договор с открытой датой как прописать
Договор с открытой датой как прописать
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Покупатель товара убежден в том, что датой заключения договора является дата, указанная в «шапке» договора (иных дат в договоре не имеется). Поставщик убежден в том, что датой заключения договора является дата, когда поставщик получил от покупателя договор, подписанный обеими сторонами, и что именно с этого момента покупателю необходимо отсчитывать срок поставки. По условиям договора срок поставки отсчитывается от даты подписания сторонами договора.
Кто прав в данной ситуации?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По общему правилу договор считается заключенным с момента получения поставщиком подписанного другой стороной экземпляра договора.
При рассмотрении спора в суде доказывание даты реального заключения договора будет возложено на поставщика.
Ответ подготовил:
Эксперт лужбы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Застройщик задерживает сдачу дома и предлагает подписать документы с открытой датой
В 2018 году я купил квартиру в строящемся доме за 4 млн рублей. По ДДУ срок передачи квартиры — 31 января 2020 года. Срок давно прошел, а застройщик так и не получил разрешение на ввод в эксплуатацию. По ДДУ меня должны были уведомить о задержке сдачи дома не позднее чем за два месяца до оговоренного срока.
На своем форуме представители застройщика уверяют, что вот-вот сдадут дом, поэтому и не рассылают уведомления. Теперь же застройщик приглашает меня на предварительный просмотр и предлагает подписать документы с открытой датой.
Что будет, если я подпишу такой документ? И как лучше поступить: согласиться на предварительный просмотр или ждать официальной сдачи дома?
Артем, я не советую подписывать документы с открытой датой, потому что в этом случае вы не сможете требовать выплаты неустойки за задержку сдачи в полном объеме. Расскажу обо всем подробнее.
Обязанность застройщика передать квартиру в срок
Застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, указанного в договоре. Если застройщик понимает, что не укладывается в этот срок, он должен сообщить об этом дольщику и предложить изменить договор. Но сделать это надо не позднее чем за два месяца до того, как истечет срок по договору.
Обратите внимание: застройщик обязан уведомить вас, что он задерживает сдачу дома. Но срок сдачи дома, указанный в ДДУ, от этого не меняется. Он может измениться только в том случае, если после уведомления вы подпишете с застройщиком дополнительное соглашение, в котором оговорите новый срок сдачи объекта, и зарегистрируете его в Росреестре. Учтите: если вы сами согласитесь продлить срок, то уже не сможете потребовать от застройщика компенсации за задержку.
Застройщик не может насильно заставить вас заключить соглашение о переносе срока передачи объекта просто на том основании, что он не успевает. Вы обязаны будете подписать такое соглашение только в том случае, если обстоятельства существенно изменились. Например, вы покупали квартиру в доме с газовыми плитами. Через год запретили вводить в эксплуатацию дома выше пяти этажей с газовыми плитами, и теперь застройщику нужно срочно переделать газ на электричество. Он не успевает, но он в этом не виноват.
Ответственность за нарушение срока сдачи объекта
Неустойка. Если застройщик нарушит установленный в договоре срок передачи объекта дольщику, ему придется заплатить неустойку (пени) в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Неустойка установлена законом, поэтому ее размер нельзя уменьшить по соглашению сторон. И даже если в договоре застройщик указал неустойку в меньшем размере, суд все равно будет считать по ставке из закона. Уклониться от выплаты неустойки застройщик не сможет.
Отказ от договора. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик превысит срок сдачи объекта более чем на два месяца.
В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику все полученные в счет цены договора деньги и уплатить проценты на эту сумму. Они рассчитываются так:
Проценты за пользование деньгами по ДДУ = Цена договора × Ключевая ставка ЦБ × Период пользования деньгами дольщика × 1/300 × 2
Период пользования деньгами дольщика считается со дня внесения им денег до дня их возврата застройщиком. Цифра 2 в формуле — это двойной размер, предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства выступает гражданин.
Возмещение убытков. За срыв сроков сдачи жилья дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков, например расходов на аренду жилья, или возмещения морального вреда.
Если застройщик отказывается добровольно выплатить неустойку и убытки или вернуть деньги по договору, их можно взыскать с него по суду. Причем дополнительно суд взыщет с него штраф в размере 50% от суммы, присужденной дольщику.
А если суды первых инстанций пренебрегают этой нормой закона, Верховный суд напоминает им о ее существовании.
