договор переуступки прав собственности на квартиру на вторичном рынке

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

Подписать договор

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Источник

Что делать с инвестиционной новостройкой после покупки

И когда выгоднее продавать, а когда — делать ремонт и сдавать

Если вы уже купили квартиру для инвестиций, закономерный вопрос — что с ней делать дальше.

Я несколько раз покупал и продавал квартиры — и уже писал, какие правила использую при выборе инвестиционного жилья. Эта статья будет о том, что можно дальше делать с квартирой после покупки и всегда ли нужно ее быстро продавать. Я буду рассказывать на примере московской недвижимости, поскольку в последние годы имел дело именно с этим рынком.

Момент для продажи

Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:

Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.

Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.

Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.

Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, исчерпан ли рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:

Если есть что-то из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, хотя бы раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.

Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.

Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.

Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.

В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.

Как победить выгорание

Разрешение на переуступку

Квартира в новостройке — ликвидный актив, который при необходимости можно быстро продать. Однако у большинства застройщиков в договоре долевого участия есть пункт, в котором написано, что для продажи нужно обязательно получить согласие застройщика на переуступку. Процесс у всех разный: у многих достаточно написать заявление в офисе или отправить его по электронной почте.

Однако некоторые застройщики требуют за такое согласие плату или еще хуже — процент от суммы переуступки. Есть и застройщики, которые вообще не дают согласие на переуступку даже за деньги либо делают это крайне редко. Например, из крупных застройщиков так делает «Донстрой»: компания дает согласие на переуступку очень неохотно и только если у нее самой не осталось в продаже аналогичных квартир в этом доме или даже во всем комплексе.

Часть застройщиков дают согласие на переуступку, только если уже есть конкретный покупатель. В таком случае получить согласие заранее не получится.

Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в договоре четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.

Лучше выяснить все это заранее. Возможно, продать квартиру до того, как получите право собственности, будет проблематично. И тогда вариант с переуступкой можно не рассматривать.

Кроме разрешения на переуступку, я рекомендую также сразу взять справку о полной оплате договора. Ее выдают, если вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ полностью либо уже выплатили ипотеку или рассрочку. Такая справка пригодится для двух случаев:

Некоторые застройщики предоставляют такую справку, даже если вы еще не выплатили ипотечный кредит, так как они уже получили деньги за квартиру. После того как ввели эскроу-счета, ситуация поменялась. Теперь многие застройщики отказывают в такой справке, если дом строят с использованием эскроу-счетов. В таком случае можно взять в банке справку, что вы перечислили всю сумму на эскроу-счет. Это подтвердит оплату.

Цена переуступки

Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, есть ли в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.

Цена уступки обычно на 5—10% ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.

Доверие к большой компании. У застройщиков совсем другой поток клиентов, на которых влияют реклама, комфортные офисы с вкусным кофе, менеджеры, которые рассказывают, как у них все хорошо, буклеты, презентации и прочее.

Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.

Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.

Покупатель также должен проверить, есть ли разрешение на уступку прав требования и полностью ли продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.

Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. Если бы у меня была квартира в этом комплексе и мне пришлось бы продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.

Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру из-под залога и так далее.

Бывает, что банки не разрешают продажи из-под залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.

Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.

Процесс продажи квартиры по переуступке

Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.

Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, входит ли мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.

Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»

Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по какой-то причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.

Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.

Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.

Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.

Приемка квартиры

Допустим, у вас стальные нервы, железная выдержка и вы дождались, когда дом построят и введут в эксплуатацию. Из смс от застройщика или по информации с форумов и местных чатов вы узнали, что застройщик открыл запись на заселение. Вы записались на выдачу ключей и готовы принимать квартиру.

Если квартира сдается с отделкой, а вы не специалист в строительстве и ремонте и не имеете опыта в приемке квартир, проще воспользоваться услугами специализированных компаний. На эмоциях часто можно не заметить незначительные на первый взгляд мелочи, устранить которые в дальнейшем может быть дорого и сложно. Кроме этого, нужно не только увидеть все недостатки, но и правильно и подробно зафиксировать их в акте осмотра.

