договор управления и договор обслуживания отличия

В чем принципиальный отличия договора управления многоквартирным домом от договора обслуживания?

В чем принципиальный отличия договора управления многоквартирным домом от договора обслуживания?

Ответы на вопрос:

Похожие вопросы

Договор управления нашим многоквартирным домом прекращен по инициативе управляющей организации в связи с окончанием срока действия договора. Уже несколько месяцев дом без управления, так как жильцы не могут решить вопрос управления домом. В соответствии с действующим законодательством ОМС объявит конкурс на управление многоквартирным домом. Но ведь в течении этого года должно осуществляться техническое обслуживание дома. Каким образом должно осуществляться техническое обслуживание дома до конкурса по управлению МКД?

При непосредственном управлении многоквартирным домом Управляющая организация помимо заключения договора с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, обязана ли заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями?

2. Помимо договора общего собрания собственников, обязана ли УК заключать договор на управление с каждым собственником жилого помещения? Чем регламентируется? Способ управления непосредственный.

1 июля заканчивается договор об оказании услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении в МКД. Упр.Комп. навязывает собственникам подписание договора подряда. Как отказаться от УК и можно ли выбрать способ управления-управление управляющей организацией (в доме 16 квартир)? В чем отличие: непосредственное управление и управление управляющей организацией?

УК заявила о прекращении договора об управлении нашего многоквартирного дома на основании ч.6 ст.162 ЖК. И на основании изложенного наш многоквартирный дом (без подъездов) у каждого собственника свой вход)) перешел на техническое обслуживание в эту же компанию. Договор не заключили с нами. Управляющая компания применяет к нам такой же тариф по техническому обслуживанию как и к многоквартирным домам с территориями общего пользования, т.е подъезды, лестничные площадки. Правомерно ли?

В чем отличие при непосредственном управлении МКД договора управления от договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту. Подразумевает ли второй неоплату зарплаты управлению УК и соответственно снижение оплаты по статьям содержание и ремонт мест общего пользования.

Обязан ли многоквартирный дом с 10 квартирами на непосредственном управлении заключать договор на обслуживание?

При оформлении квартиры супругами при покупки новостройки можно оформить в общую совместную собственность. В чем отличие от оформления по 1/2 доли каждому супругу? (принципиальные отличия, нюансы).

Источник

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Источник

пл. 50 лет Октября 41

Орджоникидзе 90

Орджоникидзе 75

Богдана-Хмельницкого 34

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Статья в журнале «Управление многоквартирным домом» № 1 за январь 2011 г.

В.К. Хомяков, исполнительный директор СРО «Совладение», г. Москва, председа­тель Комитета по жилищным право­отношениям Обще­российской общест­венной организации «Гражданская лига по вопросам жи­лищных, земельных правоотношений и территориального общественного самоуправления»

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем состав­ления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в много­квартирном доме) в течение согласованного срока за плату обя­зуется оказывать услуги и выполнять работы. » (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надле­жащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предостав­лению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный ко­декс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направ­ленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законо­датели имеют в виду разновидности все тех же работ по содер­жанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Если говорить о Жилищном кодексе РФ как своде норм и пра­вил, на основании которых должны строиться правоотношения в жилищной сфере, то в него нужно ввести главу, в которой дать определения понятий и терминов, применяемых законодателями собственно в Жилищном кодексе РФ. Может быть, тогда и зако­нодателям станет понятно, что в нем масса несоответствий.

Управление многоквартирным домом

Прежде чем дать формулировку понятия «управление много­квартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию пе­редает собственник управляющему.

Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заклю­чив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юриди­ческое лицо.

Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юри­дическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые докумен­ты. Защищает права и интересы доверителя в суде.

Собственник помещения в МКД также вправе заключить до­говор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

Функции управления МКД

Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

— техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;

— предоставление коммунальных услуг жителям;

— работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

— обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);

— ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

— перестройку, пристройку, надстройку;

— строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в ава­рийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося зе­мельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застрой­щика выполняет строительная организация.

Управляющая организация обязана осуществлять профессио­нальный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указан­ных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных до­говоров.

Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функ­цию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

В договоре управления МКД часто предусматривается пре­доставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, орга­низация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-про­пускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении до­говоров на размещение рекламы на здании или земельном участ­ке МКД.

Управляющая организация взаимодействует с органами госу­дарственной или муниципальной власти.

К обязательной функции управляющей организации относит­ся исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по дого­вору, в соответствии с условиями заключенного договора.

Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собствен­ников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

Только управляющие организации могут взять на себя испол­нение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовла­дения):

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

К безусловной обязанности управляющей организации отно­сится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязатель­ное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Возможно наделение управляющих организаций МКД функ­циями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функ­циями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполня­ет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

Оплата управляющей организации заключается в строке «опла­та за управление» или «управленческие расходы». Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Пени, неустойки, штрафы, которые могут иметь место при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам со стороны третьих лиц, также являются фондом оплаты (премиаль­ным) за управление. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.

Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей органи­зацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчи­тывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

Энергоснабжающие организации и предприятия (коммуналь­ные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники поме­щений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие ор­ганизации, коммунальные предприятия одновременно исполня­ли и функции управляющей организации. Организация, предо­ставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять неза­висимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим комму­нальные услуги, и является управляющая организация МКД.

Договор управления многоквартирным домом

Передо мной серия договоров управления многоквартирным домом, заключенных разными организациями. Все они почему-то начинаются с «цели договора». Цель провозглашается очень хо­рошая, поэтому приведу ее полностью.

В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».

«Статья 2. Предмет Договора

2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и пе­редают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управ­ляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

Напомню, что в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отноше­нии которого будет осуществляться управление. «.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирно­го дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множествен­ности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится соб­ственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем сов­местном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регист­раторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь про­фессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед само­регулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная подготовка операционной систе­мы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носите­ля на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД.

НАШИ КОММЕНТАРИИ

Источник

Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома

Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы. » (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надлежащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предоставлению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный кодекс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законодатели имеют в виду разновидности все тех же работ по содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом

Прежде чем дать формулировку понятия «управление многоквартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотно­шений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию передает собственник управляющему.

Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заключив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юридическое лицо.

Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юридическому лицу), подписав с ним договор о представлении его ин­тересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые документы. Защищает права и интересы доверителя в суде.

Собственник помещения в МКД также вправе заключить договор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.

Функции управления МКД

Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:

— техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;

— предоставление коммунальных услуг жителям;

— работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);

— обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);

— ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;

— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;

— перестройку, пристройку, надстройку;

— строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в аварийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося земельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застройщика выполняет строительная организация.

Управляющая организация обязана осуществлять профессиональный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указанных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных договоров.

Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функцию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.

В договоре управления МКД часто предусматривается предоставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, организация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-пропускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении договоров на размещение рекламы на здании или земельном участке МКД.

Управляющая организация взаимодействует с органами государственной или муниципальной власти.

К обязательной функции управляющей организации относится исполнение отчетности и раскрытие информации перед соб­ственниками помещений МКД, являющимися стороной по договору, в соответствии с условиями заключенного договора.

Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собственников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.

Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений сви­детельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

К безусловной обязанности управляющей организации относится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязательное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Возможно наделение управляющих организаций МКД функциями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все про­исходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функциями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполняет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.

Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату преду­сматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.

Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.

Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей организацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчитывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.

Энергоснабжающие организации и предприятия (коммунальные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники помещений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).

Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие организации, коммунальные предприятия одновременно исполняли и функции управляющей организации. Организация, предоставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять независимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслу­живающим организациям и организациям, поставляющим коммунальные услуги, и является управляющая организация МКД.

Договор управления многоквартирным домом

В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».

«Статья 2. Предмет Договора

2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и передают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несо­ответствиями в жилищном законодательстве.

Так в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление. «.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирного дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множественности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистри­рован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, должно являться шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией националь­ного объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью.

Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

— заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

— заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

— заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

Источник