договор целевого паевого взноса
Договор о паевом взносе
Тип документа: Учредительные договоры
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Размер файла документа: 6,3 кб
Этот вид договора заключается между следующими его участниками – банком и пайщиком. Банк принимает в свои ряды пайщика и заключает с ним официальный договор, в котором будут указаны все условия сотрудничества сторон.
В частности, одним из условий подписания договора является паевой взнос, вносимый пайщиком в определенном размере.
Какие данные необходимо внести при подписании договора
Как и другие виды договоров, этот документ начинается с шапки, затем идет информационная часть соглашения, обязательства, которые должны соблюдать стороны, условия расторжения договоренности и последствия форс-мажорных ситуаций. Данные, необходимые для заключения сделки:
Кроме этой информации, банк обязан предоставить свой корреспондентский счет, а пайщик – расчетный счет. Каждая участвующая в сделке сторона должна поставить свою подпись и с этого момента их сотрудничество будет носить официальный характер, подтверждающийся созданным договором.
Бланк договора о паевом взносе
Образец договора о паевом взносе (заполненный бланк)
Скачать Договор о паевом взносе
ДОГОВОР О ПАЕВОМ ВЗНОСЕ №
1. Пайщик (Участник) обязуется соблюдать требования Устава Банка и решения Общего собрания участников (пайщиков) Банка, а также других органов управления Банка, принятые в рамках их компетенции.
2. Пайщик обязуется внести после подписания договора, а Банк обязуется принять паевой взнос в размере рублей в течение банковских дней с момента подписания договора.
В течение дней после подписания настоящего договора Пайщик акцептует платежное требование Банка на сумму, равную сумме паевого взноса Пайщика.
3. Оплата паевого взноса осуществляется Пайщиком путем перечисления суммы паевого взноса на корреспондентский счет Банка. В случае неперечисления Пайщиком средств в установленные договором сроки, Банк имеет право списать соответствующие средства с расчетного счета Пайщика на основании акцептованного платежного требования либо взыскать их в ином, установленном законом порядке.
4. Пайщик вправе в любое время выйти из состава Пайщиков Банка в порядке, установленном законодательством. При этом Пайщику должна быть выплачена сумма, эквивалентная его доле в уставном капитале Банка.
Пайщик также вправе уступить (продать) свою долю другим Пайщикам в порядке, установленном учредительными документами Банка и действующим законодательством.
5. Порядок и сроки возврата доли Пайщика устанавливаются Советом директоров Банка по представлению Правления Банка в соответствии с действующим законодательством.
6. Договор вступает в силу с момента подписания.
7. Договор теряет свою силу и считается расторгнутым с момента возврата Пайщику суммы его паевого взноса.
Договор целевого паевого взноса
Департамент налоговой политики, рассмотрев совместно с ФНС России обращения, сообщает следующее.
В обращениях поставлены вопросы налогообложения операций по передаче имущества (продуктов питания) пайщику потребительского кооператива в счет погашения его пая, внесенного денежными средствами. Продукты питания вносятся в потребительский кооператив другим пайщиком в виде пая в натуральной форме. При этом кооператив применяет упрощенную систему налогообложения, а пайщиками кооператива являются организации.
Законом N 3085-1 установлены правила внесения и возврата паевого взноса. При этом согласно статье 14 закона N 3085-1 возврат паевого взноса предусмотрен выходящему или исключенному из потребительского общества пайщику.
В соответствии с пунктом 2 статьи 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов).
Учитывая, что на основании пункта 2 статьи 251 Кодекса и статьи 123.2 Гражданского кодекса Российской Федерации паевые взносы отнесены к средствам целевых поступлений, не учитываемым при определении налоговой базы, прием в члены потребительского общества, сопровождающийся уплатой паевого взноса, осуществленной в соответствии с требованиями Закона N 3085-1, не оказывает влияния на расчетную величину объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, потребительского общества.
В отношении пайщиков потребительского кооператива следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 34 статьи 270 Кодекса не учитываются в составе расходов налогоплательщика расходы в виде сумм целевых отчислений, произведенных налогоплательщиком на цели, указанные в пункте 2 статьи 251 Кодекса, за исключением, предусмотренных в статье 265 Кодекса.
При этом согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 251 Кодекса не учитываются в составе налогооблагаемых доходов доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником организации при выходе из организации либо при распределении имущества ликвидируемой организации между ее участниками.
