договор ссуды капитальный ремонт
Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи
Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Комментарий к ст. 695 ГК РФ
1. Коммент. ст. посвящена регулированию обязанности ссудополучателя по содержанию вещи, которой он пользуется по договору. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта (в отличие от обязанности арендатора по общему правилу ст. 616 ГК осуществлять только текущий ремонт), и нести все расходы на ее содержание. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон.
2. В ряде случаев закон конкретизирует рассматриваемую обязанность. Например, в соответствии с п. 4 ст. 56 Закона об объектах культурного наследия обязательным условием заключения договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое должно включать требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.
3. Современный законодатель отказался от подразделения расходов на содержание предмета ссуды на чрезвычайные и обычные и отнесения первых на счет ссудополучателя, как это было ранее. Не предусматривается гл. 36 ГК и возможность оценивать соразмерность произведенных расходов с учетом безвозмездного характера договора ссуды. В литературе, впрочем, нередко анализируется ситуация, когда затраты на капитальный ремонт таковы, что с лихвой перекроют все те полезные эффекты, которые ссудополучатель сможет извлечь из полученного в ссуду имущества, и по существу ничего не оставят от природы ссуды как безвозмездного договора. В частности, высказано мнение, согласно которому, если вещь требует капитального (или даже текущего) ремонта до заключения договора, ссудополучателю не стоит брать ее в безвозмездное пользование, а если вещь потребовала ремонта в период действия договора, ссудополучатель может в одностороннем порядке отказаться от договора.
Однако с этим утверждением вряд ли можно согласиться. Целесообразность принятия в ссуду вещи вне зависимости от того, требует ли она ремонта или нет, не входит в предмет правового регулирования. Отказ же ссудополучателя от договора ссуды вообще не требует какого-либо объяснения мотивов (п. 2 ст. 699 ГК). Договоры ссуды, заключенные с единственным намерением сторон переложить бремя осуществления капитального и текущего ремонта вещи с ссудодателя как собственника на ссудополучателя, могут стать предметом критического рассмотрения с позиций ст. 170 ГК (притворные сделки, прикрывающие собой безвозмездный подряд), но соответствующая квалификация потребует серьезного доказывания. При недоказанности намерения сторон прикрыть одной сделкой другую соответствующие договоры ссуды должны признаваться вполне правомерными.
4. Если ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 698 ГК) и возмещения причиненных ему убытков (по общим правилам ст. 393 ГК).
Судебная практика по статье 695 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 166, 168, 210, 249, 290, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 07.02.2011 N 3-ФЗ «О полиции», исходили из отсутствия оснований для признании спорного договора недействительным в части несения расходов на содержание общего имущества.
Учитывая невозможность определения и дифференциации объема и стоимости оказанных обществу услуг в период фактического пользования помещениями в отсутствие заключенных с обслуживающими организациями договоров, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 207, 210, 249, 309, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности истцом наличия у ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и отказали в иске.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 307, 309, 395, 401, 408, 689, 695, 779, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что истцом представлены в материалы дела документы, подтверждающие расчет стоимости услуг (платежные поручения). Спора относительно стоимости оказанных услуг между сторонами нет. Ответчик не исполнил обязанность и не оплатил истцу в спорный период услуги на содержание и ремонт помещений.
Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд округа исходил из того, что исходя из обстоятельств, установленных судами в рамках рассмотрения настоящего дела и дел N А60-20493/2016, N А60-43826/2016, ссудополучатель, пользовавшийся помещением в период с 24.12.2015 по 22.01.2016, фактически освобожден от несения расходов на содержание и обслуживание переданного по договору безвозмездного пользования от 24.12.2015 имущества, а также своевременного внесения платы за коммунальные и эксплуатационные услуги, что противоречит нормам статьи 695 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям вышеназванного договора, заключенного сторонами.
Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65, 71 АПК РФ, статей 210, 294, 299, 309, 310, 431, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из доказанности истцом факта возникновения на стороне ответчика задолженности в заявленном размере.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, проанализировав условия договора от 01.04.2010 N 16130-10/02 о передаче имущества в безвозмездное пользование и договора от 28.01.2013 N 16130-13/02 без/1 о возмещении коммунальных и эксплуатационных расходов, руководствуясь статьями 395, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 1 119 484 руб. 43 коп. понесенных истцом эксплуатационных и коммунальных расходов и 23 492 руб. 96 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций протолковали условия спорных договоров, руководствовались пунктами 1, 2 статьи 166, пунктом 2 статьи 170, 695, 779, 781, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходили из отсутствия у договоров безвозмездного пользования и оказания услуг по предоставлению персонала от 01.01.2015 признаков притворности, установив факт исполнения обеими сторонами указанных сделок и создание именно тех последствий, которые закреплены договорами.
