договор переуступки земельного участка сельхозназначения
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину. Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Бланк договора переуступки земельного участка
Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.
Скачать форму
Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)
После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.
Образец шаблона
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.
Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.
Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.
Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.
Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере. Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.
Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю
Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.
Бланк
Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.
Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.
Пример заполнения
Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.
Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:
Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.
Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок
Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.
Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?
Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.
Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».
Определение правоотношений при передаче
Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.
После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.
Отличие от субаренды
Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.
Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.
Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.
Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже
Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.
Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция
Требования к оформлению и содержанию
Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.
Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.
Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:
Документы
Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:
Регистрация договора
Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.
В Росреестр необходимо подать комплект документов:
Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:
Частые вопросы
Нужно ли согласие собственника?
Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.
Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.
Каков период уведомления о сделке?
Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.
Что такое разумный срок?
Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.
Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.
Каковы последствия несвоевременного оповещения?
Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.
Основания для запрета на передачу
В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:
Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.
Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 марта 2020 г. N 310-ЭС19-26737
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Версаль» на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 по делу N А14-27342/2018 Арбитражного суда Воронежской области
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Версаль» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании недействительным решения,
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2019, заявленные требования удовлетворены. Оспариваемое решение Управления Росреестра признано незаконным, на ответчика возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора перенайма от 14.08.2018 N 30/1.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, обществу в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить постановление суда кассационной инстанции, как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
Для указанных целей постановлением администрации от 24.11.2016 утвержден проект планировки территории микрорайона «Волошинский» поселка Шуберское Новоусманского района Воронежской области.
С согласия сторон договора аренды путем выдела земель из состава земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 был образован земельный участок площадью 1060 кв. м с кадастровым номером 36:16:5300001:419.
По договору аренды от 08.08.2017 указанный земельный участок предоставлен обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
На основании договора перенайма от 14.08.2018 права и обязанности общества (арендатор) по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка общей площадью 1 060 кв. м с кадастровым номером 36:16:5300001:419 переданы Образцовой И.В. (новый арендатор).
Решением, изложенным в уведомлении от 04.12.2018 Управлением Росреестра обществу и Образцовой И.В. отказано в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.08.2017 со ссылкой на то, что действующее на момент заключения договора перенайма законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в судебном порядке.
Суд округа пришел к выводу, что правоотношения сторон по договору аренды от 08.08.2017 спорного земельного участка, заключение которого в соответствии с действующим законодательством допускается по результатам проведенных торгов, возникли в период действия пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, установившей запрет на уступку прав арендатора в пользу третьих лиц.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями названной нормы (в редакции Закона N 42-ФЗ), статьями 14, 26, 27 Закона N 218-ФЗ, суд кассационной инстанции признал договор перенайма от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.08.2017 земельного участка не соответствующим требованиям гражданского законодательства, в связи с чем счел отказ Управления Росреестра в государственной регистрации данного договора правомерным, отменив в связи с этим судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказав обществу в удовлетворении заявленных им требований.
В кассационной жалобе общество выражает несогласие с выводами суда округа о применении к спорным правоотношениям положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, ссылаясь на то, что правоотношения из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:16:5300001:130 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства возникли у сторон в 2015 году.
В связи с этим, по мнению общества, в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, ограничения, введенные вышеуказанной нормой, не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ вступил в силу с 01.06.2015, при этом пунктом 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ установлено, что положения Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, ссылаясь на положения пунктов 2, 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015), а также на то, что земельный участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, общество полагает о наличии у него, как арендатора земельного участка, предусмотренного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса права на передачу прав и обязанностей по договору аренды в порядке перенайма.
Общество отмечает, что такое право предусмотрено условиями договора аренды от 19.03.2015. Договором перенайма от 14.08.2018 предусмотрен переход обязанностей, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, к новому приобретателю прав на земельный участок.
Как указывает общество, в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендодателем дано согласие на передачу прав и обязанностей по договору от 08.08.2017 от общества к Образцовой И.В. на срок, не превышающий срок действия основного договора.
По мнению общества, договор аренды от 19.03.2015 и договор аренды от 08.08.2017 взаимосвязаны, поскольку после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование и заключаются новые договоры аренды в отношении образованных земельных участков.
При этом общество отмечает, что, в силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
При указанных обстоятельствах общество полагает отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора перенайма от 14.08.2018 незаконным и нарушающим права и законные интересы общества.
С учетом изложенного, доводы общества о существенном нарушении судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенного права, заслуживают внимания и признаются достаточным основанием для пересмотра оспариваемого судебного акта в кассационном порядке.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Версаль» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 31 марта 2020 года, 12 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал N 3048 (подъезд 5).
Договор переуступки земельного участка сельхозназначения
Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.
Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях. Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом. При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется. Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый. В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки. За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина: для физических лиц – 2 000 рублей; для юридических лиц – 22 000 рублей. Существенные условия сделки При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты: Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации). Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление). Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения. Требования к тексту договора Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной. Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты: Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер. Порядок и условия передачи обязательств, их объем. Долг по обязательствам (если есть). Сумма расчета (если есть). Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом. Подписи сторон. Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь. Ограничения на право пользования земельным участком Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками: Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом. Плата за аренду земельного участка Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма. Арендная плата может быть установлена в виде: фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически; установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка; оказания нанимателем конкретных услуг; передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность; перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка. Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.