договор под отлагательным условием судебная практика
Договор под отлагательным условием судебная практика
Гражданский кодекс Российской Федерации:
Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции
Комментарии к статье 157 ГК РФ, судебная практика применения
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» содержатся следующие разъяснения:
Отменительное и отлагательное условие сделки. Ненаступление условия
Последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием (действующая редакция)
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Комментарий к ст. 157 ГК РФ
1. Комментируемая статья посвящена так называемым условным сделкам, которые подразделяются на сделки, совершенные под отлагательным либо отменительным условием (обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет).
Условие в сделке должно отвечать определенным требованиям: оно не должно быть неизбежным, оно должно быть неопределенным (сторонам достоверно не известно, наступит оно или нет) и оно должно быть правомерным.
Согласно п. 1 комментируемой статьи сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, квартира будет сдана внаем с определенного срока, если дом, в котором она находится, будет к этому сроку принят в эксплуатацию). Такая сделка порождает права и обязанности только с момента наступления отлагательного условия.
2. Сделка под отменительным условием, о которой говорится в п. 2 комментируемой статьи, предполагает, что в результате наступления определенного условия прекращаются гражданские права и обязанности. Таким образом, стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (например, договор найма квартиры прекращается, если на постоянное жительство приедет сын наймодателя). Такая сделка сразу же порождает правовые последствия, но при наступлении отменительного условия их действие прекращается на будущее время.
Как отмечено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством», «в качестве отменительного условия (пункт 2 статьи 157 ГК РФ) в договоре поручительства может быть указано, в частности, прекращение либо признание недействительными или незаключенными других обеспечительных сделок, заключенных кредитором и должником».
3. Согласно п. 3 комментируемой статьи если наступлению условия недобросовестно препятствовала сторона, которой его наступление невыгодно, или недобросовестно содействовала сторона, которой его наступление выгодно, условие признается соответственно наступившим или ненаступившим.
В ч. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» отмечено, что если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ)».
Вопрос о том, были ли совершаемые действия добросовестными или нет, решается с учетом Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором было отмечено следующее.
«Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное».
Решение от 14 января 2016 г. по делу № А41-85046/2015
Арбитражный суд Московской области
107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
Именем Российской Федерации
14 января 2016 года Дело №А41-85046/15
Резолютивная часть объявлена 13 января 2016 года
Полный текст решения изготовлен 14 января 2016 года
Арбитражный суд Московской области в составе:
председательствующий судья Н.В.Плотникова,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Столивоненко А.И. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОАО «МПК». к ООО «ВАП-СЕРВИС»
При участии в судебном заседании- согласно протоколу от 13 января 2016 года,
ОАО «МПК» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «ВАП-СЕРВИС» о признании предусмотренного п.4.2. договора №1 купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2009 условия о получении свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества наступившим в смысле п.3 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ; взыскании оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 2 000 000 руб.
В судебном заседании истец настаивал на иске.
Ответчик против иска возражал.
Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 29.11.2009 между истцом ОАО «МПК» (продавец) и ответчиком ООО «ВАП-СЕРВИС» (покупатель) был заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество общей площадью 1 908, 60 кв.м. в следующем составе: нежилое строение – здание спорткомплекса площадью 936, 80 кв.м. с кадастровым (условным) номером 50:18:20:01870:001; нежилое строение – здание гаража площадью 932, 80 кв.м. с кадастровым (условным) номером 50:18:20:01869:001; нежилое строение – здание конторы транспортного цеха площадью 39,20 кв.м. с кадастровым (условным) номером 50:18:20:01871:001, находящееся по адресу: Московская область, г. Можайск, ул. Мира, д. 93.
В соответствии с пунктом 2.2. договора к покупателю одновременно с правом собственности на имущество переходит право пользования земельным участком площадью 3 700 кв.м., который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для продавца.
Согласно п. п. 3.1., 3.2. договора цена имущества составляет 11 000 000 руб. с учетом НДС, является окончательной и изменению не подлежит. Цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок.
В силу п. 4.1. договора покупатель обязался оплатить часть стоимости имущества в размере 9 000 000 руб. в течение 15 дней с момента подписания сторонами настоящего договора.
Как указано в п. 4.2 договора, вторую оплату стоимости имущества в размере 2 000 000 руб. покупатель осуществляет в течение 5 дней после получения свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.
По платежному поручению № 458 от 04.12.2009 покупатель перечислил продавцу по договору денежные средства на общую сумму в размере 9 000 000 руб.
