договор пожизненной ренты понятие элементы и основания прекращения
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
Что такое договор ренты?
Под рентой понимают периодические платежи, которые гражданин вносит в пользу лица, передавшего ему имущество в собственность.
Она может быть выражена не только в денежной форме, но и в форме выполнения работ, оказания услуг, предоставления содержания или ухода в определенном объеме.
Передача (продажа, дарение) имущества, которое является объектом ренты, не освобождает нового владельца от выплаты рентных платежей.
Не обязательно, чтобы они выплачивались тому лицу, которое передало имущество. Деньги могут предназначаться и иным лицам. Эти условия отражают в договоре ренты.
Виды договоров ренты
Законодательство РФ предусматривает следующие разновидности соглашений:
пожизненного содержания с иждивением.
У каждого из этих договоров есть как плюсы, так и минусы, о которых мы расскажем ниже.
По условиям первого из перечисленных документов гражданин передает свое имущество в собственность другому лицу на неопределенный срок. Получателями могут быть только граждане или некоммерческие организации. Кроме передачи денег в договоре постоянной ренты могут быть предусмотрены услуги или работы.
Договор пожизненной ренты действует до кончины получателя платежей. Им может выступать только физическое лицо. Рентная плата выражается только в денежной форме. Со смертью гражданина соглашение прекращает свое действие, а имущество окончательно переходит к плательщику.
На практике часто свое имущество третьим лицам передают пенсионеры, чтобы обеспечить себе старость.
Договор пожизненного содержания фактически аналогичен второму виду, за исключением того, что пенсионеру могут быть представлены не только деньги, но и определенные услуги. К ним относятся покупка продуктов, лекарств, осуществление лечения или ухода за счет плательщика. То есть круг его обязанностей в таком случае гораздо шире.
Договор пожизненного содержания прямо оговаривает, что в случаях, если плательщик нарушает свои обязательства, сделка может быть расторгнута. Предметом соглашения в этом случае может быть только недвижимое имущество. К основным преимуществам договора пожизненного содержания относят то, что гражданин получает право приобрести квартиру по сниженной цене.
При расторжении документа от получателя ренты нельзя требовать возмещения затрат.
Условия договора ренты?
Если вы надумали заключить соглашение о ренте, то вам необходимо знать, какие разделы и пункты должны содержаться в документе:
наименование соглашения и его порядковый номер;
число и место, где было подписан документ;
информация об участниках сторон (ФИО, адреса, телефоны для связи);
суть подписываемого договора;
сроки для исполнения соглашения;
информация о том, в какой момент будет осуществлен переход права собственности и порядок оформления;
раздел возможных рисков;
пункт о гарантийных условиях;
права, обязанности и ответственность всех сторон;
условия, при которых возможно расторжение соглашения и т.д.
В документе должна быть указана денежная сумма, которая выплачивается получателю ренты, или дано детальное описание предоставляемых услуг, осуществляемого ухода и т.д. В противном случае соглашение могут признать незаключенным.
При составлении договора следует внимательно отнестись к его содержанию и включить в него все необходимые условия.
Как заключить договор ренты?
Такой вид отношений между гражданами России не сильно развит, но многие соглашаются на оформление подобных соглашений, так как осознают, что не смогут осилить покупку дорогого жилья при помощи ипотеки, которая имеет определенные риски, например, продолжительный период регулярных платежей, или угроза потери работы и дальнейшая неплатежеспособность. А вот в случае с пожилым человеком есть возможность получить квартиру в собственность после его кончины, при этом необходимо будет ежемесячно передавать пенсионеру значительно меньшую сумму, чем при ипотеке, посещать его на дому и приносить продукты или лекарства.
Любой ли гражданин может выступить в роли участника договора ренты?
До того как будет подписано соглашение, убедитесь, что человек, желающий впоследствии передать вам свое имущество, является дееспособным, можно даже запросить справку из неврологического диспансера.
Кроме того, получателями ренты могут быть одновременно несколько человек, например, семейная пара пожилых людей, согласных оформить соглашение с другими гражданами, готовыми предоставить им достойную жизнь до самой смерти.
Участниками второй стороны могут быть не только частные лица, но и организации, если в их учредительных документах прописан такой вид оказания услуг.
Расскажем об основных этапах заключения сделки:
собрать комплект необходимых документов;
заверить документ в нотариальной конторе;
в определенный момент зарегистрировать переход права собственности.
А какие документы могут потребоваться, спросите вы? Вот перечень основных бланков:
правоустанавливающие бумаги на имущественные активы;
согласие второго супруга, если жилье было куплено в период семейных отношений;
справка о том, что сделка является возмездной;
справка о дееспособности человека;
бумага из конторы о прописанных гражданах в помещении по месту совершения сделки.
Этот перечень может дополняться иными документами, более подробно о них можно узнать на консультации у наших юристов.
Договор ренты нужно обязательно заверить у нотариуса. Он проверит личности участников сторон соглашения, что в дальнейшем позволит избежать возможного спора со стороны иных лиц, претендующих на эту собственность.
Как расторгнуть договор ренты?
Если обе стороны не возражают против расторжения, ими подписывается дополнительное соглашение к договору, и он считается расторгнутым.
Если по какой-либо причине согласия сторон нет, расторгать документ придется в суде.
Наиболее часто встречается ситуация, когда пожилой человек, попользовавшись некоторое время имущественными благами, предоставляемыми ему по договору, пытается его разорвать. Основными мотивами является либо неисполнение обязанностей, либо недееспособность пенсионера, который подписал соглашение.
В общем виде расторжение может происходить по следующему алгоритму:
Если нет согласия между сторонами, расторгать договор придется в суде.
Кто может заключить договор ренты?
Поскольку этот документ по своей природе имеет бессрочный характер, законодательство РФ ограничивает получение ренты коммерческими юридическими лицами. Относительно иных лиц никаких ограничений при заключении подобных соглашений не имеется.
Наиболее часто подобные договоры заключаются пожилыми людьми для предоставления им пожизненного содержания. Эта сделка позволяет защитить пенсионера от обмана и неправомерного завладения его имуществом.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что стороны по договору ренты это:
получателем ренты является лицо, которое передает свое имущество в собственность на определенных условиях;
плательщик ренты – это лицо, которое, в свою очередь, обязуется вносить периодическую ренту получателю в виде денежных средств либо в виде конкретных услуг.
Получатель платежей должен быть собственником недвижимости. Кроме того, она должна быть свободна от каких-либо обременений.
На какой срок можно заключить договор ренты?
Срок зависит от состава сторон и целей, которые участники сделки хотят достичь. Если речь идет об использовании земельного участка либо иного объекта недвижимости, рента может иметь срочный характер. Такое положение вещей характерно для использования земельных наделов для добычи полезных ископаемых и в некоторых иных ситуациях.
Если же подобный договор подписывают с пожилым человеком, в большинстве случаев он заключается бессрочно, так как имеет своей целью обеспечение соответствующего ухода за пенсионером в обмен на его имущество.
Резюме
Договор ренты относится к сложным сделкам, и при его заключении целесообразно воспользоваться помощью специалистов. Это обусловлено тем, что к содержанию соглашения закон предъявляет повышенные требования. Кроме того, его исполнение может таить в себе ряд опасностей. Самой распространенной из них является внезапное желание пожилого человека расторгнуть договор, мотивированное тем, что плательщик ренты якобы не исполняет свои обязанности. В ряде случаев доказать, что пенсионеру был предоставлен соответствующий уход, достаточно непросто. Ведь такие мелкие услуги, как покупка продуктов или проведение уборки в квартире, никак документально не фиксируются.
Но если все условия сделки были соблюдены, договор никто не расторг и не оспорил, то после смерти пожилого человека имущество по договору ренты переходит ко второй стороне на законных основаниях, необходимо только зарегистрировать его в государственных структурах.
Наши специалисты имеют богатый опыт в подобных делах и помогут вам защитить ваши права и интересы в суде.
Договор ренты
В настоящее время договор ренты и его разновидности широко распространены, поскольку позволяют получить в собственность имущество, прежде всего недвижимое, значительно дешевле, чем по договору купли-продажи.
В европейском законодательстве договор ренты известен со Средних веков. Известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер выделяет две основные причины появления договора ренты. Первая — недостаток наличных денег, приведший к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что «собствен-ник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Вторая причина появления ренты, по мнению Л.Ж. Морандьера, состояла в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические… Это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту».
В российском дореволюционном законодательстве институт ренты отсутствовал, хотя был известен практике и широко обсуждался в науке.
ГК 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Между тем в период действия этого кодекса договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, совершались. В отсутствие специального правового регулирования по данному поводу в судах неоднократно возникали споры.
В ГК РСФСР 1964 г. в главе о купле-продаже появились статьи о пожизненной ренте. Речь идет о ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца».
И лишь в действующем Гражданском кодексе институт ренты приобрел самостоятельное значение.
Понятие договора ренты. (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
ГК РФ выделяет три разновидности договора ренты: постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением.
Данные разновидности различаются по субъектному составу, предмету, по форме предоставления содержания и его минимальному размеру, срокам предоставления, по возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.
В данной теме сначала будут рассмотрены общие положения о договоре ренты, а затем охарактеризована каждая из разновидностей.
Правовое регулирование договора ренты. К каждому виду договора ренты применяются соответствующие нормы: к постоянной ренте — § 2 главы 33 ГК РФ, пожизненной ренте — § 3 главы 33 ГК РФ, пожизненному содержанию с иждивением — § 4 главы 33 ГК РФ.
При недостаточности специальных норм к отношениям, возникающим из того или иного вида договора ренты, применяются общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, содержащиеся в § 1 главы 33 ГК РФ.
Помимо этого, согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, регулируются (в части, не противоречащей существу ренты) правилами о купле-продаже (глава 30 ГК РФ) — при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении (глава 32 ГК РФ) — если передача такого имущества совершалась безвозмездно.
Например, из норм о купле-продаже могут применяться нормы о моменте перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), об обязанности передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) и т.д. Среди норм о дарении могут применяться, в частности, нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК РФ), о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), и др.
Правовая характеристика договора ренты. Договор ренты является реальным договором, он считается заключенным только с момента передачи имущества плательщику ренты.
Договор относится к возмездным и односторонним договорам (после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей).
Форма договора ренты.
Спецификой договора ренты является установленное ст. 584 ГК РФ требование о необходимости нотариального удостоверения договора.
Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Кроме того, договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным.
Поэтому договор ренты, нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный в органах юстиции, не имеет юридической силы, является незаключенным.
Обременение рентой недвижимого имущества. ГК РФ в ст. 586 устанавливает дополнительную гарантию для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (земельный участок, предприятие, здание, сооружение и т.п.). Суть данной гарантии состоит в том, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Однако прежний плательщик ренты не выбывает полностью из правоотношений с получателем ренты. Он несет субсидиарную ответственность с новым плательщиком по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Данная норма носит диспозитивный характер: Гражданским кодексом, другим законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность прежнего плательщика.
В случае если новый плательщик не был извещен о том, что недвижимость обременена рентой, он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК РФ, а именно:
Необходимо иметь в виду, что обременение рентой движимого имущества не предусматривается.
Обеспечение выплаты ренты. В ст. 587 ГК РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в силу закона получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Стороны могут дополнительно применить и любой другой допускаемый законом способ обеспечения исполнения обязательства.
Если под выплату ренты передается движимое имущество (в т.ч. деньги), то плательщик ренты обязан:
Названные обязанности плательщика являются существенными условиями договора ренты. При их отсутствии договор признается незаключенным.
Кроме того, при невыполнении плательщиком ренты названных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе:
Ответственность за просрочку выплаты ренты. При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. Если в договоре отсутствуют указания на размер процентов, то согласно ст. 588 ГК РФ применяется ставка рефинансирования в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Постоянная рента.
а) Сущностным отличием договора является то, что обязательство по выплате ренты не ограничивается каким-либо сроком. Право на получение ренты может переходить путем уступки права требования, по наследству к гражданам или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.
б) Получателями постоянной ренты могут быть только:
При этом получателем может быть как собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и третье лицо, в пользу которого устанавливается рента.
в) Плательщиком постоянной ренты могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права (кроме юридических лиц, если выплата ренты противоречит их уставным целям). Субъектный состав плательщика ренты может меняться (например, при отчуждении полученного под выплату ренты имущества).
г) Существенные условия договора постоянной ренты включают в себя предмет и способ обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче движимого имущества.
д) Предмет договора постоянной ренты образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.
Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть любое оборотоспособное имущество, как движимое, так и недвижимое.
В качестве ренты в договоре могут предусматриваться (ст. 590 ГК РФ):
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.
е) Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК РФ).
ж) Выкуп постоянной ренты.
По договору постоянной ренты правом выкупа (требования выкупа) обладает как плательщик, так и получатель ренты.
Выкуп ренты осуществляется по выкупной цене (ст. 594 ГК РФ). Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором.
Если стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то действуют специальные правила ее определения. Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного имущества.
Право плательщика выкупить ренту носит безусловный характер (п. 3 ст. 592 ГК РФ). Это означает, что условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре право выкупа можно лишь ограничить:
Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты ренты путем выкупа должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.
При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Что касается получателя ренты, то он вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
з) Прекращение договора постоянной ренты в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Обязательство по выплате ренты прекращается по данному основанию, когда: 1) имущество было передано под выплату ренты за плату и 2) плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты или изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ).
В то же время риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК РФ).
Пожизненная рента.
а) Сущностным отличием договора является то, что обязательство по выплате ренты устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица.
б) Получателями пожизненной ренты могут быть только физические лица.
При этом получателем может быть как собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и третье лицо, в пользу которого устанавливается рента.
Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Доля одного из получателей в случае его смерти переходит к пережившим его получателям, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
в) Плательщиком пожизненной ренты, так же как и постоянной ренты, могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права (кроме юридических лиц, если выплата ренты противоречит их уставным целям). Субъектный состав плательщика ренты может меняться (например, при отчуждении полученного под выплату ренты имущества).
г) Существенные условия договора пожизненной ренты, так же как и постоянной ренты, включают в себя предмет и способ обеспечения исполнения обязательств плательщика при передаче движимого имущества.
д) Предмет договора пожизненной ренты образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.
Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть любое оборотоспособное имущество, как движимое, так и недвижимое.
Особенностью договора пожизненной ренты является то, что в качестве ренты в договоре может определяться только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст. 597 ГК РФ).
Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре:
е) Сроки выплаты постоянной ренты. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).
ж) Выкуп пожизненной ренты.
По договору пожизненной ренты, в отличие от договора постоянной ренты, правом требования выкупа ренты обладает только получатель ренты.
Получатель пожизненной ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на тех же условиях, что и в договоре постоянной ренты (по выкупной цене и т.д.) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст. 599 ГК РФ).
При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. Однако получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на стоимость этого имущества. Таким образом, п. 2 ст. 599 ГК РФ является исключением из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК РФ, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения (в рассматриваемом случае — прекращение путем выкупа) договора.
При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать:
При этом получатель ренты не вправе требовать возврата имущества в собственность.
з) Прекращение договора пожизненной ренты в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, не предусмотрено, в отличие от договора постоянной ренты. Согласно ст. 600 ГК РФ плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Пожизненное содержание с иждивением.
а) Сущностным отличием договора является более тесное взаимодействие сторон по сравнению с договорами постоянной и пожизненной ренты. В договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты, получив недвижимое имущество в собственность, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (обеспечивать потребности в жилище, питании, одежде и т.д.) гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Кроме того, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.
б) Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть те же субъекты, которые могут быть получателями пожизненной ренты.
в) Плательщиком пожизненного содержания с иждивением также могут быть те лица, которые могут быть плательщиком пожизненной ренты.
г) Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением включают в себя предмет и стоимость всего объема содержания в месяц (которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда).
Способ обеспечения исполнения обязательств плательщика не является существенным условием, поскольку в силу того, что по договору передается недвижимость, автоматически у получателя ренты возникает право залога на имущество, отчуждаемое под выплату ренты (ст. 587 ГК РФ).
д) Предмет договора пожизненного содержания с иждивением образует, с одной стороны, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой — сама рента, которая выплачивается получателю.
Что касается имущества, которое отчуждается под выплату ренты, то им может быть только недвижимое имущество. Это специфика договора.
В качестве ренты в договоре определяется форма обеспечения плательщика (ст. 602 ГК РФ):
Как уже отмечалось, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Пункт 3 ст. 602 ГК РФ устанавливает, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). При замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние производятся, как правило, в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания. Периодичность платежей, которыми заменяется натуральное содержание, устанавливается, если иное не предусмотрено договором, по правилам ст. 598 ГК РФ — по окончании каждого календарного месяца.
е) Сроки выплаты пожизненного содержания с иждивением как таковые не устанавливаются, поскольку потребности граждан в еде, жилище и т.п. удовлетворяются постоянно.
Выкуп ренты осуществляется по правилам, установленным для пожизненной ренты, т.е. выкуп может осуществляться только по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты.
При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вместо предъявления требования выкупа ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.
Судебная практика исходит из того, что требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора куплипродажи квартиры, может быть поддержано наследниками получателя ренты, обратившегося с иском, но впоследствии умершего.
Так, Рихтер М.Н. (получатель ренты) обратилась в суд с иском к Долгополовой О.В. (плательщик ренты) о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.
В процессе рассмотрения дела истица умерла, определением суда в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В. Решением суда, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, договор был расторгнут.
В протесте, внесенном заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда Российской Федерации, был поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов.
В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства плательщика ренты Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию получателя ренты Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью
Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора пожизненного содержания с иждивением и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий.
Президиум Верховного Суда РФ не согласился с доводами протеста и оставил судебные акты без изменения, указав следующее. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением.
В то же время наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска о расторжении договора не имеют.
В обоих случаях — и при выкупе ренты, и при предъявлении требования о возврате имущества — плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
з) Так же как и в договоре пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.
и) Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает полномочиями по распоряжению недвижимым имуществом (отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество), но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться недвижимостью, как правило, жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.
С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты — поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку в договоре пожизненного содержания с иждивением не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.