договор управления паркингом с ук
Отвечает ли УО за машины на охраняемой парковке МКД
УО могут заключить с собственниками договор управления не только многоквартирным домом, но и нежилым зданием или объектом, например, парковкой. Вместе с судами разбираемся, за что несёт ответственность в таком случае управляющая организация и виновна ли она в повреждении автомобиля на охраняемой парковке МКД.
УО заключает с собственниками машино-мест договор управления их общим имуществом
Автовладелица заключила договор аренды с собственником места на парковке многоквартирного дома. УО по договору управления парковкой организовала там охрану, пропускной режим и видеонаблюдение. Но несмотря на эти меры, автомобиль арендатора сгорел на паркинге. Эксперты сделали заключение, что причиной этого стал намеренный поджог.
Хозяйка машины посчитала, что виновата в случившемся управляющая паркингом организация: на неё были возложены обязанности по охране стоянки и имущества собственников на ней. Она подала иск в суд, требуя взыскать с УО сумму ущерба почти в 1 млн рублей.
УО в отзыве на иск указала, что в случившемся её вины нет: между ней и автовладелицей не был заключён договор хранения машины. Компания по договору управляла общим имуществом собственников машино-мест в паркинге. По данным охранного агентства, с которым у компании заключён договор, нарушений пропускного режима на паркинг не было.
Ответственность за автомобиль на парковке прописывается в договоре хранения
Для решения спора суды всех инстанций исследовали вопрос о том, какие обязанности возлагает договор управления парковкой на управляющую организацию.
Первый суд указал на то, что договор, который заключён между УО и собственником машино-места, включены услуги охраны и видеонаблюдения. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, управление домом должно обеспечивать в том числе благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Поскольку автомобиль сгорел на парковке, суд сделал заключение, что охрана паркинга была организована ответчиком ненадлежащем образом, что нарушает положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ.
Деятельность автостоянок регулируется постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 795. Согласно п. 32 ПП РФ № 795, в случае повреждения машины при хранении на стоянке исполнитель услуги обязан возместить убытки, причинённые потребителю. Это соответствует нормам ч. ч. 4, 5 ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».
Управляющая организация в суде апеллировала к тому, что между ней и владелицей транспорта не был заключён договор хранения. Но суд посчитал, что УО должна была оформить такой договор сама. Отсутствие у истца квитанции о принятии автомобиля на хранение само по себе не является основанием для лишения потребителя прав, предусмотренных законом. Суд сделал заключение, что УО несла ответственность за автомобиль истца и обязана возместить ей ущерб, причинённый пожаром.
Договор хранения автомобиля заключается в письменном виде с указанием существенных условий хранения
Управляющая организация обратилась в апелляционный суд, настаивая на том, что договор хранения между сторонами не заключён. Услуги по управлению парковкой МКД оказываются не в отношении конкретного машино-места, а по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг.
Апелляционный суд отметил, что договор управления парковкой МКД касается заключения УО соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями и иными подрядными компаниями на обслуживание парковки, в том числе охрану.
При этом по договору хранения одна сторона обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной, и возвратить её в сохранности (ст. ст. 886, 887 ГК РФ). Договор хранения должен быть заключён в письменной форме в случае сделки с участием юридического лица.
Согласно п. 10 ПП РФ № 795, исполнитель услуг и потребитель заключают договор в письменной форме и указывают в нём сведения о цене услуги по хранению автомобиля, о форме и порядке оплаты услуг, марке, модели и государственном регистрационном знаке машины, порядке её приёма и выдачи.
Истец не предоставила суду доказательств, что передала УО на хранение свой автомобиль. Договор управления парковкой таким доказательством не является.
УО виновна в повреждении автомобиля на паркинге МКД, если это случилось из-за ненадлежащего содержания общего имущества
Апелляционный суд также указал, что обязанности ответчика перечислены в п. 3 договора управления паркингом: в них отсутствует обеспечение сохранности хранящихся на машино-местах автомобилей. УО не осуществляет какой-либо деятельности по отношению к личному имуществу граждан, в том числе по охране их транспортных средств.
Экспертиза установила, что причиной пожара стал поджёг, иных причин его возникновения, в том числе связанных с ненадлежащим выполнением УО обязанностей по договору управления парковкой, не установлено. Правила противопожарной безопасности ответчик не нарушал.