Например, одна строительная компания в Краснодаре задержала сдачу дома, и дольщики решили расторгнуть договор. Застройщик деньги вернул, но не сразу — частями и с задержкой. Поэтому дольщики пошли в суд, чтобы взыскать проценты, а заодно компенсацию морального вреда, госпошлину и штраф по закону о защите прав потребителей — 50% от присужденной суммы.
Суд первой инстанции проценты, компенсацию и госпошлину частично взыскал, а в штрафе отказал. Апелляция оставила решение первой инстанции в силе, и тогда дольщики подали иск в Верховный суд РФ. Он рассмотрел материалы дела, сказал, что нижестоящие суды необоснованно не применили нормы закона о защите прав потребителей, и вернул дело на пересмотр.
Что будет, если подписать документы с открытой датой
Если подпишете акт приема-передачи без даты, застройщик получит возможность поставить там любую дату, а не реальный день передачи готовой квартиры.
В результате квартиру вы можете получить на полгода позже установленного в договоре срока, а по документам задержка составит только три месяца. И неустойку застройщик будет платить вам только за эти три месяца.
Как быть с предварительным просмотром
Если во время предварительного просмотра вы не будете подписывать документы о приемке квартиры, можно и сходить. Посмотрите, нет ли каких-то недостатков: правильно ли установлены откосы, нет ли на стенах плесени и грибка или трещин. У застройщика будет время устранить недостатки до момента, когда вы придете принимать квартиру официально, а значит, вы сможете быстрее получить готовую квартиру без недостатков.
Но даже если вы предварительно осмотрите квартиру, официальной приемки квартиры никто не отменяет. По закону застройщик обязан передать вам объект долевого строительства определенного качества. И если после предварительного просмотра застройщик не исправит недостатки, вы имеете право на официальной приемке указать их в акте и требовать исправить.
У нас есть статьи, которые могут вам пригодиться, когда будете осматривать квартиру:
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Энциклопедия решений. Дата и место заключения гражданско-правового договора
Дата и место заключения гражданско-правового договора
Место и дата заключения договора относятся к обстоятельствам заключения договора, а не к его условиям. Поэтому неуказание в тексте соглашения соответствующих реквизитов не может влечь вывод о незаключенности либо недействительности договора (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.05.2007 N А78-2708/2006-С1-7/122-Ф02-2282/2007).
В то же время содержание этих реквизитов может иметь существенное практическое значение.
В частности, от места заключения договора зависит решение вопроса о подсудности (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ), о применимом праве в отношениях, осложненных иностранным элементом (см., например, п. 11 Соглашения о порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности (Киев, 20 марта 1992 г.).
Непосредственное указание в документе, содержащем условия договора, даты и места его заключения существенно упростит процесс доказывания этих обстоятельств в судебном порядке, поскольку для их опровержения заинтересованной стороне необходимо будет представить доказательства, свидетельствующие об иных месте и времени заключения договора.
В то же время дата и место заключения договора определяются в соответствии с правилами, установленными ГК РФ. Поэтому указание в договоре данных о времени и месте договора, не соответствующих этим правилам, не лишит заинтересованную сторону возможности доказывать иные обстоятельства заключения договора.
Так, датой заключения договора в соответствии с правилами ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). Исключения из этого правила составляют:
— реальные договоры, когда договор начинает действовать с момента передачи имущества (например, договор займа, п. 1 ст. 807 ГК РФ);
Из п. 1 ст. 433 ГК РФ следует, что для заключения договора недостаточно самого акцепта, а необходимо также, чтобы акцепт был получен оферентом. В частности, если договор заключается дистанционным способом (стороны в разных местах и в разное время выражают свою волю на его заключение), необходимо, чтобы акцептант не просто подписал договор, но и отправил оференту подтверждение принятия его предложения (к примеру, экземпляр подписанного договора).
Если договор заключается в присутствии всех его сторон, временем заключения будет считаться момент его подписания всеми сторонами или соответственно последней из подписавших его сторон. Как правило, дата подписания договора указывается рядом с подписью. Соответственно, если наряду с датой подписания договора в договоре указывается дата составления проекта договора, которая зачастую располагается в верхней части договора рядом с номером договора, такая дата не может считаться днем заключения договора, если она не совпадает с датой подписания договора (при заключении договора в присутствии всех сторон) или датой получения оферентом ответа другой стороны о принятии предложения (в случае заключения договора дистанционным способом).
Место заключения договора определяется в соответствии со ст. 444 ГК РФ. Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту. Это правило логически вытекает из правила п. 1 ст. 433 ГК РФ, по которому договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Итак, для определения даты и места заключения договора имеет значение место нахождения оферента и момент получения им акцепта.