Договор ссуды капитальный ремонт
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ установил в договоре аренды, что арендатор обязан за свой счет производить капитальный ремонт. Таким образом, договором установлено не только кто обязан проводить капитальный ремонт, но и за чей счёт, а именно за счёт арендатора. Сможет ли в этом случае арендатор потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на капитальный ремонт на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ?
На наш взгляд, при описанных обстоятельствах ст. 616 ГК РФ не дает арендатору оснований для возмещения своих расходов на капитальный ремонт. Однозначно же оценить перспективу возмещения таких расходов на основании ст. 623 ГК РФ мы не можем. Поясним подробнее.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Как видно из приведенной нормы, стороны могут изменить предусмотренное ей правило, договорившись о возложении обязанности по проведению капитального ремонта и соответствующих расходов на арендатора. В этом случае, поскольку арендодатель освобождается от предусмотренной по умолчанию обязанности производить капитальный ремонт, исключается и возможность применения абзаца третьего п. 1 ст. 616 ГК РФ, которым установлены права арендатора на случай неисполнения арендодателем указанной обязанности. Иных оснований, которые позволяли бы арендатору требовать от арендодателя возмещения расходов на капитальный ремонт, ст. 616 ГК РФ не предусматривает.
Разумеется, стороны в силу свободы договора могут договориться о том, что соответствующие затраты арендатора компенсируются арендодателем (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 апреля 2015 г. N Ф01-1144/15 по делу N А11-4812/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2019 г. N 02АП-8456/19, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2017 г. N 14АП-9114/17). В этом случае вопрос об обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт должен решаться в соответствии с условиями договора и конкретными обстоятельствами (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2019 г. N 01АП-9333/19, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2015 г. N 13АП-11529/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2017 г. N Ф07-4548/17 по делу N А05-5886/2016).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Формулировка приведенной нормы, как нам представляется, принципиально не исключает возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и в том случае, когда договором предусмотрено, что капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет (смотрите в связи с этим, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 08АП-8722/2009).
В связи с этим отметим, что в правоприменительной практике можно встретить различные подходы к соотношению понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения». В ряде случаев эти понятия отождествляются (смотрите постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2015 г. N 09АП-24337/15, АС Поволжского округа от 6 августа 2015 г. N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 ноября 2012 г. N Ф03-5332/12). В других случаях суды указывают на их неравнозначность (смотрите постановления АС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2015 г. N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27 августа 2013 г. N Ф03-2937/13). Различие в содержании этих понятий имеет значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость же капитального ремонта, как видно из вышеизложенного, возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, притом что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.
Поскольку положениями ГК РФ напрямую не урегулирован вопрос о праве арендатора, обязанного в соответствии с договором аренды осуществлять капитальный ремонт, на возмещение осуществленных им в рамках такого ремонта неотделимых улучшений, соответствующие условия целесообразно включать в договор аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2017 г. N Ф07-7674/17 по делу N А56-46397/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2016 г. N Ф07-10197/16 по делу N А56-55145/2012), чтобы исключить неопределенность в отношениях сторон по этому вопросу. В отсутствие таких условий в договоре перспектива удовлетворения требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений представляется неочевидной. В частности, если договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и при этом договор не возлагает на арендодателя безусловной обязанности по компенсации соответствующих затрат арендатора, то не исключено, что возместить такие расходы арендатор не сможет и на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 марта 2018 г. N Ф01-504/18 по делу N А17-4073/2016).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Проводим ремонт чужого имущества: аренда и ссуда
Статья 616 Гражданского кодекса возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за свой счет. Капитальный же ремонт – обязанность арендодателя. Между тем не всегда ясно, кто и при каких условиях может учесть ремонтные траты при налогообложении прибыли. Поговорим об этом в нашей статье.