Доступ в паркинг обеспечивается с помощью магнитного ключа, двери и ворота в паркинг, камеры видеонаблюдения работали в штатном режиме. Сам по себе поджог автомобиля в паркинге ещё не свидетельствует о неисполнении ответчиком своих обязательств по договору. Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и отказал владелице автомобиля в её требованиях к УО.
УО по договору управления отвечает за общее имущество и не принимает на хранение личное имущество собственников
В кассационном суде автовладелица указала, что не понимала, что входит в состав услуг по охране и видеонаблюдения по договору управления, поскольку в документе не было их полной расшифровки. Ответчик заключает договоры на обслуживание именно «паркинга», а не доли в неделимой части общего имущества. К тому, что её автомобиль сгорел, по её мнению, привело ненадлежащее исполнение УО обязательств по охране паркинга.
Но суд не согласился с доводами жалобы, указав, что обязанности УО перечислены в договоре управления и их перечень является исчерпывающим. Компания не обязана оказывать иные, прямо не предусмотренные договором, услуги. Охрана подземной парковки и пропускная система не свидетельствуют о том, что УО отвечает за хранение имущества истца.
Таким образом, суд признал управляющую организацию невиновной в ущербе, который неизвестный поджигатель причинил автомобилю на парковке МКД.
На заметку
Суды подчеркнули, что УО несёт ответственность за состояние/содержание общего имущества собственников машино-мест в паркинге, а не за их личное имущество.
Выбор способа управления в отдельном здании паркинга
Подскажите, пожалуйста, можно ли в отдельном от МКД паркинге, (зарегистрирован отдельным объектом) выбрать в качестве формы управления Управляющую компанию? УК не является собственником машиномест. Каким нормативным документом в данном случае должны быть прописаны правила осуществления управления паркингом, принятия решений, проведение собраний.
На сегодня ещё застройщиком общим собранием было выбрано Тсн, и уставом предусмотрено Голосование с учетом один собственник — один голос. Учавствовать в принятии решений могут только члены ТСН. (Утверждено уставом) Нам бы хотелось сохранить это условие (один собственник — один голос), т.к. большинство метров скупило одно физ лицо с целью собственной выгоды выражающейся в неоплате за свои места, и сбора платы с остальных собственников (127 чел). Услуги ни какие не оказываются кроме электроснабжения (пол часа утром и вечером).
Буду признательна за ответ. С уважением, Анна.
Здравствуйте! В соответствии с нормами действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации Вы можете выбрать ТСН, которое будет управлять паркенкингом, что касается условий по вопросам голосования, то это должно быть предусмотрено уставом ТСН, за какие положения устава проголосует так и будет
Вам нужно руководствоваться положениями статей 123.12-123.14 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которые регулируют порядок учреждения и деятельности ТСН, на собрании ТСН Вы можете поставить вопрос и проголосовать за заключение договора с УК, поэтому советую Вам решать вопрос с заключением договора в рамках ТСН
Вы, конечно, можете ссылаться на положение статьи 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации при заключении договора с УК, но я все таки считаю и советую Вам, что правильно это будет сделать в рамках ТСН, тогда точно никто не сможет оспорить, так как по статье 247 ГК РФ нужно согласие всех сособстаенников, а при ТСН того количества, которое предусмотрено уставом, если, конечно, у Вас нет единогласного решения, если оно есть, то можно и напрямую заключать договор с УК, всеми сособственниками
В том то и дело, он не сможет оспорить, если это будет в рамках ТСН, так как нормы корпоративного законодательства в этом случае будут иметь приоритет над нормами общего обязательственного права
Буду рад вам помочь
Если большинство метров скупило одно физ лицо, Вы не сможете выбрать способ управления. Вам в этом случае нужно обратиться в прокуратуру с заявлением
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
В силу ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Анна, я не пойму, читая вашу переписку с Александром, почему вы решаете, что один член ТСН сможет оспорить решение собрания? Здесь я поддерживаю коллегу, что оспорить он не сможет.
