договор субаренды жилого помещения между физическими лицами образец 2021
Договор субаренды квартиры
Дмитрий Алексеев
Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Собственник квартиры имеет право на сдачу своего жилого помещения в аренду. Арендатор, при отсутствии возражений собственника, может пересдать арендованное недвижимое имущество по договору субаренды.
Вопросы как регламентированы правоотношении субаренды квартир, каков порядок заключения сделок в отношении жилья, рассмотрим в этой статье.
Что это такое
Субаренда – это правовое соглашение, по которой временное право пользования арендованным объектом недвижимости (или другим имуществом) передается от арендатора стороннему лицу.
Право временного пользования может передаваться только при разрешении на это собственника квартиры. Договор может заключаться лишь при наличии его согласия в письменном виде.
Разрешение владельца может быть сделано двумя возможными вариантами:
| Содержаться в основном арендном договоре | т.е. включать условие от праве арендатора на сдачу в поднаем арендованной недвижимости, и собственник заранее дает разрешение на это |
| При помощи составления отдельного дополнительного соглашения | вне зависимости от формы такого документа, если он прямо выражает согласование владельца жилья, оформлено письменно и подписано им. Как правило, такая бумага оформляется как допсоглашение к сделке аренды |
Сущность соглашения
Сдача жилого помещения в субаренду представляет собой передачу прав арендатора имущества временно пользоваться им другому лицу.
Это означает, что законный собственник сдает квартиру во временное пользование арендатору на основании сделки аренды.
Арендатор, заранее получив согласование от собственника, передает недвижимое имущество на основании договора субаренды третьему лицу.
Субаренда квартиры является полностью законной юридической сделкой, которая заключается в установленном в гражданском законодательстве порядке.
Правовые нюансы
Договор поднайма, как и другие гражданско-правовые сделки, имеет свои особенности, котореы следует знать, оформляя передачу квартиры в пользование другому лицу. В этом случае сделка будет являться действительной согласно законодательным нормам.
Особенности сделки:
| Договор перенайма должен соответствовать нормам оформления сделки аренды | и заключаться на основании положений гл. 34 Гражданского Кодекса |
| К субаренде применяются правила, установленные для гражданских договоров | т.е. она должна оформляться в соответствии с указаниями 3 раздела Гражданского Кодекса |
| Субаридное соглашения является производным | по отношению к основному договору аренды, т.е. зависит от условий первоначальной сделки аренды |
| Поднайм объекта недвижимости заключается при согласии его собственника | кроме того, не допускается заключение субаренды квартиры на срок, превышающий период действия договора аренды |
| Необходимость регистрации сделки в службе Росреестра | в случае оформления договора на срок более 1 года |
| Сдача в субаренду имущества, принадлежащее государству или муниципалитету | возможно только с помощью проведения аукциона |
| Если договор заключается между организациями | то арендатор несет обязанность по уплате НДС в части предоставления услуги по субаренде жилого помещения |
С чего начать субаренду квартиры
Данный договор достаточно рентабелен для арендатора, в особенности когда квартиру планируется сдавать посуточно третьим лицам.
Основным требованием для такого соглашения является своевременное выполнение своих обязанностей по уплате арендной платы перед арендодателем. При наличии просрочек внесения арендной платы собственник имеет право на досрочное расторжение договора аренды квартиры.
В случае досрочного расторжения сделки аренды, прекращается также и договор поднайма жилого помещения.
Субарендатор в этом случае сможет обратиться к собственнику квартиры для заключения с ним договора найма квартиры напрямую.
Обычно, субаренда имущества обходится на 15-20% дороже, чем обычная аренда от собственника. В случае бизнеса по посуточные субаренды квартир, прибыль может достигать около 80%.
Возможны случае, когда соглашение аренды было оформлено на продолжительный срок, при условии того, что размер арендной платы не подлежит изменению.
В свою очередь, договор субаренды заключается на более короткий срок, а оплата за пользование недвижимостью может увеличиваться.
