договор найма жилого помещения с несовершеннолетним ребенком
Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
Зачем нужен договор
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью
Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости «Бон Тон», адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», московской коллегии адвокатов «Арбат», управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.
В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.
Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.
В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.
Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.
Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника. В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения. Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.
При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых. В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.
Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.
Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.
При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним. Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства. Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут «заморожены», родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).
Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?
– Сдал однушку семье с ребенком (11 лет). В договоре есть пункт, что могу расторгнуть в случае обмена или продажи. Собрался в октябре обменять с доплатой на двушку. Предупредил за 30 дней. А семья не собирается выезжать. Что делать? Желательно законные методы.
Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании URVISTA Рената Кашина:
Согласно законодательству, имеющийся в договоре пункт о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения не расторгает автоматически договор, если Вы на него ссылаетесь. По закону, расторжение любого договора досрочно возможно только по соглашению сторон или через суд.
Таким образом, если Вы предупредили арендаторов устно, лучше продублировать письмо-уведомление с намерением расторгнуть договор найма по Вашей инициативе со ссылкой на данный пункт договора, указать просьбу освободить квартиру в течение 30 дней, направить арендаторам эти письма по всем известным адресам: адресу постоянной регистрации по месту жительства, по месту временного пребывания (если есть временная регистрация) и по месту фактического проживания (по адресу Вашей квартиры) заказным ценным письмом с описью вложения, сохранить квитанции и описи вложения.
Для дальнейшей зашиты в суде необходимо собрать все подтверждения Вашего общения с арендаторами: звонки, смс, сообщения в мессенджерах, электронной почте; найти свидетелей, соседей, которые смогут подтвердить факт проживания арендаторов в Вашей квартире после Вашего уведомления, факт устного уведомления о расторжении договора и Вашей просьбы освободить квартиру.
Если по истечении 30 дней после получения письменного уведомления квартиранты откажутся выезжать, необходимо обратиться в суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о расторжении договора найма, выселении арендаторов, взыскании арендной платы (если арендаторы перестали оплачивать аренду). К исковому заявлению прилагаются все вышеперечисленные доказательства: договор найма, документы об отправке уведомлений, документальное подтверждение факта нарушения от участкового, переписка, звонки, показания свидетелей. После получения решения суда и исполнительного листа в суде необходимо подать исполнительный лист приставам, которые уже в свою очередь должны выселить жильцов в принудительном порядке с составлением акта о выселении.
Отвечает адвокат Уральской коллегии адвокатов Свердловской области Антон Задоркин (Екатеринбург):
В случае отказа арендатора покинуть арендованное помещение необходимо предпринять следующие шаги.
Отвечает основатель и генеральный директор сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:
Законным методом безусловно будет являться иск в суд о принудительном выселении. После того, как это произойдет, Вам нужно будет обратиться в службу судебных приставов уже для принудительного исполнения решения суда. Когда судебные приставы исполнят решение суда, то можно подать иск об убытках (упущенной выгоде) к бывшим жильцам и взыскать с них аренду за период незаконного пользования жилым помещением. Конечно же, подобные ситуации требуют времени и сил. Есть риск потерять покупателя, если он уже есть.
Некоторые собственники применяют и другие методы: например, обращаются к участковому, чтобы тот разъяснил жильцам ситуацию, или обращаются в управляющую компанию, чтобы она отключила воду и свет в квартире. Собственник вправе обратиться в УК с подобной просьбой.
Конечно же, больше вариантов решить подобные ситуации есть у тех, кто сдает квартиру официально, если на руках есть договор найма, за квартиры выплачены все налоги. Тогда собственник легко может обратиться и к участковому, и в суд. Если квартира сдается в аренду, что называется «в серую», то есть без уплаты налогов (как это часто бывает), собственник квартиры, как правило, опасается обратиться к правоохранительным и судебным органам, ведь факт неуплаты налогов наказуем. Однако если Вы сдаете квартиру официально, законное выселение квартирантов не станет той проблемой, которую сложно решить.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Эту проблему можно решить только в судебном порядке, так как семья не выполняет обязательства договора. Существуют договорные обязательства, при которых договор может быть расторгнут при условии надлежащего уведомления за 30 дней. В случае, если другая сторона их не исполняет, необходимо направить соответствующую претензию, в которой указать, что все судебные издержки будут возложены на проигравшую сторону. Наличие ребенка в данном случае не является отягчающим обстоятельством при расторжении договора.
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ, выселение граждан из жилого помещения, которые отказываются добровольно освобождать помещение, возможно только на основании судебного решения. Для исков данной категории предусмотрена исключительная подсудность по месту нахождения недвижимого имущества. После получения положительного судебного решения истец должен получить исполнительный лист. Исполнительный лист подается в службу судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. В рамках исполнительного производства приставы обязаны выселить граждан из жилого помещения.
Сложность дел данной категории заключается в том, что в решении и исполнительном листе должны быть указаны конкретные граждане, которые подлежат выселению. Формально приставы не обязаны выселять граждан, не указанных в судебном акте. При этом бывают ситуации, когда определить количество проживающих граждан, а также идентифицировать их довольно проблематично. Также нет гарантий того, что к моменту исполнения судебного акта в квартире не появятся новые граждане, которые не проживали там на момент подачи иска.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если у Вас указан порядок расторжения договора за 30 дней, то если Вы их предупредили письменно, и в назначенный день люди не съехали, можете обращаться в суд за защитой своих прав. Но это процесс долгий, так как иски о выселении рассматриваются около двух месяцев. Есть более быстрый вариант: позвать на помощь участкового. Также должна Вас предупредить, что, согласно закону, при расторжении договора найма Вы обязаны оповестить о прекращении его действия за два месяца (если у Вас в договоре не указано иное).
В обоих случаях обязательно наличие письменного уведомления о расторжении договора найма с Вашей стороны. Арендаторы должны либо расписаться на нем, либо Вы в присутствии двух свидетелей должны поставить отметку о том, что наниматель отказывается расписываться.
Если все-таки дойдет до суда, Вы можете требовать у них упущенную выгоду (так как расторжение договора связано именно с продажей квартиры), оплату квартиры (за то время, что они еще там жили), моральный вред и судебные издержки. Вообще в таких случаях советую обратиться к юристу по гражданским/жилищным спорам, чтобы он пообщался с нанимателями квартиры и объяснил им перспективы дела.
Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщика» Жанна Малис:
Поскольку в договоре прямо предусмотрено положение, по которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, он может потребовать немедленно покинуть жилое помещение без обращения в суд. Если же арендатор отказывается съехать, арендодатель может обратится в суд с исковым заявлением о выселении и о взыскании задолженности по договору аренды за период пребывания в данном жилом помещении.
Вообще арендодатель имеет право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке и на общих основаниях. Но для этого необходимо соблюдение двух условий. Во-первых, арендодатель должен уведомить арендатора о намерении расторгнуть договор не менее, чем за три месяца. А во-вторых, сам договор аренды должен был быть заключен на неопределенный срок. В конечном счете по истечении срока арендного договора или же после его расторжения арендатор в любом случае обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
бесплатные приколы
На заметку
Государственная регистрация
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
О чем следует помнить:
СНЯТИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ С РАСЧЕТНОГО СЧЕТА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
от гр._____________ _____ ______________
___ _____ ________________________
дата рождения______ _____ ______________
место рождения_____ _____ ______________
___ _____ ________________________
паспорт____________ _____ _____________
выдан_____________ _____ _____________
__ _____ _________________________
дата выдачи__________________________
Адрес регистрации по месту жительства______
____ _____ ______________________
Адрес фактического проживания_ _____ _____
____ _____ ______________________
Телефон дом.______ _____ _______________
Телефон моб.______ _____ _______________
Дата Подпись
1. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка.
2. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетнего (оригиналы).
3. Копия сберегательной книжки.
4. Копия свидетельства о праве на наследство по закону (завещанию).
5. Заявления родителей и детей старше 14-лет (пишутся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства).
Все копии документов сдаются с предъявлением оригинала или заверенные нотариально.
администрация муниципального округа Свиблово в городе Москве
129344, Москва, ул. Летчика Бабушкина, д.1 к.1.
+7 (495) 471-50-55