Подождите, как не оплачивать? А как же это:
ГК РФ Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Договор управления паркингом с ук
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В многоквартирном доме есть паркинг, расположенный на трёх этажах (подземная парковка). На каждом из этажей этого паркинга есть отдельный счётчик электрической энергии. По техническому паспорту паркинг значится как общее имущество многоквартирного дома, за каждым местом в паркинге имеется право собственности (выписка из ЕГРН), в котором указано, что данное место нежилое. Большинство собственников машино-мест не имеют в данном доме в собственности жилого помещения.
Могут ли собственники машино-мест заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями напрямую как собственники нежилых помещений?
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Чужие в гараже
Поэтому представляется своевременным решение Верховного суда. Нередко так называемое место в подземном гараже покупают не только граждане, имеющие собственную квартиру именно в этом доме, но и посторонние.
Очень часто местные управдомы стараются содрать с «чужаков» как можно большую плату за подземную парковку.
Сначала районный суд, а позже и городской просто встали на сторону управляющей компании, обязав владельца парковочных мест оплатить долг с учетом пени плюс судебные издержки и стоимость госпошлины.
Несогласный с решением местных судов ответчик дошел до Верховного суда. Там дело изучили и заявили, что обе судебные инстанции «нарушили нормы материального и процессуального права».
Вот как рассуждал при разборе этого случая Верховный суд. Итак, гражданин купил два машино-места на подземной парковке многоквартирного дома. На юридическом языке это означало, что человек приобрел в собственность сначала 3/300 доли нежилого помещения, а спустя пару месяцев еще столько же. Подчеркнем, подземная автостоянка многоквартирного дома считается нежилым помещением.
Управляющую компанию выбирало общее собрание собственников жилья. По смете расходов и доходов на обслуживание этого дома для собственников жилья на собрании высчитали сумму, сколько собственникам придется платить за обслуживание одного квадратного метра. Получилось 22 рубля 30 копеек. Правда, вопрос о площади обслуживания в доме на том общем собрании не рассматривали вообще.
Кроме того, суд признал незаконным самовольное увеличение управляющей компанией площади обслуживания. Наш ответчик не платил именно за тот период, когда была увеличена стоимость обслуживания.
Апелляция с расчетами согласилась, подчеркнув, что общим собранием собственников может быть определен размер оплаты за содержание общего имущества за прошлое время с учетом уже понесенных коммунальщиками расходов, а то, что потом эту сумму признали неправильной, неважно, ведь на момент спора ее еще не признали таковой.
По Жилищному кодексу (статья 156) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирных домах, в которых не созданы товарищества собственников жилья или жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей компании не меньше чем на один год.
Из материалов дела видно, что за спорный период в доме прошло три общих собрания жильцов, где утвердили размер оплаты. На первом собрании установили, сколько платить за квадратный метр обслуживания общего имущества. Управляющая компания, выставляя счет собственнику гаражей, исходила из общей цифры жилых и нежилых помещений в доме.
В смете коммунальщиков вообще не предусмотрено существование собственников нежилых помещений. Спустя три года новая, увеличенная смета расходов значительно выросла за счет обслуживания площади парковки. Но это увеличение суд признал незаконным.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда заявила, что из этой завышенной платы «невозможно определить, какие исходные данные были применены для определения размера спорной платы». Поэтому высокий суд отменил все решения местных судов и велел пересматривать иск коммунальщиков по новой.
Договор управления паркингом с ук
Закон разделяет три понятия: «коллективные автостоянки», «парковки» и «машино-места».
Коллективная автостоянка, расположенная на придомовой территории, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) включена в состав общего имущества. Собственники не вправе выделять ее в самостоятельный объект, устанавливать ограничители парковки с надписью «Мое парковочное место» и совершать иные подобные действия (ст. 37 ЖК РФ).
Парковка (парковочное место) – это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГК РФ). То есть, парковочное место предполагает определенное оформление в соответствии с требованиями технических регламентов и иных нормативных актов (нанесение знака разметки, парковки, установка паркомата и пр.).
Понятие машино-места было введено с 01.01.2017 г. в п. 29 ст. 1 ГК РФ а также в ст. 130 ГК РФ. Машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.На машино-место должен быть документ о праве собственности с указанием правообладателя данного объекта.