Правовые отношения по поводу временного пользования квартирой субарендатором должны регулироваться договором. Такой документ составляется в письменной форме и подписывается арендатором и субарендатором.
В договоре должны быть указаны следующие данные:
Без вышеназванных условий сделка может быть признана незаконной в судебном порядке.
Предмет сделки и ее условия
Предмет и условия договора субаренды являются его существенными условиями, при отстутствии которых сделка считается незааключенной.
Важно понимать, что с юридической точки зрения предметом сделки является не квартира, а факт передачи имущества в поднаем другому лицу.
В договоре следует указать следующие сведения:
| Информацию о сторонах договора | в отношении юридических лиц нужно указать: |
в отношении физических лиц необходимо указывать:
Затем в договоре указываются важнейшие условия сделки, а именно:
| Срок передачи квартиры | арендатором в пользование субарендатору |
| Размер платы за пользование жилым помещением | порядок ее уплаты. Сроки проведения ремонтных работ (если такая обязанность предусмотрена в договоре) |
| Права и обязанности участников сделки | а также ответственность в случае нарушение условий договора |
В договоре также важно предусмотреть условия для его расторжения. Такими условиями могут быть:
| Систематическое нарушение субарендатором обязанности по оплате арендной платы за наем квартиры, это является причиной досрочного расторжения договора субаренды | также у арендатора появляется право требовать погашения убытков, пеней (если они установлены в договоре) |
| Использование субарендатором жилого помещения не в соответствии с назначением | также является причиной досрочного расторжения сделки |
| Причинение ущерба объекту недвижимости | ухудшение его состояния |
Между физическими лицами
Участвовать в сделке субаренды жилого помещения в качестве сторон могут как предприятия, так и физические лица.
Договор поднайма квартиры оформляется между физ. лицами по таким же правилам, что и между юридических лиц, меняется только правовой статус сторон.
В отношении граждан в договоре нужно указывать их личные сведения:
Указанные данные необходимо указывать, как в отношении сторон договора субаренды, так и в отношении собственника, поскольку он также выступает участником соглашения. При отсутствии его письменного разрешения, арендатор не вправе передать права на пользование жильем субарендатору.
Превышения срока субаренды земельного участка смотрите в статье: срок действия договора субаренды.
Кто уплачивает налог?
Немаловажным является вопрос какие налоги платит лицо, сдающее квартиру в субаренду?
В соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ, налоговая обязанность по уплате Налога на добавленную стоимость лежит на арендаторе имущества, принадлежащего муниципальным или государственным органам.
Также арендатор является налоговым агентом по уплате НДС при совершении услуг по передаче имущества в субаренду.
Юридическое лицо, арендующее у органов государственной власти и муниципальных органов недвижимость, находящуюся в собственности государства, субъектов РФ и муниципалитетов, сами уплачивают налог в отношении сдачи этого имущества в поднаем.
Данная позиция содержится в Письме Министерства финансов России от 18.10.2012г. № 03-07-11/436
В случае, если арендатором квартиры является физическое лицо, то оно обязано платить НДФЛ с полученного дохода в виде арендной платы с субарендатора.
Кроме того, уплачивать подоходный налог должен и арендодатель (собственник квартиры).
Налог на доходы физических лиц уплачивается в бюджет в размере 13%.
Регистрация сделки
Государственная регистрация требуется, если договор субаренды жилья заключается на период равный одному году и более. В случае заключения сделки на меньший срок, его регистрация необязательна.
Однако, для того, чтобы застраховать себя от возможных рисков, процедуру регистрации можно произвести, даже при краткосрочной сделке.
Регистрация сделки в службе Росреестра позволит сторонам защитить свои права при возникновении спорных ситуаций по поводу пользования арендованной квартирой.
Ответственность при нарушении условий договора
Обе стороны договора несут друг перед другом ответственность в случае нарушения его условий. Договор должен содержать последствия за нарушение договора (штраф, неустойка, пени и другие санкции).