Главное правило юридической грамотности
Выучите сами и расскажите друзьям
Если когда-нибудь в жизни вам придется встретиться с юристом, то это будет первым правилом, которому он вас научит.
Однажды это правило убережет вас от тюрьмы и сэкономит кучу денег. Правило очень простое:
Сначала читайте, потом подписывайте
Это простое правило, которому не следует почти никто. Каждый день кто-нибудь подписывает не глядя договор в автосалоне, турагентстве, школе английского языка, спортклубе, в визовом центре или клинике. Не говоря уже о трудовых договорах и договорах найма квартиры. Человеку дают толстую пачку листов и говорят: «Подпишите здесь». Человек подписывает и в этот момент крупно себя подставляет.
Большинство людей подписывает договор не читая по двум причинам: боятся выглядеть глупо и не хотят затруднять собеседника.
Например, когда человек сидит в переполненном турагентстве, за ним очередь, а тут ему предлагают подписать договор, ему будет трудно заставить всех ждать. Под давлением обстоятельств человек подписывает и надеется на лучшее.
Так не надо. Выучите эти четыре стратегии, чтобы не чувствовать себя глупо.
Если вы пришли в офис
Допустим, вы в том же турагентстве. За вами очередь недовольных туристов. Перед вами договор на шесть страниц. Произносите волшебную фразу:
Менеджер предложит вам отсесть от стола за какой-нибудь соседний стол или на диван. Пока вы будете читать договор, менеджер спокойно обслужит следующих клиентов. Вы пока спокойно сидите и изучайте договор с карандашом.
Не делайте вид, что вы сейчас за минуту пройдетесь по всему договору. Не говорите «подождите-подождите, сейчас я пробегусь». Никто не может пробежаться по договору за три секунды. Даже если это договор на две страницы. Даже юристы.
Просто возьмите тайм-аут и спокойно почитайте договор. Обычно менеджеру наплевать, сколько вы будете этот договор читать: у него рабочий день до семи.
Если отсесть в офисе нет возможности, а договор нужно подписать прямо за этим столом, исполняйте вариацию на волшебную фразу: «Могу ли я забрать с собой этот договор, изучить его спокойно дома и вернуться к вам завтра?»
Если менеджер яростно сопротивляется такому предложению, спокойно отдавайте ему неподписанный договор: «Я не могу подписать договор, который не могу прочитать заранее. Обращусь в другое агентство». Так как вы для менеджера — бонус на ножках, такой поворот его обычно отрезвляет и делает более сговорчивым. А нет так нет.
Во многих агентствах боятся, что вы — засланный казачок, который хочет украсть их договор и переделать под себя. Это не ваши проблемы. Если они ожидают, что вы подпишете договор не глядя, пусть ожидают дальше. Сначала читайте, потом подписывайте.
Если договор привез курьер
Иногда договор отправляют курьером с инструкцией сразу же забрать подписанный экземпляр. Это удобно, но не для вас.
Пригласите курьера посидеть в переговорке или у вас на кухне, пока вы будете читать договор. У курьера есть смартфон, в нем есть соцсети и игры, поэтому курьер скучать не будет.
Если курьер спешит, отпускайте его с миром. Когда вы прочитаете и подпишете (или не подпишете) договор, вызовите другого курьера и отправьте его по нужному адресу. Цена вопроса — 100—300 рублей. Это дешевле, чем подставляться в договоре.
В кафе или ресторане
Если вы встретились на нейтральной территории, честно скажите, что должны внимательно прочитать договор перед подписанием, на это уйдет столько-то времени. И спросите, как вашему собеседнику будет удобнее. Если он согласен ждать — спокойно читайте. Если он торопится — предложите перенести встречу. Ничего страшного: юридическая безопасность важнее.
Нестрашно, если раньше вы уже обменивались договорами и читали предварительные версии на компьютере. Подписываете вы именно этот вариант, поэтому вы в любом случае должны его прочитать перед подписанием. Ваш заботливый партнер мог в последний момент добавить в договор каких-нибудь неожиданных подробностей.
На что смотреть в договоре
Пока менеджер шуршит своими делами, а курьер листает «Одноклассников» на кухне, возьмите карандаш и изучайте документ. Вот что нужно проверить в любом договоре:
С кем подписываете. Имеет ли право этот человек подписывать с вами договор? На каком основании? Если вы подписываете договор с менеджером по доверенности, попросите показать вам эту доверенность. Нет доверенности — нет договора.