Иск мотивирован тем, что оставшаяся часть стоимости переданных ответчику объектов недвижимости в размере 2 000 000 руб. осталась на настоящий момент неоплаченной.
Истец просит признать предусмотренное п.4.2. договора №1 купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2009 условие о получении свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества наступившим в смысле п.3 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Указание истца на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества №1 от 23.11.2009 был заключен с условием перечисления денежных средств после получения покупателем свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, обосновывая свою позицию ссылкой на положения ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ, которая предусматривает, что сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, основан на неправильном толковании норм материального права.
Данному положению корреспондирует норма ч. 1 ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 26. Прекращение обязательств > Статья 407. Основания прекращения обязательств» target=»_blank»>407 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. То есть стороны вправе предусмотреть такие основания прекращения обязательств, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к условиям сделки.
Таким образом, всегда должна существовать вероятность, как наступления, так и не наступления условия.
В соответствии со ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 2. Общие положения о договоре > Глава 27. Понятие и условия договора > Статья 431. Толкование договора» target=»_blank»>431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Поскольку условие о получении свидетельства не является обстоятельством, не зависящим от воли сторон, не является тем событием, которое должно неизбежно наступить, а напротив напрямую подчинено волеизъявлению ответчика, постольку условие п. 4.2. договора не относится к числу отлагательных, противоречащим ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении требования о признании предусмотренного п.4.2. договора №1 купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2009 условия о получении свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества наступившим в смысле п.3 ст. Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ. Более того, истцом в нарушение ст. Раздел I. Общие положения > Глава 7. Доказательства и доказывание > Статья 65. Обязанность доказывания» target=»_blank»>65 АПК РФ не было представлено доказательств того, что избранный способ защиты соответствует содержанию нарушенного права и характеру его нарушения, а также того, что удовлетворение данного требования приведет к восстановлению нарушенного права истца.
Таким образом, суд считает возможным применить к заключенному сторонами договору общие положения об обязательственных правоотношениях, договоре купли-продажи.
Согласно ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 1. Общие положения о купле-продаже > Статья 454. Договор купли-продажи» target=»_blank»>454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
П. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 1. Общие положения о купле-продаже > Статья 486. Оплата товара» target=»_blank»>486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Как указано в п. 3 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 1. Общие положения о купле-продаже > Статья 486. Оплата товара» target=»_blank»>486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.
Согласно п. 2 ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 314. Срок исполнения обязательства» target=»_blank»>314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В силу п. 1 ст. Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 30. Купля-продажа > § 1. Общие положения о купле-продаже > Статья 485. Цена товара» target=»_blank»>485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно п. 2 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 7. Доказательства и доказывание > Статья 69. Основания освобождения от доказывания» target=»_blank»>69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 № А41-51525/12 установлено, что истец не только получил в фактическое пользование спорные помещения, но и приступил к работам их реконструкции.
Апелляционный суд отметил, что осуществлять производственную деятельность и выполнять строительно-монтажные работы невозможно без передачи предмета договора купли-продажи истцу.
Также апелляционным судом отмечено, что в течение трех лет (с 2009 года по 2012 год) истец владел и пользовался спорным объектом, однако к ответчику с требованием оформить акт приема-передачи объекта надлежащим образом не обращался.
Кроме того, апелляционным судом также установлено, что истец своими действиями во время фактического владения спорным имуществом разрушил его, демонтировав строительные конструкции.
При рассмотрении спора ООО «ВАП-Сервис» к ОАО «Можайский полиграфический комбинат» об обязании и государственной регистрации перехода права собственности (дело №А41-23142/15) суду также не было представлено доказательств обращения истца в регистрирующий орган и получения отказа в регистрации за ним права собственности на спорный объект в связи с отсутствием акта приема-передачи объекта, оформленного надлежащим образом. Решением от 02.07.2015 ООО «ВАП-Сервис» было отказано в иске.
Судом кассационной инстанции в рамках дела №А41-23142/15 отмечено, что в соответствии с пунктом 6.2.4 договора купли-продажи обязанность по подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности возложена на покупателя (истца). Суд не установил, что ответчик уклонялся от совершения действий или представления документов необходимых для регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся объектом договора купли-продажи. Доказательства, подтверждающие, что ответчиком истцу не были переданы документы необходимые для государственной регистрации перехода права собственности, не представлены.
Согласно п. 3.1. договора цена имущества составляет 11 000 000 руб. Ответчик перечислил продавцу по договору денежные средства на общую сумму в размере 9 000 000 руб. Судом достоверно установлено, что ответчик владел и пользовался спорным объектом, своими действиями во время фактического владения спорным имуществом разрушил его, демонтировав строительные конструкции.
На день вынесения решения, в нарушение ст. Раздел I. Общие положения > Глава 7. Доказательства и доказывание > Статья 65. Обязанность доказывания» target=»_blank»>65 АПК РФ, ответчик доказательств оплаты задолженности в размере 2 000 000 руб. не представил.
Доводы ответчика, озвученные в ходе судебного заседания, отклоняются судом, являются несостоятельными, поскольку не исключают правомерности требований истца, данные доводы сделаны при не правильном и не верном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.
Оценив установленные по делу обстоятельства, суд, руководствуясь положениями ст. ст. Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 309. Общие положения» target=»_blank»>309, Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства» target=»_blank»>310 ГК РФ, учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание то, что обязательства по оплате переданного в собственность имущества ответчиком исполнены не в полном объеме, суд считает требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2 000 000 руб. обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. Раздел I. Общие положения > Глава 9. Судебные расходы > Статья 110. Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле» target=»_blank»>110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Взыскать с ООО «ВАП-СЕРВИС» в пользу ОАО «МПК» задолженность в размере 2000 000 руб., расходы по госпошлине в размере 33 000 руб., в остальной части иска отказать.
О соотношении сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора
Рудьман Д.С., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России.
Ключевые слова: условная сделка, отлагательное условие, предварительный договор, соотношение, критерии разграничения.
On the ratio of a transaction made under a suspensive condition and a preliminary agreement
Rud’man D.S., candidate of law, associate professor of department of civil law disciplines of the Omsk academy of the MIA of Russia.
Key words: conditional transaction, subjunctive condition, preliminary contract, relation, criteria of differentiation.
Одним из наиболее распространенных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но в то же время не противоречащие ему. Существует множество разнообразных сделок, среди которых выделяют сделку, совершенную под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), и предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В доктрине гражданского права вопросу о соотношении указанных договорных конструкций не уделено достаточное внимание. В связи с этим актуальным представляется рассмотрение правовой природы данных сделок и установление критериев, позволяющих их разграничить.
Учитывая большое значение сделок, совершенных под отлагательным условием, в рамках договорной работы, а также для удобства соотношения данной сделки с предварительным договором при последующем изложении материала под сделкой будет пониматься договор.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Так, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, стороны установили взаимное обязательство заключить через месяц основной договор о передаче имущества. Этот срок может понадобиться продавцу для оформления всех необходимых документов, освобождения квартиры и т.д.
Карапетов А.Г. Условные права и обязанности: обзор проблемных вопросов применения ст. ст. 157 и 327.1 ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 6. С. 72.
Во-первых, одним из критериев для разграничения предварительного договора и сделки, совершенной под отлагательным условием, выступает наличие у последней обстоятельства, в зависимость от наступления или ненаступления которого стороны поставили возникновение или прекращение своих прав и обязанностей.
Законодатель при определении рассматриваемых сделок использует термин «условие», вкладывая при этом разный смысл в его понимание. Содержание любого гражданско-правового договора составляют те условия, о которых стороны достигают соглашения в процессе его заключения. Предмет, цена, срок и многие другие являются условиями в сделке. Как следует из абз. 1 п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Так, в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Следовательно, не существует сделок, которые не содержали бы никаких условий. Исходя из этого, любой договор по праву мог бы именоваться условной сделкой. Полагаем, что для устранения правовой неопределенности термин «условие» в сделке, совершенной под отлагательным условием, целесообразно заменить другим обозначением. Вполне подходящим может быть термин «обстоятельство», которым как раз оперирует законодатель в диспозиции ст. 157 ГК РФ.
См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. N 8.
Во-вторых, критерием для разграничения рассматриваемых сделок выступает установление следующего обстоятельства: характеризуется ли событие, предусмотренное договором, признаком неизбежности.
Как уже было отмечено, в сделке, совершенной под отлагательным условием, в качестве обстоятельства может рассматриваться событие. Для предварительного договора указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, является обязательным условием (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При этом в соответствии с абз. 2 ст. 190 ГК РФ срок может также определяться указанием на событие. Это значит, что и в том и в другом случае в содержании договора можно встретить указание на событие.
В-третьих, рассматриваемые сделки объединяет отсроченность в возникновении прав и обязанностей по договору. Вместе с тем в зависимости от того, является отсроченность определенной или нет, можно судить о наименовании сделки.