К примеру, в случае систематического нарушения субарендатором обязанности по уплате арендных платежей, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор поднайма квартиры, а также взыскать сумму штрафов за просрочку внесения платы и пени.
Указанные моменты нужно детально отразить в договоре. Пени могут быть определены различными методами:
| Пени в виде фиксированной суммы за каждый день просрочки | к примеру, 300 руб. за каждый день просрочки помимо арендной платы |
| В виде процента от арендной платы за определенный период | 0,02% от арендной платы за каждый день просрочки |
Если в договоре не указать порядок расчета нестойки, то в случае спора между сторонами в суде пени будут определяться из расчёта 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за день просрочки.
Кроме того, следует прописать порядок возмещения убытков в случае выявления ущерба арендованному жилого помещению.
Чтобы возместить убытки в результате причинения ущерба объекту недвижимости, необходимо отразить в акте осмотра все дефекты, обнаруженные в арендованном помещении.
В этом случае у арендатора появляется документальное подтверждение причиненного ущерба субарендатором, а арендодатель сможет отстоять свои интересы в суде.
Необходимая документация
Для заключения сделки субаренды квартиры от каждой стороны потребуются определенные документы.
Конкретный перечень бумаг связан с тем, какой правовой статус имеет сторона договора (физическое или юридическое лицо).
От организации потребуются следующие документы:
| Выписка из реестра юр.лиц | она подтверждает, что указанное предприятие в момент заключения сделки продолжает вести деятельность, не признано банкротом, и не принято решение о его ликвидации. |
Выписка ЕГРЮЛ имеет ограниченный период актуальности – в течение 30-ти дней с даты получения
От физических лиц понадобятся такие бумаги, как:
| Паспорта | необходимо снять копии с них и верно указать персональную информацию о сторонах в договоре |
| Первоначальный договор аренды | для того, чтобы убедиться в легитимности сделки (наличие согласия собственника) |
| Выписка из ЕГРН | прочие документы (при необходимости) |
Нотариального заверения документов не требуется. Но, в случае необходимости регистрации сделки в службе Росреестра, заверение копий существенно сократить время проверки документов.
В этом случае процедура регистрации совершается в трехдневный срок.
Образец договора
Договор субаренды на квартиру включает в себя условия, аналогичные условиям арендной сделки.
В документе прописываются следующие условия:
| Основные моменты | предмет сделки |
| Права и обязанности контрагентов | в отношении друг друга |
| Размер арендной платы | и порядок ее уплаты арендатору (возможно приложение график платежей) |
| Ответственность сторон за нарушение условий соглашения | прочие условия. К примеру, проведение текущего ремонта субарендатором |
| Способы урегулирования конфликтов | в претензионном или судебном порядке |
Возникающие риски
В ходе заключения сделки субаренды у сторон имеются определенные риски:
| Недобросовестность арендатора | Владелец квартиры может не догадываться, что арендатор сдает ее третьим лицам. В особенности, когда жилье сдается посуточно. Поэтому следует проверять наличие согласия арендодателя на оформление сделки |
| Невыполнение обязательств субарендатором | Существует риск неуплаты арендных платежей субарендатором или невыполнения им иных обязанностей по договору. В случае сдачи квартиры посуточно, письменная форма договора субаренды зачастую не соблюдается, поэтому защитить свои права в судебном порядке будет проблематично |
| Причинение ущерба недвижимости | акт приемки составляется далеко не всегда |
| В случае принятия собственником решения о досрочном расторжении договора аренды | Прекращается и сделка субаренды квартиры, а субарендатор должен будет освободить помещение |
Чем отличается аренда от субаренды нежилого помещения, читайте здесь.
Видео: Договор посуточной субаренды квартиры:
Похожие материалы:
Комментарии Отменить ответ
Рейтинг записей
Договор субаренды квартиры
Договор субаренды квартиры во многом зависит от условий первоначального договора аренды. Это касается таких частных вопросов как срок действия договора, ответственность и права сторон, а также возможности заключить договор субаренды как таковой.