Компаний, которые помогают принимать квартиру, сейчас много. Можно выбрать одну из них по отзывам в интернете и опыту знакомых. Если хотите сэкономить, можно скооперироваться с соседями и вызвать одного специалиста на приемку сразу нескольких квартир. Обычно в таких случаях можно получить скидку до 20%.

Если хотите сэкономить и принять квартиру самостоятельно, можно внимательно прочитать статьи в интернете и посмотреть видеоролики на «Ютубе». Когда все осмотрели, нужно понять, насколько критичны замечания и стоит ли подписывать акт приема-передачи. Если у вас сильный завал стен, не работает вентиляция, нет воды или есть другие критичные замечания, квартиру принимать не стоит. Если замечания несущественные, проще принять квартиру и добиваться исправления недочетов от застройщиков, попутно занимаясь обустройством.

Р за небольшую студию до 8000 Р за квартиры больших метражей. Еще стоимость зависит от допуслуг. Если квартиру принимают в зимний период и на улице мороз, многие предпочитают дополнительно проверить наружные стены и окна тепловизором. В теплую погоду это невозможно технически» loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Застройщик может включить в акт фразу, что у вас нет претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут добавить, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку, требуйте удалить из акта этот пункт и только после этого подписывайте.

Если застройщик отказывается исправлять недостатки, а они существенные, можно вызвать специалиста. Он оценит, сколько стоит их устранить, и предоставит официальный документ. Если сумма приличная, то имеет смысл подавать в суд, чтобы взыскать эти деньги с застройщика вместе со всеми сопутствующими расходами, штрафами и выплатами за моральный ущерб. Но эксперт должен иметь специальную аккредитацию, чтобы проводить экспертизу, иначе суд не примет к рассмотрению такие документы.

Можно взять в помощь юриста, который будет заниматься этими вопросами. Если сумма большая, то юристы с удовольствием берутся за такие дела за процент от присужденной суммы компенсации. Например, я знаю случаи, когда люди выигрывали более 500 тысяч рублей у компании «ПИК» за устранение недостатков ремонта. В крупных ЖК даже есть отдельные телеграм-каналы, где юристы в курсе всех похожих проблем и смогут сразу прикинуть перспективы судебных разбирательств.

Если квартира без ремонта, то обязательно нужно проверить:

Это можно сделать самостоятельно, без помощи компаний по приемке, но лучше все-таки тоже предварительно ознакомиться с информацией в интернете. Мелкие недостатки вам исправят рабочие при ремонте.

На квартиры с ремонтом обычно распространяется гарантия на отделочные работы и инженерные коммуникации. Но исправлять выявленные уже после подписания акта недочеты могут очень долго. Например, протечку окна в квартире с ремонтом мне исправляли почти год после того, как я подал заявку. Застройщик просто игнорировал все мои письма и телефонные звонки. Но мне эта проблема не мешала. Если бы было что-то серьезное, пришлось бы исправлять проблему за свои деньги.

Неустойка. Если застройщик задержал сдачу дома, то можно подать в суд и потребовать неустойку. Для этого претензию на адрес застройщика отправляют ценным письмом с описью вложения и дожидаются его ответа. Если ответа нет или пришел отказ, пишут заявление в суд.

Если видите, что застройщик не сдаст вовремя, то лучше за пару недель до даты передачи, которая указана в ДДУ, отправить застройщику заказное письмо. В нем уведомить, что вы готовы принять квартиру. Эта формальность — плюс при судебных разбирательствах.

В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан

В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, которые бы могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:

Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. Если же таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.

Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.

Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или какое-то время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.

Источник

Переуступка и покупка квартиры

Когда люди хотят сэкономить на приобретении недвижимости, они, чаще всего, обращаются к идее купить жилье в строящемся доме. Но бывает так, что все квартиры уже раскуплены по долям. Не стоит отчаиваться и искать первичку или вторичку. Решение – переуступка квартиры. С помощью такой процедуры вы сможете приобрести квартиру у одного из дольщиков новостройки. Объясним, как оформить договор и каких подвохов ждать от сделки.

Что такое переуступка

Переуступка – это соглашение, по которому право требования недвижимости передается покупателю. Договор называют «цессия», продавца – цедентом, покупателя – цессионарием. Уступку регламентирует Федеральный закон No214 и некоторые пункты ГК РФ, в частности статья 382.

При переуступке у вас нет выбора между вторичным и строящимся жильем. Переуступить можно только строящуюся квартиру. Ведь суть цессии в том, что по ней вы покупаете не собственность на объект, а только право его требования. Помещение не построено и не зарегистрировано в документах. Цессионарий потребует право собственности после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Этот процесс требует отдельного пакета документов.

Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.

Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?

Кажется, что цессия в целом похожа на куплю-продажу. Хотя между ними одно принципиальное отличие. В результате купли-продажи вы приобретаете непосредственно квартиру или другое помещение и можете оформить собственность на нее. Цессия приносит только право требования на квартиру, которая еще не построилась или не сдалась. В некоторых случаях кроме оплаты за квартиру по переуступке покупатель получает обязанность оплачивать оставшиеся средства застройщику. Т.е. переуступка – покупка не готового жилья, а гарантии, что квартира будет получена.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Цессия – возможность как сэкономить, так и заработать на покупке/продаже. Если обе стороны договорятся о взаимовыгодных пунктах, квартиры по переуступке могут стать неплохим источником дохода. Расскажем подробнее о плюсах и минусах этого способа купли-продажи.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Минусов оформления уступки достаточно, но вполне реально свести риски к минимуму. В частности, поговорим о рисках, связанных с недобросовестностью цедента, банкротством застройщика, сдвигом сроков. При начале переговоров запросите оригинальный договор долевого участия с печатью и подписью строительной компании, печатью Росреестра, специальной отметкой о постановке на учет. Вам не хотят предоставлять ДДУ или на нем нет этих данных? Вы наткнулись на мошенника.

Если с цедентом все в порядке, далее проверяем репутацию строительной компании. Прочитайте отзывы от нынешних жильцов, собственников, дольщиков, других людей, которые брали квартиру переуступки. Негатива в отзывах больше? Приобретение может быть рискованным. Если больше позитива, компании можно довериться.

Узнайте, не банкрот ли СК самостоятельно онлайн на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Ищите свою СК в поле «Поиск должников», а затем для сужения зоны поиска выберите категорию «Застройщик». С банкротом не связывайтесь, уйдут годы, чтобы выбить из него сдачу дома или хотя бы компенсацию.

Узнайте, есть ли судебные уголовные иски к застройщику. Информацию об этом найдете на сайте «Электронное правосудие». Проанализируйте причины исков, и чего истцы добиваются.

Взгляните на проектную декларацию, которая размещена у застройщика или высылается прямо клиенту после первого запроса. Важна информация о сроках строительства, характеристиках недвижимости. Если данные соответствуют реальности, можете довериться компании.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Чтобы приобрести квартиру по уступке, нужно пройти нелегкий путь. Мы подготовили пошаговую инструкцию, что нужно сделать.

Шаг 1: собрать пакет документов

Для оформления переуступки недвижимости обе стороны предоставляют:

Согласие супруга/супруги цедента в письменном виде необходимо, если договор долевого участия оформлялся в браке, а также в то время была оплачена покупка. Недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, поэтому если сделка будет проведена без согласия супруга, она может быть оспорена в суде. Это работает в обе стороны, и по отношению к покупателю тоже. Специалисты также рекомендуют выяснить, не развелся ли недавно продавец. Бывший супруг может в течение 3 лет подать иск на раздел совместно нажитого имущества.

