договор социального найма жилого помещения заключается сроком
Энциклопедия судебной практики. Договор социального найма жилого помещения (Ст. 60 ЖК)
Энциклопедия судебной практики
Договор социального найма жилого помещения
(Ст. 60 ЖК)
1. Общие положения о договоре социального найма жилого помещения
1.1. Порядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма урегулирован статьями 49-60 ЖК РФ
Порядок и основания предоставления жилых помещений по договорам социального найма урегулированы положениями статей 49-60 Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.2. Договор социального найма жилого помещения является безвозмездным
Согласно ст. 60 ЖК РФ договор социального найма считается безвозмездным.
Согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма является безвозмездным.
1.3. Договор социального найма жилого помещения не предусматривает срока его действия
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, договор не предусматривает срока его действия.
1.4. Граждане, занимающие жилое помещение по договору социального найма, вправе его приватизировать
Разрешая спор, суд верно руководствовался положениями ст. ст. 1, 2, 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. ст. 60, 62 ЖК РФ и исходил из того, что фактически истцы занимают квартиру по договору социального найма, в связи с чем имеют право на приватизацию данного помещения.
Принимая решение об удовлетворении иска [о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, взыскании судебных расходов], суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им в решении оценку и с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к обоснованному выводу о том, что истцы имеют право на приватизацию спорного жилого помещения, т.к. истцы занимают названную квартиру на условиях договора социального найма.
Принимая решение о выселении истцов из спорной квартиры, суд принял во внимание, что истцы имеют постоянную регистрацию по адресу, которую занимают на основании договора социального найма, т.е. обладают правом бессрочного владения и пользования указанным жилым помещением с правом приватизации, в связи с чем обязаны освободить спорное жилое помещение без предоставления им другого жилого помещения.
1.5. Исполнение договора социального найма начинается с момента передачи жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем
1.6. Договор социального найма является основанием для вселения граждан в жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции проанализировал положения ст. 60 ЖК РФ, согласно которой основанием для вселения граждан в жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, является договор социального найма.
1.7. Договор социального найма не подлежит заключению в отношении жилых помещений, находящихся в частной собственности
Согласно ст. 49, 60 ЖК РФ и п. 1 ст. 672 ГК РФ договор социального найма может быть заключен только в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отношении жилых помещений, находящихся в частной собственности договор социального найма заключен быть не может.
Согласно ст. 49, 60 ЖК РФ и п. 1 ст. 672 ГК РФ договор социального найма может быть заключен только в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отношении жилых помещений, находящихся в частной собственности договор социального найма заключен быть не может.
1.8. Договор социального найма жилого помещения не подлежит заключению с гражданами, не состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий
Как обоснованно отмечает в апелляционной жалобе представитель ответчика, истец не состояла на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий, соответственно, с ней не мог быть заключен договор социального найма жилого помещения по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 49-52, 60 ЖК РФ.
1.9. Жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не может быть предметом договора передачи квартиры в собственность посредством включения его в наследственную массу
Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8, само по себе желание гражданина приватизировать жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, в отсутствие с его стороны обязательных действий (обращение при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган), в данном случае о согласовании перепланировки (переоборудования) жилого помещения, осуществления такового, не может служить основанием для включения жилого помещения после смерти гражданина в наследственную массу и признании за наследником права собственности на это жилое помещение.
Кроме того, исходя из требований ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, спорное жилое помещение не может являться предметом договора передачи квартиры в собственность по вышеуказанным основаниям.
1.10. Жилые помещения по договору социального найма подлежат предоставлению в жилищных фондах публичных форм собственности
Согласно ст. 678 ГК РФ, 49, 51 ЖК РФ с истцом должен быть заключен договор социального найма жилья. Жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. ст. 19, 60 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ.
1.11. Основанием для заключения договора социального найма является решение уполномоченного органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения
В соответствии с положениями ст. ст. 49, 60 ЖК РФ жилые помещения из жилищного фонда социального использования предоставляются в порядке очередности гражданам, состоящим на жилищном учете, решением уполномоченного органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения, которое является основанием для заключения договора социального найма.
2. Стороны договора социального найма жилого помещения
2.1. Сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и гражданин, которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем
Из содержания ч. 1 ст. 60 ЖК РФ следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Из содержания ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
2.2. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо
В соответствии с положениями статьи 60 ЖК РФ наймодателем жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда является его собственник, действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
В соответствии с положениями ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодателем жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда является его собственник, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
В соответствии с положениями ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодателем жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда является его собственник, действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
2.3. Нанимателем по договору социального найма выступает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор
Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор.
2.4. Нанимателю по договору социального найма жилого помещения принадлежат только права владения и пользования жилым помещением
Исходя из буквального толкования положений статьи 60 Жилищного кодекса РФ нанимателю принадлежат только права владения и пользования жилым помещением, право распоряжения помещением остается у его собственника.
2.5. Наниматель жилого помещения по договору социального найма выступает законным представителем членов своей семьи
По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма.
2.6. Все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма также считаются нанимателями, хоть формально и не являются сторонами договора
Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо, однако все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре.
2.7. Лица, имеющие по договору социального найма право пользования жилым помещением, вправе требовать от других лиц не препятствовать им в осуществлении этого права
Применительно к положениям ст. 301, 305 ГК РФ, ст. 60, 69 ЖК РФ лица, имеющие право пользования жилым помещением, имеют право требовать от других лиц не препятствовать им в осуществлении этого права.
2.8. Обязанность по оформлению договора социального найма жилого помещения возлагается на наймодателя
Удовлетворяя исковые требования по встречному иску [об обязании заключить договор социального найма жилого помещения], суд обоснованно исходил из того, что у ответчиков (истцов по встречному иску) на основании выданного ордера на жилое помещение возникло законное право пользования спорной квартирой, находящейся в собственности администрации МО ГО, между сторонами фактически возникли правоотношения, вытекающие из договора социального найма, обязанность по оформлению которого лежит на наймодателе жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования, суд обоснованно исходил из того, что у истцов возникло право пользования спорной трехкомнатной квартирой, находящейся в собственности города Москвы, между сторонами фактически возникли правоотношения, вытекающие из договора социального найма, обязанность по оформлению которого лежит на наймодателе жилого помещения.
2.9. Договор социального найма заключается с нанимателями жилого помещения, вселенными в него в установленном законом порядке на постоянной основе
В силу ст. ст. 49, 60 ЖК РФ, договор социального найма может быть заключен с нанимателями жилого помещения, вселенными в установленном законом порядке на постоянной основе, истица нанимателем спорной квартиры не является.
3. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения
3.1. Изменение количества человек в семье нанимателя не может являться основанием для изменения или расторжения договора социального найма
То обстоятельство, что кассационным определением отменено решение и в удовлетворении исковых требований о признании лица членом семьи [нанимателя по договору социального найма] отказано, не может являться основанием для изменения или расторжения договора социального найма.
3.2. В случае расторжения брака у бывшего супруга нанимателя по договору социального найма жилого помещения сохраняются жилищные права
Несмотря на то что в дальнейшем отношения между нанимателем и истицей привели к расторжению брака и прекращению семейных отношений, жилищные права истицы сохраняются в силу ч. 3 ст. 60 ЖК РФ.
3.3. Приобретение нанимателем на праве собственности иного жилого помещения не является безусловным основанием расторжения договора социального найма
Если наниматель приобрел на праве собственности иное жилое помещение, это не является безусловным основанием расторжения договора социального найма.
3.4. Расторжение договора социального найма влечет за собой прекращение прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, имевшихся у них на основании этого договора, и порождает их обязанность освободить жилое помещение
Расторжение договора социального найма влечет за собой прекращение прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, имевшихся у них на основании этого договора в соответствии с положениями статей 60, 69 Жилищного кодекса РФ, что порождает их обязанность освободить жилое помещение, являвшееся предметом договора социального найма.
Расторжение договора социального найма влечет за собой прекращение прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, имевшихся у них на основании этого договора в соответствии с положениями статей 60, 69 Жилищного кодекса РФ, что порождает их обязанность освободить жилое помещение, являвшееся предметом договора социального найма.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения
Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Глава 8. Социальный наем жилого помещения
К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
2. Финансирование расходов, связанных с предоставлением в соответствии с частью 1 настоящей статьи уполномоченным органом государственной власти Приморского края или органом местного самоуправления Владивостокского городского округа гражданам жилых помещений взамен изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, или жилых помещений в общежитиях, к которым применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти за счет средств федерального бюджета.
а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.