договор поднайма жилого помещения предоставленного по договору социального найма заключается на срок
Как оформить договор поднайма
1. Кто может оформить договор поднайма?
Наниматель жилья, находящегося в муниципальной и государственной собственности, имеет право передать часть жилого помещения или все жилое помещение (в случае временного выезда) в поднаем. Для этого требуется согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи, а также согласие наймодателя (Департамента городского имущества города Москвы).
Чтобы передать в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире, нужно получить согласие всех нанимателей и собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
2. Какие условия нужно соблюсти для заключения договора поднайма?
Договор поднайма может быть заключен только при условии, что после его заключения общая площадь жилья на одного проживающего составит в отдельной квартире не менее 10 квадратных метров, а в коммунальной квартире — не менее 18 квадратных метров.
3. Какие нужны документы для заключения договора?
Для оформления договора потребуются:
4. Куда подавать документы?
Согласованием договоров поднайма занимается Департамент городского имущества города Москвы. Заявление и документы нужно подавать в службу «одного окна» Департамента. При оформлении договора обязательно должны присутствовать наниматель жилья и вселяющийся гражданин (поднаниматель), а также все совершеннолетние жильцы и законные представители несовершеннолетних, если отсутствует их нотариально заверенное согласие.
5. Как долго действует договор поднайма?
Договор заключается на срок, определяемый по соглашению сторон, но не более чем на пять лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год.
Договор найма (поднайма) жилого помещения
Содержание договора найма (поднайма) жилого помещения
В законодательстве под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания людей (подходит под все требования законодательства о нормах проживания), что определено в ст. 15 ЖК РФ. Соответственно, договор найма (поднайма) может быть заключен на любое такое помещение.
ВАЖНО. Нанимателем по договору найма (поднайма) жилого помещения не может быть юридическое лицо, оно заключает договор аренды и использует жилое помещение только для проживания – ст. 671 ГК РФ. Если в заполненном бланке договора будет указана иная цель, то договор недействителен.
Договор должен содержать условия:
Особенности оформления договора
Договор найма (поднайма) жилого помещения имеет особенности, определенные в гл. 35 ГК РФ:
ВАЖНО. Разница при заключении договора в том, что наймом занимается собственник, а в поднаем сдает наниматель с согласия собственника.
Порядок подписания
Договор найма (поднайма) должен содержать подписи лично наймодателя или его представителя по доверенности и нанимателя. Договор вступает в силу с даты подписания, если договор заключается на срок свыше 1 года, необходима его государственная регистрация – ст. 674 ГК РФ, договор остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру.
Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.
Скачать в PDF Скачать В Word Печать Просмотр
Статья 77 ЖК РФ. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.
Комментарии к ст. 77 ЖК РФ
В ст. 685 ГК РФ форма договора поднайма жилого помещения не устанавливается, следовательно, она подчинена общим требованиям гражданского законодательства о форме сделок. Несоблюдение письменной формы (поскольку она не требуется в силу закона) не влечет недействительности сделки (договора поднайма). В этом случае наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
Требования ЖК РФ к форме договора поднайма жилого помещения, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме. В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий ее содержание, и имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо уполномоченных ими лиц. Простая письменная форма договора поднайма установлена для определенности взаимоотношений, призвана обеспечить интерес контрагентов. Поскольку письменная форма договора поднайма предусмотрена законом, то ее несоблюдение влечет недействительность сделки (договора поднайма) (п. 1 ст. 162 ГК).
Кроме того, ЖК РФ предписывает нанимателю жилого помещения передать экземпляр договора поднайма наймодателю такого жилого помещения.
Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора поднайма жилого помещения. Однако договор поднайма жилого помещения может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).
2. Дополнительные требования сформулированы в ч. 2 комментируемой статьи для заключения договора поднайма жилого помещения в случаях, когда поднаниматель действует также в интересах членов своей семьи. При этом условием договора поднайма является перечисление лиц, вселяющихся совместно с поднанимателем в жилое помещение. Это условие является существенным в силу обязательной для сторон императивной нормы закона.
3. Законодателем не установлены какие-либо ограничения для нанимателя в отношении того, на какой срок может быть сдано в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Этот срок определяется самими сторонами.
Данное решение, вероятно, вызвано тем, что в соответствии с положениями ЖК РФ временное непроживание лица в жилом помещении (в т.ч. в связи с осуждением его к лишению свободы) само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить основанием для лишения права пользования жилым помещением (см. комментарий ст. 71 ЖК). Данное положение основано на правовой позиции Конституционного Суда РФ относительно временного непроживания лица в жилом помещении.
См.: Постановление КС РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
На случай своего длительного отсутствия наниматель может сдать в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение, например, для того, чтобы оплачивать расходы, предусмотренные договором социального найма на содержание жилого помещения. Длительное отсутствие нанимателя может быть связано с избранием его на выборную должность в органы государственной власти, работой в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, направлением на работу за границу, призывом на военную службу, нахождением на лечении в лечебно-профилактических учреждениях (больницы, госпитали, санатории, хосписы и т.д.), в связи с характером работы, связанной с постоянным передвижением (члены экипажа судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.).
Однако в силу того, что договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, его действие не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор социального найма жилого помещения заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма жилого помещения.
Условие о сроке договора поднайма жилого помещения не относится к числу существенных условий договора. В договоре поднайма жилого помещения могут отсутствовать указания на его срок, и в этом случае в силу закона такой договор будет считаться заключенным на один год.
Таким образом, то обстоятельство, что по договору поднайма поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем и прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает, не может являться основанием для неисполнения поднанимателем обязанностей соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в установленном порядке.
Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется не только в соответствии с договором поднайма жилого помещения, но и в соответствии с требованиями, установленными ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментарии к ст. 76 ЖК РФ
2. Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.
В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.
См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).
3. Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.
Препятствием для заключения договора поднайма жилого помещения является проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.
Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).
Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи запрета заключения договора поднайма.
Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).
4. Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.
См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.
По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в т.ч. в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.
Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.
Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).
6. В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в т.ч. договор поднайма жилого помещения.
В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК).
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
В статье 76 ЖК РФ говорится о праве нанимателя сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма.
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом по договору социального найма для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо согласие в письменной форме наймодателя и граждан, проживающих совместно с нанимателем.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В частности, он может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. При поднайме жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, размер платы устанавливается соглашением между нанимателем и поднанимателем.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. В случае отказа поднанимателя освободить занимаемые помещения по требованию нанимателя он подлежит выселению в судебном порядке.
Особые правила установлены для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. В этом случае для заключения договора поднайма жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Таким образом, устанавливая ограничение к заключению договора поднайма, законодатель создает условия для охраны прав других граждан, проживающих в коммунальных квартирах (соседей).
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Часть 4 статьи 76 Жилищного кодекса РФ устанавливаются условия, при которых передача помещения в поднаем не допускается: в случае если в данном жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Так, ч.1 ст. 76 ЖК содержит положение о соблюдении указанной в нем нормы площади жилого помещения на одного человека при заключении договора поднайма, а значит, заключение договора поднайма с нарушением указанной нормы также не допускается.
Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 685) содержит лишь одно требование — требование в отношении соблюдения нормы общей площади жилого помещения при заключении договора поднайма, но не содержит запрета на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также в нем не содержится и требования к согласию проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей (и собственников) и совместно с ними проживающих пользователей жилого помещения. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 100 ЖК РФ не допускается передача в поднаем специализированного жилого помещения.