Согласование цессии с застройщиком необходимо, потому что этот пункт может быть прописан о оригинале договора долевого участия. Иначе строительная компания может подать иск на признание цессии нелегитимной. Если согласование с застройщиком упоминается в ДДУ, получите письменное разрешение компании. Если это требование отсутствует, отправьте СК уведомление. Некоторые ДДУ содержат указание о том, что СК может взимать оплату за выдачу согласия.

Справку об отсутствии задолженностей выдает строительная компания, только когда стоимость, указанная в договоре, будет полностью оплачена. Если на момент оформления цессии есть задолженность, то в цессии участвует представитель СК, а оплачивать задолженность будет цессионер – будущий дольщик.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Шаг 2: заключите договор

Письменно составьте цессию. В документе необходимо указать следующие данные:

Когда составляете договор переуступки квартир, учтите один момент. С помощью договора цессии можно обезопасить свои права, прописав в условиях сделки ответственность строительной компании перед участником долевого строительства. Это можно сделать, если застройщик предоставил письменное разрешение на уступку. Таким способом вы дублируете обязанности строительной компании перед вами в цессии. С таким документом вам будет проще добиться выплаты неустойки за срывы или другие проблемы со сдачей объекта.

Важно: экземпляров договора должно быть столько же, сколько сторон цессии. Т.е. по одному для цедента, цессионария, Росреестра, банка и СК.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Для этого нужно пойти в Росреестр или отделение МФЦ и предоставить:

Предоставить нужно оригинальные документы или нотариально заверенные копии. Гос.пошлину продажи недвижимости по переуступке нужно оплатить заранее. Размер пошлины составляет 350 рублей, обязанность оплатить ее лежит на покупателе.

Когда сотрудник примет пакет документов, вы получите расписку со списком предоставленных документов и сроком внесения корректировок в договор долевого участия. Процесс занимает 10 дней.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Вы получите квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию. Будет присвоен индекс, выдадут кадастровые паспорта и акт приема-передачи, распределят квартиры и мн. др. Затем нужно обратиться в Росреестр или отделение МФЦ. Когда сотрудник примет и обработает в течение 10 дней документы, он отдаст оригинальные бумаги и выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы по оформлению переуступки лежат на цессионарии. Он оплачивает гос. пошлины 350 рублей (при регистрации цессии в Росреестре) и 2000 рублей (при оформлении права собственности). Стоимость переуступки определяет продавец. Он же оплачивает подоходный налог от своей прибыли 13%.

Подводные камни, o которых нужно знать

Переуступка ипотечной квартиры

Этот процесс более запутанный, чем уступка квартиры, которая приобретена не в кредит. Сначала нужно внести всю сумму ипотеки, а затем оформить договор цессии. В другом порядке банк-заемщик не согласует переуступку, или оспорит сделку в суде. Если все же хотите переуступить ипотечное помещение, сначала поговорите со специалистом по недвижимости.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Если право требования по договору долевого участия принадлежит несовершеннолетнему лицу, плюсом к обязательным документам будет идти согласование цессии органами опеки. Оформлять сделку будет не ребенок/подросток, а его законный представитель.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

Цессия усложняется, если для покупки недвижимости был использован материнский капитал. Уступка прав должна содержать информацию о том, что при оформлении права собственности дети продавца получат свои доли. Следовательно, покупателю приобретать такую квартиру невыгодно.

1. Какие документы нужны для оформления права собственности?
Паспорт, цессия, ДДУ, копия разрешения на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи, квитанция об оплате гос.пошлины.

2. Нужно ли проводить юридическую проверку перед оформлением цессии?
Да, часто встречаются мошенники, для которых переуступка квартиры — это схема обмана. Как минимум, проверьте не переуступали ли эту квартиру раньше.

3. До какого момента можно переуступить ДДУ?
До момента ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

4. Если я хочу приобрести квартиру в другом городе, можно провести цессию дистанционно?
Да, для этого нужно изготовить ЭЦП (электронную подпись).

Источник