевой ставке на момент принятия судом решения.
Объясню на конкретных примерах.
Если квартиру уже получили. Допустим, вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 июня 2018 года. Фактически квартиру вы получили 30 декабря 2018 года. 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.
Дни просрочки: со 2 июня 2018 года по 30 декабря 2018 года — 212 календарных дней.
Неустойка за один день: 7,75% × 1/150 = 0,0517% в день. Отдельных правил округления нет. Я рекомендую округлять по последней цифре, с которой начинается периодическая дробь. Т. е. округлить 0,051666(6) в периоде до 0,0517.
Общая неустойка: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.
Если квартиру еще не получили. Вы приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей. Передать ее должны были 1 декабря 2018 года. Сегодня 10 августа 2019 года и вам ее до сих пор не передали. Вы принимаете решение написать претензию и считаете неустойку. Единого мнения, от какой ключевой ставки отталкиваться, нет. Вы можете применить ставку на сегодняшний день — 7,25% или ставку на 1 декабря 2018 года — 7,50%. Второй вариант для вас выгоднее.
Моя рекомендация — считать по периодам. Это сложнее, но представляется более правильным. Если период просрочки составит промежуток времени с 1 декабря 2018 года по 1 августа 2019 года, получится, что за этот период действовали 4 разных ключевых ставки:
Поэтому неустойку считаем так:
4 000 000 × 16 × 1/150 × 7,50% = 32 000 рублей
4 000 000 × 182 × 1/150 × 7,75% = 376 376 рублей
4 000 000 × 42 × 1/150 × 7,50% = 84 000 рублей
4 000 000 × 12 × 1/150 × 7,25% = 23 184 рубля
Общая неустойка: 515 560,00 рублей.
Образец претензии застройщику
Приведу для примера несколько шаблонов претензий. Вы можете их скачать и подставить свои данные:
В претензии по устранению недостатков по гарантии я включил сразу несколько вариантов, например, когда у вас протекает крыша, есть нарекания к окнам и другие подобные случаи.
Когда нужно направить претензию застройщику
Закон не предъявляет к дольщику никаких специальных требований по срокам, в которые он должен направить претензию. Как стало известно о проблеме — так и пишите, но не затягивайте.
Если застройщик нарушает сроки строительства, писать можно хоть на следующий день после того, как вам должны были передать квартиру, но не передали. Более того, закон дает дольщику право писать претензию, даже когда сроки по договору еще не нарушены. Но есть все основания полагать, что будут. Например, если застройщик остановил строительство.
Если есть претензии по качеству, здесь работают десятидневные сроки закона о защите прав потребителей.
О недостатках по гарантии, которые вы выявили уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали сегодня, а претензию напишете через год, — могут быть проблемы. Например, если прорвало гарантийную трубу и затопило, писать надо сразу. Доказать через год, что дорогой диван испортился из-за этого случая, не выйдет.
Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. Соответственно, пока эти сроки не истекли, претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как вы о них узнали.
Обычно закон говорит о «разумных» сроках предъявления претензий. Я не рекомендую тянуть с уведомлением застройщика о проблеме больше, чем 7—14 рабочих дней.
Куда направлять претензию
Юридический адрес. Обычно претензии направляют по юридическому адресу застройщика. Юридический адрес — это адрес, по которому государство его зарегистрировало. По умолчанию считается, что юридическое лицо находится по этому адресу, даже если это не так. Если юридическое лицо не получило письмо, которое отправляли по этому адресу, сослаться, что нужно было отправлять на другой, оно не может. Риски неполучения почты по этому адресу несет само юридическое лицо.
Юридический адрес обычно указывают в самом конце договора, где стороны ставят подписи. Но всегда лучше на всякий случай перепроверять, не изменился ли адрес. Для этого посмотрите в договоре ИНН или ОГРН компании. По любому из этих номеров можно найти компанию и проверить юридический адрес на специальном сервисе налоговой.
Фактический адрес. Это адрес, где реально располагается офис застройщика. Очень часто он не совпадает с юридическим.
Направить туда претензию тоже можно, но только как дублирующую к письму по юридическому адресу. Отправлять письмо только по фактическому адресу можно. Но если застройщик его не получит и оно вернется к вам — это не будет доказательство для суда, что вы уведомили застройщика как положено.
Отправлять письмо сразу в два адреса удобно по другой причине. Претензию посылают заказным письмом. За таким письмом представитель застройщика должен прийти на почту. Если никто не пришел, через 30 дней письмо отправят вам обратно, а на конверте поставят штамп «возвращено в связи с истечением сроков хранения». Такое письмо со штампом может потом пригодиться в суде. Потому что даже не полученное физически оно по закону считается врученным адресату.
Если застройщик получит письмо по фактическому адресу, можно не ждать положенные по закону 30 дней, пока вам обратно вернется письмо с юридического адреса, потому что его никто не пришел получать.
Договорной адрес. Иногда застройщики добавляют в договор в неожиданном месте и мелким текстом пункты, что все претензии надо присылать по определенному адресу. Иначе их будут считать ненадлежаще отправленными.
Оспорить такое требование можно, но только в суде. Единой позиции в практике нет. Некоторые суды считают, что надо строго следовать условиям договора, другие — что даже если в договоре есть иной адрес, претензию можно направить по юридическому и это тоже будет верно. Поэтому внимательно прочитайте договор. Если в договоре есть отдельный адрес — направляйте в оба: и по договорному, и по юридическому. Хуже не будет, а проблем с доказыванием в случае суда станет меньше.
Сначала читать, потом подписывать
Как правильно подать претензию
Претензии направляются двумя способами: по почте или вручаются в руки законному представителю застройщика. Почта может быть любая, которая предлагает услугу описи вложения и подтверждения вручения, в том числе курьерские службы. Электронная почта не подходит.
Как вручить претензию застройщику в офисе. Если не хотите тратить деньги на почту — вручите претензию лично в руки. Однако тут есть подводные камни.
Единственный законный получатель от имени юридического лица — директор компании. Всем остальным нужна доверенность или должностная инструкция, в которой оговорены обязанности получать почту. На практике, разумеется, никакой директор ничего у вас лично принимать не будет, а примет секретарь.
Более приемлемый вариант вручения — тот, кто принял претензию, на вашем экземпляре претензии поставит:
Но даже этого иногда не хватает. Особо недобросовестные застройщики в суде могут придумывать истории, что сотрудник, который принял вашу претензию, уволен или его доверенность была просрочена. А застройщик ничего не получал.
В идеальной ситуации помимо всего написанного вам должны дать заверенную копию доверенности сотрудника, в которой будут указаны полномочия получать почту от имени юридического лица. Однако на практике мало кто соблюдает это: максимум ставят входящий номер и подпись человека, о полномочиях которого вы ничего не знаете, или вообще отказываются наотрез что-то принимать.
Поэтому надежнее направлять документы по почте.
Как отправить претензию застройщику по почте. По почте нужно направлять претензию регистрируемым почтовым отправлением с объявленной ценностью или ценным письмом. При отправке вы не только вкладываете в конверт все документы, но и заполняете специальную опись вложения. В ней списком указываете все документы, которые вложены в письмо, количество страниц и ценность.
Срок удовлетворения претензии по закону
О претензиях в законах очень мало точных сроков. Обычно сроки ответа на претензию указывают в договоре. Если срок есть в законе, а в договоре стоит другой, в большинстве случаев, когда дело касается защиты прав потребителей, будут применять срок из закона. А договорной сочтут недействительным. Поэтому ориентироваться надо на все сразу: и на закон, и на договор, и даже на то, что называется обычаем оборота.
Срок ответа на претензию после того, как застройщик получил ее. Напрямую этот срок нигде не определен. По закону для отдельных видов требований срок ответа на претензию — десять дней. Но не все требования дольщиков к застройщику попадают в эти категории. Например, требования об устранении недостатков силами застройщика в эту категорию не входят.
Поэтому обычно в претензии вы сами устанавливаете срок, в который надо дать ответ. Гражданский кодекс считает разумным срок в семь дней.
Если в договоре установлены особые сроки, можно не обращать на это внимание. Поскольку в законе точных сроков не указано, значит, право их определять остается за потребителем как за слабой стороной договора. Любое договорное ухудшение положения потребителя по сравнению с обычным влечет недействительность условия договора.
Срок устранения проблем. Это срок, когда застройщик устраняет недостатки и удовлетворяет другие требования. Закон говорит, что застройщик обязан все устранить в «кратчайший срок», то есть максимально быстро. Но определяет верхнюю границу — не более чем 45 календарных дней. После этого наступает просрочка исполнения и начисляются неустойки, готовятся исковые заявления, а у дольщика в некоторых случаях появляется право расторгнуть договор.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом
Зависит о того, какая была претензия. Но почти всегда если застройщик не отвечает — нужно идти в суд. В некоторых случаях можно сразу отказываться от договора в несудебном порядке и требовать возврата денег. Но так как деньги тоже добровольно не вернут — все равно придется идти в суд.
В суд все же лучше идти с юристом. Застройщики обычно подкованы хорошо и знают множество способов уйти от проблем. Поэтому даже по самым простым искам лучше заручиться поддержкой специалиста.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд
Можно. Закон не требует обязательно писать претензию. Более того, даже если в договоре указано, что претензию писать обязательно, — это условие договора недействительно. И суд это подтвердит.
Кроме того, некоторые суды критично относятся к тому, что нет претензии. И даже если рассмотрят иск, могут не взыскать с продавца штраф или неустойку. На обжалование опять придется потратить время и деньги. Поэтому этап с претензией лучше не пропускать.