Таким образом, при передаче имущества в виде паевого взноса у организации не формируются расходы, учитываемые для целей налогообложения налогом на прибыль организаций, а при выходе ее из общества в налогооблагаемых доходах будет учитываться только превышение стоимости имущества, полученного при выходе из кооператива, над стоимостью ранее внесенного паевого взноса.
Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона N 3085-1 уставом потребительского общества может быть предусмотрена выдача паевого взноса в натуральной форме в случаях, если паевым взносом были земельные участки или иное недвижимое имущество.
Согласно пункту 3 статьи 21 Закона N 3085-1 паевые взносы пайщиков являются источником формирования имущества потребительского общества. Собственником имущества, внесенного пайщиками, становится потребительский кооператив.
При выдаче паевого взноса в натуральной форме (продуктов питания) право собственности на соответствующее имущество переходит от потребительского кооператива к пайщику.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 11 Кодекса организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее НДС), за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также НДС, уплачиваемого в соответствии со статьями 161 и 174.1 Кодекса.
Таким образом, в случае применения потребительским кооперативом упрощенной системы налогообложения передача имущества (продуктов питания) пайщику в счет погашения его пая НДС не облагается.
В случае если потребительский кооператив применяет общую систему налогообложения, то необходимо учитывать следующее.
Согласно пункту 1 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав,
Вместе с тем, в статье 39 Кодекса предусмотрены случаи, когда операции не признаются реализацией товаров, работ, услуг. К таким случаям, в частности, относятся операции, указанные в подпунктах 4, 5 и 6 пункта 3 статьи 39 Кодекса.
Так, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 Кодекса не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
На основании подпункта 5 пункта 3 статьи 39 Кодекса не признается реализацией передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества.
Также подпунктом 6 пункта 3 статьи 39 Кодекса установлено, что не признается реализацией передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.
Таким образом, в отношении хозяйственных обществ и товариществ, простого товарищества (договора о совместной деятельности) и инвестиционного товарищества не признается реализацией товаров, работ или услуг вклады в уставный (складочный) капитал (по соответствующему договору) и передача имущества в пределах первоначального взноса участнику общества или товарищества при выходе (в случае выдела его доли или раздела такого имущества).
В отношении паевых фондов кооперативов не признаются реализацией товаров, работ или услуг паевые взносы в такие фонды. Передача имущества из паевых фондов пайщику в пределах первоначального взноса при выходе из кооперативов признается реализацией в общеустановленном порядке.
В связи с этим в силу пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 146 Кодекса выдача паевого взноса в натуральной форме имуществом, которое было внесено в паевой фонд потребительского кооператива другим пайщиком, признается объектом налогообложения НДС, и кооператив должен по этой операции исчислить НДС.
Суммы НДС, подлежащие восстановлению в соответствии с указанным подпунктом, не включаются в стоимость имущества, нематериальных активов и имущественных прав и подлежат налоговому вычету у принимающей организации в порядке, установленном главой 21 Кодекса. При этом сумма восстановленного налога указывается в документах, которыми оформляется передача указанных имущества, нематериальных активов и имущественных прав.
Согласно пункту 11 статьи 171 Кодекса у налогоплательщика, получившего в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал (фонд) имущество, нематериальные активы и имущественные права, подлежат вычетам суммы налога, которые были восстановлены акционером (участником, пайщиком) в порядке, установленном пунктом 3 статьи 170 Кодекса, в случае их использования для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.
Пунктом 8 статьи 172 Кодекса установлено, что вычеты сумм налога, указанных в пункте 11 статьи 171 Кодекса, производятся после принятия на учет имущества, в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав, полученных в качестве оплаты вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал (фонд).
Что касается приведенных в обращении судебных дел, то случаи реализации имущества и вопросы налогообложения в данных судебных делах не рассматривались.
В отношении предлагаемой модели работы потребительского кооператива обращаем внимание, что согласно статье 54.1 Кодекса основной целью совершения сделки (операции) не должна являться неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога.
Кроме того, сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 3085-1 выплата стоимости паевого взноса производится пайщику при выходе или исключении из потребительского общества. При этом Законом N 3085-1 прямо не предусмотрен обмен паев в денежной форме на паи в натуральной форме между пайщиками внутри потребительского кооператива и погашение пайщиками данных паев путем перевода денежных средств со счетов потребительского кооператива на свой расчетный счет и постановки имущества в натуральной форме на бухгалтерский учет другого пайщика.
В связи с этим по вопросу правомерности проведения указанного обмена паев и их погашения полагаем целесообразным обратиться в Минюст России.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Директор Департамента | Д.В. Волков |
Обзор документа
Минфин ответил на вопросы налогообложения операций по передаче имущества пайщику потребительского кооператива в счет погашения его пая.
Договор целевого паевого взноса
Статья 35. Паевые взносы и паевой фонд кооператива
(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Размеры паевого фонда кооператива и обязательного паевого взноса устанавливаются на собрании членов кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Члены кооператива могут вносить дополнительные паевые взносы, размер и условия внесения которых предусматриваются уставом кооператива.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Учет паевых взносов ведется кооперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением земельных участков) или имущественных прав денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по денежной оценке передаваемого имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевого взноса может быть проведена независимым оценщиком. В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Часть оценочной стоимости паевого взноса, превышающая размер обязательного паевого взноса, передается с согласия члена кооператива в его дополнительный паевой взнос.
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Решением общего собрания членов кооператива размер паевого фонда кооператива может быть увеличен или уменьшен. Размер паевого фонда не должен превышать размер чистых активов кооператива. В случае, если размер паевого фонда кооператива превышает размер его чистых активов, за вычетом средств неделимого фонда, паевой фонд кооператива уменьшается на указанную разницу путем пропорционального сокращения паевых взносов членов кооператива, паевых взносов ассоциированных членов кооператива и приращенных паев членов кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9.1. В случае, если общее собрание членов кооператива примет решение об отнесении части средств паевого фонда кооператива к неделимому фонду, паи членов кооператива и паи ассоциированных членов кооператива уменьшаются пропорционально сумме указанной части средств.
(п. 9.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
10. Увеличение размера паевого фонда осуществляется путем увеличения размера паевых взносов или за счет прироста приращенных паев либо путем увеличения числа членов кооператива и ассоциированных членов кооператива. В случае превышения размера чистых активов кооператива над его паевым фондом кооператив по решению общего собрания членов кооператива вправе увеличить паевой фонд кооператива путем зачисления в этот фонд части чистых активов кооператива.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ, от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1. В случае принятия общим собранием членов кооператива решения об увеличении паевого фонда кооператива путем зачисления в него части чистых активов кооператива увеличиваются соответственно приращенные паи членов кооператива пропорционально сумме оплаты труда членов производственного кооператива или пропорционально объему участия в хозяйственной деятельности членов потребительского кооператива за период деятельности кооператива, если иной период не установлен уставом кооператива.
(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)
11. Кредиторы кооператива должны быть поставлены в известность об уменьшении размера паевого фонда или сроков его формирования в течение месяца после вступления в силу указанных изменений. Претензии кредиторов, предъявивших требования к кооперативу в течение шести месяцев после публикации сообщения об указанном уменьшении размера паевого фонда, должны быть удовлетворены.
12. Лицо, вступающее в члены кооператива после государственной регистрации, уплачивает обязательный паевой взнос в порядке и в сроки, которые установлены уставом кооператива. В отдельных случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты (займы) для оплаты обязательного паевого взноса.
(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 05.04.2021 N 70-ФЗ)
Хомяк обломался
Все мы хотим изменить жизнь к лучшему. В первую очередь для себя и своих близких. А теперь представьте, что получая реальные блага, вы помогаете восстановить отечественное сельское хозяйство, помогаете повысить уровень жизни на местах, повсеместно обеспечить население доступными товарами и услугами высокого качества.
При этом вам лично не нужно пасти скот, обрабатывать поля и строить дороги. Привлекательно?
В основу работы Кооператива «Держава Прикамье» была положена вертикаль «От зернышка до прилавка», полностью исключив из взаимоотношений посредников. Извлекая прибыль только на этапе реализации, организация добилась фантастических показателей!
Колоссальную прибыль в Кооперативе получает не один собственник, не горстка членов совета директоров – а КАЖДЫЙ пайщик Кооператива. Таким образом жизнь тысяч семей по всей России становится лучше.
ПОТРЕБ-КООПЕРАЦИЯ – защита от кризисов и залог достойной жизни народа!
Почему в России разваливаются бизнес и сетевые компании?
ПРИГЛАШЕНИЕ к участию в Потреб-Кооперативе «ДЕРЖАВА-Прикамье»
Золотой документ
для тех, кто хочет честно, прозрачно, законно привлекает инвестиции, собирать, получать или выдавать наличные деньги на различные нужды и по различным жизненным поводами.