В случае с предварительным договором отсроченность является определенной и носит вполне конкретный характер. Даже в том случае, если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ). Напротив, в сделке, совершенной под отлагательным условием, стороны не могут знать, сколько времени продлится их ожидание. Возможно, что обстоятельство, определенное в договоре, может вообще не наступить.
Вместе с тем возможно заключение предварительного договора под отлагательным условием. Представляется, что такой вариант оформления отношений предоставляет сторонам дополнительные гарантии обеспечения их прав. Возвращаясь к примеру, связанному с куплей-продажей квартиры под условием получения покупателем кредита в банке, необходимо отметить, что наступления данного обстоятельства можно ждать бесконечно долго. Тем самым права продавца будут в определенной степени ограничены невозможностью продать свое имущество другому лицу. В такой ситуации период ожидания разумно ограничить конкретным сроком. Если до истечения срока, предусмотренного предварительным договором, покупатель получит кредит в банке, основной договор купли-продажи будет заключен со всеми вытекающими последствиями. Если же этого не произойдет, у продавца появляется возможность продать свое имущество другому покупателю. В использовании данной договорной конструкции должен быть также заинтересован покупатель, у которого появляется возможность решить свои финансовые трудности и приобрести желаемый объект недвижимости.
В-четвертых, важным критерием для разграничения рассматриваемых сделок выступает характеристика правового положения сторон в период ожидания наступления конкретного обстоятельства (истечения определенного срока).
Вопрос о моменте возникновения прав и обязанностей в сделке, совершенной под отлагательным условием, является дискуссионным. Буквальное толкование п. 1 ст. 157 ГК РФ свидетельствует о том, что права и обязанности возникают при наступлении обстоятельства, определенного сторонами сделки. Вместе с тем большинство исследователей считают, что с момента совершения данной сделки до момента наступления обстоятельства стороны уже связаны отдельными правами и обязанностями.
Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2011. Т. 1; СПС «КонсультантПлюс».
См.: Скловский К.И. Сделка и ее действие. Комментарий главы 9 ГК РФ (понятие, виды и форма сделок. Недействительность сделок). 3-е изд. М., 2015; СПС «КонсультантПлюс».
Таким образом, сделка, совершенная под отлагательным условием, связывает стороны правами и обязанностями с момента ее совершения. Этим рассматриваемая сделка напоминает предварительный договор, который в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ также порождает обязательство. Однако в отличие от сделки, совершенной под отлагательным условием, непосредственно заключение предварительного договора не влечет возникновение обязательства по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. Стороны по предварительному договору связаны лишь тем, что в течение определенного срока они обязуются заключить основной договор, по которому как раз и будет передано имущество, выполнена работа, оказана услуга и т.д.
Например, стороны заключили договор купли-продажи квартиры с условием о переходе права собственности к покупателю после перевода продавца по службе в другой город. При наступлении указанного обстоятельства произойдет переход права собственности на квартиру без необходимости совершения дополнительных действий, так как стороны уже изначально были связаны правами и обязанностями. Напротив, в случае с предварительным договором для перехода права собственности необходимо заключить основной договор, по которому у сторон возникнут взаимные права и обязанности.
В-пятых, сделка, совершенная под отлагательным условием, в отличие от предварительного договора создает условное обязательство. На наш взгляд, до наступления отлагательного условия стороны не просто связаны отдельными правами и обязанностями. На этом этапе между сторонами возникает условное обязательство, к которому вполне применимы многие нормы общей части обязательственного права (об исполнении и прекращении обязательств, об обеспечении исполнения обязательств, о перемене лиц в обязательстве, об ответственности за его нарушение и т.д.). Так, если продавец квартиры в сделке, совершенной под отлагательным условием, произведет ее отчуждение не покупателю, а третьему лицу, покупатель в соответствии со ст. ст. 15, 310, 393, 398 ГК РФ вправе потребовать от продавца возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Такой подход представляется разумным и оправданным в первую очередь с точки зрения защиты имущественного интереса одной из сторон сделки, совершенной под отлагательным условием.
Подводя итог вышеизложенному, необходимо отметить то, что сделка, совершенная под отлагательным условием, и предварительный договор являются самостоятельными в системе гражданско-правовых договоров. Вместе с тем это не исключает возможность заключить предварительный договор под отлагательным условием. Полагаем, что предложенные критерии разграничения сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора позволят сторонам в процессе оформления своих отношений выбрать правильную договорную конструкция, тем самым минимизировав свои риски и обеспечив осуществление прав по сделке.