До 01.01.2017 г. машино-места не имели статуса в виде самостоятельного объекта недвижимого имущества. Наиболее распространенной была такая ситуация: в многоквартирном доме нежилым помещением, входящим в состав общего имущества, был подземный паркинг. А доли внутри такого паркинга относились на собственников помещений многоквартирного дома. Также в ряде домов встречаются ситуации, когда часть машино-мест в подземном паркинге является зарегистрированной за отдельными собственниками, а часть относится к общему имуществу.
После 1 января 2017 года машино-места чаще всего продаются застройщиками как отдельные объекты недвижимости и допускается ситуация, при которой собственник машино-места не является собственником помещения (квартиры) внутри самого многоквартирного дома.
Права и обязанности собственника машино-места
Применительно к многоквартирному дому собственник машино-места обладает такими же правами, как и собственник жилого или нежилого помещения. Собственник машино-места указывается в реестре собственников, обязанность ведения которого возлагается законом на управляющую домом организацию. Кроме того, собственник машино-места вправе принимать участие в общих собраниях, получать в установленные сроки информацию, состав которой (подлежащий раскрытию) определен в законе.
В части обязанностей на собственника машино-места возлагается несение бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, а также оплата иных платежей и сборов, определенных в законе или по решению общего собрания собственников помещений.
Что и как оплачивает собственник машино-места
В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника машино-места в многоквартирном доме включает в себя:
-плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
— взнос на капитальный ремонт;
— плату за коммунальные услуги.
В части коммунальных услуг регулирование строится на Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).
В Правилах № 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
В части внесения платы за текущее содержание машино-места управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:
а) размер платы за содержание устанавливается на основании решения общего собрания (ст. 44 РФ)
б) несмотря на то, что в силу п. 31 Правил № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, есть судебная практика, которая позволяет устанавливать дифференцированные тариф для разных категорий собственников (ранее о такой возможности сообщил Конституционный суд в постановлении от 29.01.2018 № 5-П; кроме того, есть похожая практика у арбитражных судов, например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 кв.м нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Таким образом, собственнику машино-места можно установить как больший, так и меньший тариф.
В части внесения платы коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:
— наличия решения общего собрания о распределении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома, исходя из показаний общедомового прибора учета. В этом случае, выставление платы коммунальные ресурсы осуществляется по факту.
— отсутствия решения общего собрания о распределении по факту коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома. В этом случае, коммунальные ресурсы выставляются по нормативу, который утвержден тарифным органом (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).
Нужно учитывать, что машино-места могут потреблять не все коммунальные ресурсы, поставляемые в многоквартирный дом, а лишь некоторые (холодная вода и электричество) или даже один (электричество). Законом прямо не урегулировано право для собственника машино-места не оплачивать какие-то коммунальные ресурсы (например, которые не используются в подземном паркинге), однако часто управляющие организации идут навстречу собственникам машино-мест и не выставляют плату за те ресурсы, которых в паркинге нет.
В части внесения платы за коммунальные услуги, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:
— объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется для собственника машино-места исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса;
— если приборы учета коммунальных ресурсов в машино-местах отсутствуют, то расчет строится исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Одновременно применяется повышающий коэффициент к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5 (п. 43 Правил № 354). При этом повышающий коэффициент не применяется к электрической энергии (п. 1 ст. 157 ЖК РФ).
В части внесения платы за капитальный ремонт, управляющей домом организации необходимо исходить из следующего:
В соответствии с п. 3 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Таким образом, собственник машино-места оплачивает взнос на капитальный ремонт наравне с иными категориями собственников помещений.
Машино-места и прямые договора с ресурсоснабжающей организацией
Следует отдельно отметить, что несмотря на то, что собственники машино-мест приравнены Правилами № 354 к нежилым помещениям, в части расчета платы за коммунальные услуги, требование закона о необходимости заключения прямых договоров на поставку холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа, а также отведения сточных вод путем заключенияв письменной форме договоров непосредственно с ресурсоснабжающей организацией на машино-места не распространяется.
Таким образом, плату за коммунальные услуги необходимо вносить напрямую управляющей, а не ресурсоснабжающей организации.
При этом собственники машино-мест наряду с другими собственниками помещений не лишены права принять решение о переходе на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией (ст. 44 и 157.2 ЖК РФ).
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук