договор найма гк рф с комментариями
Что такое аренда и наем квартиры?
Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?
Содержание
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.
Основное отличие
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Сроки
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Условия расторжения договоров аренды и найма
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
Налоги
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Комментарий к Ст. 671 ГК РФ
———————————
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 — 928.
Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288).
———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).
Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).
О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.
3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.
———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.
До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.
Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.
Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.
———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст. 2063.
В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.
———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.
7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.
———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 — 344.
Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ наименование статьи 672 настоящего Кодекса изложено в новой редакции
Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 672 ГК РФ
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ в пункт 1 статьи 672 настоящего Кодекса внесены изменения
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ в пункт 3 статьи 672 настоящего Кодекса внесены изменения
3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 672 настоящего Кодекса дополнена пунктом 4
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Договор найма гк рф с комментариями
ГК РФ Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 672 ГК РФ
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по основаниям, на условиях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К такому договору применяются правила частей первой и второй статьи 678, пункта 3 статьи 681 и статьи 686 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
(п. 4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
Статья 671. Договор найма жилого помещения
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Комментарий к ст. 671 ГК РФ
1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).
Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.
Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.
3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.
Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.
Судебная практика по статье 671 ГК РФ
По результатам рассмотрения заявления общества инспекцией вынесено оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации на основании пункта «х» части 1 статьи 23 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», поскольку заявителем не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок проведения процедуры реорганизации со ссылкой на требования, предусмотренные статьей 13.1 Закона о госрегистрации, статьей 10, пунктом 1 статьи 60, пунктом 2 статьи 58, статьей 288, пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, частями 2, 3 и 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и кассационной инстанций, руководствуясь положениями статей 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 12, 14 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», Положением о лицензировании медицинской деятельности (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра «Сколково»), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 N 291, установив, что указанное в договоре аренды от 25.12.2017 помещение является жилым, не переведено в нежилое по правилам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, и не может быть использовано для целей осуществления медицинской деятельности., исходили из наличия у департамента правовых оснований для отказа в выдачи лицензии на осуществление медицинской деятельности ввиду отсутствия у предпринимателя необходимых помещений для осуществления медицинской деятельности.
Отказывая в иске, суды, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 153, 310, 450, 450.1, 671, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», исходили из того, что предусмотренная арендной сделкой плата за пользование помещением должника в три раза ниже соответствующей платы при сравнимых обстоятельствах, что указывало наличие законных оснований для одностороннего отказа конкурсным управляющим от исполнения данной сделки как препятствующей восстановлению платежеспособности должника и влекущей появление риска возникновения убытков.
Учитывая установленные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 12, 13, 14 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», Положением о лицензировании медицинской деятельности (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра «Сколково»), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 N 291, Типовым положением об организации предрейсовых медицинских осмотров водителей транспортных средств, содержащимся в приложении N 2 Методических рекомендаций «Об организации проведения предрейсовых медицинских осмотров водителей транспортных средств», утвержденных Минздравом Российской Федерации и Минтрансом Российской Федерации 29.01.2002 (письмо Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.08.2003 N 2510/9468-03-32), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у департамента правовых оснований для отказа в выдачи лицензии на осуществление медицинской деятельности ввиду отсутствия у общества необходимых помещений для осуществления медицинской деятельности, с чем согласился суд округа.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 288, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 3, 12, 13, 18 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», Положением о лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2011 N 1225, учитывая правовую позицию, содержащуюся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суды пришли к выводу о наличии у управления правовых оснований для отказа в выдачи лицензии на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, поскольку адрес, указанный в заявлении о лицензировании, в полной мере не соответствует лицензируемым видам деятельности.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Н.В. Худанина оспаривает конституционность статьи 671 и пункта 3 статьи 678 ГК Российской Федерации, определяющих понятие договора найма жилого помещения и устанавливающих обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.
По мнению заявительницы, оспариваемые законоположения не соответствуют статье 40 Конституции Российской Федерации, поскольку допускают возможность распространения правового режима коммерческого найма на правоотношения, возникшие в связи с предоставлением работодателем жилого помещения своему работнику, который после увольнения по инициативе работодателя продолжает проживать в данном помещении на законных основаниях.