Порядок учета затрат на ремонт арендованного имущества зависит от условий договора аренды. В случае, если договор не содержит условия о капитальном ремонте, затраты на его проведение имеет право учитывать только арендодатель. Если в договоре аренды предусмотрено, что капремонт производит арендатор, то лишь он учитывает затраты на ремонт. Тогда собственник имущества не сможет признать в своих расходах траты на ремонт сдаваемого в аренду имущества. Текущий ремонт – обязанность арендатора. При этом лицо, обязанное провести определенный вид ремонта, несет затраты, связанные с исполнением этой обязанности. Ни о каком возврате или ином возмещении потраченных средств не может быть и речи, если это не предусмотрено договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Есть 2 основных способа проведения ремонта. Первый – хозяйственный способ, когда фирма силами своих работников ремонтирует оборудование, здание и прочие объекты. Второй вариант – привлечь для ремонта стороннюю компанию (подрядчика). При каждом из этих способов общая сумма затрат на ремонт формируется в особом порядке.
Ремонт ремонту рознь
Затраты на ремонтные работы, которые проводятся силами сотрудников организации, включают в себя:
Стоимость ремонтных работ, проведенных подрядным способом, формирует фирма-подрядчик. Заказчик, в свою очередь, лишь оплачивает выставленный ему счет и принимает результаты работ. Расходы по ремонту в бухучете относят на счет 20 «Основное производство» в корреспонденции со счетами расчетов (60, 76).
Что касается НДС, то независимо от того, каким способом фирма провела текущий ремонт имущества (работы некапитального характера), объекта по налогу не возникает. С этим согласны представители главного финансового ведомства (письмо Минфина России от 05.11.2003 № 04-03-11/91). Заметим, что к работам по текущему ремонту не применимо понятие «строительно-монтажные работы».
Письмо Минфина России от 16 октября 2007 г. № 03-03-06/2/191
арендатор должен самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие – капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых основных средств, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т. д.
Кроме того, в особую категорию выделены капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, которые иногда трудно отличить от ремонта. Представители Минфина России предлагают в таком случае фирмам самостоятельно классифицировать ремонтные работы.
Суммы НДС по сырью и материалам, которые были приобретены для использования в ремонтных работах, принимают к вычету на основании пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Материальные ценности должны быть приняты к учету, у фирмы должен быть по ним счет-фактура поставщика и первичные документы.
Ремонт объектов, полученных в безвозмездное пользование
По договору безвозмездного пользования ссудодатель передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю. Он в свою очередь обязан поддерживать вещь в исправном состоянии, включая текущий и капитальный ремонт, а также нести все расходы на ее содержание. Многие специалисты считают, что учитывать ремонтные затраты ссудополучатель может в том же порядке, что предусмотрен для арендаторов статьей 260 Налогового кодекса (в случае, если арендодатель не возмещает арендатору расходы на ремонт). Косвенно это подтверждает тот факт, что к договору ссуды (безвозмездного пользования) применяются правила, закрепленные в Гражданском кодексе для договора аренды.
Постановление ФАС Центрального округа от 29 октября 2007 г. № А64-1250/07-15
Каких-либо ограничений по включению в состав налоговой базы расходов на ремонт основных средств зависимости от вида имущества или правового положения лица, его осуществившего, данная правовая норма не содержит.
При таких обстоятельствах вывод что Общество неправомерно учло указанные расходы при исчислении налога на прибыль, является неправильным.
К.Х. Сикоев, старший бухгалтер по налогам компании «Проктер энд Гэмбл»
Учет расходов на ремонт основных средств прописан в Налоговом кодексе. Между тем, когда речь заходит о безвозмездно полученных основных средствах, это дает основание налоговым органам исключать ремонтные затраты из налоговых расходов. Категорически не согласен с данной точкой зрения.
Определим, является ли безвозмездность причиной исключения имущества из основных средств. Из норм пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса следует: для признания имущества основным средством необходимо выполнение 2 условий: использования его для производственных целей и стоимости данного имущества выше 20 000 рублей. Природа получения имущества не имеет значения. Теперь допустим, что затраты на ремонт основного средства нельзя учесть в расходах по налогу на прибыль. Это противоречит статье 260 Налогового кодекса, которая является нормой законодательства. Так как у нас и у налоговых органов нет прав менять законодательные акты, вышеуказанное утверждение является недействительным. Следовательно, учет расходов на ремонт основного средства (пусть даже безвозмездно полученного) является законным правом налогоплательщика.
Ремонт или реконструкция?
Арендные каникулы
В налоговом учете все затраты, связанные с ремонтом, признаются расходом в целях главы 25 Налогового кодекса. Ведь передача результата выполненных работ по ремонту арендованного помещения арендодателю является у арендатора реализацией. В то же время предоставление арендатору помещения в аренду является реализацией услуг с точки зрения арендодателя. Стороны договора аренды должны согласовать оценку передаваемых ремонтных работ и прописать ее в соглашении.
Основанием для проведения зачета является подписанный сторонами акт выполненных работ. Зачет считается проведенным после подписания арендатором или арендодателем акта взаимозачета, который становится первичным расчетным документом. Унифицированных форм заявления и акта о взаимозачете не установлено. Значит, документ можно составить в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, предусмотренных Законом о бухгалтерском учете. Так, в соглашении должны быть отражены информация о встречных требованиях, реквизиты документов, служащих основанием для появления задолженности (договоры, накладные, счета-фактуры, акты выполненных работ, платежные документы).
С даты акта взаимозачета услуги аренды считаются оплаченными, а встречные обязательства – погашенными. Кроме того, при взаимозачете погашение обязательств происходит в пределах равных сумм. В том случае если к зачету предъявляются встречные однородные требования на разные суммы, то зачет производится по сумме меньшего из этих требований (без включения суммы НДС).
Письмо Минфина России от 18 января 2008 г. № 03-07-15/05
в случаях осуществления зачетов взаимных требований вычетам по приобретаемым товарам (работам, услугам) подлежат суммы налога на добавленную стоимость, фактически уплаченные поставщикам на основании платежного поручения на перечисление денежных средств.
Автор статьи : К.В. Ильина, налоговый консультант. Экспертиза статьи: Ю.В. Волкова, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, профессиональный бухгалтер-эксперт
Н.А. Комова, заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
При возмещении арендодателем расходов на капитальный ремонт арендатору путем зачета арендной платы происходит передача результатов выполненных работ на возмездной основе. В связи с этим арендатор обязан начислить и уплатить НДС в бюджет со стоимости передаваемых неотделимых улучшений. Это следует из взаимосвязи положений пункта 1 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 ста
тьи 146 и пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса.
Моментом определения налоговой базы по НДС в данном случае будет являться наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):
– день передачи работ (если передача будет предшествовать зачету);
– день частичной оплаты (зачета взаимных требований).
При взаимозачете погашение осуществляется в пределах равных сумм. В случае если к зачету предъявляются встречные однородные требования на разные суммы, то зачет производится по сумме меньшего из этих требований (без включения суммы НДС). Причем сумма НДС должна быть перечислена контрагенту отдельным платежным поручением (п. 4 ст. 168 НК РФ).
Судьба Колизея
Колизей до сих пор признают шедевром древнеримской архитектуры. Зодчие, которые его строили, использовали весь опыт возведения зрелищных сооружений, накопившийся к тому времени. Особого внимания заслуживает отделка амфитеатра. Так, сиденья были мраморные, концентрические стены сделаны из травертина, радиальные – из туфа и бетона, некоторые арки – из кирпича. Зодчие предусмотрели даже защиту зрителей и участников представлений от дождя или палящего солнца. На высоких мачтах, вставленных в консоли четвертого яруса, крепился полотняный тент. При необходимости его натягивали над ареной. Она, в свою очередь, имела деревянный, обычно засыпаемый песком пол, который мог опускаться и подниматься. Иногда арена заполнялась водой с помощью подходившего к зданию рукава акведука, и тогда в Колизее устраивались морские сражения с настоящими кораблями. В честь торжественного открытия Колизея праздник в Риме продолжался 100 дней. На пред ставлениях, которые проходили в этом амфитеатре, могли присутствовать до 50 тысяч зрителей. После падения Римской империи Колизей постепенно стал разрушаться. В Средние века в нем совершались церемонии христианского культа. Иногда его использовали как феодальный замок. А было время, когда Колизей приспособили для изготовления селитры. В конце XIII века его превратили в каменоломню. Из него было построено 23 дома видных фамилий, в XIV–XV веках – шесть церквей, в 1495 году из материала, взятого из Колизея, была построена папская канцелярия. В XVI веке из квадров древнего амфитеатра строили мосты, в 1704 году его даровой материал использовали для сооружения гавани. Но, несмотря на это, Колизей до сих пор остается уникальным памятником.
Подготовила Тамара Полянычко