Сегодня в некоторых случаях отдельным лицам приходится вынужденно или непреднамеренно формально нарушать действующее законодательство. Как результат, могут обвинить в уклонении от налогов, а то и страшнее, в получении взятки. Случаев таких предостаточно.
“Кооперативная площадка” позволяет легитимно осуществлять такого рода операции. Главным финишным документом здесь является «Ведомость по приему и выдачи паевых взносов»
Это обеспечивается юридически обоснованной системой защитой сделки и денег от рисков утраты, от признания судом сделки недействительной.
Отличительной особенностью “площадки” является и это подтверждено судебной практикой:
Ø Участник получает документ, несущий функцию “охранной грамоты ” денег и сделки с ними.
Ø Нет “лимита кассы”.
Ø Исключается разглашение данных о сделке и её участниках.
Ø Налоги платит «площадка» У участников сделки не возникает базы по налогообложению,
Ø Здесь Законом РФ, гарантирована «чистота» документов и надёжность сделки. Честно, прозрачно, законно!
Ø Участник может самостоятельно распорядиться своими деньгами:
— подарить, или обменять (в рамках новации) на имущество, внесенное другим участником.
— получить деньги назад, в предварительно согласованный срок.
Действия на «площадки» простые. Однако за этой простотой стоит серьёзная многогранная система, в правовом поле России, состоящая из простых составляющих, и эта система защищена Законами РФ и прошла проверку временем.
Примечание: “площадка” является составной частью системы Потребительского общества, с набором Целевых Потребительских Программ (ЦПП).
Для понимания сути “площадки” и документа, некоторые определения, сформулированные в Целевых потребительских программах (ЦПП) специально перефразированы.
Лицам проводящим сделки с недвижимостью и любыми другими активами, или желающим купить, продать, обменять, подарить или уберечь и сохранить своё имущество, (дом, гараж, дачу, пароход, акции, завод и т.д.) сдается и предлагается кооперативная “площадка”,
«Площадка» позволит вам, оформлять и сложные сделки с недвижимостью и с другими активами, когда требуются значительные затраты и расходы (сложные схемы, налоги, риски, в т.ч. риски человеческого фактора и др.) в том числе, оформить ”обмен“, набора одних активов (деньги +квартира +вексель) на равноценный набор других активов (Автомобиль + дом), или на (строй материалы + участок земли + строительство дачи) и т.д.
Отличительной особенностью “площадки” является и подтверждено судебной практикой:
Ø обеспечивает юридически обоснованную системой защиту сделки, имущества (активов) от рисков утраты, обращения взыскания кредиторов, от признания судом сделки недействительной
Ø Здесь Законом РФ, гарантирована «чистота» документов и надёжность сделки.
Ø Налоги платит «площадка» У вас не возникает базы по налогообложению.
Ø Честно, прозрачно, законно, дополнительная выгода может составить 10-60% от стоимости объекта, товара…..(с миллиона более 100тыс.)
Ø не распространяются временные ограничения по владению имуществом, нет необходимости в изменении ее стоимости, операции не подпадают под налог на доходы физических лиц.
Ø Нет “лимита кассы”
Ø В случае опасности для имущества и др. активов, «площадка» защитит их, и при необходимости подготовить и пройти процедуру банкротства, сохранив имущество, а предпринимателю бизнес.
Ø Исключается разглашение данных о сделке и её участниках
Ø Упрощает и уменьшает эксплуатационные издержки по содержанию недвижимости (активов)
Ø Участие нотариуса необязательно.
Ø Принципиально не имеет значения, какого рода активы (недвижимое, движимое имущество, материалы, услуги) «география» и их объём.
Действия на «площадке» простые. Однако за этой простотой стоит серьёзная многогранная система в правовом поле России, состоящая из простых составляющих, и эта система защищена Законами РФ и прошла проверку временем.
Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда
Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.
Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.
Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).
Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.
В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.
Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.
Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.
Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.
Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».
Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.
Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.
То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права. Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию. При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.
В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает. К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд. Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.
В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.
Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.
Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества. Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.
Сразу обращу внимание на некоторую тонкость. Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе. Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.
Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.
Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.
Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.
Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.
Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.
Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.
Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам. Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись. А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.
Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.
Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.
О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.
Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.
ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.
В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.
В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.
Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.
ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.
Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.
P.S.
Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.
Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов. Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.
Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е. создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого. Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.