Договор субаренды квартиры: содержание и обязательные элементы
Без указания существенных условий документ не будет нести правовых последствий. Поэтому перед тем, как закончить заполнение бланка и поставить подпись на экземпляре договора субаренды квартиры, рекомендуем еще раз проверить, все ли необходимые пункты учтены, а именно:
ВНИМАНИЕ: в соответствии со ст. 615 ГК РФ срок субаренды не может быть больше срока по договору аренды.
Особенности договора субаренды квартиры
Отличительными чертами документа выступают:
Порядок подписания договора субаренды квартиры
СПРАВКА: при заключении субаренды действуют те же правила, как при аренде.
Исходя из содержания ст. 609 ГК РФ, обязательная письменная форма используется, когда стороной выступает юридическое лицо или договор заключен более чем на один год. По общему правилу договор необходимо распечатать в двух экземплярах. Обязательное заверение у нотариуса законом не установлено. Типовой бланк законодателем не составлен. Участники субарендного соглашения свободны в формулировках, однако должны учитывать вышеуказанные обязательные пункты при его составлении.
ВНИМАНИЕ: государственная регистрация необходима, если срок действия договора будет превышать один год.
Порядок разрешения споров при субаренде квартиры
Когда есть договор субаренды квартиры, возникновение спорных ситуаций уже не так пугает. Тогда найти выход можно в любой ситуации. Например, если у жильца финансовые проблемы, можно на некоторое время отсрочить внесение арендной платы, а если он сломал какой-то предмет в квартире – обязать выплатить компенсацию ущерба. Конечно, для начала можно попытаться урегулировать конфликт мирным путем в ходе личной беседы.
Когда словесные договоренности тет-а-тет не помогают, договор субаренды жилья выступает опорным документом в решении конфликта с привлечением юриста. Специалист организует встречу всех трех сторон сделки и поможет провести конструктивный диалог. Если это не поможет, можно обращаться в суд. При наличии договора субаренды судебное заседание пройдет быстрее, а его результаты удовлетворят истца.
Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.
Скачать в PDF Скачать В Word Печать Просмотр
Сдача квартиры в субаренду – поднаем: рекомендации собственнику и арендатору жилого помещения + образец договора субаренды
Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.
В этом случае, подразумевается съем жилплощади ещё одним человеком. Для этого заключается договор субаренды жилого помещения – поднаем (ст. 685 ГК РФ), регулирующий это правоотношение. Он схож с арендой, но имеет особенности.
Если собственнику жилплощади предлагается пересдать ее внаем, следует выяснить ряд моментов и нюансов, чтобы не попасть на уловку мошенников. Советуем соблюсти юридические тонкости вопроса и разобраться в нём.
Понятие субаренды жилого помещения
Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.
Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.
Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.
Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.
Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.
Каким законом регулируется
Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.
Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.
И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.
Предмет и условия соглашения
Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.
Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.
На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.
Что надо знать при заключении сделки
При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.
Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно:
Аренда квартиры с правом субаренды
В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.
Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.
Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.
Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.
Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).
Правовое значение
Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.
Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.
При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.
Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.
Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.
Кому выгодно
На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.
Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.
Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.
Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.
Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.
Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.
Единственно, чем будет обременён арендодатель — это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.
Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.
Как заключается договор и нужна ли его регистрация
Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.
Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.
Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.
Есть два вида этого соглашения:
Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.
Существенные условия договора субаренды квартиры
Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.
В существенных условиях необходимо:
Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.
Содержание документа (образец)
Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.
Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.
Скачать образец договора субаренды квартиры
По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.
По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.
После чего указывается:
Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.
Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.
Существующие риски
Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.
Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).
Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.
Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.
Порядок разрешения споров
При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.
Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.
В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.
Общие рекомендации
В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.
Важные советы:
Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.
При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.
Договор субаренды квартиры между юридическими лицами
Договор поднайма квартиры между физическими лицами