Предмет договора. Проверьте, совпадает ли обещание фирмы с тем, что сказано в договоре. Например, если вы в турагентстве, то в договоре не должно быть «информационных услуг». Если сдаете шины на хранение в автомастерскую, то в договоре должно быть «хранение шин», а не «консультационные услуги по хранению шин».
Ответственность за неисполнение. Проверьте, за что исполнитель несет и не несет ответственность. Чаще всего все набитые шишки вашего партнера будут сформулированы со словами «не несет ответственности». Например, если турагентство однажды обожглось на невыданных туристам визах, то в договоре турагентство не будет нести ответственность за выдачу и получение виз. Убедитесь, что вы с этим согласны.
Сроки. Проверьте, совпадают ли сроки договора со сроками, в которые вы планируете работать или получать услуги. Не должно быть так, что вы занимаетесь в школе английского полгода, а срок действия договора — 1 месяц.
Штрафы и пени. Самая неприятная часть. Проверьте, не должны ли вы выплатить какую-либо компенсацию, если задержите оплату или как-то еще нарушите договор. А что с другой стороны? Будут ли они как-то вам компенсировать свои проколы и задержки?
Порядок урегулирования споров. Посмотрите, в каком суде вы договариваетесь урегулировать споры. Это вполне может оказаться суд во Владивостоке.
Язык. В договоре могут быть фразы, которые вы просто не понимаете. Вот просто не можете собрать в предложения. Если вы нашли такие фразы в договоре, выделяйте их карандашом и возвращайте с пометкой «Не понимаю». Попросите юриста, который это составлял, переписать договор человеческим языком. По закону договор составляется в свободной форме — никто не обязан писать его на ломаном юридическом.
Копии. Договор всегда составляется в двух экземплярах, если он заключен между двумя сторонами. Если вам предлагают подписать только один экземпляр, это гарантированная подстава.
Если что-то пошло не так
Вас торопят. Как только вас начинают подгонять, срочно выходите из-под влияния. Берите паузу, выходите из комнаты, убегайте из офиса, падайте в обморок, предлагайте выпить чаю — что угодно, только не подписывайте договор. Если вас торопят — это мошенники.
Вы не понимаете договор. Вы можете не понимать язык договора, отдельные пункты и условия, юридические термины и любые другие моменты. Вспомните, что вы не подписываете договор, который не понимаете. Задавайте вопросы. Так как вы не должны никуда спешить, вы можете подождать обстоятельного ответа. Вы имеете право понимать каждое слово в договоре, под которым стоит ваша подпись.
В договоре явная проблема. Вы видите конкретную нестыковку, проблему или откровенную подставу. Не подписывайте такой договор. Вам будут лить в уши, что договор — это формальность, на самом деле это условие не применяется и «все же люди, войдем в ваше положение». Не ведитесь. Если это написано в договоре, то это не формальность — это реальность.
В ответ на «этого не будет, это не применяется» скажите так:
Многие боятся задавать вопросы к договору, потому что из-за этого они выглядят подозрительными параноиками. А в чужих глазах никто не хочет выглядеть плохо. В таких случаях нужно «выложить багаж»: самим назвать себя параноиком.
Когда сам признал свои недостатки, другим уже не получится сыграть на них. Не стесняйтесь называть себя параноиком. Лучше быть параноиком, чем пострадавшим.
В договоре нет существенных условий: кто, с кем, что, когда или за сколько. Если этого нет ни в самом договоре, ни в приложениях, суд может признать договор незаключенным.
Формальностей не бывает
Часто вам будут говорить: «Этот договор — формальность. Мы же все свои люди, мы-то вас точно не будем обижать». Это беспардонная манипуляция. Если вам говорят о формальностях и давят на свойские чувства, отвечайте так:
И посмотрите, что вам на это ответят. Начнется щебетание про юристов и налоговую, мол, нужны какие-то там бумажки, проводки и проверки. Это значит, что вас держат за лоха: вам предлагают подписать бумажку, которая защищает фирму, но подставляет вас.
Будьте приветливы и непреклонны, как вежливый асфальтоукладчик.
Договор с открытой датой как прописать
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор будет считаться прекращенным с даты исполнения последнего из возникших в связи с его заключением обязательств. Это может быть как дата выполнения работ, так и дата исполнения заказчиком обязательства по оплате.
Рекомендует также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Правовые последствия окончания срока действия договора;
— Энциклопедия решений. Срок выполнения работ по договору подряда.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter